DTZ茂业中心项目全程服务方案20091117 2009-140页.ppt
《DTZ茂业中心项目全程服务方案20091117 2009-140页.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《DTZ茂业中心项目全程服务方案20091117 2009-140页.ppt(141页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、茂业中心项目全程服务方案 DTZ戴德梁行成都公司 2009年11月,纲 要,行销推广与销售策略,提纲,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场分析,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都,数据来源:成都市统计局,地理位置: 成都地处中国西南部,是四川省省会。 城市总面积12,390 平方公里, 总人口 1,125万 总体经济: 四川省的经济文化中心;西南地区的金融中心、科技中心、商贸中心和交通枢纽。 历史文化: 著名人物: 诸葛亮、杜甫、李白。 著名旅游景点: 武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。,国家综
2、合配套改革试验区 全国宜居城市 全国最佳旅游城市,成都市概况,中国西部最大的贸易中心,市场覆盖四川省并辐射西南地区6个省市区2.5亿人口; 全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位; 全市私人轿车拥有量全国排名第三; 中国服务设施最佳会展城市; 全球服务外包新兴城市50强,排名37位; 美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡、巴基斯坦已在成都设立领事馆; 美国商会、欧盟商会、中英贸易协会、台商企业协会、香港贸促会等诸多知名机构或组织均在成都设有分支机构或办事处; 目前已有145家世界500强进驻四川,其中134家在成都落户。,成都市概况,地区生产总值,资料来源:成都市统计局,成都市概
3、况,人口规模,2008年末成都市总人口达到1,125万人,在全国所有城市中位列第四。 熟练的技术水平、低廉的劳动力成本,吸引大量企业来成都投资发展,带动成都市的经济迅速发展。,教育资源与劳动力,38所高等教育机构,每年提供大约10万名毕业生。 超过70家的科研院所及2,700余家相关机构,各个领域的专业技术人员超过58,000余名。 著名高校:四川大学、成都电子科技大学、西南交通大学、西南财经大学、四川师范大学 劳动力成本约为沿海城市平均水平的2/3。 近年的人员离职率始终低于18,大大低于上海北京等地(年人员流动流动率约为30),成都市概况,外商直接投资,随着西部大开发,外商投资的额度逐年增
4、加; 外商投资的增加,促进了成都市的经济发展,同时,也创造了更多的就业机会,也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源:成都市统计局,成都市概况,航空:双流国际机场是国内五大机场之一,现有国际航线26条(其中7条直航航线);成都至阿姆斯特丹是中国西南地区首个直航欧洲航线;机场第二跑道将在2009年底建成使用,第二航站楼将在2011年投入使用。 陆路:现有4条对外铁路,计划增至11条;通过现有公路和新建公路的连接,构筑省内城际1小时和2小时交通圈;成都未来将成为我国西部地区最大陆路枢纽。 水路:重庆港、乐山港、泸州港,三大港口均有高速公路与成都连接;未来还将开通成都至泸州、重庆的
5、集装箱城际班车。,交通条件,成都市概况,成都市未来规划有7条地铁线路,目前1号线正在施工建设,预计2010年建成通车。 2007年12月地铁2号线开工建设,预计2012年左右建成通车 地铁的建成通车,将大大提升城市交通的运行效率,大幅度扩展市民的生活和活动空间,地铁规划,成都市概况,人民路轴 科技商务区(SBD),东大街轴金融商务大道,骡马市片区 商贸、信息和商务办公活动的高度聚集区,天府广场-陕西街片区 面向区域和全国市场的文化、商贸、商务、金融业发展中心,红星路-盐市口片区 亚洲一流商业中心,猛追湾片区 休闲商务区(RBD),两轴四片规划,成都市政府对未来的科技、金融、商务等服务产业的发展
6、规划了“两轴四片”的集中区域。,资料来源:成都市商务局,成都市概况,未来四大新城与中心城,东部新城:以锦江区和龙泉驿区为主要区域,重点发展金融业、汽车及机械制造业。 南部新城:以高新区和华阳县为主要区域,未来成都市行政中心所在地,重点发展高端产业集群、商政中心。 西部新城:以青羊区、高新西区、温江区为主要区域,重点发展休闲、教育、文化产业。 北部新城:以金牛区、青白江区、新都区为主要区域,重点发展商贸物流、机械制造等产业。,东部和南部是政府规划重点发展区域,成都市概况,京津塘环渤海经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,成渝经济圈,成渝经济圈具有良好的发展前景,被称作中国经济的“第四极”,成渝新特
7、区中国经济第四极,成都市概况,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场分析,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都市房地产投资情况,2009年一季度,完成房地产开发投资383.84亿元,同比下降24.5%。,资料来源:成都市统计局,成都市房地产市场概况,成都市房地产市场总体销售情况,资料来源:成都市房管局,2001年以后,大量外地开发商纷纷进入成都市场,同时由于市场需求的扩大,尤其是对住宅类物业的强劲需求,促进了整个房地产市场发展。 2008年受宏观经济环境影响,市场销售数据不够理想,购买行为主要来自刚性需
8、求。 商品房市场在2009年2季度表现非常活跃,成交量增长明显,库存消化速度远高于预期。,成都市房地产市场概况,主城区各类物业成交情况,截止2009年2季度,主城区范围内成交的各类物业中住宅成交量所占比例仍然最大,为83.2,环比略有下降。商业物业成交量占比有所上升,达6.5%。 随着近来住宅物业的投资回报率走低,预计未来商业和办公用房将吸引更多资金,成交量所占比例将进一步提高。,资料来源:成都市房管局,2009年2季度全市商品房成交结构,住宅,资料来源 :成都市房管局,成都市房地产市场概况,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场发展综述,房
9、地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都的写字楼主要分布在市中心CBD(中央商务区)及城南。 市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及武侯祠大街浆洗街一带。 随着南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线,人民南路沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。,CBD,SBD,东大街轴,人南沿线轴,写字楼市场发展综述,甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓星罗棋布,构成了成都市写字楼市场多元化产品的竞
10、争格局。,写字楼市场发展综述,1. 川信大厦 2. 冠城广场 3. 城市之心 4. 威斯顿联邦大厦 5. 时代广场 6. 中环广场 7. 汇日央扩国际广场 8. 香格里拉中心 9. 力宝大厦 10.国航世纪中心,现有甲级写字楼,地铁一号线,地铁二号线,2,1,3,4,5,6,8,CBD,SBD,7,9,成都目前已投入使用的甲级写字楼共 10 栋。 甲级写字楼大都分布在CBD(中央商务区)和SBD(科技商务区),未来将进一步扩展到人民南路沿线-天府新城,以及东大街沿线。,现有存量:453,000 sq m,10,甲级写字楼分布,写字楼市场发展综述,甲级写字楼未来供应,1. 仁恒广场 2. 航天科
11、技大厦 3. 九龙仓天府时代广场 4. 喜年广场 5. 来福士广场 6. 城市之心2期 7. 爱美高文化宫写字楼 8. 国航世纪中心 9. 瑞安中汇广场 10. 铁狮门项目 11. 新鸿基国际金融中心 12. 九龙仓红星路项目 13. 中信大厦 14. 中国水电大厦,东大街轴,人南沿线轴,14,13,未来甲级写字楼主要分布在人民南路天府大道和东大街沿线两轴。,1,2,3,4,6,7,9,10,12,11,5,8,部分未来入市的甲级写字楼,写字楼市场发展综述,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,城市办公物业发展模型,成都市写字楼市场目前处于发展阶段的起步阶段,写字楼市场发展综述,2005年以
12、来成都市的写字楼竣工面积逐步回升。 2000-2008平均每年的写字楼竣工面积为14.1万平方米。,资料来源: 成都市统计年鉴,竣工面积,市场现状,销售与空置面积,资料来源: 成都市统计年鉴,成都市写字楼销售面积受全国大环境影响较大。2003年受全国写字楼市场疲软和全国“非典”疫情的影响销售面积出现了下滑;其后,由于新进入销售市场的写字楼数量较少,导致销售面积下降,随后,随着时代广场、天府中心、汇日央扩等项目热销,销售量回升。 2000-2008平均每年写字楼销售面积16.72万平方米。写字楼的空置量逐年下降,反映出需求增长旺盛。,市场现状,2004年后,写字楼售价回升。2006年,由于汇日央
13、扩,时代广场,正熙国际等中高档写字楼的热销,快速提升了市场整体均价。2008年1-9月,整体均价上升到8,120元/平方米,同比增长35.3%。 从方位来看,由于人民南路沿线写字楼,特别是高端写字楼的兴起,城南成交价格上涨较快。其余方位(包括城东)写字楼档次较低,价格也相应较低。 从环域来看,由于内环内可开发土地十分有限,目前价格最高的区域集中在内环,为10,718元/平方米。目前,一环区域内聚集了成都市主要的高档写字楼。,销售价格,市场现状,成都甲级写字楼租售价格长期滞涨,其主要原因在于产品品质没有明显提升。 最近5年间(2003-2007年),成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定:租金徘徊
14、于90-110元/平方米/月,销售价格一般在8,000-10,000元/平方米。(汇日.央扩国际广场因其品质相对有明显提升,2007年销售价格为20,000元/平方米,且销售速度较快,目前已无房源可售。汇日.央扩国际广场与香格里拉中心由于硬件环境的良好,租金平均水平也分别达到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平)。 这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。 究其原因,主要是开发水平不高,产品档次和品质没有明显提升,价格滞涨。 2008年,新推出高品质写字楼凭借其高品质的规划设计,并借助房地产市场整体走高的市场氛围,实现了一定的价格突破。 国航大厦:甲级,目前售价13,
15、000元/平方米以上,月租120-140元/平方米; 力宝大厦:烂尾楼改造,建筑上略有瑕疵,甲级,售价10,000元/平方米,月租105-115元/平方米。 丰德国际:乙级,目前销售价格8,000元/平方米左右,预计月租90元-100/平方米。,市场现状,受国际金融危机影响,部分写字楼项目推迟了开发计划。目前已知的甲级写字楼项目未来供应量达到了147.7万,其中在2013年以前可以入市的有99.9万,平均每年的供应量约20万。 未来5年高新南区沿线预计将有21.9万市场化的甲级写字楼入市,平均每年新增供应4.38万。,注:红色部分为东大街沿线项目,蓝色为天府新城区域项目,成都甲级写字楼未来主要
16、供应,市场现状,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场发展综述,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都的三大传统核心商圈 春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市-西大街商圈,商业市场分析,春熙路商圈概况,商圈以春熙路步行街为核心,北至总府路、南达上东大街、西靠新街、东接红星路三段,面积约300多亩。 成都市商圈的“心脏”,是成都市第一商圈,“都市精华商业区”的代表 集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲等为一体的区域,有“西南第一步行街”的美誉。,伊势丹百货 Isetan,王府井百货 Wangfujing Depart
17、ment Store,商业市场分析,盐市口为核心,北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路,面积约220多亩。 区域内集合了商贸、餐饮、文化、休闲娱乐、酒店等多种业态。商业气氛浓厚 目前由于交通、规划等历史与现实因素,使该区域在总体建设方面比春熙路商圈稍微弱一些。,盐市口商圈概况,人民商场(茂业百货)Maoye Department Store,卡地亚旗舰店 Cartier Flagship Store,商业市场分析,以骡马市为核心,人民中路2段为轴的两侧区域。总面积约860亩。商业营业面积13万平方米,大小商家近150家。 近年来西大街商业环境逐步提升,对该区域的商
18、业氛围有很大的促进作用。 商圈以商务商业为主,兼有休闲、文化、娱乐和居住功能为一体的中高档综合商业形态。商业氛围较浓、市政设施完善、消费档次以中档偏高为主。,骡马市-西大街商圈概况,铂金城广场 Platinum City,时尚百盛 Parkson,商业市场分析,社区商业,在传统商圈之外的商业集中区域,伴随着大型住宅项目同步发展。 物业资源更加丰富、租金相对低廉,客户群体相对稳定。 目前多分布于二环路沿线,已形成了光华、双楠、桐梓林等较为成熟的社区商圈。 沃尔玛、伊藤洋华堂、乐宾百货、宜家、欧尚、家乐福等知名品牌均选择进驻社区商圈。 在传统商业聚集区趋向饱和的时期,社区商业逐渐开始吸引更多的资本
19、。 未来成都市将着力打造数十个规模不等的社区商业集中区域。,商业市场分析,主要社区商圈,金沙商圈 平均租金范围: 90-200元/平方米.月,双楠商圈 平均租金范围: 140-260元/平方米.月,建设路商圈 平均租金范围:70-210元/平方米.月,紫荆-桐梓林商圈 平均租金范围: 200-400元/平方米.月,城南商圈 平均租金范围: 80-200元/平方米.月,双桥子商圈 平均租金范围: 75-150元/平方米.月,成仁路商圈 平均租金范围: 80-200元/平方米.月,会展商圈 平均租金范围: 80-200元/平方米.月,商业市场分析,1. 仁和春天百货(光华店) 2. 伊藤洋华堂(建
20、设路店) 3. 北京华联(红牌楼广场店) 4. 华润24城(万象城) 5. 王府井百货2店 6. ROBINSON商业中心 7. 天府广场中心城 8. 成都国际商城 9. 富力熊猫城 10. 仁恒广场 11. 来福士广场 12. 爱美高文化宫项目 13. 九龙仓天府时代广场 14.四川文化城 15.群光百货 16.中汇广场,未来主要商业供应项目,CBD,SBD,Metro Line 1,1st Ring Road,2nd Ring Road,1,2,3,4,5,6,7,10,8,9,11,12,资料来源:DTZ研究部,未来商业供应总体量约1,380,000m2,13,14,15,16,商业市场
21、分析,主城区商业物业历年供需情况,2003-2005年,主城区商业物业市场需求增长幅度不断提高,2005年商业物业销售面积与增长速度双双达到了最高值;在经历了2006-2008年的相对低迷期后,受整体经济环境和房地产市场双重作用,2009年2季度的商业物业成交量出现显著增长。,资料来源:成都市房管局,商业市场分析,主城区商业物业历年均价,成都市主城区商业物业市场价格总体呈上升趋势,但短期内均价波动幅度较大。,资料来源:成都市房管局,商业市场分析,成都总体经济指标表现良好,2009年2季度GDP达1951.3亿元,同比增长14.3%,远高于全国平均水平。 2009年2季度部分甲级写字楼租金高于1
22、30元/平方米/月,但整体租金水平依然处于下降通道。本季度无新物业入伙,空置率较上季度有明显下降。 2009年2季度,住宅市场非常活跃,成交套数和成交面积均呈现高位运行状态,1、2季度的总成交量已超过2008年全年的成交量。 商业物业发展持续活跃,未来2-3年内将会有60万平方米的新增供应量,且多集中于市中心商圈及东大街、人民南路延线。 08年年底以来中央政策面连续发布的利好政策,已在2009年上半年见到成效,商品房市场和土地市场均显现向好信号。但另一方面,为保持房地产市场平稳健康发展及应对未来预期通胀,政府在2009年下半年或加强信贷管理,控制及引导资金的流向,因此对成都房地产市场下半年的发
23、展需持审慎态度。,市场总结,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,天府新城规划,写字楼市场,商业市场,天府新城总体发展规划,总用地面积: 37平方公里 规划总建筑面积: 6,000万平方米,现已建成1,000万平方米 总就业人口: 60万人(其中软件及服务外包产业2030万人) 总居住人口: 60万人,资料来源:高新区政府,天府新城规划,科技,天府新城是为软件及服务外包产业发展量身打造的城市,根据产业发展的需求,新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居等五大功能。其中,科技是首要功能。,天府新城规划,商务:总部项目规划,目
24、前,电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。,天府新城规划,商务:现代服务,完善齐备的信息服务、金融服务、咨询设计服务、广电传媒、会展、酒店、政府公共服务等设施,为企业商务活动与发展提供了广阔空间。,天府新城规划,商务:金融后台服务中心园区,已签约11家,拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家,总投资规模超过100亿元,五年后从业人员达10万人。,天府新城规划,国际:十个国际化载体,天府新城规划,天府新城规划,时尚购物、文体娱乐,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,天府新城规划,写字楼市场,商
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- DTZ茂业中心项目全程服务方案20091117 2009-140页 DTZ 中心 项目 全程 服务 方案 20091117 2009 140
链接地址:https://www.31doc.com/p-3020887.html