年乌鲁木齐“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准5p.ppt
《年乌鲁木齐“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准5p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《年乌鲁木齐“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准5p.ppt(151页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准,PART1. 项目本体条件及开发目标解析,PART2. 项目城市发展背景研究,PART3. 区域发展与价值定位,PART8. 项目物业发展建议及经济效益评价,PART7. 项目发展战略及整体定位,可持续发展建议,PART4. 房地产板块及竞争关系研究,本体及目标,问题,区域发展脉络,市场竞争格局,报告框架,PART5. 基于市场竞争的项目站位确定,PART6. 成功案例
2、借鉴及发力方向制定,先进经验借鉴,站位,方向,落地,项目本体条件及开发目标解析,1,项目直接利好因素 项目要克服的不利因素 项目担当的责任及开发目标解析,项目直接利好因素,项目交通区位与城市重要节便捷联系 项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里,距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里,车程五分钟,距离友好商圈5公里,便捷可达北园春市场。,项目所在区域九家湾水库西侧 项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区,西外环路西侧,东侧隔路可望九家湾水库。,城市格局城市发展热点之一 沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部,是首府四大中心城区之一,现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范
3、区,乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。,河 滩 路,外 环 路,周边城市道路的不断完善,进一步拉近项目和城市老城区乃至其他区域间的联系,大庆路,九家湾水库路,克拉玛依西路,大庆路,本地块,西虹路,九家湾水库街,骑马山路,地块周边规划绿地现状,地块周边规划绿地预期,政府代征绿地和代征道路的时候,整个宗地的价格会比较便宜,或者在税费方面给予开发商一定的优惠,或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会 ,使周边的环境规划与项目内相协调,同时社区周边的环境会和社区建设同时到位,对项目销售有促进
4、作用。,东部城市绿化带和九家湾水上乐园: 与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。 可为高层提供观景楼房,在缺乏水资源的西部城市非常稀有。,水资源价值突出,项目需要克服的因素,铁路通道:项目西侧为铁路通道,未来将成为南站与客运总站连接线,鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大,现状住区:项目西侧紧邻九家湾五队,建筑意向较差,且紧邻地块红线,对项目影响较大,拆迁改造时间尚不确定,高压线:三条110千伏高压线横穿用地南部部,紧邻地块建筑红线,高压走廊处存在道路规划,但建设节点不确定,110kv高压线,高差约10m,坡地低洼地形:东
5、西两侧土地高于地块近10m,尤其是西侧紧邻地块,四层以下压迫感强,且无法利用九家湾水库水景资源。,基地条件地块平整 主体由南北连个紧邻地块组成,用地为招拍挂流程居民用地,内部无绿化,内部拆迁已经完成,现状用地相对平整,,地块南北狭长建筑排布难度较大 建筑红线南北长近500米,东西最宽76米,平均40米左右 地块狭长不利于楼座排布,对土地使用率有影响,高容积率下窄处南北向板楼基本排除,而乌市居民对高塔和东西向有抗性,尤其是东西向。,用地规模及指标小规模高容积率开发 已取得建设用地面积41.1亩。建筑容积率大于4.0,规划总建面11万左右。,外环路公共交通便捷: 外环多条公共交通便捷,23、910
6、、29、45、527、701、311路等众多公交线路通达城市各个角落; 克拉玛依西路公共交通,多条线路通达市中心区: 多条公共交通,907、701、29、301、502、922、45等多条公交线路,便捷的到达城市中心区、核心商圈及其他区域;,项目担当的责任及开发目标解析,华春集团的在乌市的重点房地产项目,项目高开发强度,快速的时间节点要求,周边规划利好尚未完全释放,地块周边资源良好,周边有强势规划和交通利好,但内部有一定限制和地形不足,利润保证:2亿以上利润,快速回现:提供稳定现金流,品牌建立:开发商品牌建立,项目规模不大,占地41.1亩,属于小而精的项目,项目具体情况,开发商目标,项目规模较
7、小,2亿利润实现面临两难选择,或者抬高开发强度,或者提升销售单价; 从项目入市时间节点判断,项目售价在5400-5800元/平米时,实现快速消化难度较小; 项目容积率4.0时,单价至少实现5770元/平米,项目容积率需保证在4.0的基础上适度向上突破。,建安含代建不含人防;增值税按照销售额5%计算,单位:元/平米,项目在4.0以上的容积率下,如何尽可能降低地块指标所带来的建筑排布困难,毗邻新北园春市场和友好商圈 周边路网成熟,区域快速发展; 区域价值尚未被定性, 项目所面临竞争格局不完全确定,不利:用地面积41.1亩,容积率4.0以上; 地块南北狭长,东西最宽76米,平均40米左右 高压线横穿
8、南端、西侧紧邻铁路、两侧显著高于地块、周边意象较差,项目建面11万,若明年年底前结项,去化1年左右,则月均需要去化1万平米,套均100平米需要100套/月。显著超越区域内项目去化的平台速度,约一倍左右,本体,市场,有利:城市绿化带、九家湾水上乐园提供了良好的居住环境,寻找合理的市场竞争占位,扩大客源; 把握客户需求,产品局部发力,市场情况,如何合理占位,主动选择竞争圈,如何在规划及产品细节提升项目消化速度,PART1. 项目本体条件及开发目标解析,PART2. 项目城市发展背景研究,PART3. 区域发展与价值定位,PART8. 项目物业发展建议及经济效益评价,PART7. 项目发展战略及整体
9、定位,可持续发展建议,PART4. 房地产板块及竞争关系研究,本体及目标,问题,区域发展脉络,市场竞争格局,报告框架,PART5. 基于市场竞争的项目站位确定,PART6. 成功案例借鉴及发力方向制定,先进经验借鉴,站位,方向,落地,项目发展背景研究,2,城市价值及地位分析 城市宏观经济背景研究 新疆工作会议带来新的发展契机,亚欧大陆中心,面积最大省区:面积166多万平方公里,是我国面积最大的一个省区 东西方通商重要枢纽:新疆与周边8个国家陆路接壤,拥有17个沿边一类口岸和13个二类口岸。自古以来就是东西方通商的重要枢纽。 天山山脉将新疆分为南北两大部分。习惯上称天山以南为南疆,盛产矿产油气,
10、天山以北为北疆,为全疆主要经济区。乌鲁木齐隶属北疆。 典型的多民族聚集区:2007年,新疆常住人口中,维吾尔族占45.73%;汉族39.75%;哈萨克族7.04%;,北疆,南疆,天山山脉,自然资源丰富:号称“瓜果之乡”、“四大牧区之一”、“瓜果之乡”、“黄金玉石之邦”、更是我国重要的“油盆”、“煤海” 旅游资源强势:旅游类型占全国总类型的83%。共有景点一千一百余处,居全国首位 地区生产总值增幅基本保持在15%以上:除2009年以外,20042008年新疆GDP增幅保持在15%以上 在西北五省中位居前列:将09年西北五省进行比较,新疆地区生产总值位列第二,人均生产总值位列第三,资料来源:国家统
11、计局网站新疆、陕西、甘肃、宁夏、青海五省2009年国民经济和社会发展统计公报,新疆矿产资源一览表,2009年西北五省生产总值及人均生产总值比较,20032009年新疆地区生产总值及增幅,向西开放的桥头堡:至今,新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。 改革开放以来,新疆已有对 外开放的一、二类口岸29个,与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半,形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路” 。乌鲁木齐作为首府,更是成为了我国向西开放的桥头堡。 进出口贸易中转站:2009前三季度,新疆进出口贸易总额159.79亿美元,增长77.8,其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯
12、坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元,占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。,乌鲁木齐现已建成一个一类口岸和五个二类口岸,直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应,中亚五国:哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、土库曼斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯斯坦,乌鲁木齐,对内交通 乌鲁木齐公路总段辖两条国道、七条省道和三条专用公路,共计651公里 ,另有多条城市道路,形成发达的公路系统。 铁路直通南、北疆并直达北京、上海、西安、郑州等地。 民航机飞往北京、上海、广州,小型飞机可飞往喀什等自治州内中小城市。 计70条,通达62
13、个城市,西部门户 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,全疆的政治、经济、文化中心,也是我国向西开放的重要门户。 随着西部大开发进程的不断推进,乌鲁木齐现已成为西部重要的交通、信息枢纽、对外门户和商贸中心,逐渐演化为西部城市群中的重要节点。并正向“站位西北,辐射全疆,影响中亚”的战略目标不断迈进,117条航线、70余条省道国道 影响11亿人口 辐射60多个国内外大中城市,面向中亚的三大基地 现代制造业基地 能源资源合作体 外贸出口加工基地,面向中亚的四大中心 商贸中心 服务中心 文化交流中心 合作论坛中心,地大物博、辐射中亚五国的中心地位、对外联系的桥头堡城市,乌市已发展成全疆的“中心化”目的城市,
14、城市经济增长快速:2003到2008年乌鲁木齐市GDP增长率基本在15 %以上,整体上乌鲁木齐经济增长较为平稳、快速,经济发展势头良好。 09年在政治因素影响下有所下降,仅为9.5%,但今年5.17新疆工作会议的开展,必将推动城市经济新的一轮快速发展。,注:数据来源:乌鲁木齐统计局20032009年国民经济和社会发展统计公报,城市经济发展水平位列西北前茅:09年乌鲁木齐市人均GDP达到45400元,超过其他几个同级别西北区域城市。,2009年乌鲁木齐产业结构,20032009年乌鲁木齐产业构成,乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市,产业结构较为合理。 2003年以来产业结构比例较为稳定,200
15、9年产业结构为1.46:41.28:57.26,整体产业结构以三产为主,二产快速发展。,第三产业仍以商贸流通、交通运输、邮电通信、宾馆餐饮等传统产业为主,金融保险、房地产、信息、旅游、社会服务等新兴产业也有较快程度的发展,中央部署新疆跨越式发展新战略,制定新形势下新疆工作的目标任务,多项行动部署保证新疆经济的可持续发展及民生的改善,2010年5月1719日,国家新疆工作会议中,中央部署新疆跨越式发展新战略,提出新形势下新疆工作的目标任务,对于新疆的发展起到重要的作用: 新形势下新疆工作的目标任务: 到2015年新疆人均地区生产总值达到全国平均水平; 到2020年基本消除绝对贫困现象。 新疆发展
16、的经济政策: 新疆率先启动资源税改革;对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半”优惠;“十二五”投资超2万亿元等。未来五年新疆的经济增幅将是全国的1.7倍。 各省市对口援建工作: 北京、广东等全国十九个省市按中央部署,以支援汶川地震灾区重建的模式,对口支援新疆八十多个县的建设,预计五年内总计将有超过千亿元人民币资金注入新疆,行动部署: 民生:中央提出到2020年消除新疆绝对贫困 收入:中央提出5年后新疆人均GDP达全国平均水平 税改:新疆试点资源税改革 石油资源税将达62.95亿元 能源:新疆规划建国际能源城 集生产装配服务为一体 民航:国十六条出台助推新疆民航发展 机场增至21
17、个 投资:未来5年逾2万亿投资将涌入新疆 项目开建在即 调研:张春贤在新疆调研半个多月 9天开10个座谈会 支援:19省市代表团赴新疆调研 新一轮援疆大幕开启,援建政策:此次援建工作在支援资金的同时,使更多的干部、人才、技术、管理到新疆去,把输血和造血、硬件建设和软件建设结合,形成经济援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企业援疆协同推进的新局面。 资金援建:此次援助工作是多年来支援地域最广、所涉人口最多、资金投入最大、援助领域最全面的一次对口支援。权威人士透露,2011年19个省市对口援疆资金总规模将超过100亿元 目标:力争5年内,使新疆特别是南疆地区经济社会发展明显加快、各族群众生活明显
18、改善、城乡面貌明显改观、公共服务水平明显提高、基层组织建设明显加强;通过10年时间,最大程度地缩小新疆与内地差距,确保2020年新疆实现全面小康社会目标。,援建政策:19省市代表团赴新疆调研,开启新一轮援疆大幕,援疆重点: 通过改善民生缓和民族矛盾 经济政策: 将提高新疆在资源税的分成比例 为南疆出台大规模投资优惠政策 提出把喀什建成经济特区 援疆模式: 19省市以支援汶川模式对口支援 注入资金: 预计5年内投入超千亿元人民币,统筹提高其他社会成员的收入水平 通过广泛就业、加快发展,促进城乡居民持续增收。根据艰苦边远程度和职业风险程度,加大工资收入分配政策倾斜力度,适时提高机关事业单位收入水平
19、,坚持向南疆和其他困难地区倾斜、向基层倾斜。统筹提高其他社会成员的收入水平。,新疆独特的区位优势,让乌鲁木齐成为中亚五国的政治、经济、文化交流中心; 乌鲁木齐商贸旅游业发达,为西部重要的中心城市,向内的吸引范围已超出全疆,影响到西北地区乃至全国;,乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市,产业结构较为合理; 2003到2008年乌鲁木齐市GDP增长率基本在15 %以上,09年乌鲁木齐市人均GDP达到45400元;,加大基础设施建设投入,加快新疆城市化进程,增强城市对外吸引力; 国家通过提高机关事业单位收入水平改善民生,增强城市消费力水平; 通过19省市对口援疆政策的实施,促进经济增长的同时带来大量
20、的人才进入; 将乌鲁木齐建设成中国中西部地区乃至辐射中亚的区域中心城市,加强对于周边城市的辐射和带动作用,吸引外来人口进入。,区域发展与价值定位,3,城市现状结构解读 克西路区域价值定位 项目所在区域价值定位,西进:及把头屯河区建设成为城市副中心的这一要求来实施的城市化建设。 工程东起苏州路与外环路的西环互通式立交西端匝道终点西至头屯河区八钢公路全长公里,道路将建设成为城市主干道。,“南控北扩、东延西进”:拉大城市骨架的同时,引导城市开发建设沿东、西、北三个方向全面展开,逐步缓解中心城区人口密度过高压力,改善城市基础设施和生态环境,健全社区服务功能,对核心区建设进行控制。传统核心区“只拆不建、
21、多拆少建”,城市更新思路促进城市核心带的北部延伸,“多中心组团式”的新格局:“多中心”为老城中心区、米东新区副中心、昌河新区副中心。组团区包括两个开发区、西站、北站货运编组区、空港区。各组团区以专业化职能为主,逐渐向综合职能转化,未来将形成乌昌经济区域城镇群的新格局。,新市区,天山区,城市核心 商业区,沙区,水区,城市漫溢区,项目位置经济价值较高,到达天山区大小十字、友好路、铁路局美居物流园三大商圈较为便利。 主干道交通克拉玛依西路连接北园春、新疆农业大学、新疆大学、友好商圈、华凌市场、市政府,外环道路,两个合到一起,新火车站:乌鲁木齐新火车站控制规划面积2000亩,预计今年下半年动工,3年左
22、右完工,竣工后将成为区域内最大的铁路枢纽,带动人流物流的发展,促进地区交流;新火车站的建设带动了周边的基础设施建设,其中就包括在本地块附近的高架路。,公务员小区:乌鲁木齐市规划中两个公务员小区之一的骑马山大型社区就在项目地块周围,现已开工建设,这对区域人气的聚拢,人文环境的提升将起到巨大的促进作用,同时也会带动周边市政,配套设施的跟进,推进本区域的成熟度。,新北园春市场:乌市的重点“菜篮子”工程,是新疆首批“全国百强农副产品批发市场”,是“国家级农业产业化重点龙头企业”和“自治区级农业产业化重点龙头企业”、国家农业部定点鲜活农产品中心批发市场、乌鲁木齐蔬菜流通协会常务理事单位,现已成为乌鲁木齐
23、市乃至新疆最大的农贸批发市场和农副产品集散中心,新北园春市场、新火车站、骑马山公务员小区等一系列项目的建成与开工,加快了区域快速成熟的步伐;,已落成,已规划,已开工,乌市城区三面受山脉阻隔,城市核心呈带状分布;在“南控北扩、东延西进”的规划战略指引下,城市核心带向北部延伸; 城市格局南北狭长、东西翼短,东西虽然不是主要发展方向,但依托便利交通必然会成为城市自然“漫溢”区。,城市三大核心商圈纵向分布,距项目最近的友好路商圈为城市新崛起的高端商圈; 克拉玛依西路为城市东西向干道,连接克拉玛依西路连接北园春、友好商圈、华凌市场、市政府等城市重要节点; 传统认知上,项目所在区域属于西山区板块,认知较差
24、,随着北园春市场的迁入、骑马山大规模公务员小区的建设及火车站的筹建,克西路价值大大提升,已经跳脱西山板块,未来区域价值将稳步提升。,房地产市场宏观趋势及发展方向 房地产经济状况及发展方向,4,房地产宏观市场分析 房地产影响因素及发展方向,2001-2009年乌鲁木齐户籍人口变化情况,经济发展、生活环境改善: 提供更多的就业岗位和发展机会;自然环境和人文环境的优越性 落户政策宽松、渠道广泛: 大学生落户取消普通高校毕业限制;夫妻投靠落户取消婚龄满4年限制;投资优惠落户政策,省会城市与其所在省份的人口比较(万人),29岁的张玉莲说,自己的丈夫来乌鲁木齐做生意已经好几年了,而自己一直呆在浙江老家做一
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 乌鲁木齐 国际 代言 高端 住宅 新标准
链接地址:https://www.31doc.com/p-3048828.html