首地_贵州兴义_桔山新区项目市场及产品定位报告.ppt
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1、首地兴义桔山新区项目 市场及产品定位报告,整体报告分析框架,整体报告分析框架,开发环境认知,基础分析,四线城市,发展初级 区域城市中心地位明显 区域发展潜力大、环境品质高,客户特征与需求分析,开发商与用地,一、二级市场供应大,竞争环境恶劣 产品初级,具备提升机会 产品同质化严重,差异化 价格水平低,客户特征明显,易把握 追求新鲜感、安逸、跟风 支付能力强,大盘及配套吸引力高 洋房产品具备机会 产品细节认知不足 舒适户型为主,朝向不敏感,追求品牌与经济效益并重 首次进入四线城市,存在一定难度(当地开发模式),规模大,存在产品组合机会 环境、交通较好,短期土地价值受制约 成本较低,盈利预期可考虑全
2、程实现,机会与风险,整体报告分析框架,整体报告分析框架,项目定位与首开区,都市里的洋房别墅 高品味生活新体验,少量联排或独栋 主力舒适洋房 冲击力景观+休闲设施+会所+商业(先行),首开区,汇报框架:,开发环境认知 客户特征与需求分析 开发商与用地 机会与风险判断 核心问题、定位策略 项目定位、产品定位 首开区及经济测算,开发环境认知,城市发展 市场分析,城市发展城市纬度,城市属性,西南三省腹地,四线城市(县级市),州政府所在地,经济发展落后区域,城市化程度低 三省交汇处,位置优越,200公里范围内首位度高,具备成为区域中心的条件 被次级城市成环状包围的核心位置,且距离较近,城市互动性强,城市
3、发展城市纬度,交通条件,交通:南昆铁路经兴义境内89公里,有1个编组站、1个地级客站、5个客货站,13个地方铁路货场,货场转运能力达1000万吨,国道324、309、兴义机场、南盘江航运,黔、滇、桂三省(区)结合部出海的重要交通枢纽 处于滇、桂、黔三省(区)结合部,距贵阳357公里,距昆明362公里,距南宁525公里,水、路、空三者兼备,区域交通枢纽中心 处于昆明、贵阳、南宁的金三角核心,交通便利,非封闭城市 西南多为山区,陆路时间成本较高,与发达城市间互动性受限,同时也提升了区域中心的地位,城市发展城市纬度,经济水平,整个黔西南州在贵州省内经济总量排名第七,与黔南州持平,仅好于安顺,经济基数
4、小,属于经济欠发达地区,经济总量低,在贵州省排名靠后,城市竞争力不强 经济增长速度快 兴义在州内经济占比达50%,发展水平有绝对优势,数据来源:政府统计公报,近年来,黔西南州地区的经济发展保持了比较旺盛的发展势头,年增长率都达到两位数,超过了全国平均水平, 发展增长速度相对较高;2008年在金融危机的影响下仍增长了12.5% 兴义市生产总值完成105亿元,占全州的50%;同比增长18.73%,高于全州的水平,城市发展城市纬度,经济水平,2008年,兴义市固定资产投资完成40亿元,占全州的40%;增长42.96%,远高于全州的水平,在贵州省内对比,消费能力较强,黔西南州地区的居民人均可支配收入相
5、对较高,超过遵义市,排在全省的第二位,远高于全省水平 兴义房价低于遵义房价水平,远低于贵阳的房价水平 农民收入低,城乡经济发展差距大,数据来源:政府统计公报,基础条件不断改善,城市建设处于高速发展阶段,促进城市吸引力的提高 城镇居民可支配收入水平较高,但房价水平偏低,仍有一定空间 城乡收入差距较大,制约城市化速度,城市发展城市纬度,主导产业,数据来源:政府统计公报,第二产业在兴义的比重也是最大的,但第一产业比重很小,第三产业则占41.39%,产业结构较全州优化,甚至优于一些大城市 兴义八大业:电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金、烟草、化工 兴义市的第三产业占全州的60%以上,商业、服务业发达,
6、有利于就业,结构合理,商贸服务业发达,有利于带动就业,扩大中产阶层的数量 从商人员中,外地人(福建、浙江等)比例较高,吸纳的外地人口有利于推动城市人口增长 兴义第二产业占比最大,但多为资源集中型产业(矿) 支柱工业多为资源型行业或国家垄断性行业,容易造成财富集中,受益人群数量有限,旅游业:马岭河峡谷万峰湖万峰林国家重点风景名胜区、贵州兴义国家地质公园、省级风景区泥凼石林和鲁布革深谷湖、省级文物保护单位何应钦故居和刘氏庄园、下五屯全国农业旅游示范点、贵州醇酒厂全国工业旅游示范点等自然、人文景观共80余处;独特的布依“八音坐唱”已被列为国家非物质文化遗产名录,数据来源:政府统计公报,辖区内及周边区
7、域旅游资源丰富,加上气候条件因素,具备较大发展潜力 目前现状受知名度、服务行业发展水平、交通不便等因素限制,总量水平不高 发展速度快,对城市发展贡献重要性日益提高;预计未来投资度假需求会逐步显现,城市发展城市纬度,主导产业,到2011年,全州接待国内外游客要达到700万人次以上,年均增长35%左右;旅游总收入达到60亿元以上,年均增长45%左右,旅游产业成为最大的新兴支柱产业,实现建设“旅游大州”目标。2008年,兴义市旅游总收入8.52亿元,比上年增长50% 2020年全州旅游收入达到600亿元人民币,这个数字比2007年全州生产总值都要翻两番,比预计2011年的旅游总收入增长十倍 黔西南州
8、旅游规划在未来12年内把黔西南打造成珠三角的后花园、世界级的喀斯特观光、徒步旅游、探险和体育胜地,马岭河景区申报为世界地质公园,万峰林申报为世界自然遗产,兴义申报为“中国最佳优秀旅游城市”,黔西南08年州收入为19亿,兴义市就占了8.52亿,约占45%;中心城市的地位将使兴义在旅游发展中受益巨大 短时间对房地产带动不明显,但会间接提高城市形象与购买力水平,数据来源:政府统计公报,城市发展城市纬度,主导产业,人口基数少有限、地广人稀、少数民族多不利于城市人口增长 规划发展目标是每年城区人口增加近2万人,按人均住房面积30平米计算,每年可带来约60万平米的住房需求 人口增长速度前期速度会稍慢,后期
9、会逐步加快 非兴城区人义户籍客户占到了57%以上的比例,城市人口的增加主要来自于区域内(周边乡镇、州内其他县)和区域外部(省内其他市、外省市)的客户,至2020年,市域实际居住人口约为100万人。 城镇实际居住人口约65万人,市域城市化水平为64%(现状37%) 中心城实际居住人口约48万人(现状人口28万人) 规划用地范围约73.4平方公里。其中规划城市建设用地约40.9平方公里,人均城市建设用地约85平方米,数据来源:政府统计公报,城市发展城市纬度,人口特征,西南三省腹地,经济发展落后区域,四线城市(县级市),州政府所在地 区域中心城市,首位度较高,吸纳周边人口进入,水、路、空三者兼备,区
10、域交通枢纽中心 与外部联系便利,非封闭型城市;互动程度受限,经济总量低,发展速度快,兴义区域领先 基础建设投资增长迅速、重大工程建设带动城市化水平 兴义城镇人均收入水平高、购买力强,二产占比最高,但资源型产业使财富集中到极少数人手中 商业繁荣,带来大量外来人口置业落户需求 旅游业发展势头迅猛,短期未必直接受益,间接有一定带动作用,城市人口基数小、地广人稀、自身需求持续增长空间有限 未来人口发展规划会带来一定规模居住需求,前期受益受一定限制 区域内及区域外部客户占相当置业需求比例,兴义未来房地产的发展自身需求受限,机会来自于对区域内外部客户的吸纳,城市发展城市纬度,城市发展区域纬度,老城区片区:
11、旧城,现状破旧、拥挤,逐步以步行商业街的形式,继续担负起老城区的核心地位,构筑新的商业、商务中心 桔山片区:新区开发,城市形象品质高;兴义市的行政、商贸商务、信息、金融和体育中心,兴义中心城的核心(开发集中、发展迅速) 坪东:早期外地在兴义经商人的聚居地,现状多为五金、汽车销售聚集地,城市形象、居住品质差(非规划板块),桔山新区形象好、都市感强、配套好,发展潜力大 下五屯及民航片区平分秋色,竞争明显(下五屯风景、教育资源;民航紧靠桔山片区) 马岭及顶效片区短期内无法实现实质发展;坪东逐步没落,已非城市规划功能区,资料来源:兴义市总体规划2003-2020,顶效片区:省级开发区,刚刚起步,产业低
12、端,以外向型工业和物流中心为特色,并辅以适当的居住功能(远期) 马岭片区:近马岭河风景区,现状为村镇,未来居住和都市型工业为主(远期) 民航片区:规划居住区、高等级科技教育区、物流仓储区(正在大规模开发) 下五屯片区:老城改造、村庄改造、新城建设同步,现状杂乱,未来以居住功能为主体(正在大规模开发),顶效,马岭河,桔山片区,老城区,下五屯,坪东,民航片区,城市格局,桔山新区发展阶段,背景:州市政府行政部门外迁区域,1992年桔山镇人民政府,1993年桔山新区工作委员会成立,经过十年的发展,2003年撤镇改办成立桔山街道办事处,起步阶段:1993年至1997的5年,房产建设共立项643项,个人和
13、单位集资房为主;,加速阶段: 2004年至今,为商品房开发提速,蓝天花园、新世纪花园、明盛阳光、金钻豪城、金地首座等近20个高层电梯房和低密度小区,发展阶段: 1998年至2004年的7年,房产建设共立项1884项电信大楼、移动大楼、联通大楼,教师新村、富兴花园、惠实家园、锦禾小区、嘉禾园、华田商住楼等近20个住宅和办公楼,集资建房;,典型的由政府主导的行政功能搬迁带来的新城发展模式 区域开发进入了加速发展阶段,城市发展区域纬度,定位高,未来都市中心区 功能完善,城市形象品质高,吸引力强 主要人口疏散地,未来区域市场竞争激烈,桔山新区规划定位,行政文化中心、商贸商务中心,信息、金融和体育中心等
14、大型的公共设施,是兴义中心城的核心 行政办公、酒店、体育中心、商城、会展、市民广场等公共设施云集,城市发展区域纬度,城市发展主轴的两翼外围,仍有大量潜在未开发土地 民航片区的规划启动,为桔山新区整体扩容提供了城市空间,城市发展区域纬度,区域位置:距离城市核心区实际距离较近 交通:民航大道路况好,但公共交通欠缺 环境:地广人稀,自然景观条件较好 依托兴义机场的综合性片区,规划居住区、高等级科技教育区、物流仓储区 对面为党校、施达桂花园品质较低 环城路即将贯通,与马岭、下五屯、顶效等城市区域联系更加便捷 斜对面规划兴义职业学校(八所学校合并)新校区进入实质建设阶段 规划了1公里长的民俗文化旅游街距
15、离较近,区域开发建设建设集体加速 众多重大项目提升片区认知度 环城路的贯通进一步弱化片区差异,开发程度欠缺,周边现状较荒,配套条件不完善,心里距离远 城边自然的开发潜质,现状不成熟,价值受限,但预期较好,民航片区现状及发展,2、请问您对民航片区有何看法:近60%的客户认为区域属于城市新区,发展较快,近60%的客户认为民航片区属城市新区发展快,表明多半数客户认为其发展潜力较大,接受度较高 选择城市边缘、度假养老区域、偏远郊区的也占了40%,说明近半数客户民航片区心理距离仍较偏远,会在接受度、价格水平上有一定限制,民航片区接受度,城市发展区域纬度,城市重心逐步东移,桔山新区成为城市副中心,优势明显
16、 片区竞争压力来自于下五屯,其他板块无法形成竞争,城市形象好、功能完善、吸引力强 发展潜力大,后续大量潜在土地,内部竞争激烈,后发偏远区域、配套条件不完善、地广人稀、城边自然 区域重大工程云集,助推区域开发速度 人文环境氛围初显,品质型客户基础 区域潜力接受度较高,同时当前价格水平受限,城市格局,桔山新区,民航片区,桔山新区优势明确,潜在威胁源自于内部竞争及下午屯区域 借助于区域大势及其文化、客户基础 发挥区域环境优势,塑造宜居环境品质,小结:,城市发展区域纬度,城市基础:1789年光绪年间设置兴义县(三省交界之势),1988年撤县建市前,以农业为主导的发展模式;1987年全市工业产值仅752
17、4万元;商业凭地理位置优势较发达,加速阶段: 2000年至今,工业发展迅速,07年工业总产值92亿元,对财政的贡献达到57%;八大主导产业形成 政府行政、商务金融、信息、服务等职能外迁,大力发展桔山新区 初步形成了商业基础繁荣、农业产业化、工业主导的格局,旅游服务业发展初具雏形,将得到加速发展,发展阶段: 1988年至2000年的12年(3平方公里23平方公里) 1988-90年代中 :农业仍主导,工业作坊式、粗放型、规模小;96年贵州醇酒厂的财政收入占全市财政收入的一半(六千万);城市制定了桔山、坪东新区,威摄、顶效开发区规划,大力发展坪东 90年代中后期:城市转型,大力发展水电、煤炭等行业
18、,城市发展基础薄弱,目前仍处于初级阶段,但具备一定发展潜力空间,城市发展,兴义城区客户置业需求在一段时期内仍是购房主力,但发展空间有限,城镇居民收入水平相对较高,购买力强 城市改造方兴未艾,带来持续性的刚性需求 在置业需求中,城区客户占据相当高的比例(60%) 城区人口规模基数小,州属县市、周边乡镇进城客户驱动性强, 会成为一大趋势,兴义区域中心城市逐步明确,城市竞争力强 教育资源的差距,持续吸引周边乡镇、县城客户进城落户 部分在兴义务工的本区域客户有刚性的置业需求 在问卷中发现,37%的客户是周内其他县及周边乡镇的,较多在兴义生活的外区域客户购房愿望强烈;且外区域客户增长空间大,兴义商贸业发
19、达占全州的60%,外地人从业比例高,购买力强 在问卷中发现,有近20%的客户来自省内其他市及外省市 旅游业后势发展强劲,既提升城市形象,又必然会带来外地客户休闲度假的置业需求,部分高端客户外溢明显:在深访中发现,由于交通、城市发展、房地产发展水平等受限因素,部分高端客户外溢明显,多前往昆明、贵阳两地置业,城市发展,开发环境认知,城市发展 市场分析,1、供应规模及分布特征,桔山新区,中心城区,下五屯,坪东,根据兴义市城市结构,目前兴义市房地产市场可分为”城市中心、桔山新区、下五屯、坪东“4个区域板块 坪东板块由于环境形象差,非兴义未来重点发展区域,供应量小,该板块逐渐脱离兴义房地产市场的整体发展
20、,不具备板块整体竞争力 桔山新区板块依托区域城市发展优势,房地产市场成长迅速,供应项目数量及供应规模已占兴义整体市场的近50%,坪东板块不能形成有效竞争力 桔山新区板块为现状主力供应板块 供应规模大,竞争环境激烈,市场分析新房市场,2、产品特点及市场反应,市场分析新房市场,市场供应的多数楼盘占地面积不足1万平米,建筑面积不足10万平米 市场上规模最大的项目为蓝天花园项目,其占地为13.3万平米,总规模35万平米 蓝天花园、莱蒙帝景、水木清华、荣御天下等规模较大的项目受关注度较强,目前兴义房地产市场上供应项目以中小盘为主 规模较大,规划完善,社区感强的大盘项目在市场上供应较少,相应的关注度也较高
21、,2、产品特点及市场反应,市场分析新房市场,目前兴义市场供应的产品形式以高层塔楼为主 个别项目出现多层、叠拼、独栋产品,但或规模较小,或已经售罄,没有后续供应 多层产品主要出现在早期开盘的项目中,目前在在售项目及即将供应项目中均没有多层产品 叠拼和独栋等低密度产品供应量低,主要出现在总体规模较大的项目中 市场上各项目容积率总体偏高,多数项目容积率在5以上,容积率限制产品形式,市场上各项目产品同质化严重,高层塔楼为主力供应产品 个别规模较大的项目为追求整体品质,出现少量低密度的独栋、联排、叠拼产品 短期看,未来兴义市场上没有联排、独栋等低密度产品供应,2、产品特点及市场反应,目前兴义市场各项目供
22、应的主力产品以三居为主,三居套数占市场供应总套数的65%左右 市场上供应各产品的面积区间主要集中在130-160平米,该面积产品套数占市场供应总套数的57%左右 110-130平米的三居产品供应量也很充足 160平米以上的多为顶层跃层产品,在大多数项目中均有供应,但在各个项目中的规模相对较低 市场上出现少量面积较小的loft产品和面积较大的大开间产品,各项目供应的产品户型面积主要以130-160平米为主,舒适型三居产品供应量集中度高,竞争最为激烈 80-110平米两居为次主力产品,约占供应总套数的15%,市场分析新房市场小结,2、产品特点及市场反应,分产品多层、小高层,多层产品目前只有“桂竹园
23、”项目尾盘在售,且兴义市场未来没有多层产品供应 多层产品主力户型为120-130平米的三居 小高层产品目前只有“莱蒙帝景”项目存在潜在供应,预计09年底开盘,供应约3万平米 小高层产品主力户型为115-170平米的三居,多层与小高层产品并未形成规模的市场供应,未来不会成为市场主力产品 未来供应主力户型为115-170平米的三居产品,市场分析新房市场小结,2、产品特点及市场反应,分产品高层,由于容积率限制,目前兴义市高层产品以高层塔楼为主 产品标准层多为2梯3户、2梯4户、2梯5户,不能实现南北通透 高层产品的主力户型为130-160平米的三居,高层塔楼产品为兴义市场上的主力产品 高层板楼及对应
24、的南北通透型产品相对较少 供应的主力户型为130-160平米的三居,市场分析新房市场小结,2、产品特点及市场反应,分产品低密度产品,叠拼产品目前只有“水木清华”项目的16套进行认购,且均已被客户预订,未来会有18套叠拼产品的潜在供应,户型面积:上叠200平米,下叠300平米;预定试探价格为5000元左右/平米,市场反应抗性较大 “蓝天花园”项目未来会有12栋独栋产品的潜在供应,户型面积在300多平米,(二手房价格约80万元/套) 新时代花园独栋2980元/平米,品质较差,低密度产品在目前兴义市场上极为稀缺,仅有少量叠拼即将入市 未来没有形成规模的潜在供应,水木清华,蓝天花园,水木清华,新时代花
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