池州·和谐公馆定位报告48p.ppt
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1、2019/6/30,1,1,池州和谐公馆 定位报告,2019/6/30,1,2,我们的工作思维流程导示,2019/6/30,1,3,开发背景城市概况,池州: 位于安徽省西南部,是“两山一湖”旅游区的重要组成部分。 现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区,总人口154万,市区约20万人口。 池州经济快速发展,GDP保持快速增长,但经济总量偏低,底子薄,安徽省排名老末; 城市辐射力弱,吸纳力弱,外来人口少,城区人口增加缓慢。 池州的工业企业较少,因此保持了较好的城市绿化和城市环境,适宜城市人居。,池州房产: 起步阶段:房地产市场是近三年才逐步形成,政府大跨步发展,连续三年出让千亩土地,导
2、致小县城却大大小小有近100个项目。 封闭性强:城市等级不高,虽周边拥有九华山的强势资源,以及与周边临近的较发达城市地理关联,但城市的人流、商流、资金流、信心流却欠发达,高端物业在拉升高价格的有一定难度; 敏感度高:客群以刚性需求为主流,仍处于满足居住需求阶段,价格、区域仍是他们首要的考虑因素;,2019/6/30,1,4,项目用地为商住性质,总建筑面积24985 ,其中地下2102 ,地上16000。项目为高层,总共22层,其中1-3层为商业,面积为5400,一层层高5.9米,二/三层层高4.5米;4-22层为公寓,面积为17480,层高3.2米。,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果
3、图,开发背景项目概况,2019/6/30,1,5,掌控节奏、健康、有序的运作项目,不采取银行贷款,降低整体风险; 项目物业全部对外出售,不持有物业,不想有后续的麻烦; 意向寻找大客户,大宗物业出售,不采取返租等需要甲方后期介入的销售方式。 8月份需要支付工程款,在这之前需要有近千万的销售资金回笼;,我们理解的甲方对项目运作要点及目标:,开发背景客户目标,快速去化项目,不留后遗症,寻找项目定位的差异化,2019/6/30,1,6,我们的工作思维流程导示,2019/6/30,1,7,项目地块位于池州城区中心主干道长江南路与和谐路交接处,南临石城大道,北靠风光旖旎的清溪河,地处老城区板块中的城南板块
4、,是池州未来中央商务区(CBD)和规划政务区(CGD);,【项目区位图】,本案,区位价值解读,池州房地产板块分布图,本案,2019/6/30,1,8,商业、办公、金融、居住,办公、休闲、教育、旅游、居住,城南新区板块将规划为行政新区,集行政、办公、居住和旅游为一体。而城南板块又沿石城大道根据其功能有所区别。 石城大道以北:主要以商务办公、行政和居住为主要功能定位,汇集了大量的高层建筑,整体发展势头迅猛,人流提升快速。 石城大道以南:主要以休闲、旅游、教育和居住为主要功能定位,整体氛围偏休闲,而且该部分的发展完全依托房地产开发和部分第三产业的带动,整体发展底蕴不足。 综述:城南板块将会发展成为城
5、市居住标杆,依托其教育以及各项宜居资源,将和平天湖组团形成有效竞争。,城南板块依石城大道分为南北两个片区,本案所处的南片区居住休闲功能为主导,片区发展依托市政工程的推进,但较北片宜居。,区位价值解读,2019/6/30,1,9,池州城市向东向南发展,目前城南板块依托房地产项目的开发来带动区域发展,目前城南已经成为贵池房地产开发的热点区域,但因清溪河的分割,目前该板块呈现跳跃发展趋势,尚未能和老城区连成一片,在清溪河的南北两边有着较为明显的区别。,区位价值解读,2019/6/30,1,10,位于长江南路商业聚集群中央商务区(CBD)及中央政务区(CGD)中心地段,在市政规划中处于优先发展板块,绝
6、佳地段造就巨大的升值发展空间及潜力。,区位:位于城南区和站前区交接板块,距离火车站及汽车站10分钟车程,距离长江路步行街2分钟左右;项目地处长江南路商业聚集群,是池州城市中心未来的CBD和CGD,在市政规划中处于优先发展板块,地段价值发展潜力巨大; 交通:位于城区主干道长江南路上,石城大道、九华山大道、齐山大道以及一些支路构建成完善的交通网络,有11路、29路等公交线路经过; 人文:地块周边目前多为写字楼、办公楼、住宅小区、政府机关、事业单位、学校,片区居住品质一流。,区位价值解读,2019/6/30,1,11,项目周边规划为多个高层商业写字楼以及高档住宅小区环绕,生活、商业配套及氛围浓厚,商
7、业配套:长江路商业街、步行街、格林豪泰大酒店 生活配套:南湖农贸市场、池州市体育馆、翠竹园黄牛排餐厅、锦尚豆捞火锅城等 金融配套:中国银行 医疗配套:池沪东方医院 教育配套:南湖小学、新贵中、池州二中、池州职业技术学院中职中心、恒志职业技术学校 景观配套:清溪河、烟柳园公园、齐山湿地生态园、杏花村文化园、齐山公园,区位价值解读,2019/6/30,1,12,vs,区位价值解读,2019/6/30,1,13,结论:【池州城南绝版地块,坐拥城市南大门CBD核心商务区】,区位价值解读,2019/6/30,1,14,我们的工作思维流程导示,2019/6/30,1,15,项目用地为商住性质,总建筑面积2
8、4985 ,其中地下2102 ,地上16000。项目为高层,总共22层,其中1-3层为商业,面积为5400,一层层高5.9米,二/三层层高4.5米;4-22层为公寓,面积为16758,层高3.2米。,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果图,项目本体解读,长江路高楼群体量最小的一个项目! 长江路高楼群唯一一个不给政府代建办公楼的项目!,2019/6/30,1,16,项目本体解读,项目一层全部为沿街门面,共13间,总共可售面积为1368.87。商铺面积在50-226平米,主要集中在80-130。商铺门面进深19-20米,面宽在3-6.3。 项目二/三层则为裙楼商业,各15间,共30间,总共可
9、售面积为2000平米。面积在100-200平米,主要集中在150-180平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达,无手扶梯。,一层作为独立门面,能够快速去化,但让项目失去整体形象,和周边项目规划雷同 二/三层单层2000平米,中等规模,分隔成小铺位,商业价值不高,若单个铺面出售,难度较大!,2019/6/30,1,17,项目四层南北各有一个空中花园,其中北向面积200,南向600左右; 项目4层-22层为2房或者3房的办公公寓。每间均设置独立卫生间,开放式厨房。 每层共13间,总共247套,单层面积在882平米,其中最小面积41平米,最大面积100平米,主要为75平米。,项目本体解读,单间面积
10、主要在63-80平米,显然不合适做单身公寓! 南北两大露台,作为空中花园,能给项目增色不少! 南北朝向,中间连廊的结构,北向公寓未来在销售上有较大的难度! 柱间距为6.3米,较为尴尬,未来自由改造的空间小! 产权40年,办公性质,按照住家公寓设置,外来进城群体不青睐物业!,2019/6/30,1,18,项目SWOT分析,2019/6/30,1,19,我们的工作思维流程导示,2019/6/30,1,20,问题一:何种物业类型可以保证销售价格与销售速度,保证项目正常持续的运作?,核心问题梳理,问题二:在现有的市场条件下,什么样的业态组合才能符合物业类型的价值(或者真实市场价格)最大化?,项目核心问
11、题确定,2019/6/30,1,21,我们的工作思维流程导示,2019/6/30,1,22,按照物业性质的分类,我们提出4个发展方向,方向1 纯酒店项目,项目整体性质为酒店,即客房+酒店配套 方向2 纯写字楼,项目整体为写字楼。 方向3 纯酒店式公寓,商办公寓或产权式酒店全部对外出售。 方向4 商办公寓+快捷酒店,项目整体性质综合性质-公建。,能解决核心问题并且能落地实施才 是我们选择方向的标准。,?,项目发展方向,2019/6/30,1,23,凤凰大酒店,1、全市共有30家星级饭店,其中,四星级6家,三星级16 家,二星级饭店8家。全市共有旅行社73家,持证导游1600人。 2、池州贵池区目
12、前知名连锁快捷酒店并不多,已开业的仅仅只有莫泰168,而格林豪泰处于装修过程,其他像莱克之星、汉高商务酒店、莱克伯瓷等都为当地自创品牌的商务酒店。 3、池州贵池区目前最多的家庭旅馆酒店,因距离九华山景区以及自身属于生态旅游城市,故存在大量的家庭旅馆。,汉高商务酒店,方向一:纯酒店+酒店配套,2019/6/30,1,24,方向一:纯酒店+酒店配套,2019/6/30,1,25,方向一:纯酒店+酒店配套,按照项目体量计算,项目若打造为快捷酒店,4-22层总共可设置400个左右的客房,客房数量明显偏多,体量太大。,酒店物业前期投入巨大,而且回收期长(酒店行业投资回报率58%,回收期基本为1520年)
13、。,若项目考虑星级酒店,一楼需要设置前厅,二/三楼则都需要作为酒店配套,项目前期无物业可回笼资金,支撑项目持续发展。,项目正对面的波斯曼广场,在规划设计时就按照五星酒店设计,若项目定位为星级酒店,明显处于弱势。,池州目前已有一家五星酒店,另外6家四星酒店,客房入住率平时都只有50%左右,酒店的收益率并不高。,2019/6/30,1,26,1、池州写字楼是近两年的产物,早前都在综合楼或者政府自身大楼内,分布在长江北路沿线。 2、除财富广场和金汇广场已交付使用外,其他所有都处待建或者正在建设状态。 3、除财富广场、红森国际大厦、万博国际大厦是打着纯写字楼的概念对外宣传,其他则都借sohu公寓概念。
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