合肥天威·嘉苑项目整合推广思路方案99p.ppt
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1、天威嘉苑项目 整合推广思路方案,一切的目的为了销售 “天威”蒙城路项目-打造热销明星楼盘,目标,找出“项目”的市场机会点 确定“项目”的市场占位 制定“项目”可行性营销策略,任务,塑造热销型楼盘的解决之道,项目需要解决的三大问题,卖什么 卖给谁 怎么卖,What s?,整体报告框架,第一阶段 卖什么?,第三阶段 怎么卖?,第二阶段 卖给谁?,卖什么,What s?,了解自己,开发商,区位规划,产品价值,市场研判,开发商简介,天威保变电气股份有限公司 沪市A股上市公司 变压器、太阳能光伏发电、风力发电设备以及其他输变电产业,中国新能源生产基地。 天威的宗旨“质量第一、用户至上” 天威的精神“自信
2、自强、追求卓越” 价值追求“立足产业报国、铸就世界品牌” 荣誉:安全管理体系(GB/T28001)和环境管理体系(GB/T24001)认证 “管理示范企业”及“中国企业信息化500强”,输变电产业 天威保变在输变电产业,其产品成功服务于秦山核电、三峡水电、西电东送等国家重点工程,并出口到美国 、加拿大、欧盟、巴基斯坦、苏丹等三十余个国家和地区。获得了国家质量监督检验检疫总局颁发的“进出口商品免验证书”,是国内唯一得到四个核电企业质保体系认证的合格供应商。 新能源产业 天威保变密切关注世界能源发展趋势,紧跟国家能源发展政策,目前已形成了公司“双主业”中以太阳能和风能双翼齐飞的新能源产业布局。 太
3、阳能:形成了从硅原料、铸锭、切片、电池片、组件到光伏应用系统的完整产业链,到2015年产能将达到500MW。 风能:天威风电科技有限公司的风电整机项目,其整机集成技术为与英国GH公司联合开发的适合中国北方风场条件的变速恒频双馈1.5MW风电机组技术,掌握了控制系统中的开放性原代码,具有完全独立自主知识产权。 其他产业 天威保变本着“立足产业报国,铸就世界品牌”这一目标,通过参股、独资及合资合作等方式,不断做大做强变压器配套及相关产业。形成了以电工机械专用设备、光机电一体化成套设备及变压器配套件制造、销售为主的集团化公司。,天威保变自2001年上市以来,公司市值已从上市前的5亿元增加至最高近60
4、0亿元。公司连续三年获“中国上市公司金牛百强奖”,“财富中国500强排行榜”,大众证券杯“中国上市公司竞争力公信力TOP10,“最具成长前景上市公司”称号。,三大契机 1、开发商实力品牌(品质信赖) 2、生态科技型品牌企业(注重低碳环保) 3、以人为本企业开发理念(宜居持续发展),开发商品牌价值,这是一家注重质量、科技先进、实力雄厚的实业型企业。,区位规划,区位要素:合肥市庐阳区最北端庐阳工业园和双凤工业园结合处,大房郢水库东 交通要素:紧靠蒙城北路, 距城市中轴阜阳路约1公里 自然环境要素:项目西邻大房郢水库,自然资源优越,但因板块内湖水资源丰富,项目在板块内无明显优势; 生活配套要素:现有
5、生活配套基本无,学区为六安路小学和45中。,本案,项目土地要素衡量指标,了解产品,环境:大房郢水库、菱湖公园,交通:蒙城北路、阜阳北路,学区:名校学区(45中、六安路小学),产品:现代风格、大尺度舒适户型空间,五大要素,产权:合肥庐阳区产权证,优越环境,本案距大房郢水库仅500米,大房郢水库水域面积1.84平方公里,总库容1.77亿立方米。,本案在区域内是最近的可观湖景的住宅。,菱湖公园地处合肥庐阳工业区,占地202亩,东至灵溪路、西至丽水路、南临荣城南苑、北至时雨路。 菱湖公园以“水文化”为主题,水体面积约占95亩,根据地形和功能分为绿地运动园艺交流区、生态文化休闲娱乐区和水景三大区。“,菱
6、湖公园,本案距菱湖公园约2公里,便捷交通,项目周边道路规划,直达项目的公交车,紧靠城市中轴蒙城路,距城市另一中轴线阜阳路1000米左右。,项目东,项目西,项目北,项目南,项目地块呈不规则梯形,北窄南宽,规划为14栋小高层及高层住宅,整体规划现代宜居社区,通过对社区空间氛围的营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等,营造出组团式的聚落空间,多层次、半开放的院落式空间组合,提高了住户的安全感和私密性。,现代风格建筑设计 几何线条修饰,色彩明快跳跃,外立面简洁流畅,以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征,立面立体层次感较强,外飘窗台外挑阳台或内置阳台,合理运用色块色带
7、处理。,户型设计,产品统计,1、户型面积85-120平米,分为两房和三房,两房856套,其中90平米以下计540套,90平米以上计316套,三房面积均在110-120平米之间。 2、户型紧凑,方正实用,全明设计。 3、功能空间尺寸设计宽阔,舒适宜人。 4、分区明确:从居住的功能与私密性考虑,充分保证内外、动静、昼夜分区,做到视线、声音的隔绝。,户型分析,风水分析,自古以来国人就认为,风与水是促成房屋构成的直接原因,而现代人常说建筑史凝固的音乐,无声的语言,因为住宅显示出人类适应环境的智慧,宅好人旺一直是几千年来人们对住宅文化的追求。,住宅应该藏风聚气!,1、环境位置好 2、建设格局好 3.、有
8、气势,风水最重理想环境的选择,而风水的理想环境主要由山和水构成,其中尤以水为生气之源。水龙经中说:“穴虽在山,祸福在水。”,项目紧靠大房郢水库,除此之外树林、绿地也是风水封面的吉祥物,环境得天独厚!此外优越的自然环境也为广大业主提供了适宜居住的生态环境。,主门正对次干道,道路宽窄适中,副门正对主干道,方便业主进出。 水景布置在园区的南方,是有利的位置。 主门建议布置在北边,风水上讲求“前窄后宽富贵如山”。,1、区域内自然环境优越。 2、交通条件逐步完善。 3、周边商业配套匮乏,未来将逐步完善,拥有合肥市优秀学区。 4、整体规划风格现代简约,产品尺度舒适宜人:以两房和三房为主,户型面积85-12
9、0平米之间。,项目总结,项目不足,1、周边商业配套不足。 2、周边工业企业较多,未来难以形成浓厚的生活氛围。 3、作为企业配套项目,入市受政策限制(按揭贷款问题)。 4、户型设计无优势,户型面积过大。 如何解决 1、可通过未来规划引导客户,借势恒泰及恒盛两个项目未来的商业规划及区域未来的发展规划。 2、知名开发商的进驻,给区域未来的发展树立信心。 3、通过多样的付款方式,以及合理的定价策略弥补贷款困难的劣势。,此处为假梁,面积全赠送,此处为入室花园,面积全赠送,此处为入室花园,面积全赠送,产品创新建议,这是什么样的市场,我们在中间占什么位置?,了解市场,A类,B类,C类,C类,D类,B类,本案
10、,C类,C类,A类(7000-9000元/),黄山西路版块 代表楼盘:绿城桂花园、华润兰溪镇(尾盘或售罄)、大溪地. (借蜀山自然资源,低密度,多层、叠加,客户群覆盖全市) 望江路版块 代表楼盘:万科金色名郡、华润幸福里、华地学府名都、印象西湖 (中环沿线,成熟配套,科教人文氛围,小高层、高层,客户群覆盖全市) 东大街版块 代表楼盘:万达、恒盛豪庭、紫云府 (距市中心,配套成熟,交通便捷,超高层,客户群覆盖全市,以东部为主),B类(6500-7500元/),政务区版块 代表楼盘:九重锦、御龙湾、置地广场、天鹅湖9号、华邦世贸城 (新市中心政治商务,新都市面貌,高层为主,客户群覆盖全市) 马鞍山
11、路版块 代表楼盘:和昌都汇华府、万振逍遥苑、玫瑰绅城、 (家乐福商业配套,新都市潜力,高层、别墅为主,客户以包河区为主) 滨湖新区版块 代表楼盘:滨湖世纪城、书香门第、高速滨湖时代广场. (学区,新都市发展潜力,高层为主,客户群覆盖全省、市、县),C类(5000-6000元/),瑶海区生态公园版块 代表楼盘:家天下、巴黎春天、生态丽景. (商业物流,交通便捷,高层、小高层为主,客户群以区域性为主) 经开区明珠广场版块 代表楼盘:上湖名院、中环城、一方城、禹州华侨城. (大学城、经济产业园、交通便捷,高层、小高层,客户群以区域性) 庐阳区北二环版块 代表楼盘:上城国际、中铁国际城. (距老城中心
12、近,高层、小高层,客户群以庐阳区、蜀山区区域性为主),D类(5000元/以下),双凤工业园版块 代表楼盘:阿奎利亚、群盛共和城、新慧金水岸. (工业园区,高层、小高层、多层均有,客户群以区域性为主),本案处于C类与D类之间徘徊 默默无闻!,从合肥市比较明显的几个区域阵营分析,对本案形成直接竞争影响的主要表现在,区域竞争:庐阳产业园及双凤工业园片区。 环境竞争:本区域环境相比其他区域有一定的优势。 配套竞争:学区房受到市场追捧,商业及交通也比较关注。 价格竞争:本区域与其他区域销售价格层次拉开的距离较大,分5000-6000-6500-7000-8000-9000不同的梯度,本区域价格也在400
13、0-4900左右,与其他区域楼盘在价位竞争上略有优势。 本案竞争力表现 与双凤工业园内竞争对手相比主要劣势在于项目的规模及配套设施,而优势在于产权归属、学区及湖景。 与市区的竞争对手相比主要劣势在于项目的交通、配套设施,而优势在于环境、价格和学区。,结论,聚焦竞争对手,挖掘差异化价值,清楚定位!,竞争与对抗,从供应量看:恒泰悦城、恒泰城品为100万平米左右的大盘,未来均有很大余量,将对本案销售构成较大威胁,同时由于恒盛皇家花园、云顶花园 下半年即将入市,也对本项目产生直接竞争。,恒盛皇家花园 规模:总占地225亩总建筑约50万,共22栋高层。包括商业,酒店,公寓和住宅。 概况:齐全生活配套,包
14、括商业,酒店,公寓和住宅。 84-92平米户型两室, 104-127 平米户型三室。 目前客户:周边企业白领以及市区客户,长丰县等。,规模、品牌、学区、生态,恒泰城品,恒泰城品 项目:总占地108218, 总建筑约250000。共22栋高层 优势:学区较好,有屯溪路分校区;西眺大 房郢水库,环境优美;齐全生活配套,95,99平米户型三室,客厅朝南。 劣势:长丰证,离市区较远,交通一般。 目前客户:长丰县,周边企业白领以及 部分市区客户等。,规模、户型、学区、小区配套,恒泰悦城 项目:规划面积约60万平方米,共8栋高层,为合肥展现一个包容居住、商业休闲、娱乐、生活一体的青年新城。均价6500元/
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