年成都市德坤光华大道项目商业裙楼业态定位.ppt
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1、德坤光华大道项目裙楼商业 业态定位,伍仑巴企业策划(四川)有限公司,2010.07,本项目 发展策略,一、项目地理位置,位于成都市温江区 西邻温江老城区,距离温江老城中心约1公里; 向东距成都三环路约14公里,车程约12分钟,距二环约20公里,车程约20分钟; 紧邻光华大道 双向8车道,是温江城区与市区联系的主干道,项目交通便捷,邻近地铁4号线出口; 邻近区政府新办公大楼,地理位置优越。,A 温江区域发展背景,二、温江区域空间发展格局,东部居住区: 老城区 新城区 中部教育科研区: 大学城 西部工业集中发展区: 海峡科技园,海峡科技园,大学城,老城区,新城区,A温江区域发展背景,解析:,A 温
2、江区域发展背景,老城区生活配套完备,未来功能布局变化不大 新城区是温江未来的商贸和文化中心 温江未来将重点发展二、三产业,为项目发展树立良好的市场预期,一、温江商业空间分布状况,大南街,文庙步行街,东大街,人民广场,温江商业集中于东大街两端,B温江商业发展特征,二、温江主要消费市场,现有商业基本能满足温江人的日常消费需要,主要商业场所包括: 文庙步行街: 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场 人民广场: 人民商场及超市:日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰; 其余散铺:运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校 街铺: 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 大南街以女装、
3、鞋帽、 化妆品、美容美体为主,B 温江商业发展特征,三、温江商业品牌与档次,档次:以中低档为主 商铺以小铺为主,单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限,仅有: Kappa、班博、李宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺,仅有:金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多,但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓,是温江区人气最旺的商业场所;人民广场经营状况不佳,
4、租户难以承担租金上调,B 温江商业发展特征,解析:,温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主; 商家及品牌资源有限,居民本地消费以中低档为主; 目前温江老城区尚无的大型复合商业,且发展空间有限。,B 温江商业发展特征,C 温江消费发展趋势,一、项目周边大盘林立,(1)目前,该区域高尚住宅楼盘密集,光华大道沿线的商品住宅总户数将达60000户左右,如果平均每户按3人计算,未来几年内将有20万左右的人口入住光华大道沿线。 (2)该区域楼盘已初步形成了高尚的住宅居住区,由此产生的消费客群决定了温江消费结构已有原来的中低档便利消费逐步向中高档目标消费跨越。,C温江消费发展趋势,(1)就目前而言,老城
5、区旧有商业过于凌乱和低档,而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展,这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹配。 (2)区域潜在的强大商业发展机遇,使得房地产开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心,可以看到,区域内新开发的房产项目都配建了不同体量的商业:如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街铺)、中森光华一号(约2.8万平方米)、新华商业街(约3.8万平方米)、恒大城(约10万平方米)等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心,消费客群更为集中,消费结构更趋于品质化。,二、中高档主力消费群体快速聚集,(1)巨大的商业市场发展潜力,吸引各类商家竞相选址,制定入驻计划:家乐福、伊藤、肯德基
6、 (KFC) 、SOGO、博美等等。 (2)先期进驻品牌同时猎获了同类型竞争业态的高度关注:如人人乐、国美电器等。借力打力,商业的集群效应,规模效应将使商圈的辐射半径更大。 (3)知名品牌和主力商家的入驻将有效带动周边小型店面,精品店面的品质意识,从而形成温江高品质的新商业核心圈。,二、项目品牌进驻情况,C 温江消费发展趋势,(1)当地原居民 生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。,(2)新入驻置业者 生活型购物、餐饮、休闲、娱乐,品牌意识强。,(3)休闲度假者 餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。,(5)其他消费者、外来人员等 文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。,C 温江消费发展趋势,三、温江消
7、费群体结构,(4)村、乡、镇人员 假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。,B 温江商业发展特征,A 温江区域发展背景,C 温江消费发展趋势,本项目 发展 策略,与品牌商家的合作式竞争。,商业价值贡献的有机组合 体现项目的规模效益,主力店、品牌店量身定制,本项目发展策略,项目商业商圈分析 项目商业业态定位的依据 项目商业业态分布 项目商业业态配套定位,项目商业业态定位,项目商业商圈分析,核心商圈:3公里,含温江城区及项目周边区域的便利型消费;目前消费者数量约20万,3-5年内达到30-40万;,次级商圈:5-8公里,含光华大道沿线部分消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。,外围商圈:约10公里目标型消
8、费。,项目商圈辐射启示: 家乐福、光华一号。就单体商业而言,其商圈辐射范围约3-5公里;而“家乐福+本案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心,其商圈辐射半径可达到8-10公里。,项目商业业态定位,项目商业业态定位的依据,(1)符合终端消费者需求; (2)符合建筑产品特征; (3)项目综合价值最大化原则; (4)符合各类商业业态的营业要求(商家需求); (5)易于交通动线规划; (6)形成业态互动原则; (7)其他,根据上述分析与依据,整合匹配商家资源,我司提供二套业态定位建议案。 方案一:整体租赁 方案二:目标分租,项目商业业态分布,项目商业业态定位,由品牌商家一次性整体承租(如:人
9、人乐等) 此方案的具体业态分布由商家自行规划,方案一:整体租赁,项目商业业态定位,方案一,优势: 快速消化,便于资金快速回笼 便于产生品牌效益,快速提升项目整体形象 开发品牌与商业品牌强强联手,实力鉴证,便于提升企业形象 减免开发经营管理成本,业态统一规划。,劣势: 不能依据楼层,位置的不同,有效实现租赁价值最大化 主力店自主性过强,一旦撤场将会对项目造成过大负面影响,根据区域特点,项目特点,消费结构,进行合理分析,使商业业态有机结合,实现商业租赁价值最大化。,方案二:目标分租,项目商业业态定位,方案二,地下建筑空间设计,-2F: 车位; -1F: 大型超市,车位。 为了与临近的家乐福形成差异
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