合肥上派青年路地块第一阶段提案报告(厦门创智堂,含平面)2011-87页.ppt
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1、上派青年路地块第一阶段提案报告,厦门创智堂房地产营销代理公司 2011年1月6日,谨呈:合肥同鑫置业,序 言,地王 高容积率、城市综合体 同鑫置业开天力作 市场只犒赏有准备的人 机遇与挑战并存,非凡注定从此刻开始,背景扫描,皖江城市带,大合肥时代,全国百强县,金寨南路,地王,同鑫置业开天力作,城市综合体,目标理解,基于项目所处的大背景下,我们杜绝短视,站在城市运营、品牌塑造、市场竞争的高度来诠释 项目发展目标:,目标1:企业目标-塑造企业品牌形象,为开发公司后期进行市场 开发形成品牌竞争力。,目标2:产品目标-以差异化定位构建项目核心价值,拔高项目品 质,树立市场口碑。,目标3:销售目标-整合
2、项目内外部资源,抢占商业至高点,在总体 策略指导下有节奏地推售各类物业,实现项目利润最大化。,解决核心问题,由于时间仓促,本次提报仅解决项目推广层面问题;主要通过建立“市场 形象和核心价值体系”来拔高项目品质,树立开发企业品牌美誉度,实现“企 业和产品”双重目标。关于解决项目销售目标-项目营销执行问题,下一阶段 提报解析。,核心问题1: 市场形象定位,核心问题2: 核心价值体系,形象定位思考,市场形象如同项目“灵魂”,灵魂是否高尚,直接影响项目整体发展成败。 为了更具象和客观地为项目形象赋予独特魅力,我们从“城市发展、市场竞争、 项目本体”三大角度来整合。,城市发展,市场竞争透视,项目本体研究
3、,1、合肥发展战略,141战略,构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。 一个主城:指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间,主要负担城市的综合服务职能。 四个外围组团:分别是东部组团(包括店埠、撮镇);北部组团(包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩);西部组团(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地);西南部组团(包括经济技术开发区、肥西上派镇)。 一个滨湖新区:指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区。,141战略,重点发展西南组团,大步挺进上派,2、区域整体规划,工业示范园区,区县合作区,金融商贸服务区,金 寨 南 路,城市规划呈“一心、一轴、两翼”格
4、局。 “一心”肥西县的老城区。是合肥西南组团的金融商贸服务中心。 “一轴”以金寨南路为发展轴,金寨路是城市发展的主轴线,自东北向西南纵贯整个肥西县城,规划以金寨路为轴线,两翼发展。 “两翼”肥西县老城区向西北和西南两个方向的拓展区。西北建设新型工业示范园,西南积极与经开区合作,打造区县合作区。,一心地位、金融商贸服务区定位 金寨南路路城市发展中轴,本案,从对肥西县近三年经济发展统计结果来看: 全县GDP稳步增长,为房地产开发创造了良好的经济环境; 近年来三产发展日趋合理; 人均可支配收入逐年递增,购买力提升明显,受08年全球金融危机影响增速有所放缓。,经济快速发展,人均可支配收入稳步增长 三产
5、结构日趋合理、房地产开发前景良好,肥西县GDP (单位:亿元),肥西县人均可支配收入,11003,13000,15015,13%,18%,15.5%,肥西县三大产业情况,40.5,85.5,27.6,34,64.9,23.9,28.5,49.4,17.6,(单位:亿元),2006年,2007年,2008年,2006年,2007年,2008年,2006年,2007年,2008年,3、城市经济发展,(单位:元),4、城市研究启示,通过对项目所处城市背景研究,本案具备的城市发展特质为: 处大合肥时代发展背景下,肥西全国百强县、经济快速腾飞、雄居金寨南 路城市发展中轴,项目所在区域未来定位为金融商贸服
6、务区。,1、市场竞争格局,纵观目前上派房地产市场可分成“四 大版块”,未来市场整体供应量超百万方。 具体竞争特征如下: 中心版块:土地稀缺,市场开发逐步退化; 政务版块:市场开发量大,竞争激烈; 城西版块: 未来之星,等待崛起; 城北版块: 强势登陆,四大版块、同台竞争,未来供应量大,竞争日趋激烈, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,蓝城丽景湾,项目形象定位 闹市公园学区房, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,蓝城丽景湾,项目借鉴与启示,优点 与古梗公园临近,享有公园生态价值; 户型面积段相对较小,总价低; 位于主干道青年路上,配套成熟; 不足 内部配套匮乏,仅能依赖城市及周边
7、配套; 项目体量较小,难以形成档次感; 项目推广较少,产品品质未完全展示;,从产品、内部配套以及区域发展上做文章,充分利用金寨南路中轴价值;在生活方式、品质感上区别于其他项目;在推广上进行立体包装,树立市场高端形象。, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,中街水晶城,项目形象定位 老城区50万方城市综合体大盘, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,中街水晶城,项目借鉴与启示,优点 50万方的城市综合体能够极大的满足住宅、娱乐、休闲、购物 为一体的一站式体验服务。 开发商不惜重金在社区内打造16000平米的奢华水晶湖为小区的 景观设计在区位中占有足够的优势。 不足 项目不支持公积金贷
8、款,造成许多的客户流失。 后期房源要等到明年,时间跨度较大对市场竞争产生不利影响。,控制好销售节奏,演绎项目区位价值 突出商业氛围和生活配套,消除市场抗性, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,名邦西城国际,项目形象定位 50万方首席城市综合体, 房市金碟,市场竞争透视,2、市场个案研究,名邦西城国际,项目借鉴与启示,优点 占位金寨南路城市发展动脉,50万方城市综合体,社区内部配套一应俱全。一期以4200元/平米低价格开盘,吸引市场客群疯狂抢购,在市场已形成较好口碑。 不足 截至目前,项目一直以形象对外展示;在推广上细节性卖点展示较少,金寨南路价值缺乏演绎。同时,商业迟迟无大动作,项目整
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