年月深圳御岭公馆集中式商业定位建议33p.ppt
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1、,御岭公馆集中式商业定位,2010年2月 富通资产公司,2019/6/30,3,报告大纲,物业概况 市场分析 租金定位 业态定位及招商条件要求 招商阶段划分,2019/6/30,4,PART1 物业概况,项目指标及商业分布,项目总体商业面积8250.61(6%),其中集中式物业约2247.66(27%),主要沿松安路一侧分布。,集中式物业设置在项目东南角,主要考虑辐射部分江边村居住人群。,2019/6/30,5,物业现状,集中式商业部分已完成商业包装。,2019/6/30,6,集中式物业分析,1F,面积:182.73 层高:6m 进深:15.72m 面宽:3.45m,面积:128.89 层高:
2、47.1m 进深:11.62m 面宽:10.85m,面积:655.38 层高:6m 进深:44.3m 面宽:8m,面积:1280.66(一楼842) 层高:6m 进深:39m 面宽:8.1m,物业存在问题: 部分进深过大 划分街铺过多,减少集中物业昭示面且不利于分割 物业不方正,异形铺位多 部分内部存在异形柱 面积配比不合理,升降机,烟道 1.31.3,2019/6/30,7,二楼集中式物业设计跟一楼连通,若单独分割使用,对外则无沿街出入口,外部人流进入需进行较长距离的绕行;坡屋顶设计增加商家装修和运营成本。,层高:610.675m 进深:30.2m 面宽:7.5m,438,2019/6/30
3、,8,PART2 市场分析,人流、车流分析,车流: 到达项目车辆只能通过松安路进行出入,目前的车流量一般(约8-10辆/分钟) ,海滨大道和松兴路开通后将增强项目的可达性,车流将会大幅度增加(据现场勘察和了解,两条市政道路在短期内不会开通)。 人流: 达到项目的人流主要通过松安路进入项目,目前人流稀少,主要是项目所处位置偏僻,以及项目还未入伙且无开业商店。,车流,人流,2019/6/30,9,项目所在片区目前商业氛围淡薄,现有商业业态档次较低, 缺乏品牌商家,商业以临街分布为主。,片区商业发展现状,2019/6/30,10,片区规划二类居住用地53万,商业用地15万;本片区的建设规模总量控制为
4、 267 293 万, 规划人口规模为 5.0 6.2 万人。,沿沙江路两侧将成为未来该区域的商业消费中心。,片区商业规划,御岭公馆,规划核心商业区,西岸华府,2019/6/30,11,竞争对手分析中海西岸华府,项目规划总建筑面积约36万,商业总建筑面积18000(5%) ; 规划集中式商业面积共5200(29%) ; 街铺销售为主,面积集中在13-80之间,目前空置率高,只引进了部分地产中介、装修建材和配套类商家。,2019/6/30,12,商业围合式布局,主力店主要设在干道交汇处,同时临近项目人流的主要出入口,有足够的人流、车流。,沙江路,郎碧路,500 空置,600 中国银行 (开业),
5、1500 肯德基 (销售、未开业),2600 广富百货 (未开业),2019/6/30,13,目前片区整体商业发展落后,缺乏核心的消费点,业态档次低且分布零乱; 项目位于松岗规划新城区域的边缘位置,片区功能以居住、大型商业、文化娱乐为主; 该片区规划大量商业,同时也将新增大量中等以上收入群体,但需要一个较长的时间过程; 沙江路两侧是该片区未来的商业核心,西岸华府项目占据重要位置。,小结,2019/6/30,14,PART3 租金定位,市场租金,松岗区域集中式商业租金集中在15-30元/之间,老城区的商业旺区租金相较高且空置率低。,2019/6/30,15,采用市场比较法进行租金的初步估算,再根
6、据业态及招商策略进行适当调整。,选取了影响集中式物业经营的几个重要因素进行对比。,评分标准,选取跟项目有一定可比性的三个集中式物业进行对比。,比较得出本项目二楼集中式物业的市场参考租金为16元/月。,二楼租金计算,2019/6/30,17,根据以往经验和市场数据,二楼集中式商业租金 为一楼集中式商业租金价格的60-80%,本次计算 取70%。 项目一楼集中式商业租金均价为 16/0.7=23元/月,一楼租金均价计算,2019/6/30,18,1F,面积:311.62 层高:4-7.1m 进深:15.72m 面宽:14.3m,面积:339 层高:6m 进深:23.2m 面宽:8m,面积:655.
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