合肥信地城市广场项目商业战略定位.ppt
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1、1,谨呈: 香港信地房产开发有限公司,报 告 思 路 对 焦,定位 阶段,2009/11/23,2,报告思路,一项目目标和约束条件 背景设定: 项目理解及问题界定 小结: 明确我们必须解决的疑问 二项目属性研判及界定 1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能 2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途 3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗 小结: 政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地块经营长线=今日话题,3,报告思路,三问题界定和设问&分析 1研究交通枢纽型商圈-共性 2集散式商圈的后天条件-加工型/原料型/国贸型/固定配套 3加工型产品集散商圈: 南通(家纺之乡)/海宁(皮毛之乡)/义乌(小商品海洋
2、)/惠州(日化之乡) 原料型产品集散商圈:太原(煤矿)/毫州(中药材)/深圳华强北(电子元件) 国贸型产品集散商圈:上海/义乌 一定少不了的固定配套:武汉汉江路商圈(基本款)/深圳人民南商圈(升级款) 小结: 明确我们在定位及规划上仍须考虑集散式商圈的需求与存在必要,4,报告思路,四项目整体发展战略 战术设定: 合肥站前商圈-特性分析 1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场,还是综合业态市场? 小结: 明确外向型商圈的成立,有其必要性与特殊性 我们在定位及规划上仍须考虑外向型商圈的需求与存在必要 1有市场吗?有需求吗? 2结合交通枢纽型商圈的特色,调整我们定位的设定 小结: 内需定位ok,且非常
3、有必要!所以在规划上须将“对内对外”完美融合,5,报告思路,五同策的定位观点 高度:大盘改造区域 青岛李沧区定位&上海闸北区定位 方向:台湾台北车站 台北车站的一体两面内外通吃,是最佳借鉴 小结: 国内案例总结以交通枢纽带动板块,6,7,城市。,母亲是河,父亲则是火车站,8,8,项目思考: 站前商圈的升级更新,能为这座城市带来些什么?,9,9,项目思考: 信地城市广场,又能为站前商圈的升级更新 带来些什么?,10,二项目属性研判及界定 1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能 2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途 3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗 小结: 政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地
4、块经营长线=今日话题,贰,11,11,项目思考:现况哪些保留?哪些新增?增加什么? 城市未来三十年发展的预见性?新旧如何融合?,12,12,思考问题1:合肥站前商圈的旧印象、旧功能,安徽大市场、安徽徽骆驼、安徽光太 、站前路“安徽服饰第一街” 、合肥火车及汽车站 每天金贸中心的人潮车潮与现金流量 “安徽商品流通市场”早已成为今日合肥站前广场的代名词,13,13,安徽省经济的崛起,城市的变化在加速 GDP由02年的412亿到2009年前三季度的1392亿 大连万达,美国普洛斯纷纷圈地,合肥新站前商圈也即将崭露头角,思考问题2:合肥站前商圈的新印象、新用途,14,14,省會城市,機關單位聚集, 安
5、徽的政治中心、文化中心、金融中心、產業中心 城市門面櫥窗功能,如何得以体现?,思考问题3:作为安徽省会,合肥如何成为展示特色實力的櫥窗?,15,15,当一个项目受到各方面条件影响后,我们应该操作?,思考问题4:如何将政治地位、商圈功能、新面貌以及地产的经营 综合考量呢?,1,2,3,4,政治地位,地产的长期经营,新商圈新面貌,商圈原始功能,综合考量,16,17,17,战略参考:从交通枢纽型商圈分析,挖掘站前商圈成功之原因,18,18,交通枢纽商圈研究: 交通枢纽形成的商圈,历史悠久,批发市场因此形成,不论是火车、汽车、船运的枢纽,因为其交通的通达性 自然产生了人流、物流、商机等产物的聚集 商品
6、的集中流通首当其冲顺应而生,(1)为本地区旅客的到发以及过境旅客 改变旅行方向或换乘另一种交通运输方式服务 (2)为商品流通提供交易机会、场地等条件,19,19,交通枢纽商圈研究:运输方便,货物流通迅速,进货出货便利通畅,20,20,交通枢纽商圈共性为高效(短时停留)、集散(批发物流运输) 流动(外来人口较多)、外延性(辐射能力强),交通枢纽之功能 (1)为各种交通运输方式之间换装货物服务; (2)通过干线直接将货物送达货运站、码头,通过专用线将货物直接送达工矿企业、仓库或者反方向的运出; (3)将货物由外部干线运输转入城市内部运输线路,或者相反方向的接运; (4)对各种交通运输方式运营(接运
7、、发送、编组),为车、船等运输工具的周转与检修提供各种技术服务; 因此为人流、物流提高了效率,便于商品的集中和分散,从而流动人口较多,区域的外延能力较强,21,21,形成集散型商圈的后天条件?,交通枢纽型商圈,集散型商圈,交通的便利性,产品、资源、交易机会的集中,22,22,加工型产品集散商圈: 南通(家纺之乡)、 海宁(皮毛之乡)、义乌之乡(小商品海洋)、惠州(日化之乡),南通家纺城,惠州日化产品交易中心,义乌小商品交易市场,海宁皮革城,23,23,原料型产品集散商圈: 太原(煤炭)、亳州(中药材)、深圳华强北(电子元器件),24,肆,四项目整体发展战略 战术设定: 合肥站前商圈-特性分析
8、1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场,还是综合业态市场? 1有市场吗?有需求吗? 2结合交通枢纽型商圈的特色,调整我们定位的设定,25,战术设定: 合肥站前商圈-特性分析 外向型业种考虑: 1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场,还是综合业态市场? 3外向型商圈的成立,有其必要性与特殊性 内需型市场的存在必要性 1有市场吗?有需求吗? 2结合交通枢纽型商圈的特色,调整我们定位的设定 3内需的定位也能支持,有其必要性但须将对内对外完美融合,26,2009年1-9月安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况 单位 %,09年安徽的行业投资增长率贡献:制造业、房地产业、民间投资,思考问题1:安徽的重要支撑行
9、业及出口业,27,2009年1-9月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况 单位:%,从统计结果来看,汽车、纺织业、工艺品是安徽的重要行业兼高出口量,思考问题1:安徽的重要支撑行业及出口业,28,思考问题2:单一的专门业态市场,还是综合市场? 二三级城市商业的发展模式探讨,城市人口带来的商业格局变化: 本项目属性:三级城市向二级城市的进级化 第三层级: 二级城市,市区人口在100万-500万之间,主要是地级城市。 第四层级: 三级城市,市区人口在50万-100万之间 县级城市或大型镇级城市。,29,思考问题2:单一的专门业态市场,还是综合市场? 二三级城市商业的发展模式探讨,城市人口聚集带来的商业
10、格局变化: 本项目属性:省会城市向城市国际化的迈进 第三级流动形式:区域性城市中心化 地级城市人口流向: 省会城市 原来的省会城市人口迅速攀升,形成新的区域中心 省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。,30,二、三级城市商业格局的发展特点: 本项目属性:大规模集成式中心商业圈 1.商业中心比较集中,且只有一个商业中心规模 2.商业面积供求关系比较容易达到饱和面积 3.商业位置很敏感位置 4.租金收入与投资回报不相符租金 5.商铺投资人往往有着很好的投资判断商圈 6.商铺价格比较敏感,不会有超值的价值升值空间售价,思考问题2:单一的专门业态市场,还是综合市场? 二三级城市商业的发展模式探讨,31
11、,思考问题3:外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性?,安徽本身的产业特性:纺织品、工艺品的大量出口 地理位置的特殊性站前商圈 大规模集成100万方 交通枢纽集合式 幅射范围合肥市、城市外来型聚集,集合式外向型商圈,32,思考问题4:内需是否有市场有需求?,合肥现商业格局:多足鼎立,各为棋主 以老城区(淮河路步行街、鼓楼、商之都)为中心的商圈 以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈,人流物流并重 以百大CBD和国购为领跑的三里庵商圈,聚集人气,矗立于合肥城西 以明发广场为中心的北部商圈,凭专业运营优势,借五百强的名声于合肥城北 以世纪金源为主体的滨湖商圈,现代、前卫,雄踞于巢湖之滨,1
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- 关 键 词:
- 合肥 城市 广场 项目 商业 战略 定位
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