广东云浮臻汇园初步策划提案55P.ppt
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1、云浮臻汇园,2010年11月22日,初步策划提案,报告大纲,云浮房地产市场概况,1,在售楼盘概况,2,项目基本情况,3,项目目标,4,目标客户群及项目定位,5,树立品牌,6,整体营销思路,5,营销推广部署,6,云浮房地产概况,1,根据房管局统计数据,云浮市(包括云城、新兴、云安、罗定、郁南)2005年至2007年成交面积增长较快,但2008年波动较大,说明云浮市房地产市场仍会受到政策的影响。 2009年整个云浮市销售面积15万平米,约1500套。,云浮市场受政策影响较大,云浮市房地产整体情况,云浮市房地产整体情况,价格持续走高,根据房管局统计数据,云浮市(包括云城、新兴、云安、罗定、郁南)近年
2、来房地产价格持续走高,已较五年前翻了2.5倍,无论是一手新盘还是二手盘,均出现了大幅上涨的趋势,金山商住区,以别墅及洋房为主,体育公园,浩林西商住区,以别墅、高层洋房为主,新世纪大道商住区,以高层洋房为主,云浮城区房地产市场板块分布,本案,旧城片区,云浮城区房地产市场板块分布,云浮城区房地产前景预测,根据云浮市城区总体规划,将云浮市定位为广东的大西关,广东省委书记汪洋重点指出,做大、做优是云浮当前所急需的。因此,可以预见云浮未来将会大力推进城市化进程。 云浮市场主要为本地人购买,以自住和改善型需求为主。 随着云浮城市建设的不断完善及大盘的出现,会使更多的购房群体选择云浮。 云浮旧城区已无更多土
3、地可供开发住宅,未来开发热点会向西区偏移。,在售楼盘概况,2,在售楼盘分布图,本案,碧桂园,三河洲花园,城市花园,山水豪庭,京东花园,碧桂园,二号地,三号地,四号地,五号地,六号地 11月初推出,一号地,项目规模: 总占地555亩,总建筑面积54万平米,容积率1.46。 43栋11-18层高电梯洋房,约2800套; 8栋4-6层高情景洋房,约200套; 189栋独立、双拼、联排别墅,约500套。 共分六个地块,首期在售的是六号地块,以双拼、联排别墅为主。 项目配套: 云浮凤凰酒店建筑面积2.5万平米; 商业中心建筑面积5万平米; 幼儿园1座、会所1座。,云浮凤凰酒店,双拼别墅效果图,效果图,销
4、售情况: 首期六号地块,11月初推出,共158套,签约104套,已基本售罄。,三河洲花园,销售情况: 10月1日推出三期3栋高层洋房,合计318套,均价6100元/,共签约99套。预计销售120套,销售速度约80套/月。 8月份推出三期3栋308套,均价4600元/ ,一个月基本售罄,目前完成签约228套。预计销售240套,销售速度160套/月。 因碧桂园的开盘火爆,三河洲均价也跟随上涨了约1500元,但销售速度明显放缓,10月推出,8月推出,项目基本情况,3,以别墅、情景洋房及多高层洋房为主。 配套有:商务酒店、购物中心、商业街和小学、幼儿园等,是一座在西区崛起的百万平米国际新城,首期货量
5、约1800套,项目目标,4,项目目标解析,项目可持续发展,实现地块价值最大化,臻汇园品牌在云浮落地生根,项目首期轰动热销,作为臻汇园在云浮首个开发项目,充分展示开发商的品牌、理念等,项目总占地883亩,总建筑超过100万平米,有国际级的配套,是一座国际化的新型城市,首期轰动热销,是近期内的最终阶段目标,销售目标,根据房管局的数据显示,云浮全市2009年销售面积15万,约1500套/年。 目前云浮洋房在售货量较多的楼盘是三河洲花园,销售目标的制定初步以该项目为标杆: 均价6100元/,销售速度约80套/月; 均价4600元/,销售速度约160套/月 结合整个房地产市场,以及三河洲花园的实际销售情
6、况,同时要考虑到三河洲花园有良好的景观资源等因素。,可以预见,本案可能会出现以下三种情况: 均价6000元/左右,销售速度约80套/月,全年预计消化960套; 均价5300元/左右,销售速度约120套/月,全年预计消化1440套; 均价4500元/ ,销售速度约160套/月,全年预计消化1920套。,初定目标一: 销售均价:4500元/ 全年销售速度: 160套/ 月 全年销售套数: 1920套,在整个云浮市场的占有率约56%,初定目标二: 销售均价:5300元/ 全年销售速度: 120套/ 月 全年销售套数: 1440套,在整个云浮市场的占有率约49%,初定目标三: 销售均价:6000元/
7、全年销售速度: 80套/ 月 全年销售套数: 960套,在整个云浮市场的占有率约39%,目标客户群及项目定位,5,市场调研,调研主要内容,将分为几大部分,包括居住区域、客户基本特征、家庭情况、消费习惯、生活习惯、购房偏好等,别墅客户调研结果总结(案例),市场调研,首期洋房目标客户群,打拼的云浮人,城市富裕人群,未来的城市人,项目定位,在云浮这个未来作为广东大西关的城市,中心城区的城市建设将会加速,臻汇园在此倾力打造一座国际生态新城! 我们应该把项目规模、低碳环保与城市建设相结合!,项目定位初步方案一,奢华、细致的独特品味,优雅、格调的全新生活方式,城西是云浮的未来之城,120万平米的恢弘规模,
8、百万平米国际人文新都汇,项目定位初步方案二,繁华与自然的结合,优雅、格调的全新生活方式,低碳环保设计理念,120万平米的恢弘规模,云浮首席国际低碳环保生态城,树立品牌,6,臻汇园品牌形象,云浮将会推进精品城市的建设,臻汇园品牌与云浮相结合,树立品牌,臻汇园领先的生活方式,针对高端人群打造生活方式,我们应该站的更高,云浮 臻汇园,产品,服务,体验,价值低,价值高,体验是表达本项目价值的最高层级 本项目应脱离产品、服务同质化竞争,立足全方位的体验,树立差异化竞争,视觉,触觉,听觉,嗅觉,直觉,销售服务,物业服务,客户服务,交楼服务,地段,园林,建筑,户型,交通,形成独特的项目品牌形象,宣传推广、活
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