2013年合肥融科城策略提报159P.ppt
《2013年合肥融科城策略提报159P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2013年合肥融科城策略提报159P.ppt(159页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1,合肥【融科城】项目操盘策略报告,2012-08-31,合富辉煌 (中国)安徽公司 合肥融科城项目组 合 富 辉 煌 中 国 代 理 领 先 品 牌,2013年1月7日,谨呈:融科智地,写在前面,融科城是什么?,2012年的地王? 200万方的城市综合体? 3年60亿的销售额? ,这些都不是,写在前面,在几经思考后,我们得出了这样一句话,它是一个全国化品牌在安徽的落地与升华,我们能做些什么,全国市场分析,合肥市场分析,竞品市场分析,我们会面临什么,专业的营销管理体系,丰富的联合代理经验,我们能提供什么,报告思路,资深的营销管理团队配置,成功的城市综合体运营经验,解读项目,挖掘客户,达成目标,
2、我们最终得到什么,最后:让我们共同见证一个品牌的腾飞,5,第一部分,2013,我们会面临什么?,6,PART 1 全国市场展望与回顾,经济展望,主要影响因素: 制造业投资 基建投资 房地产投资,主要影响因素: 改革带动 传统消费热点,出口及消费现状在2013年难有明显改善,国内经济主要支撑仍为投资,房地产仍是支撑国家经济及地方财政的主力。,出口E,投资I,消费C,据IMF2012年10月世界经济展望:2013年全球经济增长3.6%(2010年为5.1%);发达经济体美国、欧元区、日本经济增速将分别为2.1%、0.2%与1.2%,仍显著低于正常水平。,制造业投资仍受高库存+产能过剩 影响; 基建
3、投资受城镇化及地方投资支持将继续增长;但亦受地方政府财力制约; 房地产投资随着房企拿地增多及市场预期转好将有所增长,但仍受调控制约,消费性金融改革、税收改革等或带动消费增长,但短期难明显见效; 汽车、教育、健康、旅游等仍是消费热点,但楼市调控及部分城市汽车限购等对消费产生一定负影响。,国内三驾马车,预计2013年出口、消费均难有明显改善,投资仍是国内经济的主要支撑。 全年经济保持较低增速,GDP增速可能在7.7%至8.3%之间, 在经济发展模式、经济增速未有明显好转的情况下,房地产仍是国家经济、地方财政的重要支撑,政府仍将支持合理住房需要。,主要影响因素: 环球经济 发达经济体,维持,略增,微
4、增,2013年流动性总量将保持宽松,全年M2将过百亿,2-3次降准可能性大。,国内:2013年国内经济仍以投资拉动型为主(前述),经济面对资金的需求仍保持在较高水平(如上图) 国外:包括美国QE等发达经济体实施的量化措施仍将持续 2012年前三季度社会广义货币贷应量M2已超 94 万亿元人民币,2013年将超过 100 万亿元人民币 预计全年新增贷款或保持在8.5万亿元左右水平,全年不排除有2-3次降准,流动性展望,2013年通胀走势或有波动,但总体将处上升态势,通胀上行极有可能伴随加息。,经济环境,流动性,粮食,2013年 推动通胀 主要因素,国内经济环境总体略好于2012年(前述),国内流
5、动性仍将保持宽松状态(前述),联合国警告2013年有出现世界性粮食危机的可能,2013年通胀呈上行态势,全年CPI平均涨幅或在3%左右; 若粮价异常上涨,民众的通胀感受会明显增加 通胀上行可能伴随加息,通胀展望,中央政治局会议定调2013年经济工作:保持宏观经济政策的连续性和稳定性。,中共中央政治局12月4日召开会议,分析研究2013年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。 会议要点:,要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,着力提高针对性和有效性,适时适度进行预调微调,加强政策协调配合。 要着力扩大国内需求,促进投资稳定增长和结构优化 加快推进产业转型升级,支持中小企业发展,发展生产性服务业,
6、加强生态建设 要积极稳妥推进城镇化,增强城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化。 完善稳定出口政策,积极增加进口,抓住机遇推动企业走出去。 要保持物价总水平基本稳定 要扎实推进重点领域改革,扩大营业税改征增值税试点地区和行业范围,健全资源性产品价格形成机制 要大力保障和改善民生,加强房地产市场调控和住房保障工作,简析,2013年宏观政策不会有大调整,要继续保持投资增长,产业调整可能伴随对中小企业、生产性服务业等行业的金融支持,城镇化,并伴随城镇化升级(推进新型城镇化),维稳出口以维稳经济 防范通胀过快上涨,继续推进价格/税费改革,重视楼市调控和保障房建设,中共中
7、央11月30日在中南海召开党外人士座谈会,习近平表示要保持经济增长,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,政策基调,以改革置换增长动力,过程中抑制资金对民生领域的冲击。,政策导向分析: 置换增长动力:通过相关改革(垄断行业资本准入、发展新兴产业、金融业改革等)培育新的经济增长点,置换原来过份依靠传统制造加工、基建投资的粗放型经济增长模式。 抑制资金对民生领域的冲击:如,继续抑制楼市投资、投机需求、抑制楼价上涨等。,政策展望,新型城镇化之下,土地价值提升。,李克强11月28日 会见世界银行行长时指出: 中国已进入中等收入国家行列,但发展还很不平衡,尤其是城乡差距量大面广,差距就是潜力,未来几十
8、年最大的发展潜力在城镇化。,由 城市优先发展 向 城乡互补协调发展 转型 由 高能耗的城镇化 向 低能耗的城镇化 转型 由 数量增长型城镇 向 质量提高型城镇 转型 由 高环境冲击型城镇 向 低环境冲击型城 镇转型 由 放任式机动化城镇 向 集约式机动化城镇 转型 由 少数人先富的城镇化 向 社会和谐的城镇化 转型,新型城镇化要实现六个方面的转型:,更便捷/立体化的交通网络;,更注重生态、环保,更倾向于引进附加值、低污染产业,着重区域之间的互补合作关系,兼顾多方利益,土地征收成本可能持续增加,简析,“新型城镇化”中包括规划、交通、生态环保、高附加值等概念将拉升未来土地价值。而更注重和谐的城镇化
9、或直接推高土地成本,政策展望,发展保障房,形成市场与保障双轨。,十八大报告: “建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理” 保障房正式写入党代会报告,十二五规划:建3600万套保障房,2011年开工1000万套; 2012年开工700多万套; 住建部:2013年计划开工不低于500万套,或在600万套左右,受制地方财政 土地市场回温之下,更多以 优质土地 作为缓解保障房建设资金问题的枢纽,郑州:10月,市内首宗竞配建土地以40%的高配建比例成交 杭州:10月,出台政策主城区土地溢价超49%,竞投配建保障房和安置房 大连:11月,中山区不朽巷地块限地价后,最终竞配建2.4
10、1万平米成交 广州:11月,底永泰集贤庄地块9万多平米建筑面积竞得2万平米以上配建面积 12月,白云新城宅地不竞地价,竞中心六区保障房用地面积,国家层面,地方层面,双轨制形成之前,国家将持续推进保障房建设,并抑制楼价上涨,竞配建方式可部分解决地方保障房建设压力,但房企拿地成本并未因而降低,政策展望,限购(特别是大型城市)的退出条件: 1)宏观条件:宏观环境产生较大变化 不具备退出条件。具体如,流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等(前述) 2)制度条件:市场+保障 双轨制完成 不具备退出条件(前述) 3)替代条件:替代政策(房产税)的实施效果能完美替限购 不具备
11、退出条件,上海、重庆试点成效并未十分明显。,限购仍将持续,行业政策,房产税改革或先涉 “非住宅”部分,住宅部分全面推广可能性低。,房产税改革从综合研究到推广还需一段时间 从先后顺序来看,或先“商/办”后“住宅”,先“单位”后“个人” 个人住宅方面:由于预计限购仍将持续,从维稳角度明年全面开征房产税的可能性相对较低 个人“非住宅”(商/办)方面:此前一直受“不限购/不限贷”拉动,属政策的相对“空白”地带,若2013年商铺/办公市场超常规上行,这部分或先于个人住宅部分征收 企业自用房产方面:这部分以“非住宅”为主,其房产税改革的目的除维稳市场及财政考虑外,还在于配合国内各项税费改革,全面推动时间或
12、将更先于个人部分,房产税改革 全面实施 需要的相关基础:,公平征收环境,征收标准,地方政府态度,相关立法程序,相关说明,征收条件需要考量,上海、重庆试点的征收标准若在全国推广可能还需要作出适当修改(不同的征收标准均可能引起社会广泛争议),若涉及对大量房产进行征收(如,征收存量住宅),可能需要经过全国人大立法,受地方态度影响(财政压力下,地方可能倾向维持现状),部分人群财产不透明问题仍需解决,行业政策,未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。,一般而言,通胀(CPI)及经济活跃度(PMI)快速上行至“红区”,易招致政策加码。保持在“蓝区”则政策倾向于维稳。,2013年通胀将总体上行,在货币环境相对宽
13、松之下,楼市投资热情可能再度激发,2013年来自政策面的压力或再增加。 但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态,经济活跃度预计难以达到红区;这对楼市政策的加码空间形成制约;,“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。 预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责,地方政府“向紧微调”压力增加,大城市或出台更多“非常规调控”(限售、限签约等)平抑楼价。,行业政策,未来政策将延用“新国八条”调控框架,具体措施在防滞与防涨间平衡。,个人住宅部分预计不会全面开征,但房产税的相关推进会对购房者心态产生一定影响,行业政策,土地市场,市场先冷后热,供需双双下滑,地价震荡下
14、行,流标仍处高位,房企谨慎购地,预计土地竞配建成为控地价主流,13年土地市场回升可期。,进入7月份后,土地市场成交逐渐活跃,流标仍处于较高位,显示开发商虽然购地热情重燃,但对后市信心不足,购地仍较为谨慎。 预计土地市场在2013年或延续2012年下半年成交活跃的市场行情,土地市场整体将走出低谷,成交量较2012年增长可期,而土地价格将由振荡下降转为趋稳回升;竞配建将成为控地价主流。,19,2012年全国商品房成交同比略有增长,价格稳步上升。,2012年1-11月份,全国房屋新开工面积16.2亿平方米,下降7.2% 商品房销售面积9.2亿平方米,同比增长2.4% ,其中住宅销售8.15亿平方米,
15、同比增长2.3% 商品房销售额53526亿元,增长9.1%,成交均价5837元/平方米,比2011年增长8.5%,数据来源:国家统计局,商品房市场/量价走势,重点城市1-11月商品住宅成交同比2011年大多有所增长,从我司监测的21个重点城市1-11月商品住宅成交情况看: 合计成交面积13908万平方米,同比增长17.3%; 除了沈阳、长沙、天津、西安外,其他城市成交面积同比均有增长; 四大一线城市成交面积同比增长20%-48%; 珠三角其他主要城市成交面积同比增长2%-16%; 主要省会城市成交面积同比增长30%-80%。,数据来源:合富辉煌,2012年1-11月主要城市商品住宅成交情况,商
16、品房市场/重点城市,调控持续下,销售增长放缓,市场存量快速攀升,传导作用使得房地产开发投资和新开工面积增速下滑,或导致未来的供应下降。,数据来源:国家统计局,2012年1-11月份,全国房地产开发投资64772亿元,同比名义增长16.7%,增速比1-10月份提高1.3个百分点,是今年以来的首次回升; 房屋新开工面积16.24亿平方米,下降7.2%,降幅比1-10月份缩小1.3个百分点;其中,住宅新开工面积11.99亿平方米,下降11.1%。,商品房市场/施工情况,标杆房企,行业集中度再次提升,高速周转促进盈利,十大标杆房企年度销售面积及年度增长率,以销定地均衡发展,回归一二线成趋势,融资渠道畅
17、通,降价动力不足,未来竞争加剧,行业转型加速,1,2,3,4,博弈仍存,市场与保障并举,先抑后扬,供需触底回升,持续放缓,高增长时代终结,加速周转,以销定地均衡发展,宏观环境小结,24,PART 2 合肥市场回顾,住宅市场/供应层面,规模大盘相继入市,13年供应量将超近两年水平,经开区供应量占全市10%。,2012年1-12月合肥住宅供应703.18万方,同比增长14%; 下半年开发商对后市预期乐观,大规模地块相继出让,若2013年政策维稳,供应量同比增幅将继续扩大,全年新增供应将达850-900万方。,分区来看,2012年1-12月合肥住宅市场新增供应中,限购区供应量约占全市供应的六成,外围
18、板块占比相对较低; 老城板块多为旧城改造项目,均有商业附加条款,2013年将有多个商业综合体项目上市。,住宅市场/成交层面,全年住宅成交同比增幅超39%,经开区住宅成交占比相对较低。,2012年1-12月,合肥九区住宅成交767万方,伴随着年末刚需客户恐慌性入市,全年住宅成交量在下半年逐月增长。 在供求比下降的同时,库存高企的局面并没有发生变化。预计2013年九区住宅成交量将持续突破,但增速降低的情况下,成交再攀09-10年成交高峰的难度较大。,主城区因完善的配套而在购房者心目中形成了较高的认知度,四大限购区成交仍靠前; 包河区成交与供应占比均为13%和11%,供求比在限购区中仅高于庐阳区,成
19、交情况良好。,住宅市场/成交结构,品质型首置及首改客户开始入市,总价接受能力上升,但目前市场仍以刚需客户为主流,80-110平产品成交占比超过65%。,80-100平区间面积段的成交成为市场绝对主力,刚需户型仍为购房者首选; 120-144平区间面积段的成交较往年有所提高,由于对后期住宅价格的上涨预期,品质型首置客群及首改客群停止观望,三季度起开始入市。,住宅市场/价格层面,全市住宅均价破“七”尚需时日,经开区房价在外围板块中排名靠后。,政策调控作用下,合肥住宅市场均价增速自11年起大幅下滑,2012年,住宅市场均价增速开始缓升,但住宅市场均价仍在7000元/平方米以下徘徊; 全市住宅均价由西
20、南板块领跑,主城区价格被新兴板块拉低,外围板块中经开区成交均价相对较低。,写字楼市场,写字楼市场未能延续近三年的持续增长,12年市场供、求、价全线下滑。,在住宅市场全线小幅“回暖”的同时,2012年,合肥写字楼市场新增供应为132.7万方,成交81.7万方,同比分别下滑9.1%和15.8%; 与此同时,写字楼成交均价同比略有下滑,固步于8000-8200元/平方米。,商业市场,商业与写字楼市场表现一致,价格下滑更为明显,局面预计在13年会有所改观。,商业市场与写字楼市场表现一致,2012年供求分别同比下滑34%和2.3%,供应量下滑明显; 均价方面,当年成交均价同比下滑9.35%,达14467
21、元/平方米,成交量与价格下滑的双重作用下,商业总销金额同比下滑11.4%; 但从土地市场的表现来看,供应量下滑的局面将有所改观。,土地市场/供应层面,2012年12月20日,随着蒙城北路以西,规划耀远路以南这块土地顺利成交,全年的土地市场画上圆满的句号: 2012年,合肥市土地市场供地168宗,合计17035亩;较2011年全年供应6094.9亩,多出10940.1亩,增幅179%。,2012合肥市各区域土地供应中,新站区居首位占比23.68%,其次是滨湖区17.91%和高新区17.87%。,2012年合肥市供地合计17035亩,较2011年增长1.8倍;新站区在各区域推地居首位,经开区成交占
22、比约6%,处于外围板块土地成交洼地。,土地市场/成交层面,2012年合肥市区土地成交87宗,成交用地面积1422万方,成交总额为260亿,同比增长近一倍。,外围板块土地成交占比较高,滨湖新区、大蜀山以西均表现抢眼; 大体量综合用地出让占比提高, 全年商/住性质土地成交17宗,商/办性质土地成交11宗,商/办/住性质土地成交5宗,总成交面积达到6168.51亩,占全市土地面积成交30%;2013-2014年合肥市场将迎来综合体时代。,市场特征,住宅:成交猛增但难达往年高峰,西南板块成交占比较高,经开区成交占比相对较低; 写字楼&商业:供求双双下滑,预计下年商业供应将有所提高。,住宅:价格缓增,外
23、围板块价格提升有难度,经开区价格体系有待突破; 写字楼&商业:价格同比略降,商业均价下调明显,投资热度转移。,住宅:刚需入市,改善性客群入市尚待时机; 写字楼&商业:投资客热情下降,对于价格的支撑力度下滑。,土地成交先冷后热,下半年品牌房企纷纷拿地,成交金额同比增长一倍; 后续供应高企,大盘云集、综合体项目四处开花。,1,2,3,4,34,PART 3 竞品市场分析,住宅市场 商业市场 办公市场,板块分析,主要竞争区域,经开区-项目位于经开区域范围内,区域客户仍然是以项目区域客户为主,首期入市产品面积主要居于85-110平米的刚需户型,区内竞争最为,次要竞争区域,高新板块-本项目位置较佳,距离
24、政务区较近,与高新区部分项目同属泛政务区,共同享受政务区成熟配套资源,因此高新板块后期也将会对本项目产生部分分流;,潜在竞争区域,政务板块-政务板块区域配套成熟,与本项目距离较近,但配套及价格存在较大差异,且余量较小,后期对本项目产生竞争较小。,竞争板块划分,地处区域成交集中和价格较高的板块,板块内竞品冲击力度强,产权对于价格的影响较大。,华地润园,观澜华庭,丰朔名仕豪庭,建业时光原著,绿地津桥公馆,锦绣大地城,东冠繁华逸城,绿城翡翠湖玫瑰园,中环城,国耀花半里,禹州天境,紫御府,经典华城梧桐语,御湖观邸,御景前城,长安一品,翡翠湖-繁华大道板块 区域内住宅密集区,多分布在繁华大道沿线及翡翠湖
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2013 合肥 融科城 策略 提报 159
链接地址:https://www.31doc.com/p-3018161.html