成都双流东升镇市场研究报告03p.ppt
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1、双流东升镇市场研究报告,开发背景研究,区域房地产市场发展格局竞争环境研究,市场研究结论,经济发展背景,城市发展背景,房地产发展背景,区域房地产市场发展格局,区域房地产市场板块划分及板块属性研究,区域房地产市场板块特征分析(产品特征、客户特征、供应特征等对比分析),竞争环境研究,项目地块现状,项目建议,1,2,3,主要内容,市场小结,2009年成都经济发展情况,上海美国商会发布中国商业报告,成都是中国二三线城市最受美国企业关注的投资目的地; 中国贸促会将成都与北京、上海、广州列为中国五大会展中心城市。 ,成都已经跻身中国第一流的大城市行业,发展前景广阔,成为投资的乐土,房地产行业将受益匪浅。,1
2、.1.1 成都及区域经济发展现状,1.1 经济发展背景,从目前成都市场情况来看,以成都市的经济发展水平,房地产市场还有很大的发展空间。,成都与广州、西安、南京2009年主要经济指标比较,从上图经济指标看,成都与南京较为接近,但市场面反映,双方房价还有较大差距,差距就意味着机会,成都房地产大有可为。,2009年成都市产业结构,2009年成都市人均收入情况,2009年成都市房地产市场情况,在这样的背景下,成都房价并没有大涨的态势,基本保持平稳缓慢增长,较为健康。,小结,1、成都是中国的区域中心之一,是中国最具发展潜力的城市,经济发展活跃,房地产投资及销售额连年增长; 2、成都市各项经济指标位于全国
3、前列,第二、第三产业均衡发展,将给房地产业带来更广阔的发展前景; 3、成都市人口众多,同时人均收入增长较快,能够有力的支撑房地产业的发展; 4、成都市在国际级的评选中屡获殊荣,良好的商业氛围和人居环境极具吸引力,拥有房地产业发展的天然土壤。 5、成都作为西南地区的核心城市,对整个西部地区都有较强的吸附力,带来更丰富、更强有力的置业、投资群体。,2010年,成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。,一区两带六走廊,“一区”:为中心城区,是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。 “两带”:为龙门山、龙泉山生态旅游发展带,既是自然生态保护带,也是山区旅游发展带,是成都市建设国际
4、化旅游城市的主要承载区。 “六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。,1.2.1 成都城市发展规划,1.2 城市发展背景,扩展型发展区 提升型发展区 优化型发展区 两带生态及旅游发展区,双流东升镇,总体功能分区,13个市级战略功能区,01 天府新城(高新技术产业区) 02 金融总部商务区 03 东部新城文化创意产业综合功能区 04 北部新城现代商贸综合功能区 05 西部新城现代服务业综合功能区 06 “198”生态及现代服务业综合功能区 07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区 08 汽车产业综合功能区 09 新能源产业功能区 10 新材料产业功能区 11 石化产业功能区 12 国际
5、航空枢纽综合功能区 13 国际铁路物流枢纽功能区, 1个特大中心城市 14个中等城市 34个小城市 150余个小城镇 数千个农村新型社区,市域城镇体系规划,小结,1、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台,将有利的推动成都经济的发展,为房地产的发展带来广阔的空间; 2、成都市各项产业明确规划,必将带来大批相当购买力的人群,为房地产市场带来全方位的客户资源; 3、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高,离不开房地产业的强力推动,未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色。 4、成都城市化进程带来城市的发展,将项目所在的东升镇纳入发展轨道,加快东升镇城市发展和城市化进程。,双流整体规划,根据
6、成都市整体规划部署,双流东升镇属于成都市扩展型发展区,以先进制造业为主导,现代服务业与现代农业协调发展,城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。,双流东升镇,1.2.2 区域整体规划,产业功能布局,将航空港、华阳、东升镇一起,纳入城市管理轨道,形成了“两城一区”的城市管理和发展体制 。,东升分区规划,双流东升分区规划(20032010年)按分区职能与规模,是成都市的重要功能区,以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区;城区人口规模规划至2010年为25.5万人,2020年为45万人;城区建设用地2010年为31.3平方公里,2020年为53.2平方公里。
7、,双流县工业主要分布在食品加工、医药制造、化学制品、电器机械、非金属矿物制品等12个行业大类。在12个行业大类中,有规模以上企业140余户,占全县规模以上企业的60%。从我县规模企业的经济总量来看,又集中分布在生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。我县工业产业布局集中趋势比较明显,主要集中于生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。,从我县现有工业集中区来看,西航港开发区发展优势明显,九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速,初现雏形。具有一定规模的工业发展区有6个(西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料
8、基地)。,在西航港工业集中区现有基础上,向东、向南延伸,即黄胜路以东、迎宾路以西、成环路以北,双华路两侧及以南,西航港街道、华阳、公兴、黄甲接壤区域,总面积45000亩(30km2)。其中,成雅高速以西,双龙路以北,双华路两侧及以南区域为20052020年工业重点发展区域,到2020年新增工业用地12000亩(8km2);成雅高速路以西、(新规划)双华路以南区域及成雅高速路以东区域33000亩(22km2)为工业发展远景预留区域。,西航港工业集中区发展空间及规模,“一区四园”工业发展新格局,“一区”:西航港工业集中发展区 “四园”:围绕产业集聚,有效整合资源,做优做强优势产业,倾力打造西航港工
9、业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园,产业协作配套园,形成优势相对集中的工业集群。,区域产业规划,双流县工业布局规划,双流拟建33平方公里新能源产业承载平台,朝着打造中西部首屈一指的新能源城的目标,双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业,全力打造新能源产业核心承载区,将建设新能源产业技术研发基地,并规划到2017年,新能源产业规模以上企业达到100户以上,将形成销售收入超千亿元的新能源产业集群。,双流县按照成都市委、市政府的统一部署,将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点,大力引进和培育光伏、光电、光热和核能、风能等新能源项目,全力做强新能源装备制造
10、产业。,为大力发展新能源,我县的承载平台西航港经济开发区已规划新能源产业基地33平方公里,并制定出台了以发展新能源产业为重点的现代制造业扶持政策,设立了5亿元的专项资金,重点对新能源产业项目引进、大企业培育、企业自主创新以及上市融资等方面予以大力支持;突出纳贤引才和技术研发,建设新能源产业技术研发基地,形成以优秀人才队伍引领优势产业发展的局面;充分依托国家级光伏产品质量检测中心、国家级中低压电气产品质量检测中心、国家级硅材料工程技术中心、天威太阳能光热发电技术与装备研发中心等7个技术研发检测平台,瞄准产业高端,尽快形成高水平的新能源产业关键技术研发基地。,新能源发展核心区将成为双流工业增长极,
11、双流县空港新能源布局规划,打造物联网高地,双流利用自身的优势推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制 “五大重点产业”发展,打造物联网产业基地。按照该县制定的目标,到2012年,全县物联网产业规模将达100亿元以上,在定位跟踪、传感器件以及物联网相关领域,形成20家以上龙头企业,集聚100家以上骨干企业,基本建成“国际知名、国内一流”的物联网技术孵化和产业化基地。从2010年起,县财政每年设立2亿元专项资金,对物联网产业发展予以扶持。,成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地,规划了成都(双流)物联网产业园区和占地80亩的物联网科技孵化园。目前,双流拥有物联网企业十余户,实现产值3
12、0余亿元。今年已引进物联网产业项目8个,总投资60.2亿元。已形成物理传感器、光电传感器、光电集成芯片研发、芯片设计与封装、读写器产品制造和应用系统集成等主导产业。,主推五产业,双流还以统筹城乡公共服务体系建设为切入点,实施“感知双流”方案,建设“智慧县城”,率先推进“感知水务”和“感知医疗”等示范项目建设。与此同时,双流还在着力推进“感知物流”“感知城管”“感知电网”等多个领域的物联网建设与运用。,双流县物联网布局规划,双流县县域对外综合交通总体规划图,东升,交通及配套设施规划,区域交通规划,目前境内交通四通八达,1、双流国际机场:距县城仅2公里,开通国际国内航线160余条,已成为全国第四大
13、航空港 2、成昆铁路:横贯南北,设有白家、公兴两大货站 3、公路:川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境,另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路,通车里程2882公里。,双流有成都双流国际机场,除了十余条干道对接成都主城区,2条铁路、3条高速公路穿境而过,还有在建和规划建设的城际铁路3条、地铁轻轨9条、高速公路2条,基本形成了四通八达的立体交通体系 。,未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域: 共有五条轨道交通(地铁或轻轨)线路穿过。这些轨道交通线路中,有四条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路,由北向南
14、从中心城进入双流;另外有一条轨道线路从成仁路出发,沿着武侯大道,由东向西穿过府河、天府大道、成昆铁路和成雅高速,最后向西南延伸至双流机场。,双楠大道,由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠。 8车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域,起点内双楠,途经武侯新城,跨越绕城路,再到双流新城,延伸至牧马山。 现在,沿着双楠大道继续往双流方向,天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在10公里的范围内,将东升到成都的距离进一步拉近。,东升与成都的进一步靠拢,凭借自身发展的规划和定位,包括已呈现的8500亩大型城市湿地公园,名校、各高级别体育场馆配套、酒店等对成都居家和
15、投资客群的吸引力加强。 并且借新双楠的发展规划,将更加促进和加快东升镇的发展,而进一步带动该区域房地产业的进一步升温。,备注:垃圾焚烧厂处于九江,离本项目区域有较远距离,区域配套设施,目前区域配套,其他: 棠湖公园,教育配套:双流县棠湖中心小学、东升镇棠湖小学、棠湖中学、 四川省双流县中学、东升一中、四川省双流县职业中学、东升二中,商场: 英邦百货、荣盛百货、白河超市、福乐家超市,医院: 双流县中医院、双流县第一人民医院、双流县妇幼保健院,邮局: 双流县邮政局棠中路邮政所、东升街邮政所,银行: 中国银行、交通银行、邮政储蓄,区域配套设施规划,航都文化艺术中心,西航港创业中心,四川国际高尔夫俱乐
16、部,双流县文体中心,谢菲联足球公园,国际五项赛事中心,国家羽毛球训练中心,1.2.3双流县经济指标,双流县各项指标图,双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列,连续十三年名列全省“十强县”榜首,县域经济基本竞争力排名由全国35位上升为33位,位列中西部第一,全国中小城市综合实力百强排名第29位,最具投资潜力百强排名第28位。,小结,1、迎合成都世界现代田园城市的发展,双流当前的规划更加完善,更明确了自身发展的重点,同时也使得东升的规划和发展提速; 2、双流清晰的工业布局,在带动双流发展的同时,带来大量的高科技人才,以及工作人群,形成了大规模的客户群,为房地产业带来需求的基础; 3、双流交通发达
17、, 3条城际铁路、 9条地铁轻轨、2条高速公路,让双流跟外界连通更为紧密,其中东升规划有地铁3号线,能更好的促使客户群的扩张; 4、东升镇规划了大量运动以及教育配套,加之8500亩的湿地公园,在工业发展的同时,注重人居环境的打造,创造东升宜商宜居的环境,为房地产开发提供了有利条件。,2010年1-10月主城区土地市场(不含工业用地),主城区1-10月供地走势来看,前5个月基本平稳; 受成都市土地政策的影响,6-8月份供应量急剧减少,9月开始止跌回升; 因近期新政出台时间较晚,对土地市场的影响尚未体现。,主城区:土地,2010年1-10月主城区住宅用地月度成交面积走势图,1-9月主城区住宅用地成
18、交几乎都集中在1-5月份,共计成交1721.87亩。 受成都市土地政策影响,6-8月仅成交120亩。 从9-10月发展趋势来看,成都土地市场开始出现复苏。,以5月为分水岭,成都土地市场冰火两重天,1-5月土地成交量占前九个月的70%以上,9月份土地市场开始复苏,10月增势明显。,1.3.1 成都主城区土地市场,1.3 房地产市场背景,10月份统计数据截止至10月25日,2010年所有用地成交价格在4、9、10月份达到高峰,为982万元/亩,5-8月由于新政的影响,价格下降明显,但进入9月,随着保利等品牌开发商的入场,价格爬升至1226万元/亩的峰值。2010住宅用地月度成交价格也是4、9、10
19、月达到高位。,上半年主城区居住用地成交单价稳中有升,5-8月受新政影响,土地成交单价有明显下降,但随着品牌开发商的进入9-10月份价格迅速攀升,达到年度高位,预计随着9月新政的效果显现,10年底土地价格将有所回落,但会总体保持平稳。,10年1-10月主城区所有用地成交均价,10年1-10月主城区住宅用地成交均价,10年土地成交情况总体上保持,至10月25日,成交量达到09年全年额77%,已超过08年全年交易量。,10年1-10月主城区住宅用地成交2300亩,占09年全年成交土地的79%,发展相对稳定。,07-10年主城区所有用地成交情况,07-10年主城区住宅用地成交情况,根据10年9、10成
20、交情况,及国土局现阶段拍卖信息来看,10年主城区土地成总体交量预计与09年差距不大,住宅用地有可能超过09年交易量,成都市房地产市场维持着持续的发展。,10年1-10月所有用地成交价格为697万/亩,比09年上涨31%,与07年成交价格876万/亩相比,下降20%,处于平稳中的逐渐上升期。,10年1-10月住宅用地成交价格为683万/亩,仅略低于09年水平,总体保持平稳。,10年主城区所有成交价格上涨31%,仍然处于近3年的高位,总体呈现上升趋势,但住宅用地价格受新政影响有所下滑。,07-10年主城区所有用地成交价格,07-10年主城区住宅用地成交价格,10年1-10月主城区土地市场发展曲折,
21、但总体保持平稳,新政后,开发商对土地的热情度有差异,造成土地市场的波动: 1、即使10年在中央政策的调控下,预计主城区土地交易量同09年基本持平,价格有所上升,表明开发商对市场信心很足; 2、10年主城区土地市场在波动中前进,但整体属于平缓上涨趋势,为房地产业的健康发展提供了巨大支持; 3、10年土地市场呈现出两头火热的情况,年初土地市场尤为火爆,各大开发商以饱满的热情大力拿地,成交土地量、价均位于高位,其中,以1、4月表现最为活跃,成交土地多达1000亩,9月份开始随着品牌开发商进入,土地市场重新火热,预计年底将成平稳发展态势。,主城区 :商品住宅,07、08、09三年主城区住宅的供应量保持
22、23.3%、12%的下降幅度,2010年1-10月供应量占到09年全年的66%,达到580万方,同时销售面积为531万方,市场供求平衡,供销比为1.1。,10年住宅市场供需平衡,供销比为1.1,4月份为供销量高峰。,月均供应59万方左右,以4月为分水岭,4月以前呈现“供销同涨”的态势,自4月以来,供需均明显受到了调控政策的影响,供应与销售量双双持续走低,供销比曲线处于下降趋势,6月市场总体表现供小于求,市场各方对后市政策的导向和市场发展的预期看低,观望情绪较大。 月均成交54万方左右,成交量在1-2月春节期间略显平淡,4月份成交最活跃达到成交高位;受楼市新政影响, 5月份,住宅交易严重下滑,月
23、度跌幅34.8%,6月-8月延续了成交低迷的表现,9月市场开始回升,接近4月最高水平。,9月新政带动下,10月份截止24日,整体交易量保持稳定,没有打的波动,后市发展平稳,1.3.2 成都主城区住宅市场,商品住宅存量100-200万方,商品住宅存量800万方左右,商品住宅存量360-400万方,10年整体供应量保持平稳,成交量在4月新政前后有将大波动9月开始出现明显回升,按照目前供销发展走势,10月以后市场存量将保持平稳。,10年上半年主城区各行政区成交量同比均有不同程度的下降,众多区域降幅较为明显。 高新区成交68.8万方,为主城区成交面积最多的行政区,同比下降7.2%,也是降幅最小的行政区
24、,从走势来看未来高新区将为主城区成交量的提供重要支持。 成华区成交51.9万方,同比下降70%,为主城区降幅最明显的行政区。,2010年主城区各行政区成交量均明显下降,高新区成为开发热点。,案例:5月31日保利花园一期一批次开盘各面积段去化对比,90平米以下首置产品为市场需求主力,成交占比均超过50,受宏观调控影响,整体销售量 下降的情况下,刚性需求仍然大量存在,宏观调控预期看低影响成为下订主要障碍。 90-120平米首改产品前4月成交量呈逐月递增之势,受房贷新政影响,改善性成交明显受抑制。 120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20左右; 150平米以上舒适、享受型产品市场占比在
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