合富辉煌2011年东莞楼市总结及2012年展望 2012-85页.ppt
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1、东莞市2011年楼市总结及 2012年楼市展望 n 宏观背景 n 土地市场 n 住宅市场 东莞市2011年楼市总结 抑 通 胀 调 结 构 稳 增 长 20 11 年 经 济 目 标 2011年中国GDP增长目标 为“保八”,截至第三季 度,GDP已达9.4%,全年 增幅将较去年的10.3%略有 回落。2011年“稳增长” 目标铁定实现。出于整体 经济“稳增长”考虑,管 理层对房地产业“有保、 有压”,保持稳定发展。 CPI GDP PMI 加快经济结构战略性调整 ,增强经济发展协调性和 竞争力。加快改造提升传 统制造业。今年制造业采 购经理指数(PMI)持续下滑 ,处于转型期的中国制造 业发
2、展遇到困难。另外, 优化房地产发展结构成为 重要一部分。 ? 今年CPI从1月份4.9%一路 飙升至7月的6.5%后,开始 缓解,物价得到持续回落 ,11月CPI仅4.2%.通过3次 加息、6次提高存金率及控 制货币供应量等方式最终 基本实现“抑通胀”目标 。信贷紧缩对2011年中国 楼市影响深远。 全国:2011年经济工作目标整体基本实现 货币供应量 利率调整存款准备金率 新增贷款 n今年政府频繁运用货币手段,最终基本实现年度“抗通胀”目标。 n今年国家控制货币供应量和新增贷款量,3次加息及6次提高存款准备金率,降低货币流通速度, 减少过剩流通货币总量,对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作
3、为对资金依赖较高的行业,今 年面临房贷紧缩的困难,需求受到一定程度抑制。 全国:今年频繁用货币手段,最终基本实现“抗通胀”目标 东莞:改变一味追求GDP增速方式 加快结构调整 n2007年之前,东莞经济增长速度长期保持20%及以上的高速增长,2007年之后,东莞放弃一味追求GDP增 长速度方式,加快产业结构调整,GDP增速基本回落至一位数以内。2011年加快经济社会双转型,已基本告 别追求GDP阶段。 n2007年以后,伴随GDP增速回落,在经济转型下,东莞第三产业比重得到明显提高,最终从07年之前长期 保持42%比重提升至2008-2011年间的50%左右,东莞转型效果初步呈现。随着东莞转型
4、的推进,东莞房地产 业将迎来更广阔的发展空间。 n2011年东莞GDP增长目标为8.5%,前三季度增幅仅8.5%,完成全年目标存在一定的困难,说明:东莞作为 全国最典型制造业,在全国制造业面临困境大背景下,经济发展受到制约。 2011年全年数 据为预计数据 n从70大中城市房价来看,2011年4月始,环比上涨城市数量逐月减少,从4月的56个减少到11月的 5个,环比下降的城市数量从4月的9个持续增加到11月的49个,同比涨幅回落的城市数量从年初的 31个增加到11月的61个,即87%的城市房价同比涨幅出现回落。 n在一系列高压政策下,全国楼市整体得以降温,市场观望氛围较浓,部分城市进入深度调整
5、。相 对而言,2011年东莞受政策影响较小。全国楼市早在第二季度开始进入调整,东莞则仅在第四季度 11月才开始真正进入降温。 2011年全国房地产进入深度调整 东莞四季度现微调 2011年政策关键词:“限贷”、 “限购”、“房价控制目标” n2011年东莞面临三大楼市政策,分别为“全国性 限贷政策” 、“限购预期” 和“房价控制目标”。 n“限贷”:作为全国硬性政策,东莞楼市亦受限 贷影响,投资需求受到严重打压,甚至部分首次置 业及首改置业刚性需求受到误伤。 n“限购”:东莞最终未出台“限购”政策,但却 饱受“限购预期”干扰,“假限购带来真成交” , 政策挤压出部分楼市需求。 n“房价控制目标
6、”:“房价控制目标”是东莞楼 市的“挡箭牌”。东莞最终完成了房价控制目标, 是东莞最终逃脱 “被限购”命运的必要条件。 前三季度GDP 增幅为8.0% 宏观背景小结: n2011年中国经济“抑通胀”、“稳增长”目标基本实现,包括房地产行业在 内的“调结构”的经济工作重点在加深进行中。在“限贷”“限购”及“房价 控制目标”等一系列重拳下,2011年中国楼市进入深度调整。 n在全国制造业面临困境大背景下,2011年东莞经济遭遇一定压力,房地产业 快速发展受到经济形势制约。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳 定发展,2011年东莞楼市整体表现“供需两旺”,仅在四季度出现短暂调整 。 n 宏观
7、背景 n 土地市场 总体概况 商住地分析 典型区域、地块分析 n 住宅市场 东莞市2011年楼市总结 土地整体供求价 n2011年全市供应土地约763万平方米,同比增长6.5%。 n2011年全市总成交土地约660万平方米,同比略降约3.2%。 n2011年土地价格约2158元/平方米,同比上涨约15.5%。 总体成交同比略有下降,价格平稳上涨 2011年土地各用途成交占比商住地占主导地位 n2011年商住用地约成交309.6万平方米 ,占总成交量的46.9%; n工业用地约成交187.8万平方米,占总成 交量的28.5%; n科研设计用地约成交94.2万平方米,占 总成交量的14.3%; n
8、仓库用地成交44.6万平方米,占总成交 量的6.8%、商务金融用地成交18.8万平方 米,占总成交量的2.8%以及其它占总成交 量的0.2%。 n 宏观背景 n 土地市场 总体概况 商住地分析 典型区域、地块分析 n 住宅市场 东莞市2011年楼市总结 商住地供求价今年商住地供求创历史新高 n2011年全市供应371.5万平方米商住用地,同比10年增长70%,供应面积创历年新高。 n2011年全市成交309.6万平方米商住用地,同比10年增长50.6%,成交量达历史最高值 。 n2011年全市成交商住地楼面地价月1757元/平方米,同比10年下降6.9%,主要原因是开 发商拿地欲望不高,80%
9、以上的地块以底价成交。 2011年商住 地成交分布图 2011年商住地成交排名 : n2011年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地,其中塘厦镇以63.6 万平方米的成交量居首榜;樟木头镇以40万平方米屈居全市第二;沙田则成 交30.5万平方米,排名全市第三。 n前三名成交总量约占全市成交的43.3%。 塘厦、樟木头、沙田排名前三甲 全市各个区域成交情况 南城成交价最高、塘厦成交量最大 n2011年商住地成交价最高的为南城区,总体成交楼面地价约4173元/平方米,成交价排名 全市第一; n东城区今年成交1宗商住用地,终于突破3年零成交的尴尬局面,楼面地价约3658元/平方米 ,成交价格
10、排名全市第二; n松山湖成交楼面地价约2652元/平方米,排名全市第三。 4173 3658 2652 2011年全市商住地流拍一览表 n2011年全市共流拍7宗商住用地,面积约27万平方米。 n流拍地块主要分别于北部片区,号称第五个城区的寮步镇共供应3宗商住地全部流拍,面积达11.3 万平方米,有史以来第一年创下零成交。 寮步地块全部遭流拍,创历史以来零成交 流拍地块分析 1 2 3 7 8 9 12 14 13 22 18 17 24 25 26 20 4 5 6 10 11 15 16 19 23 27 28 29 21 未开工区域图 塘厦未开工商住地存量最大 2009年-2011年地块
11、尚未开工区域图 n自2009年至2011年全市共成交698.8万平方米商住用地,其 中已经开工256.2万平方米,还有442.6万平方米尚未动工。 n塘厦镇目前约有50.8万平方米未开工,为全市尚未开工最大 量区域,全部为今年成交地块;虎门镇目前约有1.6万平方米 尚未开工,为2010年高盛誉信用担保公司所拍得的地块。 n2009年共成交183.6万平方米商住用地,至今约 有39.2万平方米尚未开工,2年时间完成开工率的 78.6%。 n2010年成交205.6万平方米商住用地,至今约有 111.8万平方米未开工,时隔1年开工率仅占总成 交量的45.6% n2011年共成交309.6万平方米商
12、住用地,至年底 仅开工12.8万,剩余296.8万尚未开工。 近2年成交地块开工缓慢 n 宏观背景 n 土地市场 总体概况 商住地分析 典型区域、地块分析 n 住宅市场 东莞市2011年楼市总结 塘厦镇 n塘厦镇2011年成交63.6万平方米商住用地,创 下历年新高,成交均价约1938元/平方米,所成 交地块均以底价拍卖,导致价格与往年无太大差异。 n塘厦镇地处东莞东南偏南位置,与经济发达特区 深圳紧紧相连,而房价却有天壤之别,大部分 深圳客户会选择房价较合理的塘厦安居,所以塘厦 有“深圳后花园”之美誉,继万科成功开发棠樾、 金地成功开发博登湖后,2011年又有碧桂园、中信 等蜂拥进驻,未来2
13、012年塘厦房地 长行业将风起云涌,与其说大品牌 开发商竞争,不如说是相辅相成, 相互借鉴对方的优点弥补自己的不足。 n预告中有将近40万平方米的商住地将于近期拍卖,预计2012年塘厦镇将推出60万平方米商住地。 大量品牌开发商将蓄势待发 樟木头镇 n2011年樟木头共成交40万平方米的商住用地,地 块分别被长虹、保利竞得,其中保利地块总面积约 33.3万平方米,位于樟木头保利生态城地块旁,将来 有利于同生态城统一打造。 n该地块是保利第四个旅游地产项目,项目建成后相 当于再造一个樟木头镇城区,并有望每年给东莞吸 引游客600-800万人次。 n深圳隆塬地产东莞分公司应邀考察了东莞樟木头瑞 德
14、购物公园项目,目前在东莞也有几个大型项目正 在洽谈中,该公司在12月初刚刚在东莞汇峰中心挂 牌成立,有望在不久的来年在樟木头有项目上市。 南城区 n南城区今年成交的商住地略有回暖,同 比10年增加约4.3万平方米,与09年基本 持平,但是与07年相比还是相差甚远。 n价格已经达到历史最高点,原因是今年 该区域的西平片区成交了1宗优质地块, 被佳兆业竞得,楼面地价达4768元/平方 米,创下08年以来“新地王”。 n主打镇区的佳兆业转战南城,南城将是 佳兆业城区的“处女作”,应该为成功做 足够的功夫。 量价齐升,佳兆业“进城” n长安镇是东莞经济发达镇区,近年来 房地长行业发展迅速,随着四季地产
15、的 落足,万科、万达随后纷纷相拥而入。 n07至10年地块成交面积逐年增加,但 11年同比10年有所下降,降幅约35%; 价格却在走下坡路,已经2年连降,10 年价格同比09年下降约14%,11年同比 10年下降约33%,11年的价格已经降到 接近08年的历史最低值。 长安镇 量跌价降,价格接近历史低值 地块公告基本资料 n该地块位于长安镇宵边社区,地段繁华,面积约8.85万平方米,容积率为3.0,地块50%做住宅,另外 50%做商业。申请竞买人要求较高,有以下3点: 1、竞买方企业注册资本金在30亿元人民币以上。 2、竞买方(含其全资子公司)在国内持有商业物业不少于100万平方米,竞买方须在
16、资格审核时提供 房产证明。 3、竞买方(含其全资子公司)在国内已建成且持有不少于2个大型商业物业,且每个商业物业建筑面 积不少于20万平方米(含地下),竞买方应在资格审查时提供房产证明。 n由于要求过高,第一次流拍。第二次条件也未有改变,但是被万达拿下,楼面地价约2600元/平方米 。 典型地块之一万达落子东莞长安 2012年部分潜在分析 出让预告信息 镇街位置面积(m2)用途容积率建筑密度 南城 滨河路白马 路段南侧 80194 普通商品住房 (70年)商务金 融(40年) 2.3825% 储备中心、 南城 东莞大道与 鸿福路交汇 处 104870 普通商品住房 (70年)商务金 融(40年
17、) 6.1345% n未来的2012年南城区能确定的有近20万平方米商住地入市,创08年来最高量。 n南城滨河路最近出让约22万平方米的科研设计用地,被天安数码一举拿下,而 在未来2012年的商住地是否会是其囊中之物还不得而知。 n东莞大道与鸿福路交界地块面积大、容积率高,且地块与东莞第一高楼的台商大 厦相对应,预计将打造东莞数一数二的商住大楼。 重点打造南城 总部基地二期地块将拍 南城国际商务区进入操作 n南城区前三季度40多项经济指标呈两位 数增长,其中固定资产投资劲增95.4%。 n南城始终把调结构作为经济工作的重点 ,努力推动经济增长由量的扩张向质的提 升转变。总部基地一期目前进入开工
18、前期 ,二期地块即将推向市场进行拍卖。总面 积1800亩的南城国际商务区进入实际操作 阶段,现已确定开发模式和管理架构,正 在进行规划成果深化、办公场所装修、专 业人员招聘等工作。 n在商住地成交冷淡的情况下,投资商业 地块也一样谨慎,总部基地二期地块预计 在2012年第三季度上市。 小结 n2011年东莞总供应量创历史最高,总体成交同比有所下降,但商住用地成交量达历 史最高值。 n商住地成交价格平稳上涨,但涨幅不大,主要原因是80%以上的商住地以底价成交。 n随着房地产市场的调控持续,政府适当拿些位置优越的地块出来,刺激开发商拿地 欲望,而主要土地成交集中于房价相对较低的水乡片区、北部片区及
19、东部片区,符合 国家政策要求,中低价位土地的供应对未来商品房价格具有一定平抑作用。 n总体土地市场成交冷淡,底价成交、流拍现象成主导潮流。 n2012年商住地预计主要以塘厦、南城为主体。 n 宏观经济 n 土地市场 n 一手楼市 l 整体特征 l 市区特征 l 产品类型 l 二手房分析 l 新开工及潜在供应 l 小结 别墅 洋房 公寓 东莞市2011年楼市总结 商品房供应创近三年最高 其中商业用房供应创历史最高 n整体:整体连续两年持续增加。2011年全市商品房新增供应约649.4万平方米,同比增加20%,创近三年 最高。其中商业用房(非住宅)供应106.7万平方米,同比增加28%,创历史最高
20、。住宅供应542.6万平方 米,同比增加18%.今年住宅市场受政策限制影响较大,而商业物业则处于较宽松政策环境,导致商业物业 开发提速。 n别墅:供应64.4万平方米,同比略增6%,供应创近四年最高,接近历史最高峰。 n公寓:供应8.9万平方米,同比大幅萎缩51%,供应创历史最低。 n洋房:供应469.3万平方米,同比增24%,供应创近三年最高。 n办公:供应40.4万平方米,同比大幅增44%,供应创历史最高。 n车库:供应19.7万平方米,同比大幅增加153%,供应创历史最高 n商铺:供应46.7万平方米,同比基本持平。 n2011年全市商品房网签面积约595.4万平方米,网签金额约502.
21、8亿元,网签均价约8391元/平方米 。其中商业用房(非住宅)网签面积约75.4万平方米,创历史最高,占商品房比重约12.7%,亦创 历史最高,均价约9711元/平方米。 n2010-2011年房地产调控较为频繁,尤其2011年被称为“政策年”,在一系列高压政策下,商品住 宅发展受到较大程度的打压,导致开发商将转向非住宅开发,2010-2011年东莞非住宅成交较往年 有飞跃性地提升,比重均在12.6%上下。 受政策支撑,商业用房成交比重创历史最高 全市住宅供需两旺 供求平衡 房价理性平稳上涨 n供应量:新增供应542.6万平方米,连续三年增长, 逼近2008年水平。 n销售量:网签面积520万
22、平方米,同比增加18%,逼 近09年水平。 n销售额:网签金额425.7亿元,同比大增29.6%,反 应出开发商资金回笼较顺利,导致降价意愿较小。 n房 价:网签均价8188元/平方米,同比涨7.7%, 未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅,如 剔除别墅结构性拉高及开发成本增加等因素,房价 涨幅将更低,东莞楼市长期保持理性与平稳。 n整体概况:供需两旺,供求平衡 ,房价理性平稳上涨。2010- 2011年历年供应量与销售量均 基本相当。 第四季度莞楼市急转直下,成交创07年以来同期最低 n自2010年四季度后,东莞房价平稳在8200元/平方米上下,价格波动较小,整体表现平稳。 n今年第四
23、季度,全国楼市进入深度调整。在全国楼市看跌形势下,东莞难以“独善其身”,第 四季度开始出现调整。第四季度房价经历一年后首次跌破8000元,约7992元/平方米。 n从房价来看,相对而言,东莞第四季度楼市属于“微调”,房价调整幅度仅2到3个百分点;从 成交量来看,第四季度成交急转直下,面积仅104.4万平方米,环比三季度萎缩26%,成交创07 年以来同期最低。 n第四季度东莞楼市整体特征为:量缩价微调 月度成交整体平稳 10月始成交持续下滑 n供应情况:年度两大供应高峰:3月和9月,恰好为两次“限购传言” 催熟所致。为“赶限购末班 车”,开发商积极入市。 n成交情况:整体而言成交较平稳。除春节所
24、在月2月以及11-12月三个月成交量较低外,其它月份签 约量平稳在50万平方米上下。其中12月成交量跌入历史冰点,仅21.1万平方米,为07年以来月度 最低(春节月除外) n房价情况:2010年10月后,房价平稳在8200元/平方米上下,波动较小。国庆后楼市促销增多,但 主要以少量特价房促销为主要形式,房价整体根基未受动摇,整体仅以微调为主。 房企排行万科以绝对优势蝉联东莞销冠 房企寡头现象明显 n2011年万科地产继续领跑东莞,以近60亿绝对优势蝉联东莞销冠,市场份额高达13.8%,较2010年 提高1.8个百分点,连续两年市场份额提升。 n中信地产以近30亿优势成绩排行第二,较前两年排名有
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