廊坊艾力枫社2011年营销策划方案.ppt
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1、艾力枫社2011年营销策划方案,市场营销部 2011年3月,目录,市场价格分析,艾力枫社项目盘点,2011年营销策划方案,2011年全国房价走势预测,各地限购、限贷、加息、房产税等政策陆续出台,投资需求被抑制,“国八条”明确提出“房价控制目标”,“落实地方政府责任”,实行地方政府问责制,住房价格快速上涨的势头将被遏制。同时,在供给持续增加的前提下,需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制,供需关系将发生转变,预期房价将稳中有降。,投资性需求受到抑制,通胀预期推动了建材(上涨15-20%)、土地(上涨30%)、人工(上涨9%)等土地开发成本的提升,刚性成本导致房价难以大幅下跌,刚性需求得到分流,20
2、10全年保障性住房开工建筑面积达1.68亿平方米,占全国住房建筑面积4%。2011年保障性住房建设目标达1000万套,将分流商品房市场的刚性需求。 受新政影响,部分“限购”群体转向租赁市场,整体租赁市场渐涨。租赁市场火爆再度缓解刚性需求。2011年2月北京全市租赁价格均价为3068.60元/月/套,较2010年上涨17%;2011年廊坊租赁价格较2010年上涨20%。,通胀预期推动成本持续提升,图:全国百城住宅价格走势,“国八条”等新政遏制房价增长,廊坊市区项目分布图,产品:酒店式公寓(精装) 价格:8200-9000元/平米 促销:交500元会费,每天加100元直至开盘日,开盘优惠1万,旭辉
3、十九城邦,别墅:9500-11500元/平米 住宅:7500-8500元/平米,天地*凤凰城,产品:别墅(暂未开盘) 价格:1.8万/平米,塞纳荣府,产品:SOHO、写字楼 价格:1.1 -1.2万/平米 促销:认购时期交2000元,买房享受3个点优惠,廊和坊,产品:别墅 价格:1.2万/平米 促销:买260 赠40 ,宏泰美墅,产品:住宅 价格:7400元/平米,中房馨园,产品:住宅 价格:8500元/平米以上,银河领域,产品:别墅 价格:2万以上 促销:一次性9.5折,第九园*兰亭,SOHO暂未开盘(精装),万达广场,产品:住宅 价格:7100元/平米,恒庆公寓,产品:住宅 价格:7500
4、-7600元/平米,尚华城,产品:住宅 价格:1 -1.2万/平米,华夏*铂宫,产品:住宅 价格:7400元/平米,阳光逸墅,别墅,住宅,SOHO,酒店公寓,廊坊在售楼盘分布图,产品:住宅 价格:6500-7000/平米,纽元公元,产品:住宅 价格:7400-7500元/平米,永祥苑,产品:住宅 价格:8800-9000 元/平米,壹公馆,廊坊市区楼市态势,廊坊市区在售项目16余个,且各类型产品齐全,高端别墅,中、低端住宅均供给充足,图 廊坊市区住宅价格走势,北京的限购令催热北京周边楼市,给廊坊房市带来增长机会,香河楼价由5000元普涨至6500元以上,固安由4500涨至6000-7000元,
5、涨幅均高达20%以上,廊坊房地产市场供给充足,竞争激烈,按照新政对地方政府房价控制目标的规定(原则上不高于本地年度GDP增速和人均可支配收入的涨幅),以及2011年河北省GDP和居民人均可支配收入目标(计划全省GDP增长9%左右,城镇居民人均可支配收入增长9%左右)推算,2011年廊坊市房价涨幅将不超过9%。同时,按照开发商35%的利润率推算房屋成本价格,预计2011年廊坊市区房价波动空间为6075元/平米9093元/平米,中位数为7600元/平米左右。,2011年廊坊住宅房价波动区间预计为60759093元/平米,廊坊市区楼市态势,保障房对商品住宅市场影响测算表,保障房建设力度的加强将减少中
6、低收入人群对商品房市场的刚性需求,2010年廊坊地区(含各区县)全年供应套数为6.25万套,预计2011年供应量与2010年持平 2011年保障房市场分流商品住宅市场需求的比例达到7%(4600套/62500套),分流比例:保障房购买使用者中原意向购买商品房者所占比例(比例取自搜房网研究报告),廊坊地区保障房将分流商品住房市场7%,金泰小区三期,东户屯 储备项目,惠民小区,廊坊市区保障房项目分布,霸州幸福佳苑,竞争楼盘分析廊和坊,产 品: 廊和坊项目各种物业类型较全,主打金融街产品概念,汇集金融中心、高端住宅、风情商业及酒店等业态于一体 销售状况: 目前销售状况一般,积累客户较多,但是实际成交
7、客户较少 价格策略: soho认购期交定金的,购房享受3个点优惠;未交定金的,全款买房可享受2个点的优惠 优劣势分析: 1、销售部布局、格调包装均有独到之处,品质感强 2、以国际金融街为噱头吸引客户 3、写字楼有政府部门团购做支撑 4、项目定价较高,位置较差,竞争楼盘分析旭辉十九城邦,产 品: 地中海风格,低密度别墅为主,高尔夫球场,酒店式公寓及高层为辅,样板示范区景观很好。 销售状况 销售情况一般,现场冷清 酒店公寓两居60平米户型已售罄,一居40平米户型只剩阴面 价格策略: 全款98折 优劣势分析 别墅定价较低,有价格竞争力 酒店式公寓产权为70年 销售现场服务较好,竞争楼盘分析华夏铂宫,
8、产 品: 邻近廊坊新规划政务区,主打“中央政务区里的绅士生活”为核心理念 销售状况 销售情况较好,一期、二期已售罄,三期在售 价格策略: 一期、二期:一次性96折,按揭99折。三期目前未出台优惠政策 优劣势分析 紧挨新政府、新世纪公园,L2城铁站,地理位置优越 销售部布局、格调包装均有独到之处,品质感强 销售人员技巧及讲解水平高 广告费用投入大,宣传面广,竞争楼盘分析天地凤凰城,销售状况 销售情况较好,吸引部分十九城邦认购客户转移购买 价格策略: 目前无促销活动及新政策 优劣势分析 环境优美,拥有廊坊市最大的社区公园 小区规划面积为廊坊市最大小区 华美公司代理项目销售,广告宣传以直投为主,宣传
9、面广 地理位置较差,距万桐陵园仅有一路之隔,竞争楼盘分析,对比周边Soho及酒店公寓竞争产品,高尔夫花园项目品质较高且有价格优势,周边别墅项目价格相比艾力枫社较低,艾力枫社后期营销应重点突出其高定位、高品质,销售中心包装及现场气氛营造均优于艾力枫社项目,值得学习借鉴,目录,市场价格分析,艾力枫社项目盘点,2011年营销策划方案,艾力枫社别墅盘点,已售西区别墅客户分析,私营企业主是购买西区别墅的主要客群 廊坊市区客户为主流客群 散客直接购买为主要的销售途径,老客户挖掘有待深入,2010年初西区别墅认购量为11套,对比去年同期,西区储备客户(4套)相对不足,后期应着重针对廊坊区域市场的私营企业主客
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