尚居滇池龙岸物业发展建议68p.ppt
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1、尚居地产五甲塘 地块定位及物业发展简案,【滇池龙岸】,营销策划部初稿,第一部分 市场及项目定位篇 第二部分 项目规划及物业发展建议,一、市场及项目定位篇,基地位置,主城区,呈贡新城,滇池度假区,空港新城,安宁新城,基地宏观区位,基地 位置,项目用地距昆明市中心仅13公里,至昆明巫家坝国际机场跑道直线距离仅2.6公里,距广福路2.8公里,南临滇池仅300米,西邻五甲塘湿地公园,目前地块尚未有市政主干道路通达,但片区规划道路和昆明环湖道路及南绕城线正在建设之中。,原机场 未来国际商务商业区 云南奥体中心区,五甲塘 湿地公园,世纪城,市级公园,基地中观区位,市 政 规 划,基地分析,资源分析,指标分
2、析,人文分析,政府规划的低密度居住用地,环滇池时代的“高尚生态居住区”,竞争分析,市政规划,分析小结,昆明市总体规划对五甲塘分区的定位,位于滇池之滨核心地段的五甲塘片区,定位为依托滇池湖滨生态资源,融高尚居住,康体养生,体闲游乐等功能为一体,自然生态环境良好的城市新区。 其核心价值就在于它拥有稀缺的天然湖景和生态湿地公园,生态良好,环境优美,有昆明环湖最大的城市景观湿地公园之一。,基地被60米昌宏路划分为两个地块,由南向北从地块中部穿过。 基址环境为鱼塘及农地,呈不规则南北狭长之长方形,地势高低差约有4米,北高南低 项目用地环绕92.8万平方米的五甲塘湿地公园,空气清新、环境宜人。 主干道昌宏
3、路上预留两侧出入口,区位分析,资源分析,指标分析,人文分析,竞争分析,基地分析,分析小结,基 地 分 析,用地总面积937亩 容积率1.0 建筑密度30% 绿化率45% 建筑限高12米,区位分析,资源分析,指标分析,人文分析,规划“三横三纵”交通路网,主要交通到达性及展示面好, 未来3-5年将形成片区的窗口地段 但目前交外围交通依托广福路、环湖东路及将通车的昌宏路。,竞争分析,基地分析,分析小结,620米,基 地 分 析,620米,区位分析,基地分析,指标分析,人文分析,滇池、西山及湿地公园尽收眼底,自然资源充分,竞争分析,资源分析,分析小结,资 源 分 析,区位分析,基地分析,指标分析,人文
4、分析,滇池渡假区与双城片区结合部,大配套资源齐全,竞争分析,资源分析,分析小结,资 源 分 析,区位分析,基地分析,指标分析,资源分析,滇池路富人区的延伸和升华:环滇高端居住片区,竞争分析,人文分析,分析小结,人 文 分 析,区位分析,基地分析,人文分析,资源分析,50/90、1.0、限高12米要求将使项目有别于传统别墅物业规划,竞争分析,指标分析,分析小结,传统别墅,墅式公寓洋房,90别墅,常规高端别墅,绿地蔷薇九里90别墅,万科第五园墅式公寓洋房,指 标 分 析,代表项目: 同德极少墅 悦湖郡 溪麓南郡 恒大金碧天下 昆华苑,昆明别墅经历了10余年,开发楼盘近50-60个, 无论是开发规模
5、、开发水平看,在全国高端物业中品牌项目却是空白。,代表项目: 万兴花园 裕康花园 金缘山庄 听涛雅苑,代表项目: 波西米亚花园 列侬溪谷 挪威森林 公园道一号 香槟小镇 滇池名古屋 海韵枫丹 岭东紫郡 世博生态城,代表项目: 彩云水榭 北辰樱花山谷 西山山水别墅 阳光海岸 加州枫景 高天流云,代表项目: 滇池高尔夫 滇池卫城 滇池南郡 野鸭湖小镇 经典墅 温泉山谷,萌牙草创期,成长阶段,快速发展期,调整分化期,2000年前,2000-2003年,2006-2008年,2004-2005年,2008-2010年,低谷期,市 场 分 析,市场特征:重区域、弱配套;重功能、弱服务;重营销、弱产品。,
6、区域地段,景观资源,山景,旅游度假,水景,附加值和生活方式,精细化、品牌化,营销 炒作,营销 体验,早期,中期,未来,市 场 分 析,市场一直处于饥渴式的供不应求中: 量少主城区别墅供给存量屈指可数, 价高稀缺导致上涨,项目自定价格标杠,但多数却是价高质不高。,市 场 分 析,市场在售别墅 :,区位分析,基地分析,人文分析,资源分析,城市别墅版块间由于价值和形象差异,竞争关系较弱 项目面临的竞争不在售的项目,更多来自周边的1-2年内的潜在竞争,指标分析,竞争分析,分析小结,世博片区:声势渐微,安宁片区:郊区经济型,经开区:形象资源有限,其他环滇片区:不成熟,竞 争 分 析,区位分析,基地分析,
7、人文分析,资源分析,分析小结,同区域同类型的直接竞争对手非常强大, 五甲塘片区将成为昆明城市别墅的中心战场,指标分析,竞争分析,4年内的三个地王项目,本土及全国一线开发商全部陈兵五甲塘,滇池,竞 争 分 析,潜在项目众多,且开发不确定,弱化了本项目的唯一性和周边资源的独享性;,竞 争 分 析,分 析 小 结,区位分析,基地分析,人文分析,资源分析,竞争分析,结论:项目必须走全国视野的高端开发路线, 并努力寻求差异化、标志性和唯一性的定位, 才能实现品牌和利益的双赢,指标分析,分析小结,土地市场关注度高,升值迅猛,高水平开发商云集,未来竞争激烈,环滇时代五甲塘片区是最热点,项目具备的资源条件并非
8、独有或突出,区域具备打造高端物业的先天条件,如何实现全国视野的项目定位高度,并达到标志性、差异性和唯一性? 如何比肩乃一线开发商,打造一个划时代的项目?,中央生态区国际湖居豪宅标杆,项 目 定 位,大盘特性,高端特性,居住特性,别墅特性,如何确定 最合理的容积率,现状资源如何 利用并发挥作用,如何体现高端 低密度的标杆性,最大化收益与风险 的合理平衡?,如何实现外围差异化 和地块自身差异化?,公共配套设施 如何配置?,核心问题界定: 如何实现项目的高端性、标志性、差异性和唯一性,使项目形象高度、价值高度与利益高度的完美统一,发展期望与疑问,市场策划与 技术规划 的配合协同,二、项目规划及物业发
9、展建议,第一部分 项目规划,第三部分 启动区建议,第三部分 项目经济分析及测算,提 纲,在解决了项目定位,竞争策略以后, 马上就需要解决 产品尺度设置, 以及该产品尺度下的项目整体建筑规划排布。,项目规划,项目经济技术指标及产品方向,地块规划被道路贯穿,一分为二,地块被规划道路一分为二,北地块441亩,南地块496亩; 用地控制指标: 容积率1.0 建筑密度30% 绿地第45% 限高12米 道路两侧退距50米 户型配比需遵循90/50政策,根据前面的区域定位及项目开发限制条件,本项目的产品组合建议为,主要物业形态,居住型产品,别墅、洋房,增值物业形态,休闲,休闲商业,商务,五星级酒店,那类别墅
10、具有价值?区域价值接近滇池板块,则我们以滇池/世博板块的市场作为参考对象,城市第一圈层(滇池、世博板块)别墅市场特征,城郊别墅市场:郊区市场项目规模大,供应量大,以经济型、投资型中小面积段为主,别墅市场销售速度分析:双拼畅销产品在210-260平米之间,联排在170-220平米之间,独栋整体去化速度较慢,属于形象增值产品,城市别墅市场特征:目前供应主要集中在滇池片区,世博片区无供应,主流市场总价在600万以下,单价在2万元以下;,产品面积,产品总价,300-400 左右; 250-300 ; 170-180 /250-280 ;,600-1000万 450-600万 250-400万,独栋,双
11、拼,联排,物业类型,产品单价,2-3万元/ 1.8-2.5万元/ ,注:以上市场主要参考滇池片区市场,由于供应较少,部分楼盘为尾盘价格,出现有价无市状况,市场价格特点: 1、独栋、双拼、联排目前已经拉开了价差;市场价格天花板已经突破 2、由于独栋的限建,双拼的价格得以有一个较大的提升; 3、同时端头联排的价值接近于双拼,1.5-2万元/ ,由于市场供应较为紧缺,以及中产阶级客户偏好,使得洋房成了昆明市场主要的首次改善性产品,由于昆明城市建设用地较少加之城中村改造为主的供应模式,使得整个市场洋房供应均较为紧缺南市区为主要供应,表:各区现阶段主要供应产品形态,10年春交会家庭年收入10+万阶层的置
12、业意向,客户样本量:76,一般情况下,洋房的价格接近于叠拼别墅;同片区洋房基本价格低于高端别墅价格上限的1/2:目前洋房主流区间在8000-10000元/平米,表:各区典型项目洋房价格体系与其他物业类型价格的比较,单位:元/平米,在新区,洋房价格的上升速度低于别墅的上升速度,洋房主要是成熟阶段的走量产品及项目中期提升容积率的产品,鉴于洋房的稀缺供应和首改产品的“地位”, 多设计成为中空、送花园、露台(退台)、跃式等形式拉升价格;部分项目则设置电梯,表:市场部分项目洋房产品增值措施概况,洋房价格近叠拼:由于跃层洋房与叠拼并无本质的区别,因此间接使得客户对叠拼别墅的价值认知有所降低,洋房面积段集中
13、在90-160;首改洋房面积段为120-160平米之间(总价区间100-150万);首置类洋房面积段为85-120;,表:市场部分项目洋房产品面积段及客户群状况,基于市场价值的判断,本项目各类物业形态单位土地的收益,各类产品单位土地的收益 独栋:0.3*3=0.9单位 双拼:0.5*2.5=1.25单位 联排:0.7*1.8=1.26单位 洋房:1.3*0.8=1.04单位 叠加:1.2*0.8=0.96单位,基于对市场的判断和对价格的期望;居住性物业产品组合建议: 物业形态:以别墅和洋房为主 别墅:以双拼、合院、联排为主;设置部分叠加别墅(叠加主要通过上下拼合设计,冲抵90/50指标,上叠加
14、为市场普遍滞销产品,要求上叠顶层有一定退面积) 洋房:平层洋房、具有附加值的复式洋房等。(洋房设置为90+产品,通过同层拼合,实现一梯一户),考虑到90/50的限制,对居住性物业产品组合的建议如下,考虑50/90的限制 50%的面积全部设置为叠加和洋房,叠加及洋房的单层面积全部设置在90平米以下;通过拼合及赠送面积实现市场需求产品的面积段(叠加下叠面积约170,上叠面积约130-140;洋房88-160,其中2/3的90+产品放在南地块,1/3在北地块,北地块以高端物业为主,产品更为纯粹)。 其余的50%;设置市场主流的别墅产品;北地块适当拉大双拼的比例拉升项目档次 40%联排、45%的合拼、
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