哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议P.ppt
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1、提 案:北京上古地产 日 期:2010年12月,【哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议】,前提 客户目标理解,通过项目的成功运作,实现开发商的品牌塑造 以项目的成功,建立集团在业内的话语权,突破项目地块劣势硬伤,需求市场突破口 创新突破,树立项目在市场中的里程碑地位 实现区域销售价值的突破,企业战略层面,项目操作层面,目录 Contents,PART 1市场整体状况 1.1、市场发展概况 1.2、板块格局特点 1.3、区域竞争策略 PART 2项目竞争环境 2.1、 区域发展概况 2.2、 项目周边概况 2.3、 项目现状分析 PART 3项目解决方案 3.1、产品定位策略 3.2、项目开发策略
2、 PART 4营销策略提要,PART 1 整体市场状况,1.1、 市场发展概要 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略,PART 1 整体市场状况,1.1、 市场发展概要 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略,0709三年价格震荡,市场发展进入理性期,2010年前十个月的均价与前一年的均价基本相当,1.1、 市场发展概要,2003-2010年哈市房地产销售面积统计,1.1、 市场发展概要,2003-2010年哈市房地产开发投资变化,1.1、 市场发展概要,2003-2010 哈尔滨市房地产施工面积变化,1.1、 市场发展概要,PART 1 整体市场状况,1.1、 市场发展概要
3、 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略,城市中心板块,滨江观景板块,群力新区板块,哈西交通板块,新香坊东南板块,会展中心板块,道外老城改造板块,江北区域板块,1.2、 板块格局特点城市中心板块,板块关键词: 城市中心 土地稀缺 交通方便 配套完善 代 表 项 目: 99号公馆 曼哈顿国际 恒祥城 郁金台 观江首府 桐楠格天合俊景 新大发国际,板块分析: 江南城市中心板块连接城市各区域的核心及枢纽,是城市政治、文化、经济、商贸、科研、金融、交通的中心 地理位置优越,位于多个区域交汇处交通便利,占地面积大,人口多 党政军机关集中,文化教育资源多,科技力量雄厚 人流、物流、资金流、信息流高
4、度集中,交通四通八达 城市生活配套设施完善,餐饮、购物、娱乐、就医等设施齐全 房地产开发的板块特征: 可开发土地稀缺,大盘更是凤毛麟角,市场价值高 房地产开发空间日益减少,竞争力强 位置优越,交通便捷,客群资源丰富,城市中心土地的稀缺性,产品以高层为主。区域价格在7000-8000元/,园林景观特色弱,周边配套及交通情况为主要优势。,城市中心版块-城区富裕人群的选择,板块关键词: 土地稀缺 临江景观 配套完善 豪宅云集 代 表 项 目: 爱建滨江 壹江南 江南明珠 上实盛世江南,板块分析: 滨江板块毗邻松花江畔,是哈尔滨江南的一道城市风景线 横跨道里区和道外区,是历史上哈尔滨的发源地 城市建设
5、密度高,商业聚集,东部逐渐形成商务办公区 临近哈市重要商业中心和旅游景点 板块内人口过多,交通负担重,城市各项负担加重 房地产开发的板块特征: 可开发土地奇缺 江边项目均为豪宅,开发产品单一 客源少,但购买实力强 城市建筑密度过高,使环境受到一定的影响,居住舒适度下降,1.2、 板块格局特点滨江观景板块,外地实力企业开发,理念均较为领先,针对城市富有人群,产品类型以中大户型临江豪宅为主,建筑以板式高层为主,价格在8000元以上。,景观主要以江景为主,物业管理水平高,部分产品带精装修。,滨江观景板块-非富即贵人群的彰显之选,1.2、 板块格局特点群力新区板块,板块关键词: 黄金位置 新城区 配套
6、完善 大盘云集 外来众多 代 表 项 目: 盛和天下 盛和世纪 丽水丁香园 天鹅湾 恒盛豪庭 海富第五大道,板块分析: 群力新区的整体目标是建设成为具有区域性竞争力、影响力的,集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区 是道里区的西南地块,东侧为南岗区的哈西板块,离城市中心区较近 北侧临松花江,由冲积成的湿地使环境更适宜居住 新规划的城区,交通、商业、配套设施少 板块城市基础较差,居住人口少 房地产开发的板块特征: 土地供应量充足,开发体量大 板块建设依照整体规划进行,使城市各项需求更为合理 远期发展前景好,而开发初期由于大配套不能及时跟进,会有一定时间的蓄势期 新区从整体上来看,更适宜
7、居住,会成为城市江南区域的房地产新亮点,开发理念较为创新。成为城市大量成功富有人群的居住升级换 代首选。,项目规模较大。产品类型多样,建筑风格较为突出。建筑形式以板式小高层、高层为主。目前价格在8000元/左右。,园林景观设计比较突出。新区绿化率较高,规划中的配套设施 齐全,物业管理水平中等。,群力新区版块-财富与权贵阶层的居住换代首选,1.2、 板块格局特点哈西交通板块,板块关键词: 交通优势 学院氛围 成熟发展 代 表 项 目: 辰能溪树庭院 学府青年城 英伦名邸 金域蓝城 涧桥西畔 西溪橡园,板块分析: 哈西新区是哈市城市总体规划确定的四个城市副中心之一,将哈西打造成:文化艺术中心、运动
8、休闲中心、教育中心、技术创新中心、服务中心。 哈西站的建设,加快了本地块地理位置向城市中心发展的进程 地铁站点的设立,带动区域经济全方位发展 道路交通方便快捷,板块内更有众多联接各大商业中心的交通线 众多大学聚集于此地,并且还有多所中学名校,学院氛围浓厚 规划了独具特色的水域景观带,为哈市打造了又一个宜居的生态环境板块 房地产开发的板块特征: 政府对老工业基地的整体改造,加快了本板块房地产开发速度 企业改制、搬迁后的大量土地,为房地产开发提供了更多的开发空间 完备的城市基础设施,为房地产提供了升值空间,该区域受交通发展优势与教育资源影响,吸引大量城市中产之家的置业选择。,新的发展区域,项目规模
9、比较大,产品以中、小户型为主。建筑形式以多层、板式高层为主。,园林景观面积较大,主要以绿化带、中心广场为主。配套齐全,哈西交通版块-城市中产之家集中置业,1.2、 板块格局特点会展中心板块,板块关键词: 毗邻开发区 高档项目云集 配套完善 代 表 项 目: 会展新城冬奥村 金色莱茵 悦山国际 公园丽景 盟科视界 信恒现代城,板块分析 伴随开发区与会展中心的建设,该板块成为哈尔滨新兴发展区域的代表。 开发区的建设发展聚集哈尔滨大量实力企业机构与银行单位,成为城市办公商务的聚集地。CBD的雏形已经初步形成。 道路条件因后续规划开发,相对老城区出行更加方便。 配套设施非常完善。 房地产开发的板块特征
10、: 土地供应量适中,大盘较多,市场价值高 房地产开发空间日益减少,大盘占有市场优势,竞争力强 位置优越,交通便捷,客群资源丰富,开发商以实力型企业为主,开发理念领先。成为城市豪宅的代表区域。,项目规模中等,产品以高层为主。区域价格在10000元/左右。依托 开发区的发展与东扩。成为城市新兴财富人群的高档居住区域。,该区域园林景观等配套设施水准较高,尤其是金色莱茵的水景园林。,会展中心版块-城市新贵聚集地,1.2、 板块格局特点道外老城改造版块,板块关键词: 老棚户区改造 新江桥建设 地铁带动 棚改加大 代表项目: 南极国际 丽兹江畔 上和置地 东泰金谷 富达蓝山 星园,板块分析: 道外作为哈尔
11、滨的发源地,将会随着老城改造进入到一个崭新的时代。 老城改造将会整体改善道外的城市风貌 原有的低端商业将会进行科学整合,拓展新型商业业态,引进大型现代零售企业 大量的危房改造,将会使道外的居住环境得到根本的改善 中华巴洛克建筑群的修复、道台府的复建以及各风景名胜的开发,使道外旧貌换新颜 地铁及二十道街江桥的建设,带动道外经济的快速发展 房地产开发的板块特征: 随着政府危改拆迁工作的推进,道外的土地供应将会大幅度的增加,为房地产开发提供更多的机会 政府针对道外区实施的全方位的城市改造,将会提高道外的土地价值,从而带动房价的上升 原有旧城区环境较差,道路狭窄,改造过程会在一定时间内延缓房地产市场的
12、发展进程 旧城的配套设施不足,将会影响房地产升值的速度,项目规模中等,产品类型多样化,建筑类型以板式高层为主。价格在7000元以上。,在商圈以内,周边配套设施齐全,小区物业管理水平较高。,道外老城改造板块-庞大老住户的地缘情节,1.2、 板块格局特点新香坊东南板块,板块关键词: 工业老区 发展空间大 城市面貌差 配套不足 代 表 项 目: 四季上东 鑫都绿荫芳 南郡凤凰湾 民生国际 中山国际 中北春城三期,板块分析: 新香坊区是由原香坊区和动力区两区合并而成的,作为城市的百年开埠区之一,哈市香坊区正试图在规划中打造新模样建设现代化新城区。 两区合并,新起点、新高度 合并后新区的综合规划,加快了
13、城市发展进程的速度,将新区建设成环境宜人、功能健全、布局合理的现代化工业新区和生活区 以机电工业为主的老工业城区,大中型企业、高等院校和科研机构比较密集,工业基础比较雄厚,工业经济优势明显 房地产开发的板块特征: 政府对老工业基地的整体改造,加快了本板块房地产开发速度 企业改制、搬迁后的大量土地,为房地产开发提供了更多的开发空间 城市配套不足,房地产开发初期升值速度受到一定的限制 城市面貌较差,初期改造时间较长,该区域逐步形成居住板块的氛围。,项目较有规模。建筑形式以高层为主。符合大量城市首次置业及居住更新换代,经济型客户的需求。,区域绿化面积较大,环境较好。社区园林景观规划好,绿化率较高。,
14、新香坊东南板块青年置业与经济型客户的宜居地,1.2 板块格局特点,城市中心 板块,板块特征 地理位置优越 交通方便 配套完善 空间有限 大盘稀缺 代表项目 紫金城 曼哈顿国际 恒祥城 郁金台 观江首府 桐楠格天合俊景 新大发国际,群力新区 板块,板块特征 黄金位置 城市新发展 配套完善 大盘云集 外来众多 代表项目 海富第五大道 盛和世纪 丽水丁香园 群力观江国际 恒盛豪庭 海富第五大道,哈西交通 板块,板块特征 交通优势 学院氛围 成熟发展 代表项目 东辉明珠园 学府青年城 英伦名邸 金域蓝城 涧桥西畔 西溪橡园,道外老城 改造板块,板块特征 老区改造 新江桥建设 地铁带动 棚改加大 代表项
15、目 南极国际 丽兹江畔 上和置地 东泰金谷 橄榄城 富达蓝山 星园,会展中心 板块,板块特征 毗邻开发区 高档项目云集 配套完善 代表项目 会展新城冬奥村 金色莱茵 悦山国际 公园丽景 盟科视界 恒现代城,新香坊 东南板块,板块特征 工业老区 发展空间大 城市面貌差 配套不足 代表项目 四季上东 鑫都绿荫芳 南郡凤凰湾 民生国际 中山国际 中北春城三期,板块特征 土地稀缺 临江景观 配套完善 豪宅云集 代表项目 爱建滨江 壹江南 江南明珠 上实盛世江南,滨江观景 板块,财富,地位,换代,中产,青年,新贵,地缘,江南七大阵营板块格局,PART 1 整体市场状况,1.1、 市场发展概要 1.2、
16、板块格局特点 1.3、 区域竞争策略,1.3 市场发展进入开始全面竞争阶段,全面开花竞争,部分聚焦竞争,全面细分竞争,1.3区域竞争策略,市场只有第一。领导区域的发展标杆。进入企业必须树立打造自己鲜明的品牌。,细分客户需求,情感化的营销。增加项目竞争力。营造目标人群的居住情感归宿。,产品创新、多元。突破区域产品的价值平台。借助文化艺术要素的推广为产品增加附加值。,PART 2 项目竞争环境,2.1、区域发展概况 2.2、项目现状分析 2.3、项目现状分析,PART 2 项目竞争环境,2.1、区域发展概况 2.2、客群构成描述 2.3、项目现状分析,2.1、区域发展概况会展中心板块说明,2003
17、年哈尔滨国际会展体育中心一期工程竣工标志着一个新的城市中心的产生,将加速会展商圈的发展速度 2005年,当会展家园、金色莱茵、冬奥村等楼盘接连出现时,会展板块一时间成为冰城楼盘品质、房价的制高点。大盘陆续开发带动了区域内楼盘市场的热度,当时很多人以到会展区域买房为荣耀。 随着我市热点板块的不断出现,群力、松北、利民等板块热度一再升温,楼市重点转移的同时,会展板块逐渐从人们的视线中弱化。 现在会展区域特点:会展曾经的热点,一度被群力、松北、哈西等热点区域取代,长江路打通再度使之再一次形成热点(长江路打通区域延至阿城 ) 华鸿红星美凯龙CBD业态的商业广场正在筹建当中,该商业广场占地4万平米,位于
18、南直路与华鸿路交汇处位置,总建筑面积40万平米,总投资超过25亿元人民币。该商业广场由洲际皇冠假日酒店、家具超市、精品公寓三大部分组成。该项目是我市又一个重点大项目,同时作为全市最大的商业综合体项目,它也将成哈尔滨的全新地标式建筑群。 CBD是一个中心城市的灵魂 ,会展中心区域将再一次升温,房价、品质很可能抢回“制高点”。,2.1 区域市场发展市场七年三级跳,起步期,增长期,发展期,时间:0204年 代表项目: 乐松广场 幸福家园 福泰明苑,时间:0204年 代表项目: 香榭丽苑 益恒园 黄河路园 信恒现代城,时间:05-06年 代表项目: 佳和远景 会展家园 龙埠城市花园,时间:07-10年
19、 代表项目: 金色莱茵 盟科视界 国际会展名城 悦山国际 会展新城东奥村,发展期,2007-2010,竞争凸显 客源争夺,增长期,2005-2006,相安无事 蛋糕共享,时间,代表项目,起步期,2002-2004,稀缺供应 各自为王,1,2,3,发展阶段,市场特点,黄河路园 信恒现代城,会展家园 龙埠城市花园,金色莱茵 盟科世界,2.1 区域市场发展市场七年三级跳,只有具备核心优势的项目才能在市场上脱颖而出。而核心优势包括三方面的内容: 1、产品定位 2、客户细分 3、营销形象,2.1 区域市场发展小结,PART 2 项目竞争环境,2.1、区域发展概况 2.2、客群构成描述 2.3、项目现状分
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