藁城市44亩新农居项目与5亩别墅项目可行性分析6P.ppt
《藁城市44亩新农居项目与5亩别墅项目可行性分析6P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《藁城市44亩新农居项目与5亩别墅项目可行性分析6P.ppt(62页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、藁城市4400亩新农居项目与500亩别墅项目可行性分析,Gaocheng 4400 acres of new projects and 500 acres of rural residential villa project feasibility analysis,Sep. 2010,报告结构,PART-1 问题提出,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,问题提出,问题二:别墅地块是否适合开发,如果适合将如何确定地价及容积率?,问题一:新农居地块是否具有开发房地产项目的可行性?,本次报告需要解决如下两个问
2、题:,报告结构,PART-1 问题界定,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,区位与石家庄市区、藁城市及岗上镇的关系,整体区位分析,现代农业产业观光园项目与西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内,从区域规划角度分析,整体区位条件极佳。,乡村度假区,高尔夫球场,核心区,起步区,规划基地,别墅地块,现代农业产业园 8500亩用地,现代农业产业观光园项目与藁城市西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内,西距石家庄市区10公里、东距藁城市区8公里,北临滹沱河景观带,南接良村生物医药产业区; 区域土地较为平整,地基承载
3、力好,适于建筑。,整体区位分析,区位交通条件较好,但是区域内道路状况急需改善。,区位交通,石黄高速、307国道、石德铁路构成了现阶段区域对外联系的主要交通网络; 区域内道路多为乡村土路,道路系统不完整,小丰路已将开始动工; 规划中机场路将贯穿区域南北,丰富区域对外交通网络; 小丰路、机场路、京港澳高速等交通主干道的修建将极大程度的改善区域道路系统的状况,提升地区的交通便捷性。,地铁5号线直通岗上,会提升区域价值,西北及东南轨道交通覆盖较高,东三环外只有一条轻轨线,且施工日期不定,目前只开工1号线,开通时间超过开发周期,对未来5年影响较小。,轨道交通,西北轨道交通网络交错,东南轨道交通网络交错,
4、9,现代农业产业园规划总面积8500亩、其中包含面积为1800亩的高尔夫球场,北部紧邻滹沱河景观带,这些有利资源为别墅地块的开发提供了最大利好。,建设中的滨河大道,别墅地块(占地面积500亩),区位现状分析,别墅地块实景,高尔夫球场入口,故城村、台西村所占200亩回迁安置面积为新农居一期,回迁安置房总占地面积为200亩,建筑面积为24万平方米,户均210平米。,规划范围内的400亩全部用于村民的回迁安置使用,其中:200亩的界限范围作为新民居一期,主要用于故城、台西两个村的回迁安置使用,剩余200亩作为二期开发,主要用于其它周边村庄的回迁安置使用。,新民居地块,其他村庄,故城村,台西村,区位现
5、状分析,项目有政策扶持,土地情况良好,但基地内基础设施建设落后,周边居住氛围不强。,基地内基础设施建设情况落后,急需改善; 周边可比较项目较少,没有形成居住氛围; 土地平整,地基承载力较好,适于开发建设; 小丰村自建楼对基地整体规划有一定影响; 在河北省城乡统筹发展战略和新民居建设的大背景下,政策倾向优势显著。,东上华府,小丰村自建楼,基地内农田,外国语学院,区位现状分析,地块分析,本地块位于藁城市岗上镇小丰村北,北临滹沱河5号水面; 地块周边有高尔夫球场,规划在建的农业产业基地和农业观园; 地块周边基础设施建设落后。,灌溉渠,12,石黄高速,307国道,小丰村,项目地块,高新技术产业园区,农
6、业产业基地,高尔夫球场,农业观光园,滹沱河,新机场高速,别墅地块占地面积大约为500亩,与现代农业产业观光园、滹沱河5号水面景观、18洞高尔夫球场融为一体。,规划中的小丰村路,小丰路,道路实景,规划范围,藁城市西部新城岗上片区规划范围西起小丰路、东至岗上镇界,北临石黄高速,南抵307国道,总面积5.04平方千米。,小丰村,台西村,故城村,内族村,故献村,庄合村,双庙村,基地总体涉及范围为岗上镇东部小丰、故城、台西、庄合、内族、双庙、故献7村,总占地面积4480亩,涉及拆迁安置户总数6234户,回迁安置总面积1302906平方米。,石黄高速,307国道,小丰路,机场路,规划范围,我们的研究范围:
7、藁城市岗上镇(307国道以北)东部7个村,村域面积4480亩。,从:经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村,到:经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村,我们要权衡新农居示范区(政治任务)与企业利益之间的关系!,节约利用和保护农耕地,加强区域基础设施建设,居住舒适且适合村民生产生活,拉动区域经济发展建设,社会主义新民居建设的关键问题,世界各国发展农业的政策主要有两大目标: 一是提高本国农产品的竞争力 二是保证农民得到相对公平的收入,20字方针中“生产发展”是重中之重,打牢物质基础、增加农民收入,是新农村建设的首要任务和着力点,是全面实现新农村建设目标的基本保
8、障。 而现代农业是生产发展的主要途径。,社会主义新农村的发展目标: 社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求 即: “生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 十六届五中全会,政策背景,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,政策支持: 采取周转地方式解决新民居示范工程建设用地; 整村异地建设的村庄周转地,以首期开工建设的占地面积予以报批; 鼓励社会力量参与新民居示范工程土地开发利用; 做好新民居建设过程中的土地确权登记工作。 资金支持: 省、市,县级国土资源管理机构分别从新增建设用地有偿使用费中划出不低于15%、25%、30%的资金支持新民居建设; 市国土资源局要从本
9、级资金中拿出20%重点用于鼓励腾出土地超出原村址面积1/3的村庄,另拿出20%用于鼓励提前1年以上的村庄。,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放,环境整洁优美,新农居绿地率达到35%以上,村域生态良好;,环境良好:,居住舒适:新村农民住宅建筑密度小于26%,容积率不大于1.8,单体设计经济实用,节能省地,适应农民未来生产和生活的需要;,配套齐全:新村市政基础设施基本配套齐全,公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要;,经济发展:打造藁城市西部新城,城乡统筹规划建设,带动整个区域经济发展;,布局合理:村内旧房改建或拆除,农民集中入住新建住宅,预留安置面积的10%作为发展用地;,保护耕地:复耕面积为
10、周转地面积的1.2倍,并且耕地质量不得下降。,科学规划,合理布局,政策引导,规范发展,建设集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农居,带动周边地区经济、社会和生态的协调发展;通过试点工作,探索符合省经济发展要求、适应藁城城市化、工业化和现代化发展水平的西部新城。,发展目标,政策解读,石家庄藁城市西部新城岗上片区项目,机遇与挑战并存,探索项目的开发盈利模式是其迫切要解决的问题。,说明: 1.按照新民居政策规定,庄原址复耕面积应不少于村庄安置新址用地面积的1.2倍,复耕成本按2万/亩考虑; 2. 按照规划设计条件要求,村民回迁安置用房以小高层为
11、主、多层为辅,结合以往项目开发经营,回迁安置用房建筑成 本约1200元/; 3.考虑到此项目均为异地安置,按照土地征收政策,新民居建设新增用地面积征用基本补偿价格为10万元/亩; 4.上述成本测算,未考虑村庄发展预留用地以及新民居项目实施所涉及的其他成本。,用地指标一,按容积率1.8计算,岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积3068.59亩,节余土地平均单方成本为55.34万/亩,回迁安置总成本169811万元;小丰、故城、台西三村新农居联建节余用地面积1178.93亩,节余用地单方平均成本为56.24万/亩,回迁安置总成本66301万元。,按容积率为1.8计算的用地指标情况,说明: 1.按
12、照新民居政策规定,庄原址复耕面积应不少于村庄安置新址用地面积的1.2倍,复耕成本按2万/亩考虑; 2. 按照规划设计条件要求,村民回迁安置用房以小高层为主、多层为辅,结合以往项目开发经营,回迁安置用房建筑成 本约1200元/; 3.考虑到此项目均为异地安置,按照土地征收政策,新民居建设新增用地面积征用基本补偿价格为10万元/亩; 4.上述成本测算,未考虑村庄发展预留用地以及新民居项目实施所涉及的其他成本。,用地指标二,按容积率1.5计算,岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积2786.31亩,节余土地平均单方成本为61.91万/亩,回迁安置总成本172504万元;小丰、故城、台西三村新农居联建
13、节余用地面积1068.72亩,节余用地单方平均成本为63.02万/亩,回迁安置总成本67352万元。,按容积率为1.5计算的用地指标情况,藁城市城市总体规划(20052020), 城镇体系:一个中心城市(包括藁城市区和良村开发区),三个中心镇(岗上、南营和张家庄),九个一般镇。 布局结构:“一核三带。”“一核”即藁城中心城市,“三带”为307国道东西向城镇发展带、机场路南北向城镇发展带、定魏公路南北向城镇发展带。 人口与城镇化:2020年,全市总人口为87.3万人,市域城镇人口约59.8万人,城镇化水平达到68%。 城市规模:藁城市区人口规模25万人,建设用地26.3平方千米;良村开发区13万
14、人,建设用地15.6平方千米。 全市共划分为4个经济区:滹沱河以北市域北部经济区、市域中部经济区、市域西部经济区:包括岗上、开发区和丘头;市域东南部经济区。 市域西部经济区发展思路:第一产业以蔬菜、粮油和畜牧业为主,建立高效蔬菜示范区、粮油示范区和优质养殖基地,实现农业的规模经营。 第二产业要依托优势,加强投资环境建设,积极接受大都市产业结构调整对本区的影响,重点搞好丘头工业园区和开发区的建设。 第三产业加快市场建设,围绕农业结构调整,完善、新建农产品市场,大力发展交通运输业、现代物流业和邮电通信业。 岗上镇:为城郊型城镇,城镇人口1.8万人。加强城镇基础设施建设,重点发展玻璃、机械制造和教育
15、产业,大力发展集市贸易。,藁城市总体规划,藁城西部新区属于藁城市双核驱动中的重要一核,其未来与市区和藁城市的规划对接、产业对接都为西部新区的发展带来重大的契机。,随着石家庄经济技术开发区、化工基地两个园区产业规模的不断扩大和大量产业工人的聚集,为满足西部“两区两镇”区域城市功能、公共设施、空间布局的要求,藁城市提出了具有突出藁城特色的“一市双城”、“双核驱动”空间布局定位。 以开发区为中心,辐射丘头镇、岗上镇,建设西部新城,完善功能分区,做到功能互补。 实现“双城”竞相发展,利用五年左右的时间,逐步形成40万人口、60平方公里的中等城市规模,与省会实现规划对接、产业对接、思路对接、形象对接,主
16、动融入省会主城区。,区位规划之双城战略,丘头石化循环经济区,良村生物医药科技产业区,滹沱河生态休闲产业区,北部装备制造业与高技术产业区,机场临港产业区,区域位置,西部京珠复线产业带: 形成丘头石化循环经济区、良村生物医药科技产业区、滹沱河生态休闲产业区、北部装备制造业与高技术产业区、机场临港产业区。,规划区域位于西部京珠复线产业带中部,是京珠复线产业带中部节点,承担相关服务配套功能。,区位规划之产业布局,规划区域的发展前景良好,有利于房地产开发。,整体规划为将基地打造为崛起在藁城西部的经济新城镇; 机场路和小丰路的修建将改善区域交通条件,轻轨5号线岗上站的规划会提升区域价值; 滹沱河生态休闲区
17、、良村生物医药产业区、丘石头石化循环经济区的建立将拉动区域整体发展,也会为基地带来大量客源。,区域位置,区位规划之城乡统筹,石家庄藁城市现代农业产业园区,石家庄现代农业产业观光园项目位于藁城市岗上镇,是集生态农业观光旅游、现代农业生产示范、休闲度假等多功能于一体的省重点工程项目。规划总占地面积8500亩,包括1800亩的标准高尔夫球场其中核心功能区1500亩; 观光园一期主要建设内容分别为四季果园、四季花园、四季菜园、四季瓜园和农业生态餐厅; 国家对农业发展的政策支持与河北省政府加快发展旅游业的决心是观光园项目成功的最大利好,该项目也将对提升区域整体价值、带动区域经济发展产生积极影响。,区位规
18、划之农业产业园,24,区域内部及周边旅游项目类型丰富,相关配套产品完善,预计为未来石家庄新兴旅游区域。,规划区旅游项目丰富,分为康体类、娱乐类、观光类。 针对客群主要为石家庄市及藁城市的政府公务员、离退休人员和企事业管理人员。 规划中的镇区旅游资源吸引游客流量预计在2015年达到135万人次,2020年达217.5万人次。,区位规划之旅游资源,区位规划之岗上小区,小区平面设计图,小区规划效果图,基地本体优势与劣势并存、机会与威胁同在,总体结论可以概括为现阶段开发风险大,但远期发展前景好、可塑性强。,通过SWOT分析可以对基地研判作出结论; 基地结论将对项目规划及定位提供相关依据。,SWOT 分
19、析,优势: 基地所在区域土地平整,地基承载力较好,适于建筑; 基地周边有307国道、石黄高速、规划中的机场路、石德铁路,交通便利; 开发成本较低。,机会: 省级重点工程项目,有优惠政策扶持; 滹沱河新区、观光园项目的发展建设会对基地开发经营给予保障性的支撑; 规划地铁5号线直通岗上,对项目价值具有一定提升作用。,劣势: 规划基地内基础设施建设落后,土地开发程度低,急需改善,投资额大; 石德铁路、机场路对基地与南北向、东西向地域的联系产生阻隔效果。,威胁: 规划建设实施周期较长,存在变数,风险较大; 涉及问题多,支持政策落实难以把握; 周边无参考项目,区域没有形成整体居住氛围。,区位分析,基地发
20、展条件综合分析,1、在河北省城乡统筹发展战略和新民居建设的大背景下,政策倾向优势显著。,2、藁城市一市双城战略的确立,随着西部区域各产业区的快速发展,有着良好的依托条件,规划基地迎来极佳的发展机遇。,3、区位优势明显,处在藁城市区与石家庄市区联系的枢纽地带。,5、北靠石黄高速、南邻307国道、内有省道,交通条件良好。,4、规划基地位于西部京珠高速公路复线产业带中部,是京珠复线产业带中部节点。,6、紧邻藁城西部农业生态园,自然环境良好。,7、基地内部地势平坦,地基承载力较好,适于建设。,综合总结,基地发展条件综合分析,1、基地内部现有多个农村居民点,涉及的拆迁量大。,3、由于基地南北两侧被国道、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 藁城市 44 亩新农居 项目 别墅 可行性 分析
链接地址:https://www.31doc.com/p-3046649.html