辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(58页).ppt
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1、华发股份辽宁省沈阳市浑南新城 项目前期策划报告,2,开发策略及规划设计建议,项目地块价值研判,空间功能分区是本项目的功能在空间上的具体落实,本项目的主体功能构成已经明确,即生活居住和承接会展、地铁以及南站的部分商务办公、商业等,因此,在落实空间布局的时候要考虑的关键是在区域外部环境变化的情况下,各功能与空间之间的契合。,项目地块价值分析,用地分析,项目外部引力分析:项目区域东、西、北方向有城市、机场等地引力影响,南面则为农田村镇,引力影响非常小。,项目地块价值分析,从空间上来看,规划路把项目分割为九大部分,从地块性质上看,项目分为住宅和商业两大片区。,项目地块价值分析,两地块面积约为16万平方
2、米,容积率均为2.5,位于项目最南侧,两地块南临已通车的双向六车道的航天路,易于与苏家屯、会展中心、机场等外部环境产生空间联系; 两地块目前为空地,且两地块的昭示性好,从开发时序上应该在项目开发的前期阶段。,-DL1184、 -DL1182地块,项目地块价值分析,、地块,两地块面积约为15万平方米,容积率同为2.5,位于项目中部,受外部环境影响小; 南北侧均为项目规划路,受项目内部化境影响较大; 两地块目前为空地,从开发时序上应该在项目开发的中期阶段。,项目地块价值分析,-DL1180、-DL1181地块,两地块面积约为9.5万平方米,地块面积相对较小,容积率同为2.5,位于项目北侧,目前地块
3、上有部分旧厂房; 两地块东面为项目的两块商业地块,主要受到商业地块及项目外部环境的影响,从开发时序上应该在项目开发的中后期阶段。,项目地块价值分析,-DL1185地块,两地块面积约为7.6万平方米,容积率同为2.5,位于项目东南角,东临高铁轨道,南临航天路,交通道路的噪音影响成为该地块最大劣势; 受到项目外部环境的影响较大,地块价值相对较低,需要提高其他地块的价值拉升其价值提升,因此从开发时序上应该在项目开发的中后期阶段。,项目地块价值分析,DL1168、地块,商业块地的面积约为11万平方米,容积率均为5.5,位于项目的东侧,东临高铁轨道及规划中的沈阳南站; 地块主要受到高铁轨道及南站的影响,
4、从开发时序上商业地块应该在项目开发的后期阶段。,项目地块价值分析,根据地块价值的高低,确定空间开发的进程,以高价值拉动低价值,提升整体利益。,从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的影响分析,西南侧居住地块适合作为项目的启动区,同时作为项目的最佳展示区域,再从南往北、再从西往东的顺序进行开发建设。,项目地块价值分析,13,开发理念:居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住宅商业社区 项目开发模式:洋房+小高层+高层+商业+公建配套 总体开发计划:围绕打造中轴景观线,项目分短期、中期、远期开发。建议中、小学校配套建在10号地块,而幼儿园安全性要求高移至6号地块。,项目总体开发策略,地块拆分原则:
5、 首期开发需展示面高端,通过打造中轴景观性提升居住品质。 开发时序建议: 首先开发住宅用地,最后开发商业用地。而住宅用地方面:短期和中期围绕中轴景观线两边地块部分开发,剩余用地中期或远期开发。,项目分期开发策略,项目分期开发策略,项目规划设计建议,17,1、融合:在社区与商业的边界区隔设置广场,在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一形成空间的自然过渡 2、独立:住宅区域设置商业内街和独立交通系统,与商业区留有对接口,设置物业保安岗亭 3、延伸:设置社区开放空间系统,将自建中央景观延伸到商业区,并以此为骨架组织社区各级景观,规划设计总体思路打造“混合分区”(mixed use),体现商业与社区的
6、互动关系,不同区域间互相融合同时又保持住宅区域的相对独立,打造中央主景观带;,总体规划设计原则建议,18,总体规划设计原则建议,规划要点组团与轴带结合,强化自身优势,寻找市场差异化,19,2011年截至目前,苏家屯各主要楼盘去货量在10万左右,预计年底最多可达20万,按照目前的市场状况以及本项目自身特点,中地行认为按年均15万销售量,项目开发周期需要十年至十二年。,区域内主要楼盘2011年去货量,项目开发周期分析,20,项目开发周期分析开发价值提升曲线,项目价值,项目短期,项目中期,项目远期,开发周期,价值梯度快速提升,价值平台稳步拓展,闪亮登场 强势占位,迎合市场现状,洋房和小户型低总价产品
7、赢得高人气,住宅持续发力 强化形象,价值体系 稳固确立,配套基本完善 引入优质教育资源 人气高累积,品牌效应释放,迅速走货,实现市场领袖影响力,打造精品产品,树立标杆形象,逐渐推出高层产品,利用后期客户对高层的认可,实现项目利润最大化,项目开发周期分析,21,项目开发周期分析,项目开发周期分析,短期,中期,远期,物业类型,短期,中期,远期,分期,一期,二期,三期,四期,五期,六期,七期,八期,九期,十期,洋房、小高层,洋房、小高层,洋房、高层,洋房、高层,小高层、高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层,2013,2014,2015,2016,2017,2018,201
8、9,2020,2021,2022,物业类型选择依据: 根据目前市场情况,多层洋房、小高层多为1梯2户,高层多为1梯4户,以户均100估算; 地块容积率为住宅2.5,商业5.5; 目前市场对洋房的认可度高,项目初期主推洋房,同时推出少量高层满足过渡型客户需求;随着市场上对高层的认可度的提高,中后期逐渐推出小高层、高层产品;,项目短期主推6层洋房及少量12层小高层和18层高层; 项目中期主推12层小高层及24层高层; 项目远期主推18层高层和30层高层。,项目开发物业类型分析,24,两个片区:东部商业发展区和西部生活居住区,采用围合式布局; 两条轴带:中央景观轴、休闲商务轴 若干发展组团: 高层公
9、寓组团 多层居住生活组团 小高层居住生活组团 高层居住生活组团 商务办公组团,项目总体规划布局建议,本项目的总体规划布局为: 两个区片、两条轴带、若干发展组团,项目规划设计建议,总体布局规划 小高层、高层包围多层,以丰富产品组合,打造优美建筑天际线,以南北走向的中央景观轴为中心,分别向东西两侧依次排布多层洋房(6层)、小高层(18层)、高层(24-30层)建筑,南部沿航天路布置带底商的小高层(12层),形成有节奏的梯级建筑天际线,打造丰富多样的产品空间,建设高品质高端社区。,该项目由洋房,小高层、高层三类产品复合,多层住宅的建筑排布可按照“3+2+3”、“2+3+2”的动线布局模式,保证小区内
10、的整体通风以及景观面最大化;小高层采取一字排列式布局,保证底层商铺的临街面最大化;而高层则采取点状布局,保证建筑的通风采光。,项目规划设计建议,项目空间布局建议,27,据我司开发经验和本项目自身开发的条件要求,确定项目启动区选择的原则及使命:,启动区的选址一定要保证较好的展示性,使过往人流容易看到并产生视觉冲击,达到展示宣传的目的; 启动区的选址尽量利用地块现有的有利要素,尽量避免可能产生阻碍的区域; 启动区的选址一定要有利于启动期间的配套要素的空间布局; 启动区的选址应该尽量启动资源条件最佳区域,起到最好的立势效果。,因此,我们选择9#与8#地作为启动区,项目启动区规划布局建议,28,启动区
11、规划布局示意,项目启动区规划布局建议,29,交通规划建议,本项目规模较大,且由多个地块组成,小区规划路较多,采取组团式(按地块)人车分流的交通模式,设计南侧一个主入口,及西、北两个次入口。,项目规划设计建议,30,建筑风格选择:以时尚的现代简约主义风格为基调,竖向线条强调高层的挺拔,突出了项目简练、大气的气质特征,现代都市感很强,与商业部分相互呼应。 差异化策略:项目周边楼盘多为欧式风格或Artdeco风格产品,选择现代主义风格与其他项目产生差异,在局部上可以加强材料质感,优化细节设计,使整体造型更加丰富错落。 标志性:挺拔高耸的外观形象给人以强烈的视觉冲击力,能成为地标性建筑 成本控制:控制
12、成本,可以批量制作,适合大盘开发。,建筑风格及外观风格建议,立面风格建议时尚的现代简约主义建筑风格,住宅外立面多结合采用涂料、陶质、石材等建筑材料; 色彩运用大方稳重; 重视比例和三段论,基部多运用石材; 顶部造型复杂,靠不同材料的结合使用,营造稳重时尚的氛围。,现代简约主义风格特点:,原则:整体立面应遵循简洁、明亮、大气的原则,展现项目的现代感、层次感与尊贵品质。 色彩选择:基于项目地处北方,气候冷,建议整体基调采用暖色调,活泼温暖,明亮、大气,较少厚重感,体现现代生活气息。 细节处理:单体建筑间可以安排少量色差,保持外部形象的相互协调,并在此基础上体现个性,给人以丰富多元又和谐统一。,建筑
13、立面设计建议颜色采用暖色调为主,建筑风格及外观风格建议,立面处理:立面材料中引入质感较强的材料,如面砖和石材、玻璃材质等,能够有效的提升建筑的价值感,给人稳重或尊贵的感受。 线条处理:线条处理上要强化对比,不同材料和颜色之间的穿插运用。 顶层处理:改变单调感受,考虑灵活多变和富有韵律感的设计。,几何线线条装饰,色彩的跳跃,利用外飘窗台或者内置阳台,合理组织色块色带的处理,建筑局部处理建议,建筑风格及外观风格建议,建筑风格及外观风格建议,建筑局部处理建议,建筑细节打造:强调材质的统一与细节,尤其是在立面和地面铺装中,通过同一材质的不同处理工艺,在同一中寻求变化。,34,区域房源户型特色,从供应方
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