综合体项目拿地阶段及及项目可行性评估.ppt
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1、2011-1-20, 项目拿地阶段,如何在最短的时间内做出判断? 作为公司拓展部门及领导层,面对地块时,要做出什么样的决策? 拿地阶段要回答哪些核心命题?根据哪些问题来开展工作?怎么开展工作?,以上,都需要快而准确的预判。, 项目拿地阶段要回答的核心命题 核心命题分解及项目初步可行性评估,以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。,项目拿地决策思维模式:,一、项目拿地阶段要回答的核心命题(拿地策略“3步曲”) 第1步:地块拿不拿? 第2步:花多少钱去拿? 第3步:怎么去拿?,Steps1:地块拿不拿?,“地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决:, 第1步:地块及周边环境初步实
2、地考察 第2步:针对地块开展市场调查(四维一体决策模型),第1步:地块及周边环境实地考察 地块自身物理条件研判 初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体(街区式休闲购物中心),以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例:,地块特点及商业限制,地块主要经济技术指标: 宗地位置: 地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧 处于洛社镇 镇中心核心位置, 紧靠洛社镇政府、洛社人民广场 建筑物性质为:商业用地 实际出让面积:16252.7平米 规划面积:26004.32 平米 建筑容积率:1.6 建筑密度:50% 建筑高度:6层 绿地率:10% 机动车出入口:未定 土地交付条件:净地,地块条件分析:,位置:项目位
3、于洛社镇政府旁,是传统的镇中心,离全镇的商业中心商贸城仅200米,人口导入方便,地理条件优越; 交通:公交方面,全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近,人口导入没问题,同时人民路南北主干道,新兴路东西干道在项目旁交汇,项目车流导入方便; 地块现状:项目地块方正,地势平坦,土地将以净地交付,对商业建设较适合; 限制条件: 1、沿街展示面窄,项目南北展示面各130米左右,东西展示面各70米左右,按此,本该有400米沿街展示面,但由于东面及北面均不可拆;使展示面较少一倍,只有略200米的沿街面,且失去了东面最好的人流导入市口; 2、西面有高压线通过,需在拿地前予以处理; 3、西北侧为一个小学,在娱乐设
4、施安排上,需要进行回避;,地块及周边环境初步实地考察结论:,洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设,在销售、招商、经营上成功的机会点较多,核心要点是选好主力店及规避西面、北面的人流阻隔;同时在人民路、新兴路路口打开步行通道,在项目的西面或西北口设置车行入口。,第2步:针对地块开展市场调查(四维一体决策模型),消费及购买需求 竞争关系 地块条件 商户意向,消费需求:,消费人口:地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人,商务消费人口约2万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。 人口结构:整个洛社有1000多家工业企业,4000户个体,10000多的高端消费人群;本地居民12万人,
5、消费力中等偏高,外来人员8.5万人,消费力中等偏低,人口结构全面,满足综合体全业态的需求; 消费习惯:集中购物需求较多选择市区,随机购物需求主要在镇中,日常消费需求主要集中在菜场、商贸城及4大超市,就项目业态定位及经营宣传而言,需要改变消费者市区消费习惯,满足随机消费需求,优化日常消费品类及品牌。,购买力及需求:,购买人群:洛社4000个中小企业及个体户,产生了最少10000左右的企业主和个体老板、高管,他们是商铺购买的主要人群,另外,堰桥、常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺,洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充; 经济实力:通过全市的调研及对私家车、消费习惯的调查,我们认为,洛社经济实力
6、较强,商铺投资能力高,尤其是企业主。 购买需求:目前洛社的投资客偏重于1楼的商铺购买,购买主力单价在1-1.8万之间,主力总价在50-200万之间。,综 合 体:据洛社镇未来发展规划,镇是向东向南发展,随着国道以南的重新规划,镇政府将迁往南区,南区将是洛社未来规划的新城区域,从政治和商业布局角度,也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近一年,商铺全部销售,无统一招商,目前一楼空置率50%;锡西商业广场(洛城配套商业)号称50万平方米无锡西部商业中心,一期已经建成,商铺全销售型,无统一招商,目前空置率达到98%,招商困难,从现状来看,两个项目不具备明显竞争,但是结合未来洛社规
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- 综合体 项目 阶段 可行性 评估
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