年上海东渡国际青浦城营销报告80P.ppt
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1、,世界着唐装,传统中国文化和浓厚中国风情 在这里已历经了150多年的洗礼, 未来任就继续,旧金山 唐人街 Chinatown in San Francisco,Chinese Theater,以中式建筑卷轴, 于美国的星光大道上一展东方神韵;,TaiPei 101,中西合璧的设计就是的特色,整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉祥,在26层楼高的基座以上,楼层分为8段,Shanghai World Expo China Pavilion 上海世博会中国馆,一由巨型钢构架构成,轮廓像斗拱,构成则像中国传统木建筑,连同下部的4个核心筒看,又像一个巨型四脚鼎,居中升起、层叠出挑,整体选用
2、了“中国红”,“存在即是硬道理,中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度;”,国韵大宅风,“中国文化复兴,结合了传统与现代的新中式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑发展的需求又传承了传统文化的精粹;,从北京的“观唐”到深圳的“第五元”、“棠樾”, 从成都的“清华坊”,到上海的“东方庭院” 新中式情怀由东到西、由沿海到内陆,星火燎原,蔚然成风 时则今日,于东方传奇之地载誉回归;,6000年前,我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍, 创造了灿烂的古代文化,6000年后, 青浦已成为中国的|世界的“国际花园城市”,东渡国际20年综合地产开发商 2010与百
3、年世博交汇,东渡国际水乡再造巅峰,国际花园城市 璞玉再经雕琢,东渡青浦项目新中式主义国际建筑风格,采用线条感极强的现代主义建筑风格,突破区域平庸的建筑风格设计。 别墅现代中式的建筑风格很好的融合了水乡的人文地貌,在古典与时尚,传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵,CENTALINE SHANGHAI,CENTALINE SHANGHAI,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 项目本体分析,水,是古镇的灵魂,朱家角的水犹如少女的长发,柔和平静。 朱家角河港纵横,九条长街沿河而伸,偎着漕港条条支流,犹如一把张开的古折扇,朱家角的人家家家
4、临水,户户通舟,被称作“上海威尼斯”。,CENTALINE SHANGHAI,CENTALINE SHANGHAI,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 项目本体分析 土地价值 区位价值,东渡青浦项目地块四界两面临河,并有内河道贯通,生态环境独一无二。,青浦新城中央位置,三面临“园”,身陷城市绿肺之中。淀山湖大道年底贯通,新城将大力向西发展,作为朱家角与新城的枢纽地块,本案将直接受益,届时漕盈路将形成东接新城配套生活机能西接朱家角水乡资源的住宅产业轴。,CENTALINE SHANGHAI,青浦老城站,5公里,CENTALINE SHAN
5、GHAI,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 项目本体分析 土地价值 区位价值,下沉式会所 车库大开挖 码头开游艇 推杆高尔夫,产品设定及标准具有高端住宅的特征,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 项目本体分析 地貌特质,璞玉特质 新中式建筑+水资源+区域核心+高档社区气质,新中式建筑 世界宜居花园城市 未来无限好,璞玉收藏家?,今时,世博、大虹桥规划、轨交贯通、经济振兴、楼市火爆、存量稀缺众多利好,我们正处于历史最好的时刻中,发现喜欢拥有,本案丰富的产品线,势必导致本案客群层次
6、的多样化!,未来本案社区将聚居 从单身白领到城市中产阶层,对富力桃花源、东方庭院、朱家角新城、仁恒运杰、金地格林郡五个项目成交客户的分析。,综合性社区客群导入最成功案例:中信泰富朱家角新城、东方庭院 导入要点:开发品牌 | 自然资源 | 大盘规模 | 品质超群| 价格低谷 导入客群关键词:对外扩展、对内吸纳,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 客户需求,通过对周边三大项目公寓房成交客户年龄分析,我们发现,客户主力年龄在30-50岁之间,数据有效时间,近3个月成交客户共350组,金地格林郡去年三季度月成交360祖客户,老城的地产
7、项目多以青浦本地客户购买,朱家角片区的客户近60%为外区客户。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 客户需求,通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析,我们发现,客户主力年龄在35-45岁之间,别墅购买客户群相对分散,外省市客户比例基本占到15%以上,青浦本地客群所占比重相对较小,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 特征分析,产品链对应主力客户,单身公寓,居家公寓,水景大平层 顶层复式,联排别墅,独院别墅,主力年龄岁、单身、青浦本地为主,主力年龄30岁、家庭购买
8、、上海市区方向为主,主力年龄岁、家庭购买、青浦本地为主,主力年龄岁、家庭购买、上海市区方向为主,主力年龄岁、家庭购买、青浦本地为主,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 客户需求,职业:从事金融,贸易、物流、 IT等高新科技职业的高级 白领及私营业主 目的:自住兼投资、一次至二次置业 年龄:30-45岁 收入:家庭30万以上,核心客户,重要客户,偶得客户,职业:公务员、私营业主等 目的:自住兼投资及部分刚性需求 (含住房升级) 年龄:25-50岁 收入:35万以上,上海A9沿线区域(55%),青浦本地客户(35%),外省市及上海
9、其他区域客户(10%),东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 客户对应,对于本案的客户,中原认为具备以下共性,/中青年为主 / 1至2次置业 / 改善型、优居型 / 客户多元化 / 住宅成品化,他们喜欢水乡文化,水乡环境,具有“骨子里”的水乡情结,住宅是一种消费更是一种投资,他们喜欢本案的产品感觉,认可青浦未来发展前景。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 共性点,客户因素分析,金领们的“心理豪宅”需求,关键词:个性选择、心理需求,有这样一群人,他们喜欢,他们拥
10、有,根据中原对中信泰富朱家角新城、东方庭院5年的操作经验及成交数据分析、访问统计,结果如下所示:,客户偏好分析,偏好发展的三个阶段,建筑本体消费,景观环境消费,公共文化消费,客户特征,认同上海,不受地域限制; 有一定财富积累; 可自由支配财富和时间 注重品质及细节; 眼光极具前瞻性及收藏意识; 注重健康、安静、私密 作为文化意识的载体传承 对稀缺资源的占有,总体特征,对于“金字塔主体部分”的人群 从北京、上海,到纽约、伦敦,唯一不变的需求是,品 质,客户的根本需求,(1)水乡中心丰富的精神物质生活 (2)便利的交通通达性 (3)对居住建筑的品质要求,客户需求层面:,竞争产品层面:,仁恒产品的特
11、征 (1)强调品质体验,成熟的现场感染力 (2)景观、示范区、样板房的细节体现 (3)物业管理细节体现 ()当地的品牌美誉度,中信泰富朱家角新城产品的特征 (1)成熟、庞大、良好的售楼处 (2)产品线的多样化 ()片区未来规划的发展空间展示 ()开发商强大的品牌力,产品提升策略,客户选择了古色水乡,但他们选择我们的理由是?,中原根据详细的客户资料分析得出共性需求后,对本案现有的产品设计提出如下建议,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 客户定位 客户需求,再现玉雕精品,从项目经营收益、社会效应收益到品牌价值、美誉度、公信力,2010 年东
12、渡在青浦开始,别墅建筑布局建议,中原认为在本项目的别墅区域内的普通联排及独院联排两类建筑中,独院的价值性更高,在销售中更容易实现大的价值,而本项目目前的规划并没有体现这一点,因此,有比较对建筑规划布局以及户型进行调整。其原则是: 使得较好的资源向价值性高的物业倾斜,以便于销售期的利润实现。,建议: 沿河道区域布局为价值性高的 类独栋别墅,东西向交错连 列,以形成良好的私人秘及采 光通风效果。 沿马路为普通联排别墅,靠近 马路边的别墅面积尽量控制小。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,道 路,河 道,独院的排布无法实现良好的通
13、风采光效果,高尔夫及公共绿地景观区、具有较好的外部外景,河道的景观资源及红线区域绿化空间使得联排边套价值提升,别墅建筑布局建议,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,类独栋别墅设计建议,自政府限制开发独立别墅以来,类独栋作为一种特殊的联排别墅出现,通过局部的建筑相联,在建筑个体上又保持了独立性、私密性,是受到市场青睐的一种别墅产品。,建筑,建筑,建筑,河道,花园,花园,花园,如图示意:每3-4栋别墅建筑通过局部连列而成,相互连接同时保持独立,临河排部,建筑与河道之间自然形成私家花园的空间感。 客厅、大露台、主人卧室等主要空间应设
14、计在临河的方向,占据最好的景观资源。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,别墅设计中的细节体现,在墙体中运用镂空的设计,比如花窗,避免中式建筑单一的墙面感觉,并且增加通风效果。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,立面摒弃石材的华而不实,采用有机涂料,更加生态环保,使建筑与环境得到更好的融合,灰白色调之间再现江南传统居住格局,在这里,建筑与自然融合共生,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,别墅
15、区的景观设计,传统的中式建筑环境营造中,竹子是不可缺少的元素,竹子应种得多而不滥,恰得其所,如墙的前后、转角、路边等。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,别墅区的景观设计,别墅区环境设计的重点是,上文提到的公共庭院的打造,建议能体现邻里交融,及水乡文化气质的小品建筑,如石凳椅、井,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,庭院与建筑自然紧密地结合在一起,通过无处不在点点滴滴的绿色,构成一幅自然和谐的美丽画卷,在这里,我们更加强调建筑、庭院、自然、邻里的和谐发展,东
16、渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,天然河道的景观营造,在河道靠公寓的一则,挖开一个湖面,与河道相连接。通过湖面形成一个圆形的观景亲水平台,以形成公寓区的主要景观,甚至可以与本案的小高层直接形成互动,使东区大平层与河岸连成一体。 同时在水域种植水衫等植物,形成“水上森林“特色绿化环境。,河湖共生的天然、人造水域景观,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,小区景观营造,300米竹林大道,原生态取自安吉,中央景观绿化,那一片郁郁葱葱的绿色,社区由天然河道划分,水系环绕
17、,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,小区景观营造,红、黄、灰色在大门上的运用,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,障景手法的运用,借景手法的运用,漏景手法的运用,灰色、木原色在铺装上的运用,小区景观营造,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,公寓产品精装修建议,建议公寓产品中,除准一梯一户的大平层产品外,其余公寓产品做精装修标准,精装建材采用知名品牌,成本控制在800元/平,销售报价1200元
18、/平。,强化区域内的差异化,提升产品品质感。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,会所建议,考虑到淀山湖大道未来将有成片的商业规划,因此,建议项目的会所经营以运动健身为主题,以游艇或者高尔夫为主题,由专业的品牌经营公司经营。,游艇/高尔夫主题的高级会所,为产品加分,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,会所游泳池建议,透明会所建筑立于河端,建议设计室内外相连的双泳池,与天然河道浑然一体,体现水、人、健康、自然的会所形象,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PR
19、OJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议,物业管理建议,国际品牌物业管理先期作为顾问介入销售阶段,使得客户先行体验。,进们由保安引导,花园里保洁人员清理草坪, 商业街保洁人员清理路面垃圾,客户亲身体验 物业管理的无微不至。 向客户公示物业管理人员工作指引使得客 户更加细致了解今后物业管理的细节,对物业 管理的品质更加信任。 实现为产品品质加分的筹码。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 产品建议, 区域未来潜力巨大、生态概念强,区位优势优势, 区域首屈一指的核心位置, 现代中式建筑、水岸概念的半岛生活, 先进的规划理
20、念,地铁近距离,产品优势, 精装修,国际品牌设备,品质提升, 精致人文景观, 人文景观主题会所, 国际品牌健身会所, 品质物业管理,青 浦 新 核 心,产品造极,新 中 式 国 际 水 岸 社 区,美玉现世,我们的使命我们的目标是什么?,超越仁恒、金地、富力等竞争对手 做青浦新城的 NO.1 2010年东渡国际,成为青浦乃至上海的房地产热点企业,集万千荣耀于一身,璀璨夺目的美玉将不再平凡,2010 在这里,宜居文化,引领城市标杆 企业品牌的标杆竖立,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议,东渡愿景:梦想建筑,建筑梦想
21、 东渡使命:青年人居文化领跑者,梦想建筑,建筑梦想。东渡国际集团始创于1989年中国深圳,主营业务为房地产投资开发,目前在中国上海、南京、苏州、无锡、常州、连云港、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有全资子公司和合资公司,用以打造东渡国际青年人居系列产品,集团总部设在上海。,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议 自我认知,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议 产品线整合,东渡国际 开发产品线,梦想型 便捷型 时尚型 科技型 运动型 国
22、际型 贵族型 度假休闲型,都市商务系列,青年成系列,“幸福生活”里程系列,东渡锦江丽舍 东渡名人大厦 东渡园景别墅 东渡碧云108 东渡时代晶华 东渡天之都大厦 东渡新锐大厦 东渡时代凯悦,青浦新城项目,幸福生活系列,海派青城 (叠墅ONE),产品系列-1,“青年主题混合型居住社区”系列,引入东渡第九代青年人居叠墅ONE揭幕上海,2008年的10月, 全国知名房地产品牌企业东渡国际 正式进驻上海入主松江新桥地区叠墅ONE项目, 正式打响了属于上海独有的阳光战略。,“建筑梦想”创新系列海派青城(上海松江新桥),东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGH
23、AI, 品牌建议 企业品牌建议 产品线塑造,青年人居文化领跑者,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议 企业形象定位,定位语-1,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议 企业形象定位,定位语形象-1,东渡集团 青浦青年城 项目 营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI, 品牌建议 企业品牌建议 企业形象定位,定位语形象-2,作为一个先行者进入区域开拓,实力与魄力兼具! 远郊大规模、综合地产开发产品系 综合体居住城的打造
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