成都吉信行为大魔方项目营销策划报告59p.ppt
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1、此次调研主要针对8月份住宅市场产品销售情况调研分析,调研主要围绕项目规划、产品分析、营销推广、销售情况几个方面展开,项目集中在与大魔方竞争项目:世豪广场、泰悦弯、誉峰、蓝光公关1881、长城半岛城邦、中海城南1号;,一期总评图,主要经济指标:,世豪广场,一期总评图,商 业,住宅一期,住宅二期,世豪广场定位为大型商住混合体,包括伊藤、影院、购物商铺、娱乐、餐饮、住宅等; 住宅部分分住宅分两期开发,现阶段为一期开发,一期已售罄;目前推售二期“世豪瑞丽”,6栋高层住宅以围合式布局,形成中庭景观,部分楼体呈45旋转,在地块有限的条件下尽可能地拉大楼间距来保障住户私密度和通风采光。,总平规划及功能分析:
2、,一期总评图,现代简约的建筑风格,简洁大方; 受到容积率等建设指标的限制,打造园林的空间极其有限,且无明显风格和亮点;项目自身完善且高端的商业配套、中小户型产品是核心卖点.,建筑设计及园林规划:,一期总评图,大户型面向中庭,保障舒适性;小户型朝外 以81-105舒居二房为主力户型 一期产品赠送空间利用价值较大,可变性强;目前推售的二期产品赠送空间集中在入户花园及阳台,可变性不强; 三房房源设置入户花园,提高舒适度 81、92、126为畅销户型,户型分析:,一期总评图,D2户型 81舒居三房 户型方正,分区合理 8赠送面积,集中于阳台 客厅、餐厅、饭厅均连阳台,通透、采光佳 主卧转角飘窗,扩大视
3、野和采光面,户型分析:,6半赠送,4半赠送,一期总评图,D3户型 125舒居三房 户型方正,明厨明卫 19赠送面积,集中于阳台和入户花园 客厅、餐厅、饭厅均连阳台,通透、采光佳 双卫设计,主卧私密性强,户型分析:,4半赠送,11半赠送,11半赠送,一期总评图,项目从2010年4月开盘以来,共推盘三次,一期两批次集中放量,共874套,近1年时间去化完毕,月均去化量73套; 5月底二期一批次4号楼开盘,共推出155套房源,面积区间81125平米,目前已售90%,8月共销售20套左右,销售状况好; 目前销售均价为9000元 / ,成交均价8780元/,全款优惠3%,按揭优惠2%。 项目3号楼预计9月
4、中旬开盘,将推80-108平米房源,价格待定,现已开始排号。,销售情况:,4,5,1,2,3,2010-04-22 一期第一、二批次,6,2011-05-29 二期一批次4号楼,一期总评图,项目是集购物、娱乐、办公、住宅为一体的城市综合体,“城南,以我为中心”的定位精准,项目年底入驻的伊藤洋华堂亚洲旗舰店解决现阶段区域内的商业配套缺乏现状,活跃区域居住氛围,为周边项目的配套依托。 面积段为67125的中小户型,以81-105舒居二房为主力户型; 中小户型正是为了迎合白领的主力需求,迎合他们追求生活便利性、配套完善性、身份识别感,最大程度上满足他们的居住需求。 销售氛围营造较好,在预热期及推盘阶
5、段均不断传递产品的核心卖点; 0万伊藤中国旗舰店;80万城市综合体;欧陆中庭园林 项目完善且高端的商业配套受到了城南地区投资客及白领阶层的认可,销售情况良好;项目一期产品的赠送空间可利用度较高,但在营销推广中并未作为卖点提及,项目自身的商业配套在成为区域其他楼盘的卖点情况下,未深度挖掘出自身住宅产品的其他价值点。,项目核心优势分析:,一期总评图,主要经济指标:,泰悦弯,一期总评图,位于成都金融城红星路南沿线锦江河畔 位于金融城三期规划,区域远期价值较明显 国际城南,作为未来城市副中心的核心区域,将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业,产业的集聚也会带来住宅和商业用地的需求,区域位置:,
6、紧临天府大道和红星路南延线;15分钟到达双流国际机场; 3分钟到达火车南站和成绵乐城际高速 地铁:距离孵化园地铁站约1公里 周围公交:新益州公园南(102、504)、高新区孵化园(806、184)、民丰大道天府大道(84),交通:,天府大道南段,孵化园站,项目位置和交通:,一期总评图,从现状看来,项目处于金融三期规划,周边的配套相对欠缺,服务能力较低,且分布较散,主要的医疗教育等设施位于主城区 从长远看来,项目所处位置是金融城区域,也是打造国际城南的重要举措,将会不断完善相关配套 从客群来看,项目主要是针对在新城南工作的商务人士,因此对配套的服务能力要求较高 综合看来,待未来5年左右时间,整个
7、片区的商业整体会基本呈现,但基本的生活服务还主要依靠项目自身的商业配套来完善。,周边配套:,一期总评图,开发商简介:,项目代表:北京银泰中心 集团优势:资金实力非常雄厚,集团规模优势突出、业务布局广泛 成都战略:在国际城南住商齐发,泰悦湾为住宅项目,并打造建面为70万的银泰中心大型商业项目 集团简介:总部在北京,持有和在建大量高端地产项目已经分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都等40多个城市,集团控制总资产也超过400亿元,旗下三家境内外上市企业和百余家全资或控股公司,核心业务布局多个与民生相关的产业领域,北京银泰,汶川地震捐款726万,一期总评图,总平规划:,项目住宅产品均为高层,每栋住
8、宅楼都有两层底商,8.9楼为三层独立商业 1-6号楼为高层住宅,7号楼为精装房;户型面积区间暂定为110-190,主力户型面积110-150 板式结构,朝向较优,南北通透 小区内配套主要为商业、景观泳池、园林绿化。商业建筑面积为11000,主要是为提供居民日常生活服务的商业配套,并能产生一定的辐射作用 半围合布局,每套住宅都面向江景,并且将绿地集中在中心,充分考虑小区内外景观自然融汇,规划了3重水景系统为核心的古典法式私家园林,一期总评图,建筑风格、里面及园林:,建筑风格:Art Deco风格。强调建筑物的高耸挺拔和傲然屹立的非凡气势,通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用,这种艺术
9、风格在现代大行其道 建筑布局:采用半围合布局,对楼体错落有致地布局,每栋景观有江景、3重水景系统为核心的古典法式私家园林 差异优势:该区域住宅楼盘规划较少,多为酒店和写字楼,项目与商务写字楼现代式、强金属感、玻璃镜面的建筑和立面风格都形成乐一定的差异化 立面:7栋住宅楼均采用全石材打造,有一定的暖色视觉,高贵品质较能凸显,成本是普通立面的3-5倍 顶部处理:闭合式处理,没有完全遵循Art Deco 立面的尖顶风格打造,闭合顶部较显端庄,工建感较强,有一定的商务气质,未与周边办公楼形成过大的风格反差,遵循了整个金融城的大氛围,建筑风格,园林,一期总评图,目前进展:,目前,售楼部尚在修建,预计十月
10、份左右能建好对外公开;市内接待点在成都富豪首座酒店; 虽然售楼接待点的场地并不宽阔,但是是在五星级高档酒店的底楼,较能彰显开发商的实力,体现出楼盘的品质 其宣传材料所用质地中上层,内容以开发商实力宣传和临江临繁华为主题,一期总评图,核心优势分析:,成都金融城区域规划总面积约为5平方公里,是未来西部经济发展的引擎。致力打造集金融区、办公区、住宅区和城市公园为一体的多功能城市综合体,成为成都向世界现代田园城市迈进过程中最响亮的城市新名片 据销售人员反映,该区域未来有轻轨布局,但具体规划尚在讨论中 密集的商务办公区和大体量的商业娱乐等设施,将会带来大量的人口吸附力,该区域住宅需求渐显 周边大体量的商
11、业配套;环境较优,污水处理厂将搬迁,邻近北边的大面积绿化用地 银泰集团的品牌影响力 项目自身比较有特色的建筑风格和立面等产品打造,且为临江住邸,品质较优,项目所在地,一期总评图,主要经济指标:,誉峰,一期总评图,项目总平与规划:,楼王,百货旗舰店、w酒店,香榭丽大道,两栋5A写字楼,电梯住宅、公寓,誉峰项目总占地280亩(住宅184亩,商业96亩),容积率为住宅2.95,商业6.0。物业形态:高层电梯住宅、公寓、酒店、写字楼、购物中心等。一期住宅项目采用半围式建筑倾斜45修建,二期住宅项目采用“月抱形”点状设计修建。 一期商业主要为两栋超甲级5A写字楼。二期商业主要为面积7万方左右的高端百货旗
12、舰店,主要经营世界顶级奢侈品牌。超五星级W酒店。全球共有25家,成都为大陆地区的第三家,另外两家分别在广州和上海。,一期总评图,项目总平与规划:,建筑物的风格采用现代风格,整体呈港式现代立面风格,时尚国际挺拔。 建筑设计由世界著名的rocco(许李严)建筑设计事务所设计,使得誉峰有可以匹敌世界级建筑。 建筑顶层使用不规则的构件,使建筑更富有时尚感。建筑物中部采用钢结构,与涂料的搭配,强烈的金属质感使建筑立面更显大气。建筑底层架空,设置单元入户采用大堂。,物业顶部设计,物业底部设计,物业中部设计,一期总评图,项目产品细节打造:,誉峰项目的入户大堂采用标准五星级酒店入户标准,9米挑高,高级石材,高
13、级乳胶漆及装饰造型天花,入口安装钢化玻璃门。面积约300平米,极具震撼效果。 誉峰项目原装日立电梯:电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接,配施华洛世奇的水晶吊灯。 誉峰项目窗材采用:双玻中空断桥铝合金窗,塑钢双玻璃。,一期总评图,项目园林景观:,园林设计单位:国际著名景观设计公司Bensley(宾士纳) 以组团绿化配合主题小品,东南亚园林风格与成都本土气候、观景习惯融合,园林在空间上富于变化,错落有致;层次感强烈,植被茂密丰富;水景与景观泳池穿插。超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑200多件为成都誉峰量身打造的雕塑。 园林打造费用高达600万欧元,冠绝成都。几十棵名贵加纳利海枣
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