开封新晋美悦都项目商业服务建议书92P.ppt
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1、开封新晋美悦都项目 商业服务建议书,致:河南新晋美置业有限公司 2011年9月,前言 首先感谢河南新晋美置业有限公司(以下简称“贵司”)对于英威斯特投资顾问有限公司(以下简称“IBC”)的信任和支持,作为一间致力于为国内商业地产开发提供商业增值服务的专业地产服务公司,IBC对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和IBC专业的商业地产开发、运营经验以及众多的商家资源,能够成功打造卓越的商业项目。 本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案,有效期限为本建议书由发出之日起计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并
2、签署的合作协议为最终依据。,英威斯特简介,中国商业地产增值服务供应商 英威斯特(重庆)投资顾问有限公司是专注于商业地产研究、致力于商业市场调研、项目定位规划、招商运营、营销推广、战略咨询、全程托管的专业资深商业地产投资顾问公司。公司悉心研究各级城市市场和消费力,专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游地产”等物业形态的前期商业环境及消费者市场调研、可行性研究、项目主题定位、商业规划设计、招商代理、销售代理、策划推广、托管经营等核心服务。 公司以“专于地产、精于商业、熟于经营、通于管理”为企业核心竞争力,以“为客户创造价值”为经营理念、以“竞争协作、团结
3、共进”为管理理念、以 “尊重客户、回报股东”为服务宗旨、以“双赢”为工作目标,通过严格管理、规范经营,以及先进的经营模式、成功的实战经验、丰富的招商资源、精锐的管理团队、庞大的战略联盟为客户提供商业地产全程式服务。,目录 IBC主创团队及精选案例 IBC服务范围 商业部分服务项目及流程 新晋美悦都项目服务建议 项目服务内容 项目服务费用,刘毅先生简介: 1999年开始从事商业地产、市场的策划,招商,经营管理工作,熟悉与之相关的房地产商/住项目开发流程和招商模式; 熟悉各类业态组合与物业开发模式,管理模式之间的关系,对各类型商业(购物)中心(城)、专业市场经营具备相关行业知识和谈判经验;曾独立主
4、持公司运营、商住项目策划、开发、销售,后期经营管理的工作,尤其对商业地产项目整体定位、开发、招商和后期经营管理有深刻的把握和理解; 具备项目独立操盘能力,在企业管理方面具备一定的领导能力、协调能力和组织能力,具有强烈的市场竞争意识。 曾经服务的部分地产项目: 深圳华润万象城; 深圳龙岗新龙岗商业中心 广东惠州数码商业街 广州正佳商业广场; 湖南永州舜德城市摩尔; 重庆万州福斯德广场; 重庆盘溪水果批发市场;,其他职务: 重庆市房地产业协会商业地产专业委员会副主任/专家委员; 中国房地产策划师国家职业资格认证培训讲师/教材编委; 全国房地产经理人联盟常务理事/研究员;,执行董事,主创团队,江林展
5、先生简介: 金融和地产完美结合组合投资“安全”理财科学资产配置理论倡导者,12年市场营销实战工作经历,复合型营销管理职业经理人,内敛不失时尚阳光,稳健不失幽默,守制而不古板,有思想有创新的房地产营销管理实战派。,董事/营销总监,主创团队,张玥先生简介: 从商业品牌连锁拓展过渡到商业地产招商,角色的转换使其具备了出众行业优势,长期与各行业品牌合作,熟悉各商家拓展的策略和要求,在经历近10年的商业地产招商实战中,曾独立操作多个项目的商业规划和招商执行,积累了众多的品牌商家资源,并建立了稳定的合作关系。对商业地产项目规划定位、业态组合、招商执行具备一定的执行能力。 曾经服务参与项目: 重庆西部建材城
6、 重庆金鹰女人街 重庆万州美食城 重庆万州山水国际 成都骡马市铂金城 成都SM广场,董事/招商经理,主创团队,舒炜先生简介: 先后就职于重庆南方集团、重庆天策房地产顾问有限公司、重庆协能房地产开发公司、重庆意景房地产开发公司、重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。工作服务内容包括房地产前期市场研究、前期策划、商业定位、业态规划、产品建议、后期营销推广策略及执行等。 参与项目: 袁家岗中新城上城项目 金融街北滨路项目 万州申华地产密溪沟项目 大渡口新天泽国际广场项目。,策划经理,主创团队,刘强先生简介: 先后就职于重庆协信集团、盛世金源国际贸易城、北京三和同兴商业管理有限公司工作服务内容商业项目前期市
7、调分析、规划定位、招商及后期商业营运管理等。 曾参与项目: 协信天骄年华、天骄俊园、重庆金源时代购物广场、内蒙古华汇购物广场、新疆福润德购物广场等。 部分代表性商家: 百盛、泰国中央百货、大洋百货、国美、苏宁、大润发、好家乡、TESCO、金钱豹、代官山、卢米埃影城、L井、星美、百安居、红星美凯龙、CCV、燕山咖啡、一茶一座等。,招商经理,主创团队,陈怡女士简介: 先后就职于重庆天策房地产顾问公司、第一太平戴维斯重庆分公司,上海卜蜂莲花重庆分公司。工作服务内容包括撰写项目市场分析、项目定位、商业营运管理等。 部分商家代表: 麦当劳、肯德基、味千拉面、豪客来、棒约翰面包、新语星巴克、帝豪娱乐、快车
8、道酒廊 、欢乐迪、金汉斯、克莱帝珠宝、英皇珠宝。 参与项目: 重庆袁家岗中新城上城 重庆渝北财富中心 重庆渝高二郎迎宾大道 重庆卜蜂莲花超市,招商经理,主创团队,深圳万象城 由中国华润集团下属的华润置业开发,主创团队提供前期策划和现场运营标准化全流程方案,是中国购物中心行业的领跑者,19万方的时尚殿堂,集品牌零售、娱乐休闲、特色餐饮为一体的一站式消费中心,倡导国际化的消费理念,引领全新的生活方式和消费潮流。,广州正佳广场 由广州大鹏公司开发,2005年开业,亚洲最大的购物中心,总面积42万方,其中购物中心营业面积32万方,主力店为香港百佳超市和广州友谊百货,采用多层多点的商业布局模式,主创团队
9、合作提供全程策划和招商、运营顾问工作。成为集购物、休闲、娱乐、品牌发布、会展、酒店、旅游为一体的中国购物中心开发成功的代表。,精选案例,西安骡马市兴正元广场,西安兴正元集团全资打造的以诠释品位追求的世界风潮理念为核心、倾心构筑西安人的休闲购物之家。由沃尔玛、兴正元民生百货、兴正元国际酒店、麦当劳、屈臣氏等品牌店构成的步行街综合业态。主创团队合作提供全程策划、招商和运营顾问。,广东惠州数码商业街 有当地瑞亨企业集团开发运营,为当地的商业窗口单位,全场1公里,建筑面积3.2万方,有2-3层共327个独立商铺构成的品牌专卖商业街,建筑风格为欧式第五代全天候商业步行街模式。主创团队提供全程策划、招商、
10、运营托管、销售。,精选案例,新疆国际大巴扎 新疆国际大巴扎位于乌鲁木齐市二道桥,总建筑面积10万平方米。其规模超过土耳其伊斯坦布尔大巴扎,堪称世界第一大巴扎。主创团队根据项目地其浓郁的民族风情和民族文化,将其定位为于集观光旅游、购物、娱乐、餐饮于一体的综合性商业中心,招商入住率100%,销售率约70%,开发商持有资产约30%,该项目的成功操盘在业界获得巨大反响,案例被收录入大型商业地产的实践一丛书。,新疆伊犁洲铜锣湾 主创团队充分利用伊犁的地缘优势,特别是以中哈霍尔果斯国际边境合作中心的建立为契机,将铜锣湾中亚物流园打造成为了新疆外贸的第一前沿阵地,并且在开发商当时资金链非常紧张的情况下采用全
11、民投资策略,返租销售模式使该项目获得最终成功。,精选案例,新疆火车头国际外贸城 充分利用国际、国内两个市场和东部、西部两种资源,在对新疆周边的俄罗斯、中西亚外贸市场充分调研、论证的基础上,确立了培育中国西部外贸物流中心火车头国际采购基地的经营定位和发展方向。 并在火车头项目内设立“国际厅”、“香港厅”和“广东厅”个“国际贸易代理专区”,对国外采购商提供展销代理服务等一系列策略最终取得园满成功。,重庆观音桥绿云尚都(正在操作项目) 服务内容: 项目商业前期定位、商业规划、业态布局等; 后期招商、招商顾问、商业运营顾问; 英威斯特通过对观音桥整体商业市场的研究及市场分析寻找出适合本项目的商业定位;
12、,精选案例,部分零售品牌资源,部分零售品牌资源,部分餐饮品牌资源,部分服务品牌资源,部分娱乐品牌资源,部分超市/百货品牌资源,目录 IBC主创团队及精选案例 IBC服务范围 商业部分服务项目及流程 新晋美悦都项目服务建议 项目服务内容 项目服务费用,IBC业务服务范围,咨询,资产,财务,代理,交易管理 项目管理/资产管理 企业房地产财务 策略发展规划,物业租务 会计及财务报告 建筑设计及管理 市场研究 运营托管,投资物业服务 投资管理,收购/转让/招商 办公楼物业 商业物业 住宅物业,满足企业战略需求,服务过的区域,新疆,甘肃,内蒙古,西藏,青海,黑龙江,吉林,辽宁,河北,山东,陕西,四川,贵
13、州,云南,广西,湖南,江西,海南,湖北,福建,广东,台湾,河南,山西,北京,深圳,惠州,天津,济南,永州,万州,成都,长春,重庆,乌鲁木齐,石家庄,番禹,浙江,绍兴,上海,江苏,无锡,目录 IBC主创团队及精选案例 IBC服务范围 商业部分服务项目及流程 新晋美悦都项目服务建议 项目服务内容 项目服务费用,商业部分服务项目及流程,零售客户 租务代理,零售客户 拓展顾问,商业网点 规划顾问,商业项目 前期顾问,商业项目 规划顾问,商业项目 招商代理,商业项目 运营管理,商业区域 规划顾问,服务对象,政府机构,开发商,零售商,投资运营商,服务内容,投资策略 决策顾问,投资项目 研究顾问,投资市场
14、研究顾问,我们只有一个目标,就是与客户紧密合作,深入了解他们的经营需求,以保证我们所提供的服务都能满足所需、具有针对性且富有成效。,商业项目服务流程,1、市场研究及商业定位研究,通过对商业市场的调研和分析,明确本项目所处的城市发展和分物业市场的竞争环境; 通过消费者调研,掌握潜在目标顾客的消费者特征和消费偏好; 通过案例研究和专家访谈,为项目提供既切合市场实际又适度超前的定位供借鉴和信息支撑; 通过财务指标的测算和经营管理上的建议为项目的实 施和后期招商打下基础和提供决策依据。,2、商业规划及市场推广顾问,在完成市场研究及项目定位的基础上,根据我们对市场的专业理解和对以往商业项目操作的经验,密
15、切关注市场变化,综合分析对本项目产生直接及间接影响的信息,提供跟进建议; 对潜在目标租户进行跟进,及时将其反馈反映到项目规划上,即从商户需求的角度调整商业规划方案,确保后期招商工作顺利开展; 把握项目定位与目标客户的一致性,以保证最终的租户组合符合市场之消费需求; 提供市场推广策略建议,使市场推广主题与商业定位始终保持一致性。,3、招商顾问,通过与发展商充分沟通,配合发展商制定项目整体招商 计划方案; 通过与发展商沟通,完善整体招商流程 根据前期之商业定位和租户商品组合草拟目标租户名单 与发展商沟通,提供招商组织管理架构(业主方内部以及外聘之代理公司)建议 协助进行招商培训资料准备 协助审核发
16、展商制定租户装修手册、租户管理公约,提供相关建议,4、招商代理,制定恰当的招商政策,协助发展商制定租金、租赁商务 条款; 潜在客户挖掘和联系,进行项目推介和初步沟通洽谈; 协助业主进行重要租赁条件洽谈、正式租赁合同签约; 配合业主参与本项目工程设计、配套等工作会议; 每周书面提交项目招商工作简报,以供业主了解及 掌握招商进展情况。,第一阶段:市场研究及商业定位流程,1. 市场研究及定位阶段: 商圈界定 消费行为习惯研究 商户承租习惯与要求研究 国内外案例分析 项目主题与亮点 目标客户定位 业种业态配比建议 租户组合建议 多商业物业以及与其他物业的互动 建筑设计要点 商业经营战略建议 租金建议及
17、财务分析,商业市场研究,城市经济社会环境分析,第一阶段:市场研究及商业定位流程,项目分析,第一阶段:市场研究及商业定位流程,竞争性分析,第一阶段:市场研究及商业定位流程,需求分析,对商业物业的需求 区域进驻意愿 对本项目的建议 ,第一阶段:市场研究及商业定位流程,案例分析,案例可借鉴点,优势发挥 劣势规避,亮点 主题,第一阶段:市场研究及商业定位流程,项目商业定位,第一阶段:市场研究及商业定位流程,2. 商业规划顾问 跟踪市场变化,调整租户组合 商铺平面分割与最大化利用建议 主力承租户的位置确定 地下空间利用建议 人流、客货车流组织 水平与垂直动线设计建议与审核 货物临时堆放、污水池、废物压缩
18、器等 厨房位置、排烟气、隔音、新风与排风口、隔油池等 外立面、内部装璜设计 灯光、广告、标识,第二阶段:商业规划,第三阶段:市场推广及招商顾问,3-A 市场推广顾问 配合广告公司做项目包装 建议宣传推广方案 建议公关方案 建议忠诚顾客计划 轮选推广宣传代理 制定营销计划预算 监督营销方案之执行,3-B 招商顾问 招商组织管理架构建议 招商人员培训 招商租赁条件建议 招商相关法律文件的准备建议(包括租赁意向书、租赁合约等) 租户装修手册、租户管理公约的审核及建议 招商对策性调整建议 试运营和正式开业筹备工作协助,第四阶段:招商代理服务,4、招商代理: 配合制定项目整体招商计划方案 制定详细阶段工
19、作时间表及相应的工作安排 招商进展报告 项目推介与初步沟通洽谈 潜在商家的挖掘、联系、沟通、筛选,选择重点商家和意向性商家,陪同考察项目,并现场讲解 租赁条件的洽谈 租赁意向书的签订 合约谈判与正式租赁合约的签订,目录 IBC主创团队及精选案例 IBC服务范围 商业部分服务项目及流程 新晋美悦都项目服务建议 项目服务内容 项目服务费用,开封市新晋美悦都 项目服务方案,开封市城市概况 开封市商业概况 悦都项目概况 项目商业发展思考 项目商业发展建议 项目商业案例借鉴 项目商业概念描述,七朝古都 文化名城: 开封古称汴梁、汴京,是中国历史文化名城之一,著名的七大古都之一,至今已有3000多年的历史
20、。 开封市位于河南省东部黄河南岸,郑州东约80公里。 总面积6444平方公里,总人口535万,市区人 口94.9万。 辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、南关、顺河、郊区五区,是一个一、二、三产业综合发展的省辖市。 年平均气温14,年均降雨量670毫米,林木覆盖率高于全国平均水平。 景观:龙亭,禹王台铁塔,大相国寺,清明上河园,宋都御街。,人口大市 旅游胜地: 开封是中原重点观光游览城市,人口上百万,成为全国政治、经济、文化的中心。全市各级文物保护单位184处,国家级5处,省级17处,市级26处,县级136处。每年吸引游客3000万以上,由此带来了纪念品、饰品的巨大商机,同时旅游、
21、休闲与购物的相容性也决定了游客对当地商业的巨大需求。,城市概况,郑州-开封一体化,四通八达 交通便利: 开封距郑州55公里,距新郑机场50公里,郑开大道、物流专线、郑汴轻轨的开通,郑州到开封只需19分钟左右,开封已经具有成为国内一级城市的优势与可能。,开封距郑州55公里,距新郑机场50公里,综合经济, 2010年生产总值(GDP)930.22亿元,比上年增长12.6%。城镇居民人均可支配收入13695元,比上年增长11.2%;人均消费性支出11378元,增长13.2%。农民人均纯收入5390元,增长14.8%;农民人均生活消费支出3352元,增长10.1%。 第一产业增加值219.31亿元,增
22、长4.6%;第二产业增加值400.65亿元,增长14.9%;第三产业增加值310.26亿元,增长14.5%。三次产业结构为23.6:43.1:33.3。 2010年城市居民消费价格总水平比上年上涨3.9%,八大类价格指数中“五升三降”,食品类、居住类、医疗保健和个人用品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品及服务类“五升”,分别上涨10.1%、6.2%、3.3%、1.6%、0.3%;交通和通信类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类“三降”,分别下降2.8%、2.5%、2.1%。 全年城镇新增就业人员6.62万人;下岗失业人员实现再就业2.71万人。全年共实现劳务输出89万人次,比上年增长9.2%,实
23、现劳务收入90.5亿元,比上年增长9.1%。,产业发展状况,开封市产业状况: 河南省18个主要城市的经济指标统计中,开封经济总量排名13,经济总量及第二、第三产业总值在全省均处于落后地位。开封第一产业所占比重过高,第二、第三产业发展滞后。 第一产业:发展新型的都市生态农业,对农产品进行深度加工,进入第二产业的范围,发展新型食品加工和绿色农产品深度加工,进一步开发农产品的价值。 第二产业:发展先进制造业和新兴产业,在开封新区发展优势先进制造业来改变开封的第二产业现状,形成现代动力装备产业集群,从交通运输装备制造、通用设备制造、节能环保专用设备制造三大方面展开。 第三产业:注重专业现代化服务,将生
24、产性、消费性与公共服务业融合,高端服务业与中低端服务业结合,抓住专业服务、商贸旅游、行政服务三个核心,构建核心突出、结构合理、功能全面的现代服务业体系。,开封商圈分布图,商业分布: 一个市级商业中心:鼓楼商圈; 一条商业街:中山路商业街; 三个区级商业中心:南关商业中心;东城商业中心;西城商业中心。,开封主要商业网点分布,老城商业分布图: 1.三毛时代购物广场京西店 2.三毛时代购物广场土街店 3.三毛时代购物广场汴京店 4.三毛美美特惠店中山路店 5.三毛未来购物广场汉兴路店 6.鼓楼 食坊鼓楼区鼓楼街 7.振河商业城自由路中段 8.江南帝洲国际广场大润发入驻 解放路与自由路交汇口 9.大商
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