年9月苏州招商小石城槐香生活广场运作思考(64页).ppt
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1、招商小石城槐香生活广场运作思考,金网络置业(华东)相关案例,KING紫金门上城沙龙,欧尚街城,紫金门项目重新塑造了上马墩地区的城市价值,拉开新崇安建设序幕,实现了区域住宅价值从中低端向高端的转变。,策略核心 “上城沙龙,欧尚街城” 操盘回顾 2006年3月首期开盘,145套当 天销售90%,此后持续热销, 带动片区价值大幅提升。 2006年热销楼盘TOP10前5名。,项目素描 欧尚街城KING紫金门, 将世界居住新风尚“街城”引入无锡,创建了人民路主街之上32万平米开放式生活城。,策略核心 水岸绿色生活 操盘回顾 2009年9月开盘,多项指标创造合肥房地产销售新纪录!,项目素描 中铁国际城 ,
2、以220万平米超大体量建筑集群,集星级酒店、国际商业街区、休闲街区、医疗保健、学校、住宅于一体的国际新城邦,联袂超大shoppingmall明发商业广场,成就合肥新地标。,销售概况 2个月3次均以高于区域均价500元/强势开盘,合计销售15万平米,1500套成为合肥市场最知名、最抢手楼盘。,奥特莱斯芭蕾雨商业综合体,Contents,目录,PART 1:招商小石城项目基本资料分析 PART 2:小石城商业发展定位思考阐述 PART 3:小石城商业业态发展规划思考 PART 4:商业业态招商策略建议及执行,ART 1,招商小石城项目基本资料分析,P,项目区位,本项目位于吴中区越溪,位于友新高架和
3、东吴三路的交界处,开发区邵昂路西侧,小石湖路南北侧,南与水面相连,绕城高速跨过水面,交通便利.,项目周边概况,南苏州生活广场 16万平米,09年年开业 (百货、餐饮娱乐酒店),越溪行政中心,目前项目所在区域内配套较少,主要配套集中在越溪老镇区商业中心和吴中区东吴南路附近,周边项目尚处于开发中前期,成熟尚需要一段时间.,项目整体规划,沿河景观周界,香樟大道,上林国际会馆,紫藤中央公园,公交首末站,国际幼儿园,槐香生活广场,项目整体规划,玫瑰休闲馆,公寓,别墅,项目基本经济数据,招商小石城总占地66万平米,总建筑面积约120万平米,规划总户数 7700户,规划总人口约30000人,是集别墅、多层、
4、公寓、商业为一体的大型综合项目。小石城社区规划有全内置的大型生活社区、商业街及会所、三所专业幼儿园,毗邻政府规划大型公交首末站等各类配套。,关于项目的几个思考点,01、商业面积与住宅面积之比:约1:100,社区商业类型-按照商住比指标分类,辐射型:511,商业体量大,对外来客流要求高,对交通、人 流、商业氛围要求较高。 中间型:2 5,主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边。 内向型:2以下,基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,关于项目的几个思考点,02、社区总居住人口:约30000人,社
5、区商业类型-人均商业面积比指标,约0.4平方米/人,辐射型社区商业的人均商业面积在1.02.5之间;中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.141之间。但面积不是判断辐射、中间、内向型商业的唯一标准。,关于项目的几个思考点,03、商业建筑形态:集中式购物中心型商业,便利级商业:面积一般在3000M2以下,由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成,包括便利性零售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般在3000人以下; 邻里级商业:面积一般在3000-20000M2,以超市为主力店,包括便利性零售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般在3000-50000人; 社区级商业:面积一般在20000-50000M
6、2,以生活百货或大卖场为主力店,辅助其它专业、专卖、餐饮和服务,服务人口一般在50000-150000人。,关于项目的几个思考点,04、临近公共交通站点:公交首末站,招商小石城项目临近的公共交通站点为公交首末站,与中转站或类似交通枢纽站不同的是,公交首末站对区域人群的吸纳能力比较弱,很难从本质上改变项目作为内向型社区商业的基本特征。,项目分析总结,社区商业是一种以住宅小区为载体,以一定地域居民为服务对象,以便民利民为宗旨,以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。 社区商业的整体开发应该遵循商业服从整个社区的大盘思维原则,首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。
7、其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外,应与住宅的文化、特色保持高度一致。,项目发展思路阐述,招商小石城的商业发展应当立足于社区商业发展,并通过自身的定位和发展,成为区域特色商业磁场,在服务自身社区内业主的同时,对周边小区及区域内客户形成一定的吸引力。,ART 2,小石城商业发展定位思考阐述,P,项目定位分析,区域价值 南苏州中央生活区 (CLD),项目价值 绿色城邦 (ECO-Town ),核心价值提炼 南苏州CLD绿色城邦宜居标杆,小石城的核心价值,项目物业及客户分析,公寓,别墅,关键词: 相对年轻、经济实力有限,资源占有型,生活享受型,品质提升型,中端置业型,基础置业型
8、,公寓,别墅,关键词: 富裕阶层、追求独特的闲适生活、投资性购买,资源占有型,生活享受型,品质提升型,中端置业型,基础置业型,项目物业及客户分析,项目业主分析总结,本项目作为一个 120万平方米的近郊大盘,物业类型包含了别墅、多层、高层公寓等。其未来业主从25岁到60岁几乎无所不包,包括青年、中年、老年以及婴幼儿、少年等全生命周期。但整体人群以2545岁年龄段为主体。,项目业主家庭特征解读,家庭结构发生改变,三口之家占最大比例,项目业主家庭特征解读,收入增加,中产阶级崛起,生活方式发生改变,两点一线的生活方式被打破,人们的生活方式更加多元化!时间的边际效用越来越大,对一些人而言,时间已经成为奢
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