【物业管理】别墅区物业管理方案.ppt
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1、保利物业,春天大道项目,别墅区物业服务方案,http:/ 1:管理原则,PART 2:管理办法,PART 3:管理目标,PART 4:服务事项,PART 5:具体方案,第二部分:龙湖物业服务体系参考概要,PART 1:龙湖服务体系缘起,PART 2:龙湖物业的企业精神及企业目标,PART 3:龙湖物业企业文化框架,第三部分:保利春天大道别墅区物业服务设想及策划,PART 1:保利春天大道别墅区物业服务理念的设想,PART 2:物业服务体系的策划,PART 3:前期销售阶段服务细化建议,http:/ 国内物业管理公司服务事项及管理办法 管理原则 管理办法 管理目标 服务事项 具体方案,http:
2、/ 出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 (二)成立项目物业管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理。 (三)在物业公司现有资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人 才,为服务项目组建一支高素质的物业管理队伍。 (四)导入ISO9000质量管理理念,紧密结合小区具体实际,制定一套切合实际的规章制度, 确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务,建立富有亲和 力的管理和服务模式。,二、管理办法,http:/ 宜地开展社区文化活动,促进小区精神文明建设,改善住户的生活质量。 (六)严格遵守当地政府有关物业管理法规、制度,制定切实可行的管理方案,与
3、业主签订各 项协议,依法约束双方行为。 (七)根据小区特点,优化管理手段,提高管理水平和管理效率。 (八)依照市场化、企业化的运作方式,开展多元化经营,提供全方位服务。,http:/ 2公共场所保洁; 3公共绿化园艺保养和培植; 4住宅区生活垃圾收集和倾倒; 5公共设施设备的维护和保养。,四、服务事项,(一)公共服务项目(费用含入物业管理费),http:/ 2代收代缴有线电视; 3代办报刊订阅; 4代叫出租车; 5代请保姆; 6代办电话开户; 7代订酒店客房;,(二)免费代办服务,8代订生日蛋糕、花篮; 9代聘装潢设计、施工单位; 10代订飞机、轮船、汽车、火车票; 11代为搬运单件货物; 1
4、2组织区内业主联谊、文化、体育活动; 13电话及访客留言转告; 14组织各种展销活动;,http:/ 2临时照看孩童; 3钟点家政服务; 4老人、病人护理; 5宠物托管; 6礼仪服务; 7代为举办小型家庭宴会; 8代管房屋;,(三)特约服务项目,9代理房屋租赁、转售; 10传真、复印、打字、文件翻译; 11住宅水电设施维修; 12四季花卉、盆景供应及代为养护; 13服装洗烫; 14提供泊车位。 15私家花园草坪修整; 16机动车辆清洗;,http:/ / 早期物业管理介入阶段,http:/ 2参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良的建议。 3从管理的角度,评审设施设备的选配
5、,减轻后期管理的压力。 4提供有关公建配套设备设施的改良意见。 5提供小区环境设计的相关意见。 6提供机电安装及能源分配的相关管理意见。 7提供功能布局、用料更改的相关管理意见。 8提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤。 9提供标识系统设计、配置的相关管理意见。 10参与甲方市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通。 11参与甲方物业单体竣工验收和综合验收。, 管理内容,http:/ 2学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量。 3制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作。 4参与有关工程联席会议,协调各方面关系。, 管理措施,http:/ / 前期物业管理
6、阶段,http:/ 接管验收管理方案 , 管理内容,1了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间; 2编制物业接管验收计划,确定物业验收的标准、方法和日程安排; 3与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收 结果记录在物业交接验收表上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; 4与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准; 5与开发、施工单位联合进行物业交接: 1)核对、接收各类房屋和钥匙; 2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档; 3)核对、接收各类设施设备; 4)核对、接收各类标识。,http:/ 2开展接
7、管验收培训,提高对接管验收重要性的认识; 3掌握物业验收的标准和程序; 4制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。, 管理措施,http:/ 业主入伙管理方案 ,1准备业主领房所需资料; 2布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务; 3按领房流程办理领房手续: 1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料; 2)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用; 3)陪同业主验房,办理领房手续; 4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写业主验收交接表,并与业 主约定时间,及时解决。, 管理内容,http:/ 2按照业主领房程序,确定工作流程; 3策划业主入
8、伙现场布置方案; 4热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见; 5按规定办理业主入伙手续。, 管理措施,http:/ 安保管理方案 , 管理内容,1常规防范 采取定岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护小区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(物业使用人)安全的行为。,1)门岗的任务 礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼); 维护出入口的交通秩序; 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证; 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入小区; 严禁携带危险物品进入小区; 遇到外来人员将大件物品带出小区,即与物主核实,并作登记; 为业主提供便利性服务。,http:/ 按规定路线巡视检查,不留死
9、角; 巡查车辆停放情况,保持道路畅通,做好安全防范工作; 对小区内的嫌疑人员进行问询防范; 小区及楼宇安全、防火检查; 装修户的安全检查; 防范和协助公安部门处理各类治安案件; 防范和制止各类违反小区管理制度的行为。,2 技术防范 应用安全报警监控系统,对小区内的安保情况实施24小时监控,确保小区安全。 1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班安保,进行现场处 理。 2)值班安保接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员对 报警处理情况作详细记录,留档备查。,http:/ 的工作责任心; 2强化安保人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高安保
10、人员的思想素质 和业务技能;制定紧急事故处理办法,定期组织演习; 3加强安保人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当; 4严格执行安保巡更点到制度,确保巡逻质量; 5监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好; 6保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。, 管理措施,http:/ 消防管理方案 , 管理内容,1做好消防设施、器材的管理; 2 保持消防通道的畅通; 3 加强小区装修期间的消防安全管理; 4 严禁违章燃放烟花爆竹; 5 严禁携带、储藏易燃易爆物品; 6 防止电器短路、管煤泄露等引发火灾因素。,http:/ 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,
11、器材落实,检查落实; 2 制订消防事故处理预案,防患于未然; 3 建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习; 4 定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除; 5 做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态; 6 制止任何违反消防安全的行为; 7 积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识; 8 发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。, 管理措施,http:/ 物业部经理,疏散人群 组织隔离带,关闭电源开关和煤气点阀,报告各级领导,用消防器材控制火势,协助消防 人员灭火,进行灭火,做好记录,一般情况,特殊情况,有人被困,组织营救,有伤员拨
12、打120,消防情况处理流程图,http:/ 绿化保洁管理方案 , 管理内容,1 绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 1)根据气候,给花木适量浇水; 2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土; 3)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对损坏花木及时扶正、整修或补苗; 4)制定预防措施,防治病虫害; 5)做好恶劣天气花草树木的保护工作; 6)定期修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。,http:/ 清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、 无破损。 1)小区道路及公共区域地面每天保洁二次,随时清除各类污渍、积水,定期清洗外墙面, 公共绿化区域
13、每天保洁二次; 2)每天10点前收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏; 3)每周对垃圾桶进行清洁、消毒,每月对垃圾房消毒二次; 4)各类公共照明、消防等设施,每月保洁二次; 5)公共过道每天保洁二次,环卫设备、电表箱盖、水表箱盖、大门,扶手、栏杆、台阶(含踢脚线) 每天保洁二次,共用门、窗每天保洁二次,外墙定期清洗; 6)下水道等排污管道定期清理一次; 7)告示牌、指示牌等每天保洁一次; 8)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); 9)电梯轿厢每天保洁二次,每日对电梯厅门及轿厢门滑轨进行一次清洁; 10)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。,http:/ 2加强
14、业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护; 3落实“三查” (绿化或清洁员工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查, 按月考核,确保绿化服务满意率95%以上、保洁服务满意率95%以上; 4强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。, 管理措施,http:/ 房屋及公共设施设备管理方案 , 管理内容,1房屋公共部位管理:根据现状,小区内房屋可分为已领房、空置房和公共用房。 1)业主已领房 房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档 案; 加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门 依法处理; 加强外立面管理,
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