山西省太原昌盛双喜城商业部分营销思路(76页).ppt
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1、昌盛双喜城商业部分营销思路初步沟通,红桥左右 策划部,Nov.2012,验证:客户、市场找案例,1、商业氛围较淡 2、核心商圈边缘 3、面积较小 4、人流不集中,1、四个亿 2、均价25000元/ 3、时间紧迫,what,物理属性界定,发展商愿景,who,why,(卖给谁)太原投资商,需要,what,物理界定,目标解析,找方法,成功案例,中华广场,恒实平阳景苑,投资目的,投资回报上浮,固定资产,可流转,返租 +运营,报告思路,有效的营销方案,目录,项目本体分析,客户分析,发展商目标分析,租金市场分析,销售策略,最佳策略展现,成功案例借鉴,目录,太原人眼中的双喜城,昌盛双喜城独立商业,地理区位和
2、商圈区位分析,四维交通分析,周边业态,本项目商业街现状分析,SWOT分析,本项目商业现状定位,项目本体分析,客户分析,发展商目标分析,租金市场分析,销售策略,最佳策略展现,成功案例借鉴,太原人眼中的双喜城,高宜 端居 住家 宅园,项目本体分析昌盛双喜城独立商业,项目的门脸,未来的口碑,实景图,商场大堂,写字楼大堂,亲贤北街入口,建设南路入口,首层 4200 左右,二层 4100 左右,中厅挑空,三层 4300 左右,四层 4100 左右,中厅挑空,写字楼公共空间,写字楼公共空间,写字楼公共空间,项目本体分析昌盛双喜城独立商业,太原昌盛双喜城位于太原市小店区最北端,城市东部区域,亲贤北街最东段与
3、建设南路交叉口处。 小店区是太原市目前最繁华的区域之一,项目所处的亲贤街与长风街是太原最著名的餐饮娱乐一条街。,未来发展价值很高的区域,项目本体分析地理区位,柳巷商圈,朝阳商圈,亲贤长风商圈,太原市目前主要核心圈北城区历史悠久的柳巷商圈;太原火车站附近小商品批发为主的朝阳商圈;南城区中部新兴的亲贤长风商圈。 本项目所在商业区域位于亲贤长风核心商圈边缘,距朝阳核心商圈3.5公里左右,距柳巷核心商圈5公里左右。,5公里,3.5公里,亲贤长风核心商圈边缘,亲贤长风商圈,柳巷商圈,朝阳商圈,项目本体分析商圈区位,柳巷商圈中等档次业态为主,是一条拥有300多年商业历史的老街,是太原传统商圈。聚集着200
4、余家商业企业,有众多的中华“老字号”和历史名店。 针对客群:中低档消费的年轻人、学生。,朝阳街商圈低档购物集中区域,经过了近二十年的发展,成为山西省体量巨大、功能齐全、物流顺畅的大型服装服饰零售、批发交易大型商圈。 针对客群:低档消费的中青年人、学生、工人。,亲贤-长风商圈以高档次业态为主,代表商业网点:天美新天地、百盛、王府井、燕莎,和信MALL等,经营时间在4年左右,购物环境舒适,商业网点分布较为集中,各商场档次定位较为明确。 针对客群:城市白领、高端消费人群、追求时尚的年轻人。,柳巷商圈,朝阳商圈,亲贤长风商圈,项目本体分析消费人群划分,项目本体分析城市快轨,未来城市东南部轨道交通优势凸
5、显,太原市地铁网线未来规划线路中,4号线途经双喜城项目,并且距长风换乘站仅一站之遥,未来城市东南部的轨道交通优势凸显。,项目本体分析公共交通,三营宿舍站,东太堡站,600米,100米,公交:乘坐11路、23路、201路、619路、808路、817路、836路、837路、838路、861路,在东太堡站下车; 公交103路、864路、870路、812路、822路、817路、813路,在三营宿舍站下车。,我项目周边公交站点公交路网发达,项目本体分析驾车交通,分流,分流,分流,分流,分流,分流,分流,分流,主干道车流,沿街商业,汽车分流,主干道车流,我项目位于亲贤北街最东段,如以购物逛街为目的的车流,
6、因沿路多点的商业聚集区,理论上讲会在中途被分流。同时不以购物为目标的自然车流,多位于市中心区域。,“闲逛式消费”不是我项目商业的方向,本项目位于亲贤北街和建设南路交叉口,周围路网发达,可达性强。其中建设南路车流主要通向太原站和太原武宿机场,距太原站4公里,距机场9.3公里。 建设南路东西通车的主流方向是火车站和飞机场。城市外围人群来太原主要路径。,4公里,9.3公里,建设南路过车不留人,项目本体分析外服辐射交通,交通银行,永利大酒店,晋能钢结构,狄村,茂盛装饰市场,三营盘宿舍楼,中正花园,宏安国际,商铺,周边业态: 住宅: 周边居住区主要集中在本项目南侧,建苑小区、三营盘宿舍、中正花园、瑞和居
7、等;北部狄村居住区。 商业: 亲贤北街东段沿街底商为本项目主要商业配套区域,肯德基、招商银行、光大银行、宾利4S店、路虎/奔驰/捷豹4S店等分布其中;项目东侧西太堡路有部分商铺;项目西北角茂盛装饰市场。,建苑小区,晋能钢结构,沿街商铺,周边商业以沿街底商为主,业态规划面窄,项目本体分析周边业态,已开业,待开业,项目本体分析项目底商目前现状,商业氛围不浓,Strengths,Opportunities,Weaknesses,Threats,SWOT,1、位于亲贤北街餐饮娱乐一条街上 2、太原高端住宅项目 3、现房,投资回报周期短 4、拥有住宅与写字楼配套的商业体 5、周边住宅配套较集中 6、与商
8、业街相连的商业体,1、亲贤长风核心商圈边缘 2、市区主要车流分流点多 3、周边商业氛围不浓 4、周边沿街底商业态面窄,缺乏购物体验 6、地上停车场面积较小,1、高端会所长安俱乐部加盟本商业体 2、美特好大型超市加盟本商业体 3、双喜城的项目形象受到太原人普遍认可,1、建设南路过车不留人 2、太原商业市场各种业态全面 3、商业体量较小 4、我项目商业街目前营业数量过少,项目本体分析SWOT分析,亲贤-长风商圈边缘未来区域发展价值高的小体量商场,商业体量小,亲贤-长风核心商圈边缘,已有商业业态面窄,未来发展价值高,1,2,3,4,5,现状,非闲逛式消费地段,项目本体分析商业现状定位,目录,项目本体
9、分析,发展商目标分析,发展商目标展现,本项目难点抛出,客户分析,租金市场分析,销售策略,最佳策略展现,成功案例借鉴,我们对目标的理解,发展商目标展现,发展商目标,21,难点抛出,投资客选择”亲贤-长风商圈边缘未来区域发展价值高的小体量商场”的项目能带来什么价值?,“亲贤-长风商圈边缘未来区域发展价值高的小体量商场”如何得到市场认可?,“亲贤-长风商圈边缘未来区域发展价值高的小体量商场”应该用什么方法销售?,本项目难点抛出,目录,项目本体分析,客户分析,发展商目标分析,租金市场分析,销售策略,最佳策略展现,针对目标我们进一步的探索,成功案例分析,成功案例分析,市场认可,为投资客带来价值,成功的销
10、售模式,有成功经验的,针对目标我们进一步的探索,广州中华广场,中华广场: 地理位置:中山三路与较场西路交界处,处于地铁烈士陵园站上盖,广场北与广州著名的公园“烈士陵园”相对,东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。 占地面积:土地使用面积约为三万五千平方米,建筑面积约为十七万平方米。 经营业态:中华广场以餐饮、娱乐、购物为一体,因其运营模式的成功,将来会面向全国市场进行战略性推广。 特色业态吸引销售及强势品牌导入,均为广州省唯一一家或合作指定的某些业态,如服装、迪斯尼、Taste等。,成功案例借鉴广州中华广场,一层:定位于社会高端白领女性消费群体,以服装为主要业态。 营业面积: 4140.02平方
11、米 商户户数: 45家,平面示意图,二层:定位于时尚,消费群体侧重于时尚都市女性,主力店面 为广州第一家H&M、百丽、尚想、丝芙兰等。 营业面积: 10345.02平方米 商户户数: 37家 三层:主要定位是高端超市主题,核心商户是百佳旗下的Taste 以及广州首家迪士尼旗舰店。 营业面积: 7044平方米 商户户数: 不详(Taste面积4343平方米) 月平均出租金额:134元/平方米 四层:主要定位是手机数码主题。 营业面积: 10170.18平方米 商户户数: 不详 ,目前最高租金可达到:30元/平方米/天,广州中华广场业态分割,中华广场于2000年正式开业; 承建开发商:广州兴盛房地
12、产发展有限公司开发 投资商:香港昌盛集团有限公司全额投资 由:广东海印集团股份有限公司负责运营管理 运营委托:海印集团于2009年8月1日与兴盛地产签署合作协议,合作时间为;2009年8月1日至2023年7月31日止,海印集团对中华广场进行了重新的包装定位及品牌整合营销及运营,利用高端品牌入驻中华广场,提升商场在当地的品牌价值。中华广场以餐饮、娱乐、购物为一体,因其运营模式的成功,将来会面向全国市场进行战略性推广。 特色业态吸引销售及强势品牌导入,均为广州省唯一一家或合作指定的某些业态,如服装、迪斯尼、Taste等。,广州中华广场特色品牌导入,广州中华广场运营成果,广州中华广场品牌认可,给客户
13、统筹经营的信心,中华百货自营百货公司,带活购物中心; 海印高价入驻,10年来火爆经营。,销售技巧高手作势,未收铺先收租金。稳固了依赖长期回报的投资客的投资信心。,广州中华广场成功销售因素,中华广场首层商铺 面积:50平方米(举例) 开盘价:60000元/ 目前租金:30元/ /天 目前投资回报率: 投资回报率=年利润或年均利润/投资总额100% (30 356 50) (60000 50) 100%=18%,广州中华广场投资回报率,返租+部分自持,特色业态+品牌,专业运营,售铺成功之路,中华广场之所以目前运营如此火爆,通过分析不难发现,其成功的因素主要有几点: 返租的承诺加上部分自持运营的方式
14、,稳定了投资客的信心。 特色业态及品牌的导入驶入了差异化市场之路。 专业团队承担运营,将整个商业体盘活。,广州中华广场借鉴因素,针对目标我们进一步的探索,在太原目前市场上成功的案例,双喜城,平阳景苑,3.2公里,重点关注项目恒实平阳景苑,平阳景苑,双喜城,1公里范围内,2公里范围外,恒实平阳景苑商业区位,项目整体布局 由北向南依次分为:时尚流行购物区、家庭生活购物区、商务办公消费区 物业类型: 时尚流行购物区合院商业、单体商业、商业步行街、公寓底商 家庭生活购物区住宅底商、单体商业街 商务办公消费区办公商业、单体商业、公寓底商,商业整体布局分为三块,北至亲贤北街以北,南至长风街以北,东临平阳路
15、。整体处于亲贤-长风主商圈内,其中亲贤街南北商业人流较大,位置最佳,平阳路车流大过人流。 优势:地理位置佳 劣势:商业布局分散,业态不集中,会使客流分散,降低聚客能力。后期可能会导致各区商业经营冷热不均。,恒实平阳景苑整体布局,亲贤街南北两侧商铺,均价60000元/,几乎售罄,14#号楼写字楼底层商业3层还有剩余,一二层全部售出。2、3层层差6千左右。,目前平阳路在售商业18#、19#楼最高价60000元/ 左右,其中1、2层层差达到10000元/ ,2、3层层差7、8千/ 。目前19#、18#一层售罄,19号楼2、3层销售速度大于18#。(18#2层目前还有7、8家商铺能连在一起);6#至1
- 配套讲稿:
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