成都荣富西城尚锦项目销售策略报告(84页).ppt
《成都荣富西城尚锦项目销售策略报告(84页).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《成都荣富西城尚锦项目销售策略报告(84页).ppt(84页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1,13/12/2012,成都合景泰营销顾问有限责任公司,“荣富西城尚锦”项目销售方案的汇报稿 How to sale Programme Report,赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中! 资料下载地址:http:/ 添加Q群340180654,可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,2,首先,我们着眼于宏观、中观的市场环境与未来发展趋势进行分析与预判;,最后,我们向贵司呈报我们是如何卖好“荣富西城尚锦”项目的!也是本次提报的重点内容!,再次,在设计院未能及时提供项目众多关键技术指标的情况下,我们花费大量的时间,投入专人专项完成对项目的住宅户型指标,套型
2、面积等进行了统计与分析,并对商业部分进行了再分析与定位,务必落到实处;,其次,对城西及万家湾片区的微观市场环境,结合本项目与竞品的之间在各种建筑指标上进行了反复对比,以提升我们的销售竞争优势;,3,项目在区域市场恰当的上市时机选择,4,(一)项目上市期的机遇分析 区域交通逐步成熟:4号线首个中坝站主体实现封顶,信息释放加速了区域房地产开发的热度; 商业配套成熟中:2013年6月底,鹏瑞利广场建设进入装修期,未来将以中铁西城核心商业圈向外辐射,聚合效应特征逐步体现; 供应量:周边竞品供应量在2013年4-6月期间减少,特别是赠送空间多,未受“新政”影响的项目进入到尾盘期。 市场接受度较高:每月约
3、近700套销量,各项目平均去化速度在84套/月,处于成都主城区去化速度的前列; 工程施工进度快:贵司高效率工程施工进度能支撑项目在2013年上市。,竞品项目供应量与供应面积区间统计图表(合景泰),5,(二)项目上市期的挑战分析 区域现有竞争:竞品未释放的市场推量约7200套,需11个月时间消化,未来市场竞争压力大; 区域未来土地供应量带来的竞争:区域未来潜在供应量约326万平方米,竞争激烈; 商业销售饱和:截止11月,今年主城区商业物业成交约150万平方米,但拿到预售许可证的商业项目已远超300万平方米,盲目跟风导致的产量过剩使得商业地产明显发生两极分化。,区域开发量预测20122014年(合
4、景泰),摘自成都商业2012年2013年年度评估报告(摩根),6,把握机遇! 面对挑战,我们要用专业能力、专业精神去化解,做好充分准备,将荣富公司的风险降到最低的情况下,创造出最大利润!,7,2013年5月初是项目上市的恰当时机!,8,项目是如何销售的,住宅部分是如何销售 商业部分是如何销售,9,我司目前获取的关键建筑指标: 住宅部分建筑面积:94195.5577平方米; 地面商业建筑面积:14114.1394平方米; 地下商业建筑面积:12261.5438平方米; 地下车位数:住宅942个,商业218个。,10,住宅部分是如何销售的,11,住宅销售原则,我们将采用“低开高走”,目的就是为了制
5、造持续地旺销。 近案楼盘紧邻,价格粘连,品质没有质的区别,蓄水客户很容易流失,所以,我们采用 “小步快跑”策略,营造项目持续热销的态势,加强客群对项目关注度,塑造出高性价比品质楼盘,营造供不应求的氛围。,12,住宅推盘顺序评分标准的建立 景观部分: 正对大公园为3分; 正对小区中庭为2分; 侧面为1分; 无景观为0分。 视野部分: 差:1分; 中:2分; 良好:3分; 噪音部分: 东侧临中铁西城商业地块及本项目两栋独栋商业,噪音较大为0分; 南侧临大公园噪音小2分西侧临成飞大道主干道,为0分; 北临SOFA社区,噪音较小为1分 朝向部分 东南-西北向为2分; 西南-东北向为1分; 东-西向为0
6、分。,推盘顺序,13,5栋、6栋7栋3栋4栋2栋1栋,市值低区,市值高区,14,第一批次:5、6号楼,2013年5月4日第一批次开盘,2013年6月1日第二批次开盘,第二批次:7号楼,2013年6月30日第三批次开盘,第三批次:3号楼,2013年7月28日第四批次开盘,第四批次:4号楼,第五批次:2号楼,2013年8月31日第五批次开盘,第六批次:1号楼王及剩余盘源清盘,2013年秋季房交会第六批次开盘,15,推盘节奏汇总,8个月时间,项目住宅部分销售告罄!,16,销售均价的制定,静态价格定位,目前住宅成交均价:8405元/平方米,17,住宅销售产值分解,18,8个月时间,创造住宅清盘的佳绩!
7、 完成约7.92亿元的签约销售额!,销售结果,19,商业部分是如何销售的,20,商业部分共计建筑面积:26375.6832平方米,商业指标分析,14114.1394平方米的地面商业规划面积,12261.5438平方米的地下商业规划面积,说明:以上数据为设计院前期图纸提供,21,商业定位,商业销售的前提条件是制造出与项目匹配的商业调性,很重要! 本项目的商业定位是制造出静谧性,低噪音的品质商业街区!,22,销售原则与思路,变现为主,持有为辅! 建立科学地商业的推售组合,为荣富地产制造出最大的现金流!,23,商业销售均价的制定,通过对区域市场商铺租金调查,我们用租金反推法得出本项目的价格,区域新开
8、项目是原有商业租金1.3倍:1501.3=190元/平方米,最终租金:230元/平方米,初期按6%进行租金返推,1F整体销售均价:46000元/平方米,考虑到本项目最毗邻中铁,这一大商业所产生的溢价空间,并根据项目自身特点,周边竞品楼盘在售的一层商业的销售均价进行综合修正,得出了本项目的最终呈现后的租金价格!,24,1F商业整体均价:46000元/,2F整体价格是1F的55%计:26000元/,3F整体价格是1F的35%计:16000元/,4F整体价格是1F的25%计:12000元/,5F整体价格是1F的40%计:18000元/,-1F整体价格是1F的25%计:12000元/,商业销售均价结果
9、,25,北区商业,东区商业,南区商业,销售模式:地面1层+地下-1层的捆绑销售。,地面销售模式:整层销售及部分捆绑销售,地面销售模式:分割销售+部分捆绑销售模式,商业-销售模式详解,地下销售模式:?,地下模式:双主力店持有模式+部分精品小铺分割销售模式,26,北区商业-销售模式详解,地面一层与地下商铺捆绑销售 打出“买一得三”口号!,27,北区商业-未来业种经营意境,F1:美容美发类:黛颜美容会所、好丽诗沙龙、美丽田园等 F1:西点/甜品店/面包店类:面包新语、山崎面包、浮力森林、摩提工坊等 F1:宠物之家:爱美其高档宠物店、派多克、汤姆狗等 F2:网吧:殷商时代、天府网点、龙之网络会所等 F
10、2:教育机构:北大青鸟、环球雅思、朗文少儿英语、牛津国际教育、山木教育等 F2:主题茶坊:斗茶、藏珑阁等,28,南区1F、-1F商业销售模式详解,地面一楼商业分割销售,部分也与北区一样按照“地下与地上捆绑的销售模式”进行销售; 8号楼按照整层进行销售,1层除外,我们将优先选择定制业态销售模式; 地下-1F选择设置双主力店业态模式,优先设置品质型快餐店、地下KTV或中高级城市超市,建议暂不销售,先持有。通过我们前期的招商确定双主力店,主要是提升项目的整体商业品牌,拉动人气为主,也会同时带动南区地下分割出来的小铺销售。,29,东区1F、-1F商业销售模式详解,东区地面一层的商业销售为分割销售,7号
11、楼地面为整层销售。,30,总价:3355万元; 入市单价:61000元/平方米;,解决方法二:持有,再次招募1个主力店?商家接受度偏弱,不能为荣富企业带来可观的现金流!,全新销售方式:可销售的集约式储藏空间!,提升住宅品质,降低地下商业去化难度,创造现金收入!,销售难度很大!,解决方案一:如果将东区7号楼的1层+-1层进行捆绑销售;,31,集约式储物空间示意:,32,商业销售产值,商业销售总产值为5.7亿元。,33,车位销售产值,车位销售产值(目前暂按10万元/个):约1.16亿元。,34,项目销售总产值汇总,项目销售总产值达约14.78亿元! (持有负一层主力店及储藏空间部分的销售汇总),3
12、5,根据以上我们制定的销售方案,我们也制定出了我们销售目标是 2013年5月初,开盘销售合约金额达3亿左右! 2013年10月底,销售合约总金额达10亿左右!,36,5、6号楼,5月4日 第一批次开盘,6月1日 第二批次开盘,6月30日 第三批次开盘,7月28日 第四批次开盘,4号楼,8月31日 第五批次开盘,10月5日 第六批次开盘,12月30日前 剩余房源,2.7亿,5月,6月,7月,8月,9月,12月,7号楼,3号楼,2号楼,1号楼,1.25亿元,1.04亿元,9954万元,8634万元,9826万元,909万元,5月,销售任务达3亿元,10月,销售任务达10亿元,10月,37,根据20
13、13年5月4日作为开盘节点 我们制定的销售率是80%,销售金额约2.7亿元! 需要满足以下条件: 第一:临时销售中心在2月17日前交付使用; 第二:希望设计院尽快完成施工图设计,才能尽快落实项目沙盘模型等销售道具; 第三:临时销售中心的选址、搭建及装修时间尽快落实; 第四:希望贵司在4月中旬前力争把8号楼一层(作为正式销售中心位置)抢出来; 第五:广告计划合理,执行有力,支持销售。 临时销售中心的形象品质与项目不太匹配,销售速度和销售价格可能受到影响,这点我司也会尽量克服。 当然,如果以上工作能够如期完成,我们也有信心在5月初完成3亿元的销售任务!,38,在8月份,我们会启动的商业的销售,结合
14、住宅的回款金额,我们完全有信心完成10月份回款10个亿的目标!,39,我们共同追求的是: 在本区域内项目销量及销价综合指标第一! 在本区域内项目品牌形象第一! 提升荣富公司企业的品牌形象,为公司稳续发展打下坚实的基础!,40,完成这样的目标就需要找到最适合本项目的营销代理公司!,与贵司携手努力,共同创造出完美的销售业绩!,执行到位!,有激情!,有创造力!,有责任心!,41,完成如此目标,我们对本项目的组织架构是什么样的?,42,销售主管1名,销售经理1名,项目案场配置,合景泰策划体系的全程支持,8+2名置业顾问(男女各半),现场层级关系与配置,43,44,我们的销售案场的管控体系是什么?,45
15、,合景泰引入了台湾的工作方式,在本土消化和应用上得到了成功地实践! 注重每个细节,包括对现场销售专案经理的座位都会进行细致的调整,完全融入进销售现场中!对现场销售中心的现场功能布置上进行合理配置,结合项目特点进行实效落地! 为本项目配置具有“狼性特质”的销售人员! 销售团队花费一个月进行全封闭培训,培养气质和涵养。,现场管控模式,46,目的:及时更新销售技能,确保最大程度挖掘客户剩余价值,节约开发商交易成本。,同道保障体系: 1、内部质量控制,2、外部质量控制 定期邀请合作伙伴参与巡盘,收集意见和建议; 根据合作伙伴的建议开发新课程。,三次考试,三次培训,成果鉴定,公司年终考试 部门月度抽检
16、项目适时考试,公司培训 部门培训 项目培训,全年不低于40课时 月度新课件开发与项目运用 适时优胜劣汰,销售质量管控,47,保障2: 为让案场时刻保持热烈氛围,保持销售团队紧迫感,保持销售团队对项目热爱,合景泰设置3个销售小组统一接受销售经理管理,每个项目小组设置主管级销售人员一名,实行有效竞争合作机制,并引入末位淘汰机制。 流程:(三大项39细项) 1.售场环境和管理秩序; 2.各销售科目执行情况。,保障1: 内部设立极具竞争力的薪酬体系:严格按照置业顾问的工作状态、责任心、新客户转定率、老客户维稳率、客户成交率、月成交套数和金额,进行综合评定。 流程: 1.更高的底薪与计提标准; 2.业绩
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 成都 西城 项目 销售策略 报告 84
链接地址:https://www.31doc.com/p-3026875.html