石家庄市林荫大院项目2012年度销售方案提报63p.ppt
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1、 reg design & design right 专项设计,版权所有,目 录 CONTENT,一、工作条件 1. 项目经济指标 2. 项目产品配比 3. 项目开发分期 4. 项目工程进度 5. 品牌市场基础 二、工作目标 1. 总体销售工作目标 2. 年度销售工作目标 3. 品牌目标 三、市场背景 1. 基本市场概况 2. 竞争楼盘分析 3.目标客群调研,四、营销策略建议 1. 市场推广策略建议 2. 销售执行策略建议 五、销售方案 1. 阶段划分 2. 推售控制 3. 价格制定 4.活动配合 六、销售代理相关衔接工作 1. 销售准备工作 2. 销售其他相关工作,本案C地块经济技术指标 总
2、用地面积:124794 建筑占地面积:26538 总建筑面积:490715 地上建筑面积:404831,其中: 住宅面积:370281 总户数约3200户 商铺面积:25020(两层,局部三层) 幼儿园面积:6400(21班规模) 其它配套用房:3130 地下建筑面积:85884 建筑密度:21.30% 容积率:3.24 绿地率:31% 车位数地上:110个 地下:2494个,A地块 (回迁区),C地块 (商品住宅区),B地块 (商住区),D地块 (商住区),. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础,幼儿园,廉租住宅,. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/
3、品牌基础,85-100 1270户 12.1万 110-130 684户 8.7万 131-140 676户 9.4万 141-180 174户 2.8万 220 95户 2.2万 合 计 2900户 35.2万,本案产品及户型配比,. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础,一期 (约7.8万/688套),二期 (约7.6万/452套),四期 (约9.2万/832套),三期 (约10.6万/928套),项目售楼部及样板区于2012年2月中旬动工,计划于2012年8月中旬施工完成,8月底交付使用。 项目一期工程预计于2012年4月底动工, 计划于2012年10月中旬0以下结
4、构施工完成。 项目首期预售许可证计划于2012年10月中旬取得。,. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础,2012.3.16摄于售楼部工地现场,通过本项目近2年的前期运作,已树立中国广厦在石家庄市的企业知名度及开发实力。 借助中国广厦品牌,兆翔房产已在当地政府层面及房地产业内建立了一定的知名度。 通过近2年的前期运作,本项目已形成一定的市场关注度,特别是在政府层面及业内。 但由于本项目未进入正式推广阶段,目前当地市民普遍对兆翔房产与项目详情认知较弱。,. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础,本项目距离具备法定可销售条件仅6个月,项目的前期形象推广
5、可步入后期完善和实施阶段。 项目售楼部及样板区开放至可销售时间不足2个月,前期客户的积累需要在短期内完成,并由意向客户迅速转化为成交。 广厦在当地知名度已具备,但需进一步提升,以品牌带动项目的知名度和销售率。 通过广厦品牌的嫁接及项目好感度的提升,树立兆翔房产的企业品牌和行业地位。,. 工作条件 经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础 小 结,本案总体销售目标为:通过三到四年的销售期完成本案所有产品的销售 (包括B地块商住产品)。 本案2012年度销售工作目标:暂定为一期4幢住宅总建筑面积的70%销售额。 具体年度目标销售额与回款额有待进一步确定。 通过2012年度的推广活动和销售行
6、为,进一步充实兆翔房产的品牌形象,为林荫大院的销售工作奠定良好的市场基础。,. 工作目标 整体销售目标/年度销售目标/企业品牌目标,商品房供应波动剧烈。2011年1-11月石家庄商品房累计供应633万平方米,较2010年同期上涨12.7%。其中,商品住宅累计供应450万平方米,较2010年同期上涨20.8%。开发企业在供应力度和推盘意愿上仍比较强烈,但与2010年相比,商品房供应量增长幅度明显放缓。 市场总体供略大于求。商品房供求比1.47:1,商品住宅供求比为1.45:1,开发企业在下半年的供应节奏明显放缓。预计2012年度部分企业现金流和资金链加大,现金紧张局面可能会加剧,在此压力之下,一
7、些项目或将调整降价幅度。,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,商品房成交面积连续下挫,市场呈现探底趋势。 2011年1-11月石家庄商品房和商品住宅累计成交431万平方米和310万平方米,较2010年同期分别下跌8.9%和22.1%。此外,成交量分季度呈现出连续下挫的格局,淡季旺季因素非常微弱。 全年商品住宅成交均价微涨5.77%。2011年1-11月石家庄商品住宅成交均价为4968元/平方米,较2010年同期上涨5.77%。2011年石家庄商品住宅成交均价无成交量作为支撑,基础并不牢固。且自10月份后,价格已进入下行通道。,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,
8、聚和远见 区位:裕华区建设大街与槐安路交汇处 规模:总用地面积约11.9万平方米,容积率3.1,总建筑面积约45万平方米 绿化率:39.72% 建筑形态:14幢20至33层ARTDECO风格的高层住宅 总户数:约2000户 主力户型:90方二室、120方140方三室、180方240方四室等 开盘时间:2010年06月首次开盘 目前售价:8500元/平方米 促销政策:一次性优惠230元/;贷款优惠150元/ ;老带新:新客户减免50元/,老业主送5000元北国购物卡 成交均价:8200元/平方米 销售情况:一期售罄,二期销售率约40%。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分
9、析/目标客群调研,Market 竞争对手,6200元/,6900元/,7600元/,8500元/,8500元/,聚和远见价格走势图,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,维多利亚时代 区位:裕华区体育南大街与塔南路交叉口西南角 规模:一期占地面积150亩,建筑面积 42万平方米 绿化率 :33.47% 容积率:3.50 物业费:1.2元/平米.月 建筑形态:13栋30层高层 总户数: 2981户 主力户型:两室94方110方,三室134-147方, 四室168方 开盘时间: 2009-10-01 目前售价:一期现房7200元/ 促销政策:一次性付款97折; 成交均价:无 销售情况
10、:一期余1套、二期未开,一期省委团购、 二期省国资委团购、三期还未拆迁,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,万达广场 区位:裕华区槐安路与建华大街交叉口两侧 规模:占地面积 40万平米,建筑面积 184.3万平米 容积率:3.40 绿化率:35% 物业费:1.2元/月 建筑形态:将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为一体的首席城市综合体。 主力户型:住宅(两室85-106/三室102-136/四室160 ) 开盘时间:2010年7月4日、 2011年6月1日 目前售价:均价8000/ 促销政策:
11、全款9.2折,贷款9.6折 成交均价:7600元/ 销售情况:目前在售住宅2栋,销售率达70%, 近期将再次推出新房源,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,万达广场价格走势图,Market 竞争对手,7000元/,7000元/,13000元/,9000元/,8000元/,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,中央悦城 区位:裕华区槐北路与育才街交叉口西行100米 规模:占地面积 5.7万平米,建筑面积 20万平方米 容积率: 3.50 绿化率 :30% 物业费:3元/平米.月 建筑形态:7栋高层 住宅 总户数:总户数662户 主力户型:二居
12、98 ,三居139-154 , 四居185-247 ,公寓最小面积49平米。 开盘时间:2011年 目前售价:均价15500元/(含4500元/精装) 目前政策:一次性付款优惠300元/ 成交均价:15000元/ 销售情况:目前推出150精装大户型,均价15000, 销售率约35%。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,2012年3月推出150精装大户型,均价15000元/,销售情况不佳。,中央悦城房价走势图,Market 竞争对手,15000元/,15500元/,15000元/,15500元/,15500元/,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标
13、客群调研,雍和慢城 区位:新华区水上公园西600米,浩林公园东300米天翼路 规模:建筑面积55万平米 容积率:2.42 绿化率: 66% 建筑形态:9栋18层板式小高层; 2栋写字楼,4万风情商业街 总户数:总户数1048户 主力户型:84-142户型 开盘时间:预计2012年4月中旬开盘 目前售价:6400元/平方米 促销政策:目前正在办卡,存2万抵3万 成交均价:6000元/平方米 停车位:1:1.2 销售情况:预计2012年4月中旬开盘,推出2栋房源 200-300套左右。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,弘石湾 区位:新华区友谊大街、联盟路
14、、北二环及泰华街围合区域 规模:总用地面积总占地350亩,总建筑面积约80万平方米 容积率:2.5 绿化率:40% 建筑形态:6-22层高层住宅 总户数:总户数4488户 主力户型:二居90-105/三居110-147/ 四居149-222 开盘时间:未定 目前售价:住宅均价6800-7500元左右 促销政策:目前推二环边C区公寓,之前销售基本以团购方式进行,团购价4800元/ 销售情况:目前推31-51公寓,均价4300元/,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,星河御城 区位:新华区中华北大街与北二环交口西行200米 规模:占地600亩,建筑面积52万
15、 容积率:3.2 绿化率:42% 建筑形态:18栋高层住宅、7000平米会所 主力户型:一居60-65, 二居80-124,三居130-145,四居170-240 开盘时间:预计2012年6月 目前售价:均价5600元左右 促销政策:无 成交均价:5600元/平方米 销售情况:积累客户计划2012年6-7月推出8栋房源,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,汇君城 区位:新华区中华北大街与北二环交口西行200米 规模:占地面积 42.5万 ,建筑面积 100万 容积率:2.4 绿化率:35% 总户数:6800户 建筑形态:18层时尚高层、10层经典板式小高
16、层、5.5层纯正花园洋房 主力户型:62-130多种户型 开盘时间:预计2012年6月 目前售价:均价4600元/ 促销政策:一次性91折单价再减80元,贷款首付30%,40%,50%优惠幅度分别为:98折、96折、95折 成交均价:4200元/平方米 销售情况:年前开出4栋,剩余三分之一,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,天海誉天下 区位:裕华区建华南大街与塔北路交叉口西北角 规模:占地800亩,建筑面积128万 容积率:3.17 绿化率:30% 建筑形态:12层小高层,34层高层 主力户型:两室96 、三室136、 四室213 开盘时间:未定 目前
17、售价:预计均价6500左右 促销政策:全款优惠300-400元,贷款首付40%, 优惠100元/ 成交均价:6300元/左右 销售情况:目前正在办卡,支付一万元。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,国赫红珊湾 区位:长安体育大街与丰收路交口西行200米路南 规模:占地67333,建筑面积17000,容积率:2.5 绿化率:50% 建筑形态:6栋34层景观高层,2栋27层中央楼王,9栋4至6层花园洋房 总户数:1773 户 主力户型:52、82、92、119、149、洋房166、310 开盘时间:2011-08-21 目前售价:住宅均价6800元,洋房均
18、价10000-13000元平方米 促销政策:全款96折;贷款98折(首付50%)每套房子赠送10-20平米面积 成交均价:6600元/ 销售情况:2011年8月开盘推出6、7号楼各一个单元,10月推出8月剩余单元。销售率80%,目前开出19号楼洋房。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,青鸟中山华府 区位:桥东区中山东路与大经街交叉口西南角 规模:占地面积211439, 建筑面积80万 容积率:3.5 绿化率:50% 建筑形态:精品住宅、星级写字楼、大型购物中心、休闲商业步行街、民生路文化长廊等丰富业态的大型城市综合街区的高层住宅 总户数:874户 主力
19、户型:2号、3号楼(93/122/130/147) 开盘时间: 2011-09-10 目前售价:均价9500元/ 促销政策:全款97折;贷款99折; 两房存二抵三、三房存二抵五。 成交均价:8800元/左右 销售情况:销售率约70%,预计4月中旬推4栋新房源,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,青鸟中山华府房价走势图,Market 竞争对手,8600元/,9300元/,9500元/,9500元/,9500元/,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,恒大华府 区位:桥西区槐安西路与维明街交汇处西南角 规模:占地面积176621平方米;总建筑面
20、积57万平方米,容积率:3.2 绿化率:33% 建筑形态:13栋高层、小高层 总户数:876户 物业费:1.6元/.月 主力户型:四居室至五居室 269-315平米(带3000豪装或1500精装) 开盘时间:2011-03-27 11# 12# 13# 17# 18# 19# 2011-07-24 二期15、16号楼 目前售价:一期恒大城开盘均价7880元/(含精装1500元/) 二期华府开盘均价13000元左右(含精装3000元/),最高价15000元/平。 促销政策:3月特享9.3折优惠 成交均价:12090元/ 销售情况:9#尚有一栋未开,15#、16#仍有部分余房,户型面积在280-3
21、15,在售房源销售率达60%。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,3月份特享9.3折优惠,9#尚有一栋未开,15#、16#还有小部分余房,户型面积在280-315,恒大华府房价走势图,Market 竞争对手,13000元/,13000元/,13000元/,13000元/,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,公园城 区位:桥东区和平路以南,建设大街两侧 规模:占地面积20万,规划建筑面积:100万。 绿化率:41% 建筑形态:33层高层 主力户型:高层90两居、120-140三居为主 开盘时间:2011年9月初售楼部开放,10月19日奠基
22、,10月23日内部认购 目前售价:均价9000元/ ,前期均价8300元/ 促销政策:首期推出9、10#楼,两梯四户,近500套,一次性97,贷款99折,另VIP优惠2万,3日内签约付款优惠1万。目前一次性付款享受95折 。 成交均价: 8300元/平方米 销售情况:年后开发商价格调整每平米加300元,目前在售房源销售率达60%。,Market 竞争对手,. 市场背景 市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研,恒大名都 区位:裕华塔南路188号(翟营大街与塔南路交叉口) 规模:占地面积:49500平方米 建筑面积:13万平方米 容积率:2.5 绿化率:54.03% 建筑形态:一期4栋,25F/32
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