连云港金海国际项目首期营销执行方案31P.ppt
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1、Document number,1,谨呈:江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司,E-HOUSE CHINA/Mar.2009,提别说明:此报告仅供客户内部使用,未经易居中国的书面许可,其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制;,连云港 江苏大陆桥 金海国际 项目首期营销执行方案,Document number,2,1,首期推售货量 营销工作阶段划分,首期营销工作概况,Document number,3,首期营销工作概况/首期推首货量,Document number,4,首期营销工作概况/首期推首货量,通过进一步与目标客户的接洽,对客户需求进行整合 将需求面积小的客户引导至小户型办公(商务公寓)部分;
2、 尽量将标准层的标准办公产品优先出售给有整层需求的客户及诚意度高的客户; 尽量争取阶段性的销售去化,争抢有限的市场份额。,首批推售产品: 820层,标准办公。,Document number,5,首期营销工作概况/首期营销工作阶段划分,第一阶段,引导预热期: 2009年2月4月中旬;,第二阶段,开盘暨强销期: 2009年4月下旬6月;,第三阶段,持续期: 2009年6月以后;,主要工作内容: 1、销售准备; 2、销售队伍组织; 3、扫楼、客户分级; 4、大客户拜访、谈判; 5、项目预售公开推广;,主要工作内容: 1、项目推介会暨大客户签约仪式; 2、强销推广; 3、散客销售; 4、开盘活动;
3、5、售后跟进;,主要工作内容: 1、持续、针对性推广; 2、策略调整,针对性促销; 3、散客销售; 4、售后跟进; 5、,本工作执行方案主要内容,Document number,6,2,项目价值梳理 项目产品核心价值整合 首期营销推广思路及策略组合 销售组织,首期营销推广部署,Document number,7,首期营销推广部署/项目价值梳理,Document number,8,首期营销推广部署/项目价值梳理,那么,金海国际的核心竞争价值如何体现?,整体市场疲软; 投资客退场; 价格压力; 竞争压力; ,但同时,受国际金融风暴影响,项目面临巨大挑战,就本项目而言,在现今的市场背景下,客户选择置
4、业更为理性,最直接的动力是商务物业的适用性、保值增值性,以及适合的价格。,Document number,9,在金融危机的背景下:2009,赢在成本控制及高效集成,通过前期现场接待客户,及大客户的接洽访谈,同时结合连云港当地产业规划走向,项目的目标客户群体将主要集中在 物流、港务、金融等关联行业,将有机会在本项目呈现 港口城市港务行业集成商务空间。,首期营销推广部署/产品核心价值整合,Document number,10,首期营销推广部署/产品核心价值整合,四大成本论整 合项目核心价值,在企业内部,只有成本! 美国管理大师彼得杜拉克,Document number,11,首期营销推广部署/产品
5、核心价值整合,40-2000丰富面积高效创富空间,按需自由选择,有效控制投入成本; 城市商务湾区核心地段,易出租转租; 具有优良的保值增值性,及获得客观的租赁经营收入和长短期变现收入; 免交契税,省下投入成本变资本。,5分钟中央商务圈; 配备专业商业管理服务; 高效能品牌电梯; 国际5A级高配置,集成高效率商务平台;,连云港港务、物流、金融企业聚集; 周边汇聚产业相关服务窗口, 高端商务会所,蕴藏商机无限。,34层领袖商务坐标; 几何立面玻璃幕墙; 5米高气派礼宾大堂,高标准公共商务走廊,赚足企业面子。,Document number,12,首期营销推广部署/首期营销推广思路及策略组合,Doc
6、ument number,13,首期营销推广部署/首期营销推广思路及策略组合,Document number,14,首期营销推广部署/销售组织,Document number,15,首期营销推广部署/大客户关系营销,Document number,16,3,工作时间段及工作目标 工作条件 工作内容 广告推广部署,第一阶段营销工作部署,Document number,17,时间段 引导预热期:2009年2月4月中旬;,工作目标 全面昭示项目形象,散发产品信息;进行客户搜索及整理分级,了解客户需求。同时,进行大客户筛选及洽谈工作,为项目强销期进行准备。,第一阶段营销工作部署/工作时间段及工作目标,
7、Document number,18,项目获得商品房预售许可证; 项目工程进展达到预售条件,同时,尽力创造良好的现场工程形象,展示开发商开发实力及项目形象,提升市场关注度及信心。 案场包装调整完成; 调整项目现场包装,整理引导指示系统,渲染大器、热烈的现场销售氛围;同时,制作例如KT板等有趣、便利的现场销售道具,利于客户了解产品。 户外广告牌布点完成; 鉴于连云港市场传播特性,在现有户外资源的基础上,建议于连云港机场增设项目户外广告牌,在连云港主要城市区域交通要道形成项目户外广告布点,及时、广泛告知项目信息,拦截客户。 销售队伍调整完成,建立现场客户接待信息登记汇总制度; 增加现场销售人员(6
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