怀来项目产品定位报告(商场最终)51p.ppt
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1、,一、 城市概况,怀来县行政区域面积广袤,人口基数大,经济发展特点为:经济总量大,生活保障指数在张家口地区处于中上水平。,张家口各县区2010年经济指标对比,二、 本地商业现状描述,怀来县城商业业态比例构成,各类商业总量共计1500个,其中餐饮、服装及街边便利店构成当地主要商业业态,其商业规模较小,品牌度及商品类型较差。,、汽车站,、明珠大酒店,、天隆购物,、龙潭步行街,、百货大楼,、当代商城,、金泉广场,、万人新天地,、伟业电器,、超市发,目前怀来县商业发展主要集中在长城路及存瑞街两侧,两条街道的交叉路口构成了当地商业中心,规模性商业类型包含有购物中心、卖场及专业市场。,二、 本地商业现状描
2、述,上述各类业态经营面积大约为6-10万平米,其中业态中当代商城成为当地最高水平,超市卖场共约5000平米,超市发经营状态较为突出,专业市场含农业批发类共约2-3万平米经营面积,其中华佳广场中的伟业电器卖场经营较好。,二、 本地商业现状描述,1、规模性商业经营现状当代商城,目前当代商城在当地商业竞争中优势较为明显,究其原因在于其早期定位中具有超前意识,是全县第一家拥有现代化自动上下扶梯、中央监控系统等先进硬件设施的大型综合性购物中心,同时地理位置相对优越,是当代集团目前几个商场中面积最大、设施最好的商场。 项目特点:面向当地市场,本地城镇居民成为主要经营对象。,二、 本地商业现状描述项目分析,
3、1、规模性商业经营现状万人新天地,万人新天地属当地早期商业建筑,其建筑形式应属于办公型物业,但在本地市场需求驱使下,万人公司于2010年中旬以租赁形式对该物业进行了业态改造,使之基本具备了商场运营的功能,目前该项目内的商品覆盖大多集中在服装及衣帽等物品上,经营状态良好。 项目特点:租赁物业+类百货经营,因项目运营建立在租赁基础上,导致该项目只能过多依靠自身产品进行经营,因而商场内经营产品相对较单一,市场定位为农村市场同时兼顾本地常驻居民。,二、 本地商业现状描述项目分析,1、规模性商业经营现状华佳广场(伟业电器),伟业电器位于怀来县沙城镇华佳广场二楼,经营面积为800平米。为当地经营业绩最好的
4、电器供应商,拥有唯一的家电下乡经营许可,同时其运营面积及电器种类亦在当地处于绝对领先位置,导致周边商场基本放弃电器类经营。 项目特点:具有当地政府的政策支持,定位县城及周边农村市场,伟业电器在当地同类竞争中基本取得了垄断地位,对本项目后期同类产品的运营产生较大影响。,二、 本地商业现状描述项目分析,市场业态构成,1、规模性商业经营现状龙潭市场,为当地早期形成的商业街,其业态经营及商品类型基本以本地市场需求为主,同时兼顾专业市场的批发功能。目前整条商业街内,集中度较高的有服饰类、婚庆及皮具等业态,品牌度较高。,二、 本地商业现状描述项目分析,二、 概念规划,商业发展衍变模型,二、 本地商业现状阶
5、段类比,二、 概念规划,二、 本地商业现状描述小结,当地商业品牌度及商品种类有待提升; 规模性商业中以零售类为主,娱乐、休闲等业态占比较少; 现阶段本地商业定位中农村市场占比较大,城镇需求未得以全面释放; 至2015年城镇人口将增加至30万,商业运营将进入高速发展阶段;,三、 项目定位现代商业中心类型研究,目前怀来地区整体商业氛围可归类为社区商业中心范畴,同时部分指标已接近区级商业中心,考虑到本案未来周边商业运营环境的变化,建议项目所在区域的商圈定位可参考区级或市级商业中心。,三、 项目定位现代商业中心类型研究,市/区级商业中心功能描述零售收入对比其他业态6:4,小结:对本项目的功能定位 立足
6、于市级商业中心功能,结合项目自身建筑体量及本地高端物业稀缺性等特点,本项目适宜定位为集购物、居住、办公及休闲娱乐为一体的商业综合体,未来应包含有商业、公寓、写字楼及酒店等物业业态。,四、万悦广场商业业态定位,怀来生活广场怀来时尚生活乐园 建议初步将本案定型为餐饮、娱乐、休闲、商务、购物、情景体验于一体的商业综合体,商业业态定位,功能布局设计,地下一层 地下一层规划为大型生活超市和停车场根据规划要求面积为2万平方米,其中大型生活超市占据面积为5000平方米,其余1.5万平方米为停车场、商业街及卸货区 地上一层至四层 作为本项目的商业核心主力店,地上一层至四层建议引进在当地有口碑影响力的百货。 为
7、保持良好的形象吸纳人气,在本项目一层设置引进肯德基、麦当劳及咖啡厅等业态沿街分布,可满足商家对外开口的要求,强化其展示效果。 地上五层 由于影院对于层高要求为9米,所以5层影院部分需要向上夹层,作为与影院相适应的低租金持有型业态,5层及夹层剩余部分建议引进电玩吸引人气。,B1,F1,F2,F3,F4,F5,大型超市,化妆品、形象店,精品女装,休闲女装,影院、电玩,运动、男装,万悦广场概念方案业态摆放,主题时尚休闲商业区块的业态策略,根据市级商业中心人流量要求,未来本案日均人流量需满足1.4万人次以上,年均500万人次以上,按现有本地常驻人口计算未来项目运营压力较大。未来导入人流的重点将侧重于周
8、边商业及商务的消费人群,消费群体主要为年轻的追求时尚的消费群和有一定消费能力的个体企业主和政府公务员。 针对人群聚集的不同来源,在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉,营造新的标志性的约会地点。 在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向,使上下人流具备可视效果,需考虑街区、百货及超市的互动关系,吸引人流导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况,保证外部垂直动线和内部垂直动线的统一互动。,主题时尚休闲商业区块的业态策略,业态可行性分析,服饰旗舰店: 中高档品牌服饰旗舰店应主要考虑已入住张家口市区
9、的品牌,主要原因在于该类品牌在张家口地区已具备扩张性。 目前怀来地区商业消费状况尚未形成品牌等级,该类业态的引入将与当地现有业态形成有效错位、避开同质化竞争,提升本项目乃至整个地区的商业氛围。 特色主力店: 特色专业主力店形式的商业(如森马、361、阿迪及七匹狼等)目前在怀来已形成布局,但平均营业面积较小,且服饰类品牌较为集中,缺少家居、电器、餐饮及休闲类业态。未来本案的主力店引入可并举考虑提升部分现有品牌店及补充空白业态。 超市: 地段周边现有超市发超市,面积4000-5000平米经营性质属于综合性商超,目前效益良好。未来本项目超市规划面积约5000-8000平米,考虑到项目整体运营错位要求
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