2012深圳远致创业园项目市场调查分析报告125p.ppt
《2012深圳远致创业园项目市场调查分析报告125p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012深圳远致创业园项目市场调查分析报告125p.ppt(125页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1,2,谨呈:深圳市科之谷投资有限公司,远致创业园项目市场调查分析报告,2019/6/25,3,项目地块勘察 楼盘调研 福田区、罗湖区、南山区主要高档公寓项目调研 福田区、罗湖区、南山区在售楼盘调研 访谈 专业人士访谈 用户访谈 消费者访谈,市调成果报告,2009.8.17 ,2009.9.7,远致创业园项目物业发展建议与设计任务书,工作内容,远致创业园项目发展战略与整体定位报告,市场调研 城市及区域房地产市场研究,第一阶段工作,主要工作,最终成果,项目发展战略 项目整体定位 项目布局及规划设计建议,报告撰写 项目发展战略与整体定位,项目整体定位报告,市场调研: 远致创业园项目前期策划顾问工作
2、总体分二期完成;本阶段主要是研究项目及房地产市场研究情况。,4,项目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,思维导图,5,项目简介,技术指标: 总用地面积: 12.12万、 总建筑面积: 63.8万 容积率: 4.98; 绿化率:30%; 办公:48万 商业:7.15万 酒店:2万 公寓:6.5万 公共配套:1500 停车位:2700个,注:本次市调研究主要针对项目中公寓部分,本项目作为新型创业产业园区,将建成集高档写字楼、酒店、商业及配套公寓于一体的大型城市综合体项目,配套居住性质的高档公寓,汇聚创业板上市公司的新型产业园区;科技类公司的孵化器
3、。,6,项目所在福田中心区东北侧,在CBD中心圈层辐射的核心范围之内,未来片区改造具有很大的发展空间,项目片区概述: 项目南面为莲花村大型居住片区,西面为彩田村大型居住片区,这两个片区发展较久,片区具备较浓的居住氛围,而项目地处彩田村工业区,因此,目前项目所在片区具备、工业与居住的双重属性。,本项目为工改工用地性质,通过作为城市大型综合功能体的改造提升,项目未来将成为片区的城市名片;近与福田CBD商务圈差异化相成相生,远与南山科技园遥相呼应。,片区分析,7,彩田公园,项目东北部为笔架山公园,西南向有莲花山公园,西北角还有彩田公园,拥有优越和独特的自然景观资源。,景观资源,项目处于深圳两大绿化公
4、园中间,笔架山公园更近在咫尺,稀缺的自然景观资源不可复制。,8,交通便利: 车行5分钟至深南大道; 10分钟至华强北; 10分钟至梅林关; 15分钟至皇岗口岸。,项目周边三条交通主干道,道路平整,路况良好,有多个公交站点,多条公交线路经过。,莲花一村站,皇岗路站,彩管厂站,中级法院站,福田党校站,中心区,华强北,笔架山,莲花山,项目,往皇岗口岸,往梅林关,项目拥有极佳的交通条件,东侧和南侧分别为城市主干道皇岗路和笋岗路,公交或私车出行便捷、顺畅。,交通条件,南北两边:北环大道,深南大道;,对外交通系统:皇岗路和彩田路、莲花路。,项目周边为多个居住区包围,居住配套完善,在未来的发展建设中得到强化
5、和保证。,市民中心,彩田村,莲花 一村,三星,理光,莲花山,笔架山,项目周边居住较好,主要是以中大户型为主,公寓类型居住物业缺位;未来本项目公寓配套产品将成为市场补缺型物业。,周边配套,中小学: 美莲小学、翰林小学、梅华小学、莲花中学、卡通城幼儿园、翰林幼儿园等 市场: 华润超市、民惠超市、天虹商场 邮局:中国邮政片区代办所、中国邮政所 银行:建设银行、招商银行、等 医院:社区健康中心、北大医院、儿童医院、市二医院 公园配套: 莲花山公园、笔架山公园、彩田公园、深圳5星公园 其他配套设施: 多个餐馆饭店、各种文化中心,10,项目属性:位于城市核心片区,配套设施完善,拥有强势的外部景观资源、大型
6、综合体中的居住配套项目,属性界定,11,思维导图,项目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,12,深圳的城市竞争力位列内地城市第一,国际化大都市特征日益显现。,深圳经济总量相当于国内一个中等省份,是中国大陆经济效益最好的城市,中国高新技术成果转让、交易的窗口,自主创新能力不断增强,高新技术产品产值年均增46.5%,居国内城市首位,经济规模,产业创新,国际化,深圳是08年中国城市生活质量排名第一的城市,综合指数最高,是名副其实的“花园城市”、“公园之城”,生活质量,距港岛45分钟车程,深港合作日益加强;在深外籍人士达1.3万人以上,成为重要的区域
7、性国家化城市,深圳市生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三位;进出口额连续16年居大中城市第一,集装箱港口吞吐量居世界第四,国内创业投资凝聚力最强,宏观经济,13,城市经济、产业集群发展效应突出,在政府整体规划和推动下,市内各区经济发展齐头并进。,科技信息产业集中区,南山区,罗湖区,福田区,实力型、大型跨国机构企业总部、政府机构、金融、证券类企业主要集中区域。,金融、商贸集中区,福田区是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心;罗湖区是深圳的金融中心、商贸中心和旅游中心 ;南山区是高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地、教育科研基地。,关键词:,科技园; 教育基地; 物流产业;
8、,关键词:,金融中心; 商贸中心; 居住社区; ,关键词:,总部经济; 国际展览; 行政文化; ,宏观经济,14,福田CBD从无到有、从规划建设到成型只短短历经几年时间,成为推动深圳产业升级和经济发展的重要引擎。,深圳福田中心区已经成为深圳经济高地,深圳名片;今明年政府投入400亿的投资建设,CBD建设进入快速通道,吸附能力逐渐加强;CBD的建成及快速发展,形成圈层辐射效应。,截至09年上半年,深圳CBD引进世界500强企业120家; 五星级酒店6家; 展会经济带动系数约为1:9 口岸经济; 深圳地价峰值区; ,宏观经济,15,08年GDP实现12%以上速度增长,受世界经济环境的影响,预计09
9、年GDP增长速度将有所缓,增长率在9%左右,一线城市2008年GDP一览表 (单位:亿元),以上数据来源:深圳统计年鉴,宏观经济,深圳2008年实现国民生产总值7807亿元,同比增长12以上,总量排名第四; 2009年1-7月,深圳经济继续走好,主要经济指标稳中有升。上半年全市生产总值3631.69亿元,比上年同期增长8.5%。,16,虽受欧美金融风暴影响,深圳经济发展仍呈健康良好发展势头,表现出了较强的抗风险特征。,政府作用:“绝不要满足于做一个出台政策 的政府,要做一个善于落实政策的政府; “危机中,不能让企业自己搏,政府要和企 业站在一起,要做主心骨和顶梁柱。”,自主创新:深圳历史上有几
10、次重大的转型, 不同的时期,同样的选择:自主创新。并且 都能通过自主创新创造佳绩 ;,产业升级:三次危机导致深圳三次主动 “腾笼换鸟” ,产业升级。当前深圳市政府抓住经济危机和综合配套规划,以及设计之都等,全力产业升级。,在世界范围金融危机笼罩2008年,深圳GDP达到10%,人均GDP达到12%,虽然房地产业、外贸出口、物流业等受到较大冲击,但总体经济发展仍呈健康态势。,深圳市产业结构升级抓得早,自主创新抓得早,因此,应对这场金融危机就有了早的准备,也有了应对的能力,这一点是一个极大的经验。 温家宝,宏观经济,17,深圳中小企业23万家,数量在全国城市中排名第一,高科技企业规模和数量全国第一
11、,外贸出口额全国第一,物流产业规模总量全国第一,金融服务产业产生的价值全国第一。,针对创业板块的中小企业,截至去年底,深圳市处于辅导阶段的中小企业70家,处于改制阶段的企业126家;基本符合创业板上市的企业达1100余家,已经启动改制上市程序的企业超过100家(高新技术企业占大多数),其中重点冲刺创业板开板上市的企业达38家。深圳政府设立创投引导基金,解决种子期、初创期中小企业直接融资的困难问题,引导扶持中小企业。,深圳中小企业在发展过程中保持了强烈的危机意识,积极的响应了国家政策,果断应对措施,抓住机遇,转危为机,深圳将出现众多中国创新型企业汇集的万千景象,我们相信,一定为有相当一批伟大的公
12、司在创业板诞生,而对于深圳创新型企业来说,扩大经济规模和对商务型物业需求是可期的。 创业板所激发的物业需求也必定以租赁为主。,创业板行情:创业板的推出,使得中小企业由依靠银行间接融资转变为到创业板直接融资成为可能;创业板将带动私募基金、信用担保、证券公司等泛金融服务业在深圳的集中发展。,宏观经济,18,08年市场态势: 房地产投资呈小幅增长,商品房建设规模略有减小; 土地市场交易冷清,住宅用地流拍率接近50% ; 商品房新增供应套数和供应面积增幅较大; 商品房销售规模有较大幅度下跌; 商品住宅价格出现回落,趋于调整之中 ; 二手房挂牌均价持续回落,销售规模不断下降。,市场概述,单位:万,经历0
13、8年萧条行情,09年上半年深圳楼市全面回暖,市场需求相当旺盛,库存有效消化。,2009年上半年供需情况,19,上半年房地产开发投资额少于同期表现,呈向上攀升 趋势,商品房和住宅开竣工量复苏,商品房销售较好,深圳市商品房和住宅开竣工面积(万),09年1-7月:深圳房地产投资规模同期下降,但处于上行通道,而且商品房销售面积维持在高位运行,进入6月后销售面积有所减少。,深圳市房地产开发投资走势(亿元),市场概述,20,市场需求: 2009年上半年,深圳住宅市场表现活跃,被压抑一年多的刚性需求得以持续释放。,上半年全市供求比达1:1.68,市场需求相当旺盛,市场去化速度相当快速,福田片区供求比远高于全
14、市的平均供求比。,深圳供需关系预测:当前暂时性供不应求的原因可归结为楼市调整影响了房企投资计划,从而导致暂时性的供不应求;,市场概述,21,深圳市商品房销售面积走势(万),09年上半年深圳一手房市场在经历了一年多的调整之后总体成交状况良好,全市一手房共成交387.6万平米,同比也上升127.16% 7月份,深圳市商品房成交均价为16821元/平米,环比增长7.1%,由于三季度供应情况不太可能有太大变化,价格仍会高位运行。 7月份,深圳一手房市场呈“供大销小”“量跌价升”的发展态势,而二手房呈现“量价齐升”的现象。,09年上半年深圳新房成交先触底反弹后量价齐升,目前出现量跌价升的发展态势。,市场
15、概述,22,08年下半年到09年上半年,深圳住宅租赁市场是一个由活跃到平淡再到回升,租金由短期上涨到下跌再到稳步回升的过程。目前,关内各区趋于平稳,关外相对活跃;住宅租赁市场中,小户型的受欢迎程度上升。中小户型的供应量增加,租价相对平稳。,09年7月,深圳市各类居室租金出现了上升,其中一居室、二居室、三居室户型的平均租金价格指数分别上涨1.1%、1.6%、0.9%。,深圳市住宅租赁市场启稳回升,福田区内普通住宅租赁均价仍然为最高。,市场概述,23,09年上半年公寓类项目成为市场明星,众多高档小户型精装修公寓被投资者热捧,市场表现突出。,市场概述,其中:华侨城四海公寓开盘当天逾1500批客户(3
16、000多人)到场,开盘当天近罄。 当天销售销售860多套,成交率逾95,成交均价逾12500元平方米,销售金额逾4.5亿元。,随着成交量继续大幅上升,在新增供应不多的情况下,高档住宅可售存量迅速减少,一手高档公寓售价在第二季度急促上扬,环比大涨9.8%。,24,作为高档商务办公一起开发的配套性公寓,尤其抢手,销售价格居高不下。,市场概述,目前深圳CBD建设最大规模最高端的大型商务综合体,世纪中心位于福田中心区福华三路与金田路交汇处,会展中心旁。总建筑面积达到46.6万平方米,融合超甲级写字楼、公寓、五星级酒店和商业四种商务业态于一体。 世纪中心共有4栋塔楼。1号楼为64层超甲级写字楼,总高度2
17、80米,为目前中心区第一高。2号楼集甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓于一体。,25,从二手市场来看,由于租赁行情看好,高档公寓在市场上放盘量极少,价格也高。,市场概述,从租赁成交市场来看,位于商务区内的高档公寓,最受高端外籍客商欢迎,也最受高端长线投资客追捧,区内写字楼是众多跨国企业、外商公司的办公地,外籍客商云集,拥有客源充足的高端租客群体支持,高档公寓盘源相对较多,而且近年来陆续有不少新的高端公寓落成,给日后该区高端公寓租赁市场的发展带来有力的支持。,26,从租赁市场看,高档公寓出租行情火爆;尤其作为高档办公配套性公寓,租赁和入住率都非常看好。,市场概述,星河世纪广场由三栋塔楼组成,占地约
18、1.17万平方米。 A栋为准甲级写字楼,楼高39层。B、C栋为“ CBD公寓”,两栋楼高皆为32层,单位面积为34-70平米,专为CBD客户度身定做的定制式服务公寓。,在中心区针对高档办公而开发的配套公寓为数不多,属于稀缺产品,27,新房后市将呈现量跌价升的发展态势,关内仍以小面积户型、性价比高的产品为主;,深圳市住宅租赁市场启稳回升,福田区的住宅租赁均价仍然为最高;,高档公寓市场租售情况火爆,未来需求量呈上升趋势,区位的优势和宏观经济政策的向好将推动区域内地产市场的繁荣。,宏观总结,房地产市场的进一步规范和机构的扶持政策将积极影响整体经济的快速发展和房地产行业的良性增长;,28,思维导图,项
19、目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,29,公寓分类,高档公寓分类,相当于精装修小户型住宅,为提高档次和服务水准聘请知名品牌专业管理公司担任物管,但服务内容和房间配备上与酒店式公寓截然不同,一般市场售价也较低。,由酒店管理机构统一运营,借高档酒店先进的管理经验,统一提供星级酒店服务;室内一般都按星级标准精装修;目前市场上的项目多以销售为主。,主要是与高档写字楼同楼或附楼内,享有高档写字楼的建筑、外装修标准、设施配备条件和服务管理,物业管理水准与写字楼一样,以项目物业管理公司的服务为准,多数逐渐转变为商务功能。,商务公寓,酒店公寓,居住公寓,按
20、公寓的使用功能及提供的服务,行业内将公寓分为商务公寓、酒店式公寓和居住公寓。,30,深圳高档公寓格局:从区域比较看,福田高档公寓渐 渐取代罗湖成为市场投资热点,中心区价值预期显现。,南山区城市资源(商务办公积聚化产业化)不足,公寓类项目只成个别的补充的产品 价格与同类居住物业相差无几。,片区规划和城市聚集效应不断上升,区域价值不断显现提升;该片区各类型的高档公寓供销两旺,成为市场热点。,片区房地产市场供需总体稳中有升; 高档公寓市场需求热度已经让位于福田中心区。,评述,公寓市场格局,31,罗湖区:发展较早、依托口岸优势,港人置业份额比其它区域大,是深圳最早最活跃的高档公寓市场、全市高档公寓的主
21、要供应地;区内高档管理的居住类公寓供应量集中,几乎占深圳90%以上份额,目前在售的酒店式公寓有2个; 福田区:福田借助CBD优势,公寓产品价值渐受市场瞩目;05年中心区推出了甲级写字楼装修、配置标准的金中环商务公寓和金中环酒店式公寓,这种与甲级写字楼捆绑开发销售的项目类型在中心区比较少、租售情况良好;高价入市的葵花公寓现已基本售完; 南山区:由于南山区特殊的居住环境和经济特征,区内目前销售型高档公寓项目较少,早期主要集中在国际化程度高、外籍人士众多的华侨城、蛇口两个片区。,借助区域城市功能价值不断提升,福田区高档公寓备受市场瞩目,售/租价格不断抬高。,商务区、高端住宅或酒店聚集区、高新产业区
22、涉外商贸集散地(港口、口岸等); 交通便捷、先进要素聚集地; 不可再生自然及社会资源。,高档公寓项目所在位置特征,公寓市场格局,32,KPI体系,选址标准,产品设计,配套标准,物业服务,商务区、高端住宅或酒店聚集区,高新产业区,涉外商贸集散地(港口、口岸等);,交通便捷、先进要素聚集地;,不可再生自然社会资源;,建筑风格(或欧式或soho等);,平面布局,气派的大堂、过道、电梯间、宜人导视;,完善配套(房间设施、商务设施、餐饮休闲娱乐配套等);,精装修(风格差异、顶级建材、艺术装饰、高科技运用);,星级酒店式服务(直接由星级酒店或是国际知名物业统一管理,或由星级酒店或国际知名物业顾问管理);,
23、安全设施齐全(不等程智能技术应用,如智能门卡、ID识别技术、24小时实时监控等);,360度服务(私人管家、干湿洗、订票、擦鞋、熨烫、医疗室等),高端公寓KPI价值体系,公寓KPI体系,户型优化,多面积赠送,33,深圳各区主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公寓的分布情况。,南山区,葵花公寓,佳兆业中心,金中环公寓,世金国际,红桂皇冠,丹枫白露,辉盛庭国际公寓,江苏大厦,财富广场,高发城驰,星河世纪,华商时代公寓,西BD国际公寓,光彩新天地公寓,波托菲诺国际公寓,国际市长交流中心,四海公寓,泰格公寓,福田区,罗湖区,新一代公寓,公寓分布情况,34,深圳主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公
24、寓产品一览表(一),现有公寓情况,35,深圳主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公寓产品一览表(二),现有公寓情况,36,从福田区和罗湖区目前高档公寓市场存量看,一手市场供应在350套左右,市场存量不大。,公寓供应分析,37,6.30开盘,当前在售项目公寓部分累计销售率过5成,同时09年 3月后,公寓市场去化速度加快,去化量呈上扬趋势。,盛唐大厦累计销售率为100% 绿景NEO企业大道累计销售率为92%,金地名座累计销售率为95% 华商时代公寓累计销售率为83%,公寓供应分析,38,2008年,2009年,2010年,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 深圳 创业 项目 市场调查 分析 报告 125
链接地址:https://www.31doc.com/p-3016425.html