深圳吉星六约项目提案.ppt
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1、由基因构成 思考 吉星横岗六约项目的 发展战略,DNA,基因的故事,房地产的发展都会经历对自身优势的不断发掘与重新组合,从而创造性利用这些优势的过程。 犹如构成人体的DNA,DNA决定了生命体的各种特性,每个人都会有与众不同的DNA,不同的DNA决定了生命体的不同,因此我们引入,概念引入,DNA的概念,DNA是一种分子,由基因片段组成; 基因可组成遗传指令,以引导生物发育与生命机能运作。,基因两大特性: 1. 忠实地复制自己,以保持生物基本特征; 2. 突变,有些突变会导致疾病,有些突变会使生物更适合自然界。,基因发掘,基因建模,基因重组,基因成长,1,项目分析,剖析,首先要找准我们最有竞争力
2、的基因!,深圳房地产市场,2006-2010深圳各区域住宅年成交量占比,2006年到2010年深圳关内成交量占比整体下降,龙岗与宝安成交量占比不断上升,其中龙岗成交量占比保持五年稳步上升趋势。,未来龙岗将是深圳房地产发展的重点区域!,现状分析:关内房地产开发趋于饱和,市场供应量较小,而关外的宝安与龙岗面积庞大,拥有大量待开发用地。 发展方向:关内关外一体化大大拉近关内关外之间的联系,在关内已经日趋饱和的房地产市场形势下,房地产市场势必会向地域广阔的宝安、龙岗地区转移。,平湖,布吉,横岗,中部物流组团,区域位置 项目区域地处龙岗,同时也属于深圳城市发展组团之一的中部物流组团。 中部物流组团是最邻
3、近深圳市区的组团之一,由布吉、横岗、平湖三大区组成,三大区域作为城市发展组团,未来将发挥着深圳的卫星城市的作用。 项目所在的六约片区地处三大区域交界处,且紧临横岗中心城,向东只需15分钟即可到达龙岗中心城,向南25分钟内可到达罗湖,交通便利。 区域规划 未来布吉与横岗中心城将规划建设成为中部物流组团的综合服务片区,而六约片区将未来的打造方向将以居所提供及生活配套打造为主。,综合服务区,项目区位,区域介绍 项目属工业用区旧改项目,未来将被建设成为集商业、办公、休闲娱乐和居住于一体的配套设施完善、环境优美的现代化城市社区。 项目指标 限高:100m 容积率:4 占地面积:140000 建筑占地面积
4、:100000 建筑面积:400000 商业建筑面积:50000 居住建筑面积:270000 商务公寓建筑面积:80000 配套设施:6000,项目指标,轨道3号线,规划立交桥,深峰路,深峰路,环城北路,轨道六约站,轨道塘坑站,区域交通,交通现状,交通规划,1. 目前项目交通通达性较高,南有深惠路,北有水官高速,西有盐排高速,东有平盐铁路。 2. 区域西侧目前建有两座立交桥。 3. 区域到罗湖区只需25分钟,到龙岗中心城只需15分钟。 4. 目前地铁3号线已经开通草埔到双龙的线路,在区域内部设有六约和塘坑两个站点。,1. 未来区域内部将规划建设一条南北走向的深峰路及东西走向的环城北路。 2.
5、在深峰路与水官高速的交界处将规划建设一座立交桥。 3. 预计2011年6月将开通益田到草埔线路,届时从区域可直达福田中心区,交通便利性将大大提高,大大提升区域价值。,交通配套:项目处于深圳半小时生活圈内,周边交通网发达,且紧邻地铁3号线,未来升值潜力大。 区位价值:受城市中心辐射,紧邻未来新城市中心区域,罗湖与龙岗的核心交界点。,市场趋势:未来深圳房地产市场将大范围倾向宝安、龙岗,而项目正处于未来房地产发展轴线上。 规划价值:所在区域未来将被打造成为环境优美、配套设施完善的休闲型高尚城市社区。,项目机会(O),项目优势(S),市场认知度:区域尚未形成成熟高尚的生活区域,市场认知度较低。 周边环
6、境:工业厂房较多,靠近交通干线,噪音污染较重,离殡仪馆较近,对部分客户产生心理不利影响。,竞争格局:项目所在区域未来处房地产开发竞争的热点区域,目前已有中高端项目进驻。,项目劣势(W),项目威胁(T),竞争性基因(优势、机会),劣势基因(威胁、劣势),基因发掘,基因建模,基因重组,基因成长,2,战略定位,成型,那些竞争性的基因未来将呈现什么样的形态?,临近国际型大都会,坐享城市新中心区规划利好,未来区域将成为: 深圳中部又一个时尚都市生活圈,商业,办公,休闲,生活,项目本体定位,项目所在区域未来发展前景广阔,但是目前项目周边环境与整体形象较差,且目前已有强势竞争对手入驻,在拥有良好规划前景、整
7、体形象较差而市场竞争局势已经形成的片区,与其顺应潮流,同分一杯羹,不如跳出区域发展的限制!,我们要做引领者!要做区域的标杆!,本项目,本项目,目前的红海竞争格局,未来项目开创的蓝海竞争格局,目前项目所面对的是区域乃至整个城市竞争的红海格局,项目要想冲破红海格局的枷锁,实现自身价值最大化,必须要寻找自己的亮点,形成与众不同的特色,开辟自己的蓝海战场!,突破:蓝海战略,在区域乃至整个城市竞争格局中,开创新的蓝海格局!,通过项目所在区域规划、项目的竞争格局与项目本体特征的分析来思考项目未来的定位及战略方向,项目定位思考点,项目整体定位要充分依托项目区域定位,结合区域目前现状与未来发展规划,项目未来要
8、以区域发展为依托,完善各种生活配套,成为都市时尚生活型社区。,项目周边竞争激烈,无论是深圳还是龙岗片区、还是项目所在六约及其周边区域,项目都很难占尽优势,因此项目打造需要引入特色因素以避开激烈的竞争格局,超越区域竞争的枷锁。,项目自身没有优越的自然环境,先天基因较差,属工业旧改地块,项目要突破竞争环境,同时形成自身特色基因,必须充分挖掘已有的基因,引入外界特色优异基因,并创造性利用起来。,项目未来将成为: 承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区,承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区,在原有的基因片段基础上,优化变异,承载一:深圳第一个引入工业艺术元素的记忆型社区,将可持续发展的理念带进社区,保留
9、部分原有的工业元素,将工业元素融入到生活环境中,将城市过往的记忆融入到社区当中。,改造,不再是一味的推倒重建 还需要保存城市的记忆,承载二:深圳罕有的建在公园里面的文化型社区,家,不再是柴米油盐的繁琐 还需要精神上的释放,城市休闲公园与社区有机结合,扩大了生活空间,文化活动中心边上的社区,骨子里透着一股人文气息。,承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区,复制那些新的优势基因,荟萃一:风格独特的商业街,在旧厂房的基础上重新翻新改造,在保留原有工业特色前提下,引入艺术元素,同时融入异域的风情元素,打造风格独特的商业街。,荟萃二:城市人文休闲带,联合政府一齐修建城市中央公园,将大量工业艺术、人文及异域
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