大唐·日盛十堰三堰项目推广策划-6P.ppt
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1、大唐日盛三堰项目推广策划,2010对大唐日盛而言,是不平凡的一年。,耀世而出,万众瞩目,开篇,日盛中央华府,Opening Theme,2011年,大唐日盛如何续写辉煌?,巅峰篇,创造价值,天地人合,三堰综合体,HIGH THEME,提案核心思想,“合”,CREATE VALUE,EVERY DREAM CAN BE TURE,创造价值,实现生活无限可能,序,PREFACE,印象十堰,IMAGE SHIYAN,中心城市,包罗万象,人流、物流、教育、卫生和文化集散地,生活丰富多彩,汽车之城,勤奋进取,旅游胜地,高品位、世界级的旅游产品蜚声中外,眼界决定境界,策略决定结果,Horizon dete
2、rmine the realm .Strategy determine the outcome,市场竞争分析获取项目发展机会,市场机会与项目条件获得发展概念,产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念,制定整合推广计划,报告总体思路,大唐三堰项目推广提案索引,总体市场背景,SWOT分析,文化概念,核心概念,核心创意,基础广告表现,策略总纲,推广计划分期,被选案名,样稿,产品概念,诠释价值市场分析,Market Analysis,总体市场背景,政策层面,市场层面,产品层面,政策层面问题,经济形式走势如何? 房市政策如何变动? 对十堰市场有何影响?,“国十一条”出台 1月10日,“国十一条”出台,严格
3、二套房贷款管理,首付不得低于40%。 存款准备金率上调 1月18日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 再次上调存款准备金率 2月25日,国内存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调至16.5%,这是继1月18日后的第二次上调。 “国四条”出台 3月5日,“国四条”出台,明确表态要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。,二套房贷 首付不得低于50% 4月15日,国务院发布房地产新政,规定二套房贷首付不得低于50%。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比
4、例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 国务院提出“新国十条” 4月17日,国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”,拉开中国新一轮房地产调控序幕。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。,政策榜,表情榜,调控 2009年,中国房地产市场涨声一片,全国主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高。为遏制部分城市房价上涨过快,中央开始加大调控力度,以“国十一条”为标志,201
5、0年的房地产业政策进入了由宽松转为调控的新阶段。 观望 国家统计局近日发布统计数据,5月,70个大中城市的新建住宅销售价格同比上涨15.1%,环比仍上涨0.4%,表示调控背景下中国楼市仍处于观望、博弈状态。而在十堰,浓厚的观望气氛存在于开发商和消费者之间,一部分开发商推迟了入市时间和开发节奏,大多数消费者则在等待最佳的出手时间。 低调 从年初开盘的翔龙半山尚开始,到新政后第一个开盘的水印澜湾3号楼和上海城2号楼,再到京都华宇,很多楼盘都没有举行正式的开盘仪式,甚至可以说是悄无声息。只有名城港湾和凤凰香郡相比之下显得比较高调。,团购 在新政频频发力的大背景下,各地纷纷启动购房“百团大战”,促使开
6、发商薄利广销。在十堰市,某媒体4月推出了团购专场,一网络媒体6月再次举行团购活动,取得了成功。 优惠 进入6月,深圳、北京、上海三个一线城市的房地产项目相继出现较大幅度的打折风潮。十堰市房企没有明确提出打折促销,而是借助开盘进行,如南洋国际花园二期打出了92折优惠。即便如此,十堰房价并没有大的松动迹象,相反随着期房转为现房因素影响,有平稳上行的态势。,总体市场背景,政策层面,市场层面,产品层面,市场层面问题,2010年上半年十堰市场状况?,开盘项目10个 翔龙半山尚、东风阳光城二期、阳光蓝山郡4号楼、上海城2号楼精装小户型、水印澜湾3号楼水印华府、南洋国际花园二期、京都华宇、九龙太阳城、名城港
7、湾、经济适用房项目锦绣南山。 房源近2500套(不含经济适用房项目) 翔龙半山尚500套、东风阳光城二期300余套、阳光蓝山郡4号楼180套、上海城二期精装小户型45套、水印澜湾3号楼水印华府132套、南洋国际花园二期320套、九龙太阳城600余套、京都华宇66套、名城港湾326套、经济适用房项目锦绣南山426套。 各大楼盘售楼 售出近2100套(不含经济适用房项目) 截至6月30日,翔龙半山尚500套房源共售出450套;东风阳光城二期300余套基本售罄;阳光蓝山郡4号楼180套售出160余套;上海城二期精装小户型45套售罄;水印澜湾3号楼水印华府132套剩余房源110套左右;南洋国际花园二期
8、320套售出170套左右;九龙太阳城600余套售出590套左右;京都华宇66套售出40套左右;名城港湾326套房源售出307套;经济适用房项目锦绣南山426套通过摇号售出404套。,楼盘均价 约4100元/平方米(不含经济适用房项目) 翔龙半山尚均价3500元/平方米;东风阳光城二期均价3800元/平方米;阳光蓝山郡4900元/平方米;上海城均价5400元/平方米;水印澜湾均价4100元/平方米左右;南洋国际花园二期均价4300元/平方米;九龙太阳城均价4000元/平方米;京都华宇均价4100元/平方米;名城港湾均价2800元/平方米左右;锦绣南山多层均价1728元/平方米,带电梯高层均价17
9、98元/平方米。,数据榜,数据来源:2010-07-15 十堰晚报,总体市场背景,政策层面,产品层面,市场层面,产品层面焦点: 产品发生的变化 产品趋势,在政府的调控下,十堰的楼市行情依旧平稳上升, 因政府的宏观调控,部分市民仍处于观望状态, 十堰市在全国销售低迷时仍做出相对物超所值的产品,吸引了中国开发商进入。 激烈的市场竞争,将导致市场细分更加精细化。 因此树立市场主导地位,抢占市场资源,是关键。 将产品质量,人文品质,服务品质和创新精神结合。综合建设,将十堰的城市发展进程向前推进。,因此,产品在十堰市的唯一性,领先性十分重要。 建立产品的创新性,更重要是建立品牌信赖。 强化品牌的美誉度和
10、知名度。,总体市场背景,重点关注: 十堰老商圈 在售商圈形态,商业竞争关系,三堰区域市场分析,临人民广场,图书馆,体育馆等休闲娱乐场所;南有十堰市国税局,靠近国家政府机关;东临人民商场,金福祥等大型商场,西有人民公园,项目周边环境优美,交通便捷,属于十堰核心地段。,六堰商业圈,经营类型:购物、公寓等八功能 商铺类型:住宅底层商铺 商铺面积:占地面积约6030平米 投资方式:出租、出售、合作经营 地理位置:朝阳路9号,万隆国际商城北,仁诚星座位于老街,临近火车站商业圈。户型设计丰富,有较多选择。,火车站商业圈,商铺均价:6500/平方米 商铺面积:单个面积均100平以上 商铺类型:住宅底层商铺
11、投资方式:出售 位置:车城南路与朝阳路交汇处,仁诚星座,凯旋城是十堰市乃至鄂西北地区第一个与国际接轨的,集农产品加工、展示、信息、仓储、交易、运输、服务为一体,融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光为一身的超级商业平台;是国际农产品物流、信息流的集散地;是农产品国际性交易的商贸区;是十堰农产品走向世界的窗口;是国内外其它地区农产品进入十堰的桥头堡。,凯旋大道商业圈,凯旋城,经营类型:融商务、休闲等为一体 商铺类型:商业街商铺 商铺面积:占地面积90000余平米 投资方式:出租、出售、合作经营 位置:张湾凯旋大道大龄隧道南侧,位于东风片区,周边配套齐全。交通便利,离十堰城区较近。,东风商圈,
12、宏石锦域,商铺均价:6500/平方米 商铺面积:单个面积均100平以上 商铺类型:住宅底层商铺 投资方式:出售 位置:东风轮胎厂(十六中旁边),位于大学城核心地段,有较大的投资价值。,北京路商圈,王府井广场,经营类型:餐饮、娱乐等 商铺类型:住宅底层商铺 商铺面积:2万平方米 投资方式:出租、出售、合作经营 位置:北京中路,项目定位于“集高尚住宅区、商业步行街为一体的复合型文化楼盘”,项目形态目前在十堰市场绝无仅有,必将引领十堰新一轮复合地产潮流。,北京路商圈,东方坐标城,经营类型:休闲商业步行街 商铺类型:商业街商铺 商铺面积:30000平方米 投资方式:出租、出售、合作经营 位置:北京路与
13、重庆路交汇处,武当广场坐拥十堰唯一的商业中心五堰,成为“赚钱淘金、开启致富门”的首选目标,成为居民“休闲逛街、放飞心情”的最佳去处。而建成后的武当广场,将是进入五堰的门户楼盘,以26层90米的建筑雄姿,成就五堰商业圈的绝色风华 。,五堰商圈,武当广场,经营类型:待定 商铺面积:单个面积均100平以上 商铺面积:25392平方米 投资方式:出租、出售、合作经营 位置:五堰柳林路人民路交汇处,位置不错,离五堰,北京路都很近。,五堰商圈,东方明珠城市花园,经营类型:餐饮、娱乐等 商铺类型:住宅底层商铺 商铺面积:单个面积40110平 投资方式:出租、出售、合作经营 位置:北京路立交桥旁,以商业为载体
14、的现代城市,商业中心是城市经济的名片,是城市的名片,是城市繁荣的象征,而商业地产,乃至商业中心迁徙的地方正是城市未来的希望所在。在各个商圈的激烈角逐中,短短十年间,十堰境内已经有百余家大卖场,而商圈内六七家商场扎堆的景象比比皆是。 未来两年,十堰地产将结束“引而不发”进入蓬勃发展的时代。,十堰商业圈,未来谁主沉浮?,总体市场背景,重点关注: 三堰的变化 三堰竞品分析,三堰区域市场分析,商业竞争关系,解读三堰项目,INTERPRETATION SANYAN,区位分析与项目概况: 本项目位于十堰市三堰区,用地原址为十堰市职业技术学院,南侧紧临长途客运站,东侧紧临人民路与澳门街商业街。 周边基础设施
15、完善商业气氛浓郁,能便捷与周边城市干道相连,交通发达,区位优势显著,商业价值很高。 本项目总用地面58185.50平方米,总建筑面积451251.42平方米,容积率5.5,计容建筑面积320020.25平方米。,周边交通 本项目用地东临城市主干道人民路,交通便捷,人流量大,商业气氛浓郁。 南临福建路及长途客运站,交通运输发达,对外联系方便,西接百二河,现状景观一般,具有一定人气。 北接区间路及十堰市人民小学,区间路较窄,不能很好满足城市对交通的需求。,整体性原则 从整个城市全局的高度对方案对于定位,将项目作为城市的一“模块”,在城市特有的空间结构和环境格局中“演生”出本方案的空间及功能结构,使
16、之既成为整个结构中的有机组成部分又与城市结构产生空间、功能和交通上的关联。 独特性原则 塑造既根植于当地传统文化而又富于个性,特色鲜明的城市建筑综合体形象改善城市空间质量,提升空间质量,提升城市品味。,市场竞争分析获取项目发展机会,市场机会与项目条件获得发展概念,产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念,制定整合推广计划,报告总体思路,本案机会总结,1、一直以来,购房者在居住观念上都有着浓厚的中心区“情结”。三堰、五堰、六堰做为十堰政治、经济、文化中心,历来都受到置业者的追捧。 2、宏观市场坏境竞争紧张,本项目要跳出一般竞争,争取第一名的位置。 3、本案临主干道人民路,处于南侧紧临长途客运站,有
17、条件为三堰的商业不足做出弥补,有望成为区域领导者。 4、本案将商住娱游综合体首次引入十堰,争取获得政府支持,以新的商业概念十堰三堰商圈升级。 5、本项目从传统的老项目获得资源商脉,让住宅成为稀缺物业,价值高升。,价值的定义项目定位,PRODUCT POSITIONING,市场竞争分析获取项目发展机会,市场机会与项目条件获得发展概念,产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念,制定整合推广计划,报告总体思路,产品概念,SWOT分析,文化概念,项目发展建议,住宅,优势,劣势,机遇,威胁,superiority,weakness,opportunity,Threat,1.地段位置较好,十堰主干道附近,出
18、行方便。 2.住在商圈内,与商业街毗邻,生活购物方便。 3.服务优,配套全,升值潜力大。,1.本项目用地有东南-西北走向的高压线穿越,对居住有影响, 2.容积率5.5,密度较大,日照时间少。 3.周边为老旧城区,环境较差。 4.商业街可能会影响居住的舒适度,不适合中老年人。,1.项目将建成为十堰首家集住宅商业于一体的城市综合体,前景良好。 2.将颠覆十堰人的生活观,创造价值, 3.让十堰人的生活与国际接轨,出门即世界。,.改变生活方式,可能会有一定风险。 .同区域产品和价格因素将会左右客户。,商业,优势,劣势,机遇,威胁,superiority,weakness,opportunity,Thr
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