开启星沙地产新篇章-方略地块项目定位及商业发展初步思考43p.ppt
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1、开启星沙地产新篇章 方略地块项目定位及商业发展初步思考,湖南中原事业三部 2010.10,汇报说明 基于前期与开发商的沟通,本案着重针对项目商业发展方向及市场占位进行研判,作为首次思想碰撞,我们更希望展示中原人对于项目的思考方式与相关结论,供开发商决策时参考、借鉴。,第一部分 商 业 篇,Q1:本项目适合开发多大体量的商业? Q2:如何明确本项目商业发展方向?,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,项目商业物业定位及体量建议,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,大型商业经营者访谈 中小型商业经营者访谈,本项目商业物业体量建议 本项目商业物业定位建议,项目自身商业条件研究,区位价值及规划前景 项目商
2、业受限条件,长沙县经济增长迅猛,2009年GDP突破431亿元,工业成为其主要的经济增长点,固定资产投资达234.3亿元。,说明:数据来源于政府统计公报及其它政府报告。,单位:亿元,长沙县房地产开发投资稳步增长,09年商品房销售额67.80亿,投资开发与产出呈上升发展趋势。,长沙县房地产开发投资继 续保持较快增长,07年房 地产投资开发总额在30亿 左右,每年的增长率在 20%-50%之间。09年商品 房销售额67.8亿。 长沙县房地产需求旺盛, 年销售额迅速增长;投资 开发与产出呈良好的上升 发展态势。,近年来,长沙县消费品需求持续高速增长,汽车消费仍然是最大亮点,2010年上半年便达44亿
3、,占整体社会零售总额的68%。,单位:亿元,长沙县社会零售总额从07年 起呈持续增长,消费市场十 分活跃,同比增长接近40%。 2010年上半年,长沙县社会 零售总额达64.4亿元,其中 星沙县城近60亿元.,随着城市整体经济的持续发展,人可支配收入逐年提高,购买力与购买意愿呈上升态势。,人均可支配收入突破1.5万元大关。全县 人均可支配收入由2006年的13632元,到 2009年达到18575元,比2006年增长 36.3%,年均增长14.6%。 2010年上半年,人均可支配收入为11316 元,同比增长11%。,长沙县城乡一体化进程加快,城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万,预期
4、2018年达到50万,城镇化率达到50%以上。,城乡一体化使得县城区域扩大,县城能容纳人口增多。 06年人口总数为75.55万,人口城镇化率为39.8%,至09年,人口总数上升至78.4万,人口城镇化率也上升至59.8%。 根据星沙发展规划,星沙年均人口增长预期为4.2万。,长沙市城市商业网点布局规划(2005年-2020年)指出,长沙商业网点设置一个市中心(五一广场)、两个副中心(星沙、溁湾镇),根据长沙市商业整体规划,星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一,发展脉络越发清晰,人气越来越旺。,松雅湖商圈规划:总面积达16平方公里的生态公园周边,将建成一个巨大的环湖商务
5、圈,成为星沙新的增长极。,松雅湖北面:三一重工获得600亩地拟开发别墅 另北大青鸟拿地2000亩,初步拟开发住宅群; 松雅湖南面:共计5000亩地,开发以旅游、休闲、 娱乐为主的相关配套设施以及高尚住宅。,星沙经济背景分析小结,1、星沙处于城市快速发展阶段,人均可支配收入持续增长,消费能力日益旺盛; 2、项目位于城市发展的核心区域,具备较好的商业发展前景; 3、松雅湖商务圈的规划实施,将极大地促进包括本项目在内的周边区域发展。,星沙现有商圈划分,商圈划分:以目前星沙市场分类区域为依照,开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈:中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。,中心
6、商圈分析,中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南,京珠高速以东、漓湘路以北区域,是星沙最成熟,也是星沙最大的商圈,它以通程商业广场及周边为中心,其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富,商业经营面积大,完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大,从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等,各个档次都涉及。,本商圈经营类别丰富,有高档型消费场所,但大部分区域经营档次不高,特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多,缺乏合理规划和有效管理,故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差,另一方面空置率很高、经营环境也不好。,中南汽车世界商圈分析,中南汽
7、车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路,基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活,以及汽车配件、汽车等商品为主,本商圈经营类别相对单一,生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道,其他区域基本为零散业态。,本商圈经营类别丰富,但大部分区域经营档次低下,铺面过多,面积偏大,整体出租率不高,缺乏合理规划和有效管理,汽车配件有一定规模但整体分布不集中,各个划分的区间业态杂乱,经营档次低、铺面经营情况差。,灰埠商圈分析,位于星沙大道北段以西,特立路以北,板仓路以东,以街铺为主,外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富,基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主,主要目标人群为区域内学
8、生人群。集中分布于灰埠,其他区域基本为零散业态。,本商圈大部分区域经营档次低下,铺面过多,整体出租率情况受学校寒暑假影响较大,故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差,业态以学生类用品为多,其他业态属于空白状态。,东南新城商圈分析,此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢,主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂,以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。,本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的,作为一个新兴商圈,它目前存在的主要问题在于商业氛围不足,同时由于本商圈内规划大量的安置区,其底层全部
9、为商铺,缺乏合理规划和管理,商业经营档次普遍较低。,商圈分析小结,长沙县县城在上世纪九十年代城镇建设的初期,为吸引外来投资,在镇中心地带(东西天华路至107国道,南北天元路至三一九国道)以出售宅基地(单幅占地面积以100平方米内)的形式大量卖地,时至今日,该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房,首层全部为商铺,形成了纵横交错的商业街,各种店铺充斥其间,除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外,其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主;服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主,现实际已造成商铺过剩的局面。,特点一:前期商业规划的缺失,造成城市部分区域商业体量
10、过剩。,商圈分析小结,商业环境中,餐饮业非常发达,但档次较低,中高档酒楼数量较少,休闲业颇为发达,目前已有足浴,茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家,但存在规模小,经营手段单一,品位不高,经营地域零散,不集中状况。,特点二:星沙整体上缺乏上规模,上档次、有品牌、有特色的商业类型,特别是 餐饮类和娱乐休闲类,现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带,以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主,成为星沙最为繁华的商业场所,作为本案的重点研究对象。,向南辐射至漓湘路,北至特立路,西达 西辅道,东达金华路, 北至开元路、南至凉塘路的板仓路两侧 是星沙现阶段最为繁华的商业经营场所。,大型商业分布:以通程商业广场、易初莲花
11、超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。,大型商业情况调查:业态形式以购物为主,档次偏中档,缺乏综合类百货大卖场。,大型商业配套分析:以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主,公交线路较为完善。,餐饮:肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅 酒店:华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店 银行:农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行 交通:501、127、701、703、126从长沙到星沙,需要特别指出的是:由于通程商业广场配备大型休闲场所,成为周边人群聚集的首要
12、场所,由此也为其带来大量人流。,通程商业广场的人气与经营状况要高于步步高百货区域,一方面是因为其是星沙资格 最老的大型集中商业,另一方面顶部的广场功不可没,是人流汇集的重要区域。,由于缺乏前期规划,商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线,一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。,商业宏观市场分析小结,经济规模:星沙整体经济快速发展,居民消费能力 不断增强,为商业发 展奠定了良好的市场基础。,商圈分布:星沙目前仅有一个中心商圈,中心区外 围仍以社区商业为主,辐射范围小,缺乏区域级商 业中心。,商业业态:星沙现有商业业态较为单一,缺乏上 规模、上档次的消费业态,随着居民收入的提高, 人们对于
13、消费的档次要求越来越高。,对本项目 的启示,本项目作为城市未来发展的核心区域,项目具有较强的辐射性,同时得益于松雅湖的聚集效应,易于形成商业现状缺乏的区域性商业中心; 区域发展过程及市民的消费习惯改变需要一定时间, 使区域级商圈的发展需经历一段比较长的成长期; 散售商业缺乏商业市场的竞争力,新商圈的形成需定位明确且拥有大型主力店,并较大程度的保证业权统一。,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,项目商业物业定位及体量建议,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,本项目商业物业体量建议 本项目商业物业定位建议,项目自身商业条件研究,区位价值及规划前景 项目商业受限条件,大型商业经营者访谈 中小型商业经营
14、者访谈,中大型商业经营者访谈:项目所在区域前景较好,中高端百货类需求外溢,星沙缺乏品牌大型餐饮以及娱乐产业,步步高百货,通程商业广场,店里的品牌招商欠佳,对客户吸引力不强,很多消费者宁愿逛临街商铺; 星沙有中高端百货需求,但一直都选择在长沙,一方面是购物环境更好,另一方面星沙在这一块没有这类商场。 为了引进人流,超市的规划是后续调整的。,我们这里生意比较好,上面的广场能吸引不少人过来; 新一佳超市带来了非常多的人流; 比较看好松雅湖那一块,以后是城市发展的重点 星沙的大型娱乐休闲场所比较缺而且分散,不像长沙的酒吧一条街那样,生意多好啊。,老乡食,以前我们这里生意不错,但是慢慢的竞争大起来了,客
15、源就被分流了 类似于我们这种中档的餐饮太多了,生意都还不错,但竞争很激烈 星沙的大型品牌餐饮比较少, 这一块的需求比较大,小型商业经营者访谈:商家对项目观望浓厚,入驻意向低,需大型主力店的带动。,调查方式:抽样访谈 抽样份数:6份(服饰类) 抽样地址:板仓路、通程商业广场,访谈要点,项目区域处于发展阶段,商业环境没有显现,商家对本项目观望浓厚; 从访谈情况来看,近2年项目对商家吸引力较差,4份样本表示在项目未成型的情况下不会考虑入驻,商业经营者访谈小结,1、星沙百货类业态经营状况一般,品牌招商难度大,中高端需求外溢严重;,2、餐饮类业态经营状况较好,但大型品牌餐饮机构较为缺乏;,3、随着人们收
16、入水平的提高,对于娱乐休闲类消费要求越来越高;,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,项目商业物业定位及体量建议,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,大型知名商业经营者访谈 中小型商业经营者访谈,本项目商业物业体量建议 本项目商业物业定位建议,项目商业条件研究,区域规划及发展前景 项目商业受限条件,“西接东拓”,完成第二个平方公里城区建设,将现有城区拓展到东八线即规划建设中的黄兴大道以东地段。,中心商圈,本案,项目位于星沙东拓主干道开元路上,占据 城市发展的桥头堡,升值空间巨大。 项目所在区域承载着城市发展的使命,同 时也成为资源聚集所在地。,松雅湖快速开发,带动滨湖路等系列配套工程建设,推动相关
17、基础配套地快速建设。,松雅湖综合整治开发工程西起107国道,东至东八线,南起望仙路、潇湘路,北至滨湖北路,规划区总面积16.97平方公里。工程总投资40亿元,计划在3年之内退田还湖,5年内建成松雅湖水上公园。 一期成湖土石方工程顺利竣工并于2009年12月正式开始蓄水。 项目扼守于松雅湖的北大门,成为人流的必经之地,这为项目商业发展提供了良好的契机。,松雅湖规划概念效果示意图,松雅湖规划概念效果示意图,处于地产开发热点的开元东路高尚居住板块,区域地产开发如火如荼,项目处于开元东路板块,周边已逐步形成了以恒基凯旋门、凤凰城2-3期、幸福里、鹏基诺亚山林等大盘为代表的高尚生活区,居住氛围浓厚。,交
18、通优势:“三纵九横”城市干道路网建设,未来交通优越,实现与市区全面对接,保证了区域经济快速发展,紧靠省会长沙市,东、南、北三面环绕市区,处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带,形成水、陆、空交互的立体化交通网络 ; 距火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里; 京广铁路、武广高铁贯穿县境;107国道、319国道穿行其中,京珠、长永、机场高速、绕城高速纵横交错; “三纵九横”的骨干道路网架全面拉通,已实现与长沙市区的全面对接,以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已形成 随着城市东拓,项目紧临的东四线将成为星沙唯一一条贯穿南北的主干道,也将是城市的重要生长轴,特别对于松雅湖板
19、块的发展具有极其重大的意义。,交通:项目位于地铁2A号线、4号线站口,出行更加方便,物业投资潜力加大,地铁2A线,地铁3号线、地铁4号线贯穿星沙,可在短短数分钟内抵达市中心火车站、五一广场; 项目位于2A号线、4号线交汇处,且开元中路站点设置于此。 双地铁站点将在后期为项目带来巨大的人流与商机,但受政府规划实施的时间限制,近期内对于项目商业发展的利好更多为隐性作用。,项目周边商业布局:根据商业分布状况,项目商业出现断层,不利于整体商业氛围的营造,恒基凯旋门的临街商铺体量小且并未延伸至东四线; 项目南面地块规划为星沙政务中心,缺少商业物业配套。 综合项目周边商业分布情况,项目所在区域商业发展一定
20、程度受限。,项目区域现阶段楼盘入住率低,常住人口有限,人气仍需一段时间发展。,幸福里、恒基凯旋门、彩都等周边项目入住率低,后续开发仍将持续一段时间。,项目区域商铺出租率不高,以零散的低级业态为主,商业氛围有待培育。,周边商业以最低级的商业业态为主,包括小型餐饮、便利店、建材店、南食店等, 且有一定空置率。,项目商业条件研究小结,机会点: 1、城市发展核心区域; 2、交通路网发达,利于到达; 3、临城市主干道,昭示性佳 4、未来的地铁口岸 5、扼守松雅湖南向入口之一,威胁点: 1、现阶段片区商业氛围缺失; 2、周边商业布局难成合力; 3、周边楼盘入住率低; 4、周边商铺部分空置,仍需时 间培育。
21、,对于本项目商业物业的发展,宜慎重决策其功能定位及业态设定,充分考量 制约 条件与有利因素。,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,项目商业物业定位及体量建议,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,中大型知名商业经营者访谈 小型商业经营者访谈,本项目商业物业休量建议 本项目商业物业定位建议,项目商业条件研究,区域规划及发展前景 项目商业受限条件,商业体量基本估算模型,片区未来消费人流(A),未来消费总额(C=AB),未来可发展商业体量 (E=C/D),人均消费额(B),商业面积 单方零售额(D),说明:考虑到项目商业将在2-3年后运营,因此相关数据估算以2013年为标准, 并以中心区域商业数据为重要
22、参考。,商业体量基本估算基础数据,2009年末星沙城镇人口为15万,社会零售总额约为50亿元,则目前星沙市区人均消 费额为33元/天; 2009年末,星沙城区社会消费品零售额约为50亿元,其中汽车消费约占到60%。假设社会消费品零售额50%在中心商圈完成,则年销售额为10亿元; 中心商业区域现有商业面积约12万方,则目前的单方零售额为23元/天 参照目前人均消费标准,则推算出日均人流量为8.36万人。,商业体量基本估算增长率,人口:根据政府人口规划,星沙城区人口将在3年内增加至27.6万人; 经济:根据统计,最近几年星沙社会零售总额的增长率在15%以上,因此到2013年,社会零售总额达到91.
23、2亿。 人均消费:2013年末,星沙城区人均消费额为33元。 营业状况:参照社会消费品零售额增长率,2013年末区域单方销售额约为35元/天。 人流量:假设消费人流的增长率与星沙人口增长率同步增长,取每年增长5%,因此2013年末星沙城区日均人流为9.56万人。,商业体量初步建议,2013年消费人流9.56万,消费总额334.6万元/天,未来3年可发展商业体量 约为96000,人均消费额35元,商业面积 单方零售额35元/天,项目可发展体量估算,对本项目未来的发展作乐观、普通和保守的系数估计,系数代表未来本项目能在区域商业发展空间中所吸引的消费人流。 根据对未来星沙商业发展的判断,结合地块本身
24、的特点与优势,中原认为对项目作乐观估计系数较为合理。未来本项目的商业发展空间可定在3.6万平方米左右。 根据判断出的体量,本案的商业建筑形态将是集中式商业+临街独立商铺的形式。,集中式商业业态建议:成规模的品牌餐饮及休闲娱乐业态、品牌零售,消费者需求角度,专业卖场 品牌零售专卖店 餐饮、休闲娱乐业态,主要商业区消费客流,日常生活用品零售 餐饮、休闲娱乐业态,各大住宅区的居民,银行等其他相关配套 餐饮、休闲娱乐业态,本项目内其它物业的消费者,集中式商业业态建议:由于星沙百货业的发展受制约条件较大,因此中原不建议选择百货业态。,市场发展角度,百货商场 零售专卖店,项目沿街展示面的充分利用,百货商场
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