山西第一大县洪洞的商业调研71p.ppt
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1、繁华未央 只待花开 洪洞市场调研与项目商业营销构思,序 言 本报告将重点探讨洪洞商业现状,分析未来洪洞商业的发展趋势,探求市场特点与客户需求,进而需求适合本项目营销与经营之道,最终的目标是如何将本项目的商业更好的成功销售。,繁 华 未 央,洪洞中心区域商业市场调研,1、区域概况 山西人口第一大县 洪洞县位于山西省南部,临汾盆地北端,全县辖16个乡镇,463个行政村,902个自然村,总面积1494平方公里,总人口74万,是山西省第一人口大县。,一、城市认知,2、区域交通 交通便利,路网发达 县内道路发达、交通便利,南同蒲铁路纵贯县境南北,是洪洞县对外交通的大动脉,大运公路、霍候一级路、祁临高速公
2、路纵贯南北;国道309线、赵克公路、洪古公路横跨东西;县乡公路星罗棋布、四通八达,自成体系。,3、经济增长 近三年经济增速加快,年均增长达15% 2012年,洪洞GDP达166亿元(预计,官方数字尚未出台),增长率约12.2%,尤其是2010-2012年这三年来,洪洞经济高速增长,年均增长率超过15%。,(数据来源: 2008-2012 历年洪洞县国民经济和社会发展公报),4、社会消费品零售总额 年增速20%左右,消费能力与消费需求持续增长 2012年,洪洞社会消费品零售总额达40.1亿元,为历史最高(预计,官方数字尚未出台),增长率约18.6%,2008-2012年,洪洞社会消费品零售总额持
3、续快速增长,年均增长率约20%左右。显示出了洪洞强劲的消费需求与消费能力。,(数据来源: 2008-2012 历年洪洞县国民经济和社会发展公 报,其中2010年与2011年增长数据恐该公报中有一点误差),5、城市发展规划,城市东扩发展,城东或为新中心 洪洞县目前整个规划布局,整体呈现“东扩西进”的态势,但西边更靠近工业区,向东的发展目前更受到政府部门的高端重视,行政、教育、文化等纷纷东移,新开发楼盘也有向东进一步扩张的态势,随着新建楼盘与公建的加快建设,未来城东或将成为洪洞新的中心。,6、小结,虽然近几年洪洞县的经济发展形势良好,经济基础强势,目前经济与综合实力仍处于山西省县市中上游水平,随着
4、三大主导产业的确定,可以预见,未来几年,洪洞经济发展后劲强力; 近几年,洪洞城镇居民消费意识和消费水平正逐步加强,随着居民存款和可支配收入的增加,这一形势仍将继续提升; 城市化进程已经成为洪洞未来几年城市发展的重点,几乎可以肯定本地区商业发展将获得一个前所未有的高度。,传统商 业中心,1、洪洞商业中心布局,商业传统繁华地段主要以关帝街为中心,南北辐射半径约300米。,二、商业分析,2、洪洞百货类商业分布,洪洞县百货类商业分布较少,目前在经营中的百货类商业仅有天雅购物,广场东侧有一个约3000-4000平米的小型百货正在装修。,天雅 购物,即将开 业项目,3、个案聚焦百货类 天雅购物中心,天雅
5、购物,总建筑面积:约10000-12000平米 开业时间:2012年12月,天雅购物中心,一楼: 珠宝类:中国黄金 名表:欧米茄、西铁城、卡西欧、罗西尼、依波、飞亚达、莱茵 皮具:PLAYBOY 鞋类:欧罗巴、圣帝罗阑、V22L、公牛、木林森、老爷车、丽诗图、the vael puradise、杰豪、雅诗丽奇、伊度、红豆、麦高、千里马、谜欧 剃须刀:飞利浦、飞科、超人,(规划的化妆品和眼镜没有经营),天雅购物中心,二楼: 女装:FRY 、卓尔姿、似水年华、媛町、衣臣、纷漫、 真我永恒、朵以、see you story、婉甸、 菲琪、CCDD、 菀草壹、亨奴、F2X、领秀、梦舒雅、桑迪、卡梵蒂妮
6、、 爱奴娇、海尔曼斯 男装:爱登堡、PLAYBOY、富贵鸟、金豪雀、培罗蒙 其他:波司登 另外单层约有10%尚未成功招商,天雅购物中心,三楼: 男装:ALT FINEISM、S2SQUARE、它钴 运动:PLAYBOY、CBA、SHOES、安踏 童装:贝蕾尔、卡西龙、班吉鹰、米奇妙妙 家纺:欧喜璐、蓝丝羽 另外单层约有20%平米尚未成功招商,天雅购物中心,四楼: 儿童乐园:千色年华儿童乐园 另外单层有50%原对外做餐饮招商 现现在改对外做童装的招商。,天雅购物中心,租赁情况: 租金:880元/m2.年(不分楼层,一律按照此价格对外发布招商信息,但应有一定的折扣) 出租率:约75%(不含沿街商业
7、),天雅购物中心,总结: 1、从商业归属上来看,它是一个百货商场,尤其是四楼南侧最初定位为餐饮,现又改为童装,更加是一个百货商场的概念,和本项目的购物中心的概念在体量与业态上相距甚远; 2、从招商的品牌来看,主要是以国内三线及以下品牌为主导品牌,在业态设置之初,设计的较为合理,但类似化妆品、黄金珠宝等后期招商明显不足; 3、规划设计、室内装修布置、动线布局等在内地普通城市尤其是县级百货商场中都具有一定的领先性。,4、个案聚焦超市类,1)分布情况: 规模店分布较为集中,社区店分布零散 以本土品牌的中小规模的超市或连锁超市为主,以更小规模的社区型超市为补充,构成了超市的布局网。,2)经营情况:,经
8、营面积多在2000-5000平米,规模不大,经营种类相对简单,3)总结: 1、商超目前仍然是发展的初级阶段,缺少较大规模与品牌的零售卖场进驻; 2、从经营面积和经营品种来看,超市往往停留在以日常生活为主的产品模式上,综合性不够; 3、从消费价格上来看,老百姓普遍反映卖场商品价格较高,客观上也希望有大型的综合性超市入驻。,5、个案聚焦街铺类,传统商业中心街铺以关帝街、牛站西街、古槐路等三条主干道为主,兼有支路的商业与商业内街(如一颗槐商业街)。从调研期间的经营情况来看经营情况一般。,1)经营分布与经营状况,分布集中,调研期间整体经营一般,具有一定影响力的品牌仅有30多个,女装品牌最匮乏 街铺主要
9、经营品牌一览: 服装:海澜之家、步森、柒牌、七匹狼、九牧王、百斯盾、希努尔、开尔、皮尔卡丹、波司登、鄂尔多斯、朵以、海贝、艾莱依、衣香丽影、秋水伊人(品牌女装少) 鞋类:红蜻蜓、兽霸、康奈、啄木鸟、达芙妮、蜘蛛网、稻草人、意尔康、佰纳皮鞋 时尚服饰:唐诗、森马、艾夫斯、以纯、卓诗尼 运动品牌:乔丹、CBA、安踏、匹克、361。、鸿星尔克、特步 家纺:博洋家纺,2)品牌分布,品牌一般,同一品牌店铺多,各自为阵,缺少品牌旗舰店 从商业街的品牌情况来看(主要为服饰、鞋类等),服装品牌主要是海澜之家、波司登、七匹狼、柒牌、百斯盾等国内二、三线品牌领衔,鞋类主要是红蜻蜓、康奈、兽霸、达芙妮、意尔康等。但
10、多数店铺的经营规模较小,且同一品牌店有多家分布在一起的现象很多。,3)品牌特点,传统商业中心的街区涵盖了服装、鞋子、日用品、化妆品、餐饮等多种业态,其中最主要的为服装鞋类,比例接近50%。其他经营业态未形成相应的气候,除餐饮之外,其他分布更加稀疏。,4)经营类型,服饰、鞋类为主要经营业态,其他类型缺少气候,5)租金情况,从上面获悉的几个数据来看,内街一层的租金反而高出位置较好的沿主干道附近商铺,可见内街的商业气氛对租金影响很高。但也可以看出目前整个市场上小规模的个体经营者大部分承受的年租金在2-2.5万元之间。,商业氛围对租金的提高起到重要作用,6、个案聚焦其他类,1)家电市场,分布集中,不具
11、规模,综合性卖场可适时引入 主要分布在古槐路与玉峰中大街交汇处往北150米的路段上,且仅有日日顺电器、三友电器厨具超市与TCL王牌电器专卖的经营面积在500-1000平米以内,其他电器经营者多为50平米左右。主要经营品牌有LG、容声、康佳。随着家电需求的增长,高规格的综合性家电卖场引入将逐渐占领市场。,2)数码通讯市场,分布集中,单体经营,未来发展空间大。 和家电行业一样,主要分布在中心广场周边,且规模较小,一般以小规模的专卖店经营,或运营商经营的通讯商城,面积不大。随着经济的发展,电子产品消费将进一步增大,县城对于城区以及乡镇的需求的向心力,使得未来电子产品市场具有较大发展空间。,3)休闲娱
12、乐市场,数量少,档次低,消费市场仍需培养 整个洪洞县休闲业并不发达,仅有少量的KTV、动漫城等娱乐场所,且档次一般,整体消费需求从调研期间看来不够旺,未来市场需要培养。,4)餐饮市场,规模小,夫妻店为主的餐饮消费。休闲化的餐饮发展势在必行。 商业中心区的餐饮消费,仍然停留在早期阶段,以简单的餐饮消费为主,带有休闲功能的餐饮在洪洞几乎没有。茶餐厅、咖啡厅等形式罕见,KFC、德克士等快餐各有一家,未来休闲化的餐饮行业也具有一定的发展空间。,7、在售商业市场调研,主要为社区沿街商业,规模小少规划。 为了对项目的商业尤其是商业街更具有指导意义,此次调研重点将与项目相邻的虹通路上的商业做了重点分析。分别
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