2012杭州东冠逸景营销推广方案(154页).ppt
《2012杭州东冠逸景营销推广方案(154页).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012杭州东冠逸景营销推广方案(154页).ppt(154页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、东冠逸景营销推广方案,2012年2月16日,市场环境,项目资源,消费者洞察,项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘? 策略如何切入这些资源?,我们的客户来自于哪些人? 他们有什么样的身份背景和消费需求?,我们面临的市场环境格局是怎么样的? 传播上有何可供切入的空间?,思考的路径 三位地产品牌模型,市场环境,项目资源,消费者洞察,项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘? 策略如何切入这些资源?,我们的客户来自于哪些人? 他们有什么样的身份背景和消费需求?,我们面临的市场环境格局是怎么样的? 传播上有何可供切入的空间?,思考的路径 三位地产品牌模型, 市场环境,辅战场 临平南/下沙东/城北/城西北,主战场 乔司/
2、九堡/丁桥/金沙湖/星桥, 市场环境,辅战场 临平南/下沙东/城北/城西北,主战场 乔司/九堡/丁桥/金沙湖/星桥,主战场板块分布图,九堡板块,乔司,丁桥,金沙湖,星桥,项目概况:项目地处杭海路三角村公交站附近,周边配套有乔司镇配套、地铁站等。项目占地面积19万方,建筑面积51.5万方。 总户数:4266户 主力户型:57-170 交付时间: 已交付 推售情况:少量余房源在售,余88方13套,105方10套,57方6套,140方以上户型40套,销售均价11000。,乔司个案复地 连城国际,竞争板块1九堡,地段关键词 城市东进、杭州城市交通枢纽中心、地铁一号线 价格指数 板块均值范围:1.6-2
3、.0万元/左右 前景研判 目前该板块供应量庞大,属高烈度竞争区域,价格 已出现松动,有进一部蔓延可能。 个案动态 泊林印象加推8、13、14号楼,含82方、90方三房, 价格14800元/ 。,九堡主要供应个案纵览,项目概况:罗兰春天地处九堡九环路,周边配套有九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等。项目占地面积3.7万方,建筑面积11.7万方。 总户数:900户 主力户型:86、100 交付时间: 2012年10月 推售情况:余房200多套,目前在售4、8、9号楼,剩余86两房66套、100方三房63套,另有5、6、7号楼已领出预售证但未推,含86方152套,100方91套。在售均价16800元
4、。,个案分析华鸿 罗兰春天,项目概况:天阳 九筑地处九堡九环路九昌路口,周边配套有东城幼儿园、东城实验小学、联华超市。项目占地面积4.6万方,建筑面积14万方,ART-DECO风格,含跃层公寓。 总户数:900户 主力户型: 90、130 交付时间: 2013年6月 推售情况:一期基本售罄,目前在售2、3、4、6、7、8、9号楼,其中2、3、4号楼剩余90方户型110多套,6、8、9号楼剩余130方以上大户型127套,90方户型70多套。 9号楼复式均价18500,8号楼平层均价17500。,个案分析天阳 九筑,项目概况:项目地处九堡九华路九福路口,周边配套有九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学
5、等。项目占地面积5万方,建筑面积16万方,围合4个院落。 总户数:800户 主力户型:90、111、138 交付时间:待定 推售情况:滞销,在售1、2、4、12号楼,138方剩20套,115方剩29套,80几方左右剩余176套,销售均价20000。另11号楼已领预售证未开,有100套80几方户型。,个案分析郡原 九润公寓,项目概况:项目地处九堡九华路(东城实验学校南面),周边配套有农贸市场、东城实验小学、九堡中学等。项目占地面积4.8万方,建筑面积14万方,新古典主义风格。 总户数:1009户 主力户型:90 交付时间:2012年10月 推售情况:前期房源基本售罄,目前在售14、15、18号楼
6、,均价17000。主要剩余90方户型,115套。,个案分析多立方,项目概况:项目地处九堡仁爱路九乔街路口,周边配套有浙大幼儿园九欣分园、联华超市。项目占地面积8.2万方,建筑面积26万方,设计5万方法式园林。 总户数:1581户 主力户型:80、90、127、137 交付时间:2014年 推售情况:前期推出的小户型基本售罄,在已推出的1、2、4、5、7、9-12号楼中剩余134-137方31套,120方116套。目前加推8、13、14号楼共180套房源,主力面积80、90、127、137方,销售均价14800元。另有21、22号楼有预售证,但未开。,个案分析德信 泊林印象,项目概况:项目地处江
7、干下沙大道杨公设区,东临九堡大桥、西邻丽江公寓,南望钱塘江。项目占地面积8.8万方,建筑面积35万方,产品设计面向高端人群。 总户数:2000户 主力户型: 90、130-200 交付时间:2012年12月30日 推售情况:销售极不理想,剩余90方户型约470套、130方以上户型389套,销售均价20000。,个案分析郡原 相江公寓,九堡板块与乔司板块对比结论,地段配套比较 虽有地铁概念,真正靠近地铁口物业仅有泊林印象,多数 楼盘离地铁站在2公里以上。现有生活配套没有乔司集中, 将来随着大批楼盘入驻,配套才会有所改善。 产品类型比较 二者户型定位较为接近,都是以面向刚需为主, 但总体开发水平要
8、高于乔司,无论是户型还是建筑。 价格比较 九堡板块价格水平,目前高于乔司,主要源于之前是 开发热点,预计价格会有所松动,突破11000的概率不大。,竞争板块2丁桥,地段关键词 杭州CLD居住区、地铁3号线规划、快速公交B3开通 新城广场、物美大卖场 价格指数 板块均值范围:1.1-1.5万元/左右 领导楼盘均值为:冠宇隽园15000元/ 前景研判 价格在前,价值在后,是刚需集中营。 个案动态 玺之湾2月18日首开,均价11500左右, 折后均价1万左右,预定90套。,丁桥主要供应个案纵览,项目概况:项目地处丁桥蕙兰雅路紫丁香路口,周边配套有新城广场物美超市、丁桥农贸市场、丁兰实验小学等。项目占
9、地面积12.8万方,建筑面积52万方,是大型复合型社区。 总户数:4000户 主力户型: 80-180 交付时间:2012年6月 推售情况:前三期均已面市,其中2、4、5、10号楼销售率不到50%,主要剩余户型为119及以上大户型,约158套,销售均价14000。四期将推50-68方小户型。,个案分析广宇 上东城,项目概况:项目地处丁桥勤丰路明珠路路口,周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积6.6万方,建筑面积20万方,是大型复合型社区。 总户数:1234户 主力户型: 87-124 交付时间:2013年12月 推售情况:2011年8月推出3、4、6号楼共32
10、5套,销售率50%,余89方70套,余124方49套;12月推出1、10号楼共379套,销售率6%,余89方151套,余104方20套,余120方60套,折后均价11000。小户型去化相对较快。,个案分析昆仑 天籁,项目概况:项目地处丁桥环丁路长虹路口,周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积5.3万方,建筑面积16.6万方,用材品质较高。 总户数:600户 主力户型: 81-158 交付时间:2014年 推售情况:2011年9月推出1、2、3、4号楼共280套,销售率22.5%,余81方57套,余80几方42套,余118方46套,余120方以上60套,折后均价
11、12600。小户型去化相对较快。,个案分析中豪 世纪公馆,项目概况:项目地处丁桥蕙兰雅路明珠路口,周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积3.4万方,建筑面积10.4万方,是个宜居楼盘。 总户数:900户 主力户型: 73、126、141 交付时间:2012年9月 推售情况:余70几套尾房在售,其中74方26套,127方20套,142方26套,均价15000。,个案分析颐景园,项目概况:项目地处丁桥蕙兰雅路丁群街路口,周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积3.9万方,建筑面积12万方,后现代主义风格。 总户数:850户 主力户型
12、: 86-115 交付时间:2012年6月 推售情况:2010年推出的1、3、4、5、7、8、11号楼基本售罄,现在售2、6、9、10号楼共321套房源,销售率50%,余105方30套,119方29套,120方以上93套,销售均价15000。,个案分析冠宇 隽园,项目概况:项目地处丁桥笕丁路与规划丁桥东路交叉口,周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积7.6万方,建筑面积17.6万方,后现代主义风格。 总户数:1500户 主力户型: 85-140 交付时间:2013年12月 推售情况:2月18日首次开盘推出的11、18、19、20号楼共241套,销售均价1150
13、0左右。含136方19套,134方41套,118方45套,89方135套。,个案分析玺之湾,丁桥板块与乔司板块对比结论,地段配套比较 丁桥是刚需盘集中区,开发有经济适用房。 没有地铁概念,配套较缺,但随着入驻率提升,配套会有所改善 产品类型比较 丁桥产品开发均以经济性刚需为主要对象,户型面积以 中小户型为主,与乔司板块相似。 随着大鳄进入,开发水平有所提升,但曲高和寡的风险。 价格比较 前期价格高于乔司,但最近有下调,已接近11000的均价。,竞争板块3金沙湖,地段关键词 杭州CLD居住区、地铁3号线规划、快速公交B3开通 新城广场、物美大卖场 价格指数 板块均值范围:1.2-1.4万元/左右
14、 领导楼盘均值为:龙湖 艳澜山14000元/ 前景研判 价格雪崩后,步入相对平稳期。 个案动态 德信 中外公寓于24月推出146套房源,折后均价12900, 预订8成,金沙湖主要供应个案纵览,项目概况:项目地处下沙星河北路上沙路口,周边配套有世纪联华超市、高沙商业街、金沙湖配套等。项目占地面积2.7万方,建筑面积10万方,近代使领馆概念。 总户数:900户 主力户型: 70、90、120 交付时间:2013年 推售情况:11年11月之前小户型去化相对较快,主要剩余120方以上户型。11月之后,相继推出1、2、3、4、8、12、17号楼,共180套房源,去化10%。余120方户型110多套,90
15、方户型54套。2月24日推出18号楼,其中70方户型46套,120方户型120套。折后均价12900,个案分析德信 中外公寓,项目概况:项目地处下沙海达南路上沙路口,周边配套有世纪联华超市、高沙商业街、金沙湖配套等。项目占地面积18万方,建筑面积80万方,定位第三代豪宅。 总户数:1619户 主力户型: 120以上 交付时间:2013年 推售情况:销售较好,推出房源基本售磬,主要剩余120方以上大户型,销售均价14000。,个案分析龙湖 滟澜山,项目概况:项目地处下沙5号大街与6号大街路口,周边配套有杭州外国语实验中学等。项目占地面积2.5万方,建筑面积11.4万方,ARTDECO风格。 总户
16、数:580户 主力户型:85、89、138 交付时间:2013年 推售情况:去年10月推出1、2、3、5号楼,共468套房源,销售率16.2%。余85方户型115套,余89方户型211套,余138方户型82套。销售均价12000,个案分析精欧 荣寓,金沙湖板块与乔司板块对比结论,地段配套比较 与乔司一样均有地铁概念,现有配套主要依赖高沙 商业街,金沙湖规划前景要优于乔司。 产品类型比较 产品客群定位要高于乔司,总体开发水平较高,比较适合 于首次改善型客户。 价格比较 价格从前期的20000降目前的12900,降价幅度较大, 但由于促销楼盘房源殆尽,价格再度下行的概率不大。,竞争板块4星桥,地段
17、关键词 丁桥临平走廊、世纪大道临丁路对接 价格指数 板块均值范围:9300-10160元/左右 领导楼盘均值为:天都城10160元/ 前景研判 大盘供应,价格有松动迹象 个案动态 美耀湾推出3幢排屋,均价19000,星桥主要供应个案纵览,项目概况:项目地处星桥藕花洲大街临丁路口,周边配套有星桥中小学、星桥大酒店等。项目占地面积36万方,建筑面积36万方,英伦风格。 总户数:2000户 主力户型:90、134 交付时间:2013年底 推售情况:2010年90方左右户型销售较为理想,2011年随着大户型上市及临平价格战开局,销售开始只换。目前余80-90方户型308套,113方21套,123方47
18、套,134方边套。最新一期销售均价9300。,个案分析东田 擎天半岛,项目概况:项目地处星桥藕花洲大街星源路口,周边配套有星桥中小学、星桥大酒店等。项目占地面积7万方,建筑面积12万方,有联排及公寓。 总户数:530户 主力户型:83、124、140 交付时间:2013年 推售情况:排屋1套未售,余50套。83方中套余24套, 90方余42套, 120方边套余79套,140方边套余14套。销售均价8800.,个案分析经纬 美耀湾,项目概况:项目地处星桥天都大道,周边配套有星桥中小学、天都联华超市等。项目占地面积1.8万方,建筑面积5.2万方,面向刚需。 总户数:368户 主力户型:90、115
19、、130 交付时间:2013年 推售情况:90方户型销售相对较好,余90方42套,120方及以上余99套。销售均价10100,个案分析广厦 天都城爱尚公寓,星桥板块与乔司板块对比结论,地段配套比较 地段较为尴尬,是二不靠区域,规划前景有限,无地铁利好。 产品类型比较 产品定位面向经济性刚需,户型以中小为主。 价格比较 价格较有竞争力,是置业起步价。, 市场环境,辅战场 临平南/下沙东/城北/城西北,主战场 乔司/九堡/丁桥/金沙湖/星桥,关联板块1临平南,地段关键词 杭州副城、地铁1号线北口、临平城南成熟地段 价格指数 板块均值范围:1.2-1.3万元/左右 领导楼盘均值为:名仕苑13000元
20、/ 前景研判 在启城价格冲击下,价格有下行风险 个案动态 钱塘梧桐蓝山加推14号楼, 成交均价12000,临平南主要供应个案纵览,关联板块2下沙东,地段关键词 钱塘江景、地铁1号线东端、下沙大学城 价格指数 板块均值范围:8500-13500元/左右 领导楼盘均值为:晨光国际13500元/ 前景研判 供求失衡,价格仍有下行空间 个案动态 保利 江语海推150套小户型,均价12000.,下沙东主要供应个案纵览,关联板块3城北,地段关键词 秋石快速路、快速公交B3 价格指数 板块均值范围:1.29-1.58万元/左右 领导楼盘均值为:嘉里 桦枫居15800元/ 前景研判 在桥西板块带动下,将有价格
21、下行 个案动态 桦枫居将降价推出新房源,均价13000-14000,城北主要供应个案纵览,关联板块4城西北,地段关键词 大运河、上塘高架、综合体聚集区 价格指数 板块均值范围:11980-19500元/左右 领导楼盘均值为:丽晶湾19500元/ 前景研判 价格战区,价格体系在寻求新的平衡 个案动态 方正荷塘月色和华盛达阅城分别以均价11980和 12500推出新房,预订均达8成,城西北主要供应个案纵览,市场环境,项目资源,消费者洞察,1、本案竞争对手主要来自区域外 板块,竞争者主要承接主城刚需。 2、金沙湖板块经过前期价格调整,房源去化将尽,价格体系趋于稳定 3、九堡板块价格虚高,房源滞销,出
22、现大幅降价是大概率事件。 4、丁桥是刚需集中板块,有在售楼盘与本案价格相当,但配套不足,居住层次不高是软肋。 5、星桥板块是丁桥的延伸板块,配套是软肋,价格是生命线。 6、临平、下沙东、城北、城西北等关联板块在区域差异及价格水平上有较大差异, 客源重叠较少。,市场环境,项目资源,消费者洞察,项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘? 策略如何切入这些资源?,我们的客户来自于哪些人? 他们有什么样的身份背景和消费需求?,我们面临的市场环境格局是怎么样的? 传播上有何可供切入的空间?,思考的路径 三位地产品牌模型, 项目资源,建 筑,品牌,户 型,地 段,规划 与景观, 项目资源,建 筑,品牌,户 型,地
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 杭州 东冠逸景 营销 推广 方案 154
链接地址:https://www.31doc.com/p-3016108.html