年昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议p.ppt
《年昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《年昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议p.ppt(112页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2019/6/30,昌平牛蹄岭别墅项目 定位与开发建议,谨呈:北京地源达房地产开发有限公司,2,研究思路,项目本体认识 北京别墅市场研究 项目客户来源分析 项目竞争分析:区域内部竞争 项目竞争分析:与其它高档别墅板块的竞争 项目定位 项目物业发展建议,3,一、项目本体认识,4,北京以得天独厚的地理位置、自然环境以及周围的配套设施,便成就了北京别墅的集中化。因此我们经常习惯性的按区域性将北京的别墅分为八大区域:中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区,而在这其中最具代表性的就是奥北别墅区与潮白河别墅区。,大区位,5,本项目位置
2、 顺义城区(老) 北京城区 北六环路 京承高速公路 京藏高速,亚奥京北别墅区,6,6,亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域,造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”,北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申奥成功后,北京市政府决定投资15个亿,进行全面改造,亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段,占尽天时地利之势,一直以来就为购房人所青睐,房地产商投资别墅的热点区域。 房地产商投资的热点,从某种意义上说,成为最被看好的京城“富人区”,是一种地位和财富的象征,房地产未来的发展在“奥北板块”。随着奥运利好消息不断,奥北以及周边基础设施的建设加快,以奥北为
3、代表的北部楼市风云再起,如今,八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点。,亚奥京北别墅区,7,项目周边,保利垄上,远洋傲北,8,东方普罗旺斯,汤山庭院,9,兴寿镇上庄村牛蹄岭旅游区北侧,距离小汤山13公里,奥运村26公里,本项目位置,上庄村在北京昌平的兴寿镇往北约10公里左右,.仅挨着公路是下庄村. 距昌平区城30公里,毗邻110国道,村域面积1296.5公顷,均为山地。该村共有560多户,人口1300多人。上庄村北连百合,西南临湖门、下庄,东连接下庄、连山石、木厂村,从村口而过的桃峪口公路为该村主要对外交通线路,牛蹄岭度假村: 餐饮、住宿、采摘、垂钓、真人
4、CS,10,11,二、北京别墅市场研究,12,北京别墅市场发展历程,1992-1997 起步期,1998-2002 停滞期,2003-2005 复苏期,2005-2008 迅速放量期,2008-2010 品质提升期,13,2010年别墅成交量情况 成交:2010年北京别墅量跌价涨 600万以上别墅占主力 2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%,2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少。今年全年累计成交2996套,成交面积107.61万平方米,同比分别减少32.55%和29.13%。从月度成交情况来看,2010年5、6月别墅成交量急速下挫,跌至年内谷底,7月开始缓慢回升,8月以后的月
5、均成交量保持在300套,相比住宅市场,别墅需求异常旺盛。,成交均价方面,北京别墅市场的走势较为平稳,受政策影响的程度较小,仅在6月-9月期间出现较大的波动,而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份,为21719元/,最高点为9月份,月成交均价达28752元/。数据显示,全年成交均价为25271元/,相比2009年的17021元/,涨幅高达8250元/。,14,2010年别墅成交价情况,15,2010年总成交金额为271.81亿元, 同比2009年的262.94亿元,上涨3.37%。从产品价格区间来看,1-12月北京成交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐,占60.31%,其中,千万级别墅占1
6、7.86%。 2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温,但不可否认的是导致部分投资资金流向高端楼市,助推别墅市场的成交,别墅的稀缺性和强抗压性让有实力的投资者青睐。,2010年别墅成交金额情况,2010年北京成交热点别墅区域是城南、潮白河及中央别墅区,分别以514套、463套、371套位居前三,其中城南阳光别墅成交套数占比较去年增长了5.96个百分点。城南阳光别墅区经济型别墅成交较为集中,且深受改善性购房者的关注,因此区域出现旺盛的需求。,16,2010年别墅成交区域情况,17,别墅分布区域特征总结,2010年别墅成交均价情况,2011年3月北京别墅市场在“新国八条”及“京15条
7、”的双重打压下,成交量一路下滑,无论是成交套数、成交金额还是成交面积都较2月份有所下降,尤其是3月第一周仅3套成交。不过值得注意的是,虽然成交量下滑不止,北京别墅市场成交均价逆市上扬,突破了30000元/,是自2010年1月以来成交均价最高的一个月。3月成交的项目中,千万级别墅占到了绝对的主力位置,共成交67套,占总成绩的61.47%,经济型别墅(套价600万以下的别墅)仅成交24套。经济型别墅的主力购买人群主要是出于改善居住条件的需求,而他们大多属于“京15条”中限购的人群,因此经济型别墅受到冲击较为明显,,18,2011年别墅成交均价情况,1、2010年北京别墅新增供应3087套,累计成交
8、2996套,供销比为1.03:1,供需矛盾弱化,显示出较为平衡的局面。 2、2010年新增供应套数虽然略有下降,但新增面积却有小幅上涨,且新增独栋别墅供应量最大,新增户均面积由378平方米增大到422平方米。暂无出现去年预测的“类别墅产品将成为市场主流,市场份额将逐渐上升”现象。别墅供应产品的结构趋向舒适性、高品质发展。 3、别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32.55%和29.13%,下跌的原因除受供求关系的影响外,与政府在2010年期间,频繁出台的楼市调控政策密切相关,新政对高端置业者的心理产生了一定影响,也使得别墅消费客群受到限制。 4、别墅稀有特征更为突出,市场价格大幅上涨。数据显
9、示,全年成交均价为25271元/,相比2009年的17021元/,涨幅高达8250元/。从区域成交价格方面看,西山别墅区成交均价高达47971元/,成为成交均价最高的别墅区。不断上涨的价格势必会对高端置业者的消费心理产生影响。 5、虽然2010年北京别墅成交量下跌,但由于成交价格的上涨,整体成交金额为271.81亿元,同比上涨3.37%。其中,600万以上的别墅受到市场的青睐,占六成。说明部分投资购房者已经撤离别墅市场,具有刚需需求的高端置业者将目光慢慢转向高品质楼盘,别墅产品的品质将被要求进一步提高.,19,结论,20,别墅产品特征的衍变,产品形式不断丰富,产品品质不断升级; 营造社区自然环
10、境和人文环境渐成理念;,21,客户特征演变,别墅客户群体逐步本土化。 别墅客户群层面扩大,别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。,3月,除了西山、亦庄开发区和八达岭昌平三个别墅区再度交出白卷以外,其它几个别墅区均有成交。 亚奥京北别墅区上周触底反弹,不但一洗3月第一周零成交的“耻辱”,更在所有成交数据上独占鳌头,成交面积为1398,占总体成交量的40.15%,位居各别墅区之首;成交套数为3套;成交金额为0.54亿元,领先第二名0.41亿元;成交均价为38847元/,是上周北京别墅市场唯一一个成交均价超过30000元/的别墅区。该区域在3月第二周成交的项目均为中高端别墅
11、,其中2套为千万级别墅,占区域总成交的66.67%。,22,五月预计开盘别墅 北京别墅市场5月计划开盘项目12个,与4月开盘个数相比增加2个。但与去年同期开盘21个项目预期的相比,下跌42.9%。在新政的影响下,开盘量的不足也势必会对未来几个月北京别墅的成交量有一定的影响。5月开盘项目均价为23000元/平方米,环比持续下降,降幅为14.18%。在开盘的12个项目中,远洋傲北(巴摩梭罗)、远洋天著、恒盛小镇藝墅、中建红杉溪谷为纯新项目,其他均为老项目后期。新开盘供应集中在6个区域,分别为通州、顺义、昌平、大兴、密云和亦庄。其中通州、顺义和大兴各有3个项目开盘,共占比75%,23,目前北京别墅市
12、场在售项目85个,待售项目32个。 5月打折优惠的别墅共53个,占整体项目的45%,较上月的46个项目环比增长15%。其中,昌平区有10个项目打折排在打折区域榜的前列,保利垄上的送精装优惠、恒盛小镇藝墅办理搜房白金卡可享受5万抵30万的优惠等特殊优惠在5月份继续保持,珠江紫宸山全款95折更是可以享受最高500万元的优惠,24,在售别墅项目优惠情况,25,三、项目客户来源分析,26,本项目的客户来源,客户,27,北京总规修编对昌平发展的规划,两轴、两带、多中心 北京“两轴两带多中心”的规划修编,明确了东部发展带是疏导新北京产业发展的方向。昌平则是该轴红带的重要节点之一; 昌平新城 “昌平新城”区
13、别于过去,“新城”将拥有自主产业与相关配套,吸纳城市新的产业和人口,未来昌平新城规划人口为50万,其中70%以上就地就业。,北极城市空间发展战略 完善“两轴”、发展“两带”,建设“多中心”,形成“两轴、两带、多中心”的城市空间新格局。 完善“两轴”,保障首都职能和文化职能的发挥; 强化“东部发展带”,疏导新北京产业发展方向; 整合“西部生态带”,创建宜居城市的生态屏障; 构筑以城市中心与副中心相结合,市区与多个新城相联系的新的城市形态;,28,四、项目竞争分析:区域内部竞争,29,亚北板块,以自然资源条件取胜。北京的上风上水地区,区域内别墅多为景观型别墅,不仅具有良好的外部景观条件,而且往往注
14、重打造良好的社区内部自然环境 购买本板块的客户主要以自住为目的,投资现象较少 板块整体产品素质较高,老项目持续发展,新项目精彩不断 主要的客户来源为亚运村,随着纳帕溪谷、温哥华森林等别墅升级产品的出现,开始吸引来自于东部产业区的客户。,板块关键词 亚运村 京昌路 汤立路 温榆河,30,亚北板块代表项目 - 温哥华森林,31,亚北板块代表项目 - 橘郡/水印长滩,32,亚北板块代表项目 - 汤 House,33,亚北板块代表项目 - 纳帕溪谷,34,整体评价,项目位置聚集,但无正面竞争。 项目规模偏小,容积率在0.3-0.4之间,以独栋别墅社区为主; 缺乏完善的生活配套设施,会所功能单一; 在售
15、项目价格平台低,难以突破9000元/平方米; 地段产品档次低、无鲜明的形象,拉低区域价值; 区域别墅市场发展较慢,龙苑别墅后,无知名品牌项目承接区域形象。,35,五、项目竞争分析: 与其他高档别墅板块的竞争,36,高档别墅板块分布,高档别墅的竞争,是市域范围内的竞争; 根据各自不同的基础发展条件,高档别墅市场形成了板块竞争,且各具鲜明特点。 项目的竞争,往往表现为板块间的竞争。,37,高档别墅板块特征对比,38,不同别墅板块的主要客户来源,对北京中轴线以北区域居住圈层现状进行勾画,如右图所示。 香江/天竺、昌平/亚北、西山根据其不同的位置和特色分别承接来自市区内不同地区的客户。 根据相互位置及
16、主力客户来源,本项目所在区域与西山板块不存在可比性,主要的竞争来自于昌平/亚北板块以及香江/天竺板块,昌平,亚运村,西部,西山,中关村,使馆区,CBD,香江 天竺,亚北,万柳,马坡,39,马坡板块,板块关键字 京顺路 潮白河 高尔夫俱乐部 赛马场,自然资源和高尔夫资源是区域最突出的两大优势; 主打“商务休闲度假”形象的第二居所项目居多,市场存在明显的租赁现象,租用主要为私人休闲、度假商务会议; 奥运赛马场和水上中心项目的建设,为板块形象原动力,带动区域后续发展; 价格平台最低,板块内项目普遍表现不佳,缺乏叫好又叫做的新的标志性项目,市场关注度逐渐走低。,40,枫桥别墅,入市较早,是马坡目前的代
17、表性项目。 项目自身运作的问题影响了销售进度,造成目前销售不佳的状况。 项目销售情况差强人意,目前正在内部认购的项目二期,值得关注。,41,金宝花园,开发周期长,第一、二期141套住宅用时6年; 项目看好马坡未来前景,加之别墅宏观政策的利好消息,发展商有意延长第三期的入市时间;,42,龙苑别墅,马坡板块最早的别墅项目; 作为涉外住宅区,龙苑别墅吸引了大量的外籍人士,占目前住家的60%; 项目内部环境极佳,居住氛围浓厚; 租赁市场活跃;,43,其他项目,44,天竺板块,板块关键词 机场 使馆区 京顺路,对使馆和机场依托而成为最早起步、相对成熟、市场认可度最高的高档别墅板块, 自然景观资源相对缺乏
18、; 洋气十足,源于大量的外籍居住者,涉外租赁市场活跃。 传统高档板块形象是区域内早期众多项目取得成功的主要支撑因素。区域内的项目大多为“香港制造”,新入市的产品也都是品质一般,无论是建筑设计、社区内自然环境和人文环境的营造与其他板块项目相比都有一定差距。 早期别墅项目均为高档项目,匀质性较好。尽两年来入市的产品有两极分化的趋势,高档独栋别墅社区和townhouse及其他类别墅产品均有供应。 早期别墅买家和租赁客均以外籍人士居多,近年来随着北京别墅市场总体的客户变化,本板块的别墅客户也出现了本土化的趋势,且自住现象有所增加。,45,天竺板块代表项目 - 莱蒙湖别墅,46,天竺板块代表项目 - 大
19、湖山庄,47,天竺板块代表项目 - 丽高王府,48,天竺板块代表项目 - 长岛澜桥,49,天竺板块代表项目 - 优山美地,50,天竺板块代表项目 - 美林香槟小镇,51,天竺板块代表项目 - 水木兰亭,52,亚北板块代表项目 - 顺驰林溪,53,典型别墅销售状况分析,小户型别墅的销售速度快,支撑众多项目快速消化; 同一项目内,资源佳的大户型销售速度快; 实用的特色产品销售速度快;,54,碧水庄园(三期)销售分析,最佳临湖位置的41套别墅售完; 位置较差,但总价较低的小面积单位,55,碧水庄园(三期)销售分析,销售状况呈两极化态势:超大户型景观别墅与小户型别墅为快速消化户型; 超大户型享有临湖最
20、佳的自然资源与景观优势,平均4套/月; 小户型别墅位置略差,社区的超大规模与生活配套支撑该户型销售率超过60%;,56,区域价值对项目推盘顺序的影响,大户型小户型,小户型大户型,莱蒙湖别墅前期重点推出的独栋别墅,依托了天竺良好的区域形象和认知度,以及早已形成的高起的价格平台;独栋别墅的入市塑造了项目高端形象,也为莱蒙湖后期联排别墅的销售奠定形象及价格基础。,橘郡推出之时,亚北地区在北京别墅市场缺乏知名度和市场认知,区域不具任何资源优势。橘郡依靠新颖的产品打开市场,靠高性价比的小户型别墅树立项目和区域形象,建立区域价格平台。后期水印长滩则凭借已有的产品优势和价格优势,扩大产品面。,57,竞争方向
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 昌平 牛蹄岭 别墅 项目 定位 开发 建议
链接地址:https://www.31doc.com/p-3049017.html