东莞花园城整合传播方案100p.ppt
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2、广州日报杯优秀奖作品,部分客户案例:,部分客户案例:,部分客户案例:,部分客户案例:,把深圳香蜜湖的价格拉升了近2000元/平方米,部分客户案例:,东莞,部分客户案例:,东莞,部分客户案例:,东莞,部分客户案例:,东莞,部分客户案例:,东莞,部分客户明细:,联华花园城 整合传播策略方案,2008年5月30日,2008年,花园城怎么办?,回到原点:,既然是花园城, 我们的城有什么能满足到消费者?,半城花语满城香,花园城的状态:,但现在一切都在变,市场在变,9.27针对投资者:,房贷新政,央行与银监会在9月27日23点联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知,规定第二套房首付款不能低于四成,利率
3、不得低于基准利率的1.1倍,不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款。,地产地震“ 温论 ”:,温家宝总理在政府年度报告中指出:“目前我国经济存在6个方面的矛盾,房地产价格上涨过速,成为6大矛盾之首警惕从偏快到过热的问题”,金融从紧政策:,2008年5月20日起,上调存款准备金率0.5个百分点。年内第四次,调整后达16.5%。 业内人士称:本月底,东莞各家银行将正式宣布“不放水”,,从深圳看周边市场,建设部、国土资源部等八部委加强城市的房地产业管理 深圳市国土房产局网站成交数据显示,今年4月12日18日一周内,该市新房成交均价为每平方米12961元;4月29日,全市新房成交246套,均价11753
4、元/平方米;4月30日,全市新房成交283套,每平方米9323元,创下了去年10月以来的新低。,关注东莞房产市场,贷款大幅收缩,金融政策一再从紧,宏观经济出现下滑风险,再加上2007年下半年以来土地供应开始加大,几个因素又促成了目前房地产浓厚的观望情绪。而一季度人均收入增长只有3.4%,这更加剧了消费信心不足。,2008市场总结:, 投资市场遭遇惨淡, 银行货币从紧政策, 政府调控力度加强, 全国降价声音一片,2008东莞楼市:,从市城建规划局获悉,2008年,我市将供应945公顷的住房用地,建设总建筑面积达1498万平方米,为广大市民和新莞人提供15.95万套住房。其中,经济适用房和廉租房的
5、建筑面积超过了60万平方米,包括建经济适用房28.3万平方米、0.42万套以及廉租房32.07万平方米、0.63万套。,土地使用税将调整最高年税额每平方米12元,比原标准5元提高了2.4倍。,万科降价的“鲶鱼效应”登陆东莞。2月29日3月1日,万科、光大两大发展商先后对银行员工发起“团购”活动,活动推出的单位降价幅度达到30以上。这一消息迅速震动了东莞楼市。周末两天,部分楼盘也纷纷发出明降暗降的短信,一场降价风云在东莞楼市悄然酝酿。,东莞楼市风云变幻:,东莞楼市加速回归理性 :,塞纳河畔 :新春5600元起,少量特价85折优惠。,南国雅苑 :8折劲惠,南国雅苑推出18套妇女节特惠单位,最低至3
6、400元/平方米起。,景湖湾畔:降至5000多元:面向工行、建行团购。均价在5300元/平 方米左右,最低4500元/平方米,楼王也不过6200元/平方米。,运河东一号 :原定于3月2日四期项目开盘的万科运河东1号突然提前两天开售,推出丹桂苑六号楼96套房,面向建设银行东莞分行进行团购。,光大天骄峰景:“7折起”甩卖 。,丰泰城:推出了一批最低价4000多元/平方米起单位,新世纪星城:二期推出在即,二期单位4000多元/平方米起, 丰泰城:, 星城:,星城的园林面积较大, 人造水体和坡地较有层次感, 整体效果较为震撼, 户型面积偏享受居家型,,丰泰城的园林为下沉式中心园林, 观赏性和参与性均较
7、弱, 面积适合中等/舒适居家, 精装修对部分客户具有一定吸引力,虽然同为品牌开发商,我们认为星城可能是主要竞争对手,但我们的园林更具参与性,更能从细节和文化上营造生活氛围。,07至08市场经历冰火两重天, 市场信心恢复需要时间, 竞争在继续, 我们的销售也要继续!,花园城怎么办?,2、广告提升形象,做足性价比,把握消费者心理并加以突破,从人气上给销售做足铺垫。,1、为了尽快回拢奖金,应该调整销售策略,采取以局部促销带动销售或其它做法,快打快销。,调整营销及广告策略:,消费者在变,他们靠知识、靠技术、靠能力取得别人的尊敬和事业的发展。生活或工作在东城及附近区域,多从事制造业、个体商业等相关职业。
8、,人群表面圈定:,收入较颇丰,事业正处于上升阶段,发展前景无限,对未来充满希望和自信。,以白领阶层或私营业主为主要消费群,来东莞5年以上,年龄35岁上下,以三口之家为主。,心态积极乐观,精力充沛,对于生活,他们有自己的独特的见解。 有自己特有的生活主张:自由的、温馨的、舒适的。 在享受自由、快乐、时尚、缤纷的都市动感生活时保持闲适、雅致 的生活形态。 有一些词常常被用在他们身上,中产、时尚、新贵等等,并由 此产生人们对他们的景仰。,他们需要自己生活的各个层面都像自己的身份一样得到社会的认同 对于他们来说,在东城区拥有物业,已经不仅仅是一套住宅,是他 们留在东莞的一张名片,是他们在城市心脏的一个
9、占位,也是对家对都市的一种归属。,现状没有变,是购买心理在变更加理智、成熟,他们想买房,但缺乏足够的购买信心!,城市核心阶层,社会在前进,物欲日渐丰盛,心欲自我繁衍,但有这么一群人,始终以激情的心态对待世间万物,享受物质的同时并不为物质捆绑,他们活力四射,但不张扬;工作上他们成熟,但不世故;慧黠处事,优游做人, 听从内心的声音,以朴实的态度看待生活、家人与朋友,消费者写真:,产品在变, 一万平米休闲文化广场全部成形, 小区更加成熟,更具品质感, R2号线将于2009年动, 外部与内部配套日异完善, 五万平米后山私家公园独一无二, 生活氛围逐渐加强,成熟生活大盘,变,产品,市场/竞争,目标消费者
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