常熟威尔玛2010-B-3项目提案126P.ppt
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1、苏州新源整合营销有限公司 2012.2.28,威尔玛 2010-B-3地块 项目整体营销策划报告,前言,我们必须面对的问题有哪些?,可以为本案创造机会的价值有哪些?,如何实现本案的突破?,本案审视,本案总体量约12万方。 分为1-6F商铺及7-13F的高层产品。 不妨再做一次细化的分割:,1-2F商铺:约17000,经济型酒店:约5000,3-6F商铺:约33000,剩余高层:约65000,进行一次价值点的梳理,区域发展价值,十二五重点支持,北苏州现代商贸集聚中心,平江新城定位 依托立体交通枢纽优势; 打城北金融、楼宇商务、商贸与休闲的现代商务核心圈; 目前苏州市行政服务中心、市公积金管理中心
2、、市社保中心及市建设招标中心“四大中心”将北移平江新城 。,价值点一,交通价值,轻轨、火车、高铁、环线等立体交通,物流便捷,火车站,人民路,北环高架,轻轨2、4号线,高 铁 站,价值点二,潜在消费价值,大体量的静态、动态与多元消费人群聚集,2-3万方固定居民,核心人群 2-3万固定居民消费; 本案办公、从业人群消费; 共享人群 4-5万月均动态人流(商务、旅游,途径); 区域商务商贸从业人群。,4-5万日均动态人群,共享大体量商贸从业人群,价值点三,3-6F商铺:约33000 剩余高层:约65000 这个,才是难点!,1-2F商铺:约17000 经济型酒店:约5000 这个,不是问题。,【目录
3、】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,混 沌,面对本项目,我们突然间有些许迷茫, 因为,当前市场趋势的迷离; 因为,规划定型,能改变的很少; 因为,产品丰富,可选择的道路看似很多!,思考的原点,写字楼月均成交2套;酒店公寓月均成交5-10套,成交表现,同质、恶性竞争严重,大体量商业集中上市,区域在建商业项目总量达65万,同为商铺、写字楼与酒店公寓规划,竞争问题,租金低,入驻率不高,难以支撑本案预期售价,面积:229 楼层:10/25 价格:35元/月),面积:138 楼层:15/29 价格:40元/月,面积:53 楼层:15/29 价格:32元/月,面积:75
4、 楼层:22/30 价格:30元/月,50%-60%入驻率,租赁现状,写字楼,酒店公寓,小结,区域办公物业出租率不高且租金较低,区域酒店式公寓项目易租难售,去化周期较长,宾馆基本以租赁形式为主,租约较长(6年以上),且区域内租金较低(23-25元/*月),结论,结论,结论,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,房子的用途有哪些? 居住、办公、投资、仓储,居住相对住宅类产品,本案景观、设施(煤气)、规模、环境、首付、利率以及年限上均无法与纯住宅项目相抗衡。 办公区域常规性办公市场现状堪忧。 投资相对商铺,缺乏投资价值;相对住宅,又受到三级市场的客源制约。
5、仓储楼层高、空间狭小、层高偏低、极度浪费。,似乎,常规的高层可定位为办公、酒店式公寓 卖给自住或者投资客! 但,市场分析证明此路不通!,办公楼、宾馆 酒店公寓,高层产品定位,混 沌,至此,每个人都会问: 高层究竟能卖给谁?,不在创新中生存, 就在平庸中灭亡!,不妨与各位分享一部精彩的电影,蓝海寻觅,蓝海寻觅,他们大多来自外地,对上海这座布满光环的城市饱含着热情与想象。然而,理想与现实的碰撞总是难免,他们不得不面对金融危机带来的就业困难,面对辛苦的工作、拮据的生活、 迷茫的未来,他们该何去何从? 但是他们一直秉承着善良、勇敢与坚持,并最终在生活中找到自己的位置和坚持的方向。认识自我、战胜自我、在
6、奋斗中不断地成长。影片通过跌宕起伏的剧情,展现这一代青年的成长历程。,年轻、创业、奋斗、激情构建了80后拼搏的历程。,这个城市,有着这么一群人,我叫肖大宝, 是一个婚庆主持。 在领着每场 1000块的工资。 目前, 我的全部家当: 一套劣质的婚庆礼服一辆二手的奥拓 租来的十几平米的小单间 一张卡,里面有大学毕业到现在三年多一点一滴攒下来的存款五万元 还有,最珍贵的,是我的梦想,和每一个有志向的青年一样 我有雏鹰展翅的梦想 为不安分的心 为自尊的生存 为自我的证明,和每一个有志向的青年一样 我有雏鹰展翅的梦想 为不安分的心 为自尊的生存 为自我的证明,我要有属于自己的婚庆公司,我想要有自己的工作
7、室,我想要有自己的活动团队,我想要有自己的音响器材,我想要每一对新人结婚时,都会想找我们去见证那神圣的时刻,我也想自己有一天,同样可以牵着她的手,带着我的全部家当,我踏上了追寻梦想的征途。,公司的地点很重要,这边的办公环境让我眼前一亮。 可是租金,常规办公楼,小结:常规办公楼有良好的办公配套及 企业形象,但单纯为了一个体面的办公地点,而没有任何的附加值。租金未免太高。,这儿生活倒是方便 可是名片咋印? 三元二村二幢202室 租金很便宜 但是就怕客户找不到 连打印个东西都要跑的很远 晚上六点,公交车就没了 路灯还不亮,住宅社区,小结:社区具有比较低廉的租金,但是道路指引不明确,同时在社区办公在一
8、定程度上影响公司的档次和品质感,也缺乏相应行业资源。对发展不利。,在不远的将来,我的公司一定会做的很大,也许外地的客户也会慕名而来,最好出差交通要方便。 我们的服务,要的是随时随地的贴心,最好靠近环线吧,这样我们可以在30分钟内赶到与客户约定的地点。 夏日的午后,也许在太湖之滨,亲水的嬉戏,可以舒缓创业的艰辛。 我讨厌堵车!,我想要的地方-交通便捷,XX大厦XXXX室,这个印在名片上嗯,我喜欢! 最好租金别太高,我只有5万元 为了节约成本,最好能有公共的文印室 也许我的公司不久后就会有自己的器材和车,停车位的问题也要解决,我想要的地方-商务体面,区位选择小结: 交通便捷、商务办公气氛、独立的办
9、 公空间、性价比适宜的房租。,不做不知道,做了才知道创业是真的难,第一次知道注册一家公司,还需要提供那么多资料,公司所在地租赁合同和房产证,去银行存入注册资金,财会证明,尼玛,连公司起个名字还要经过几道审核啊! 有心想找个代办公司,又怕遭人坑。这是属于我们小人物独有的忐忑!,工商机构代码设立,刻公章财务章,办代码税务,开户许可证,还有新的问题,小结:公司注册手续繁琐,对代办公司的信任度又不够。,即使公司成立以后 会计账目 业务拓展 进货渠道 听说公司想做大做强,还要有标准化的管理和作业流程,我的梦想,会就此搁浅么?,小结:没有经验的创业,对公司的可持续性发展没有保障!同时新的渠道的拓宽,没有带
10、路人,会走很多的弯路。,企业孵化器, 这个突然出现的名词让我眼前一亮!,正规办公地点 租金低廉 税收减免 公司注册代理 财会统筹代理 人才引进 管理培训 都是我需要的,还有定期举办的产业园内部联谊,这一定能让我认识很多志同道合的朋友,互相帮助一定会让我们走的更远!,小结:孵化器产业园,是整合政府、学术机构、创业人群、风投资金、投产机构与一 体,通过减免税收及租金、科研成果联系投产等措施,扶持高尖端产业公司的发展,构建的一个科技密集、资源共享型的创业平台。,可是,想加入却不是那么简单!,他们说: 婚庆算什么高新产业? 他们说: 你的企业一点特色都没有,没有独特的利益增长点啊。 他们说: 你的志向
11、我们很欣赏,可是 他们说:,小结:但是,孵化器产业园的进入门槛太高。,文艺产业,牛B 产业,普通行业,对于 我们这些普通创业者来说, 路, 真的很艰难, 我们缺少土壤,经朋友推荐, 我去某婚庆礼仪创业街区看了看,壮观啊,整整两百多家婚庆公司,客户也好多 不过听说竞争很激烈,每个月都有几家公司会惨烈的倒下。 咱这没资源、也没充足资金的 唉!,小结:创业园、创业街区的产品同质化明显,有对客户的聚拢性,但内部竞争激烈。利润点低。,我有一个梦想 我梦想有一天,公司能与我一起鹰击长空、开疆拓土 我梦想有一天,公司能与我一起屹立于城市之巅,挥斥方遒 我梦想有一天,公司能与我一起指点江山,让天地动容 每个创
12、业者心中都有个成功梦想, 给他们一个写意的商务空间, 为这个城市写下浓墨重彩的一笔!,这是我的梦!,但目前我们不得不遭遇这样的状况。,低矮民房中创业,居民小区中的某出租屋内埋头苦干,商住两用楼寻找梦想。,有了创意! 有了作品! 却没人欣赏。,我正在寻找一个价格适中,又撑得起门面的办公场所 我内心很渴望拥有和大公司一样,出入豪华写字楼 我需要的面积不是很大,但足以撑起自己发展的天空 我因为资金不足,而为此伤透脑筋 我有了创意,却没有渠道将产品投产,肿么办?,是否可以给肖大宝们一片肥沃的土壤!,=,全产业链创业平台,自我审视,我们有什么?,距观前街商圈仅2分钟车程; 距相城区活力岛大型生活居住组团
13、仅2分钟车程; 1分钟内通达环线,30分钟至无锡硕放机场;1小时至上海虹桥机场、2小时至浦东机场; 高铁、铁路。6小时内到达全国各大主要城市。,交通,自我升华,我们还要做什么?硬件!,首先是空间的规划!,我们要有属于自己的办公空间!,一 片 私 属 的 空 间。 一 个 澎 湃 的 团 队。 一 份 腾 飞 的 梦 想。,我们要有不受拘束的联动交流空间!,一 次 思 想 的 碰 撞。 一 次 产 业 的 对 接。 还 是 一 次 美 丽 的 邂 逅。,捣一杆?,拍两下?,踢几脚?,打三局?,我们要有工作之余彻底放松自己的空间!,自我升华,我们还要做什么?软件!,其次是资源的整合!,例:珠宝产业
14、,广告公司,珠宝设计工作室,珠宝作坊,展会公司,商业管理公司,投产公司,产业链整合,珠宝首饰设计,将设计的珠宝首饰制作成品。,小型珠宝工艺展会,对珠宝展会及珠宝品牌进行宣传,将以上的设计工作室、作坊、展会等环节推荐给专业珠宝公司或风险投资。,签约优秀作品进行批量投产。,以渭塘珠宝市场为例:市场同质化竞争比较明显,均以私人作坊为主,设计基本依靠自己想象然后自己投产,缺乏产业链整合后的流水化作业,人均产出偏低。,服务细则,咨询服务:受理企业入驻咨询及申请 注册代理服务:协助企业办理公司注册、年检等手续 财务外包服务:财务审计、验资、代理记账、会计顾问、资产评估、账务咨询等 人事外包服务:人力资源咨
15、询、档案代理、人事招聘服务、人事知识培训 产业整合服务:协助企业寻找产业链的合作伙伴、协助企业进行公关策划、利用项目资源提升企业知名度,Idea!,方案!,创意博览会!,专利签约仪式!,资源整合,大量中小型创业型企业入驻后, 必然会产生一定的消费需求: 如:居住(酒店式公寓)、餐饮、休闲娱乐、运动等。,餐饮主力店(如巴蜀传香、万家灯火等),主力餐饮总计约4000,餐饮休闲餐饮,休闲餐饮总计约1000,休闲娱乐,休闲娱乐总计约5000,运动健身,室内运动总计约1000,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,还剩下20000的3-6F商业。,既然都是年轻人,
16、当然都要为下一代成长考虑。,截止2011年,现有 常住0-6岁儿童37万(不含流动人口) 年均新增婴儿数量为8万人,婴幼儿人口增长,备注:数据来源于苏州2011年统计年鉴,统计数据不含五县市人口数量,婴幼儿基数庞大,年度增长率高,龙年将迎来新一轮婴儿潮,占家庭收入25-35%为主,文化消费快速增长,婴幼儿潜在消费需求,育儿成本占家庭收入比,城市家庭每月为儿童消费约3000元,苏州市年均潜在消费市场29亿(8万*3000*12月) 婴幼儿消费存在多元化需求,不单单停留在营养食品,育儿消费需求面,备注:数据来源于中华网幼儿2011年度婴幼儿消费调查,育儿消费心态,婴幼儿潜在消费需求,注重品牌消费,
17、只要有利孩子成长,家长愿意尽力而为,育儿消费心态,备注:数据来源于中华网幼儿2011年度婴幼儿消费调查,注重质量与健康,价格关注较低,消费理性,该花就花,苏州婴幼儿市场分布现状,分布零散,体量小,品类单一,教育及文化用品少,品牌参差不齐,小商品批发市场 社区门店,专业连锁 ,体量小(婴知岛、可爱可亲等) 百货 超市,档次低,品牌参差不齐 体量小,品类单一,针对新生婴儿的营养食品及服装较普遍 价格高,品类单一,服装与玩具类为主 品牌参差不齐,婴儿用品为主,分布特征,产品特征,规模化 全面覆盖一站式运营 的婴幼儿市场在苏州仍为空白,建议本案3-6F剩余20000商业 以做婴幼儿用品市场为宜。,【目
18、录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,项目定位,沿街主力店(时尚购物),快捷酒店,主题商场(婴幼儿用品、玩具),展示中心,酒店式公寓,运动及公共休息区,创意工作室,餐饮&娱乐,混 沌,一个新的问题: 高层与底商差异如此之大,该以何种形象示人?,分离还是融合? 这是个问题!,分合 论,界不同,境有别,形象定位,我们必须考虑“境、界”有别之后的统一!,形象定位,易分,难统,销售节点,易分,难统,然而 实现利润、价值、品牌最大化,形象定位,为何要 “有别” ?,不同的推广策略和销售节点,形象定位,为何要“统一” ?,统一价值使命、统一历史角色,形象定位,原则,形象
19、有别,价值统一,项目品牌战略与利润的实现,即是“有别”与“统一”明晰后的实现过程。,形象定位,将两类产品在形象上进行细分; 创业园:先行推出,以“整合”诉求为形象基点,造影响; 商业铺:压轴呈现,以“专业”诉求为形象基点,树标杆。,分,形象定位,由于两类产品属于同一项目,同隶属本案品牌, 且均具有“争藏”价值,所以需建立统一的价值体系。,合,形象定位,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,“下一站”,下一站天后! 下一站城市商业体邂逅梦想! 下一站,也许是自己;也许是下一代人。 成功,就在下一站!,形象定位,【主推案名】,“i 锋”,i ,自我,我是80
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