【房地产培训】房地产相关知识及销售技能PPT(35页).ppt
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1、房地产相关知识及销售技能,培 训 纲 要,一、房地产开发基础知识及开发流程,1、房地产开发制度 A、房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施和房 地产建设的行为。 B、房地产开发的原则 严格执行城市规划原则 讲求效益的原则,即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环 的结合起来。 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 C、土地征用的审批权限 征用下列土地,由国务院批准: 基本农田。 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。 其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市任命政府批准,并报国务院备案。,2、房地产综合开发流程 A、
2、房地产开发项目策划环节 主要目的是决定投资开发的对象。 B、房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 C、房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、保质、节约、安全地完成房地产开发项目的 建设。 D、房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户,实现房地产开发项目的价值。 E、房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因,弄清项目的综合效益 如何?,一、房地产开发基础知识及开发流程,3、房地产投资 A、房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将来获得一定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 B、特点: (1)投资成本高 (2)投资回收期长
3、(3)投资风险大 (4)收益性好,一、房地产开发基础知识及开发流程,C、储蓄与房地产投资的比较 D、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同,一、房地产开发基础知识及开发流程,4、房地产投资及开发建设程序 企业注册 立项审批 取得土地使用证 项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址申请建设规划证书 在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同 确定“四源”(供水、供热、供气及排污)供应的可行性。 在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究,如报告审批, 同时提交项目建议书及批准文件。 建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可
4、证。 向土地管理部门办理建设用地批准书。 与四源程序供应主管部门签订提供四源的协议。 到建委办理建设工程开工手续领取开工证。 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其它费用。 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续 申请办理商品房销(预)售许可证,一、房地产开发基础知识及开发流程,二、建筑知识,A、建筑物分类 按建筑物使用性质分: 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 其中居住建筑分为: 别墅 高档公寓 住宅 公共建筑: 分为办公楼 商场 影剧院 医院 体育馆等 按建筑物层数分: 低层建筑(1-3层) 多层建筑(4-6层) 中高层建筑(7-9层) 高层建筑(10层以上) 超高层建筑(40
5、层以上),按建筑结构分: (1)砖混结构,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混泥土楼板、层顶板构筑而成,一般6层以下,造价低,但抗震性能差。 (2)钢筋混凝泥土结构,这类建筑由钢筋和混凝土两大材料构成。特点是结构适应性强,抗震性好,耐用年限长。,二、建筑知识,按施工方法分: (1)现浇,这种建筑物的主要承重对象均建在施工现场。 (2)预制装配式建筑,是在加工厂制成预制对象在现场进行装配的。 (3)部份现浇现砌、部分装配式建筑。,二、建筑知识,C、建筑设备,(1)供水方式: 直接供水方式(变频稳压供水) 设置水箱供水方式:屋顶水箱,根据一天 之内配水管网的压力高低变化,
6、满足供水 要求。 设置水泵水箱的供水方式。,(2)采暖设备: 集中采暖:由热源经输热管道输送到采暖房间的 散热器中。 局部采暖:燃气锅炉、中央空调、电热膜 (3)供电设备: 双路供电:小区供给电源采用双路、其中一路专 供电梯、消防、锅炉等公共设备。,C、建筑设备,三、专业名词,楼间距:两栋相邻的楼之间的实际距离。 层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 净高:房间内地面到顶棚之间的距离。 单元住宅:指除卧室外,包括起居室、卫生间、厨房等辅助用房,且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全,可以独立使用的住房,一般是指成套的楼房。 公寓式住宅:公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅式住宅而言的。公寓式
7、住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼,标准较高,每一层内有若干个单元独用的套房,包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等.,跃层式住宅:指住宅占有上下两楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 花园式住宅:又称别墅,一般都带有花园和车库的庭院式的二、三层小楼。 复式住宅:一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增加建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。,三、专业名词,住宅面积的计算: 商品房销售面积计算: 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积
8、阳台建筑面积。 阳台建筑面积: 封闭式阳台按其外围水平面积计算建筑面积,未封闭式阳台按其外围水平面积的一半计算建筑面积。,三、专业名词,公用面积的分摊 公用面积包括: 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、配电室、煤气调压站、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其它功能上为该建筑服务的设备用房(具体公摊标准以本地区土地建设部门具体有效文件指示为准)。 分摊公用建筑面积的计算方法: 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积x公用建筑面积分摊数 公用建筑
9、面积分摊数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积,三、专业名词,使用率=套内建筑面积/建筑(销售)面积 容积率=规划区域总建筑面积/规划用地面积 绿化率=绿化面积/规划用地面积 绿化面积:指地面以下,有3米以上覆土的绿化用地面积,三、专业名词,四、房地产知识,A、基础知识 五证: 国有土地使用证:本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出 让金,获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证:经城市规划行政主管部门,确认建设项目位 置和范围符合城市规划的法律凭证。 建设工程规划许可证:是确认有关建设活动的合法
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