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1、1,惠州东江新城项目定位报告,惠州大亚湾龙光房地产有限公司,2009年9月28日,2,报告大纲,第一部分:市场的变化、走势,第二部分:项目地块综合资源分析,第三部分:项目定位,第四部分:项目运营战略,3,第一部分:市场的变化、走势,一、大背景下的思考,二、目前惠州房地产市场分析,三、产品的结构供求变化,四、客户群体的变化,五、两年后市场的预测,六、本部分小结,4,大背景下的思考,全球经济遇冷,股市受挫、现金流缩水、购房者转入观望 楼市崩盘,许多开发商、中介纷纷倒闭,高端市场更是一片冷淡,过去,现在,政府出台了一系列的救市措施,政策走势:坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 2008年的下半
2、年的政策释放了住房需求,2009年上半年的政策则主要向房地产开发商倾斜,继续加大货币政策对房地产的支持力度,以多种金融政策支持房地产为房地产企业提供资金支持,以保持投资的稳定增长。,未来,在很多城市又出现了久违的抢房潮,后市来看,在政策利好的推动下,楼市成交量有所放大,价格方面也 会逐步企稳,对开发商而言,不宜过于乐观,在美国金融海啸的影响 下,实体经济已经受到很大影响,今年的秋交会期间多数城市的市场 更多体现在有价无市的状态;未来房地产走势依然和美国的市场有关。,5,2008年惠州房地产开发投资完成186.8亿元,占固定资产投资31.7%的比例,同比增长58.4%,增长幅度有所放缓;2009
3、年上半年,房地产开发投资完成82.7亿元,同比下降8.3%。,二、目前惠州房地产市场分析,6,受房地产开发投资的影响,惠州商品房新开工面积增长幅度缩小。2008年惠州房地产新开工面积为641.21万平米,仍保持上升趋势,同比增长1.3%,与上年(51.6%)相比,呈大幅度下降趋势;竣工面积为191.1万平米,同比增加10.5%。2008年,商品房新开工面积与竣工面积比为3.36:1,商品房施工面积比竣工面积多450.11万平米,7,2008年惠州商品房销售量比07年减少20%。2008年惠州房地产销售面积为295.9万平米,同比下降22.8%;销售额为121.9亿元,同比下降20.5%。惠州商
4、品房销售在2007年达到高峰后,开始下滑。然而,2009年上半年,全市商品房销售面积为199.2万平米;销售金额为83.5亿元,同比增长89.6。惠州房地产市场走出低谷,“快速回暖”。,8,商品房销售价格总体持续走高。2008年惠州商品房销售均价为4121元/平米,同比增长3%,增长速度明显放缓;2009年上半年,为4193元/平米,与08年全年销售均价基本持平,呈“量升价稳”发展态势。,9,惠城区,2009年上半年惠城区新增住宅供应量为8777套,较去年同期减少3%;新增住宅面积合约90.4万平方米,较去年同期减少20%。从住宅供应套数面积情况看,08年多处项目停工或延迟工期,造成09年上半
5、年供应量萎缩,供应套数环比下降41%,供应面积环比下降42%。,10,惠城区,09年上半年惠城区一手商品房成交面积为180万平米,同 比08年上半年增加253%。其中商品住宅成交面积161万平米。,11,惠城区,09年7月惠城区一手商品住宅成交面积为18.12万平米,环比09年6月减少50.29%。成交价格3810元/平米,环比6月下降10.86%。 8月惠城区一手商品住宅成交面积为24.28万平米,成交价格4708元/平米。,12,惠城区,2009年上半年惠城区实现住宅成交均价4201元/平米,同比08年上半年下跌7%,环比08年下半年下跌6%,整个上半年价格走势呈现稳中有升的状态。,13,
6、2009年1-7月,惠城区批售商品住宅产品结构以居家户型及投资型小户型为主。在套数上,以一房、三房及四房为主,分别占总体的31.84%、21.92%、 14.74%。其中一房平均面积为49.39平米,三房平均面积为128.65平米,四房平均面积159.76平米。,三、产品的结构供求变化,14,麦地-河南岸片区的畅销户型为三房,占总签约面积的35%,平均每套面积为120.7平米;其次是二房与四房,分别占总签约面积的19%。该片区畅销楼盘有绿湖新屯、新时代花园、南岸翠堤园等。 金山湖片区的畅销户型为三房,占总签约面积的50%,平均每套面积为134.54平米;其次是四房,占总签约面积26%,平均每套
7、面积为162.63平米。该片区畅销楼盘有南山诗意、东江学府、山水华府等。 东平-水口片区的畅销户型为三房,占总签约面积49%,平均每套面积为119平米;其次是五房,占总签约面积的16%,平均每套面积为172平米。该片区畅销楼盘有颐景花园、汇峰花园、东方威尼斯等。 江北片区的畅销户型为三房,占总签约面积46%,平均每套面积为124.76平米;其次是二房、别墅,各占总签约面积的13%,二房平均每套面积为78.6平米,别墅平均每套面积为286平米。该片区畅销楼盘有雅居乐白鹭湖、海伦堡、天一名居、盛世华府等。,15,截至2009年6月30日,市场存量结构呈现出两头大、中间小的状态。 按套数算,存量规模
8、最大的是60平米以下的户型,占总存量的26%,主要是2009年上半年小户型的集中供应。 其次是180平米以上户型,占20%。 按面积算,存量规模最大的是180平米以上的大户型,占总量的40%,主要来自2008年的供应量。,2009年年中惠城区房产存量,16,09上半年惠城区新增住宅供应量8777套,较去年同期减少3%,新增住宅面积约90.4万平米,较去年同期减少20%。 2009年上半年市场住宅供应单位户均面积为103平米,比2008年上半年减少18平米。 从供应结构看,2009年上半年90平米以下的小户型套数比占供应量的主要部分,占52%。,08-09新增供应量对比表,17,2009年上半年
9、惠城区一手房成交13786套,超过2008年全年的成交量,市场销量增大,而供应量缩减, 市场呈现出供需平衡的状态。 2009年上半年市场成交以小户型号为主,90平米以下占41%,成交结构与2008年下半年相似,但成交 放大了近一倍。,08-09成交量对比表,18,自2008年7月至2009年7月,惠城区商品房月成交量为上升趋势,成交均价有回落趋势,表现为量升价跌;但自2009年1月至7月,成交又表现为量价齐升,其中7月份成交量为21.45万平米,成交均价为4469元/平米,成交量环比下降了47%,同比上升了100%,成交均价环比上升了1.4%,同比下降了24.3%。,19,从5月及6月份销售动
10、态看,惠城区商品住宅销售产品结构变动不大,以三房为主,其次分别是一房、二房及四房。其中三房销售平均面积125平米左右,一房销售平均面积45平米左右,二房销售平均面积83平米左右,四房销售平均面积150-160平米左右。,20,购房目的、购房次数、客户要求、客户来源由单一向多元转变,四、客户群体的变化,21,五、两年后市场的预测,城区内规模性大盘供应量将减少,与城市规划发展相一致“南进北拓、东西延伸”布局。惠州中心,三环内的住宅供应几乎没有新地块,我们项目的位置可见重要性和稀缺性; 江景资源地块更为稀缺,大面积的景观资源房源大大减少,满足不了城市新贵对于城市中心品质居住环境的需求,因此我们在产品
11、的配比上必须很好考虑到这一点; 产品结构将趋向合理化,城区小户型、舒适宜居型、景观豪宅型供应有序比例合理。 供求比例将趋向均衡化,但后市的供应量较大及去存量的压力,将带来未来市场竞争加剧。 购房目的、购房次数、客户要求、客户来源等客户群体因素将由单一向多元化转变。,22,六、本部分小结,受价格上涨和二套房的房贷政策的变化,进入2009年7月份以后,惠州房产市场出现了价升量跌的态势。 惠州楼市投资买房比例上升。小户型密集入市引发投资客重现市场,购置房产成为预防通胀的主要选择。 投资需求入场助推高房价,且挤压自住需求。 惠州房产处在一个平稳、健康的上升发展期,市场空间可以期待。,23,第二部分:项
12、目地块综合资源分析,一、区域现状概述,二、片区典型项目概况,三、未来竞争分析,四、项目SWOT分析,五、本部分小结,24,区域概况 区域位置:惠城中心区东面,南部新城北面;西面紧临东平片,东面紧临水口片区,是惠城中心城区东面进出口的必经之地。 区域范围:三环路以西、新开河以东、广汕公路以南、西枝江以北区域。 交通情况:区域交通条件优越,东边为城市主干道三环路,近可以连接主城区、惠东平潭机场,远可以连接深圳;南边及西边有正在修建的金山大桥(09年底通车)连接两江三岸,将区域纳入惠城10分钟生活圈;北边有惠州大道东段,连接惠东及主城区。 发展现状:目前城区内最大规模的土地集中地;曾经的滞洪区,存在
13、客户认知障碍;且内部率先开发的长湖苑低端价格,非传统高尚住宅区的客户认知。,一、区域现状概述,25,城市发展位置:东江新城处于城市发展主轴上一个相对独立的空间,政府将通过交通的改善提升其与城市核心区域的关联,并保持其相对独立的特性;而居住区域的定位又保留了其纯粹性。 城市空间位置:东江新城的城市空间位置将被称为“东部快速通道”的东平下沉式隧道、金山大桥、金山大道等交通的建成而改变。在惠城东部架起了一条北接江北、南达南部新城、中间贯通东江新城的城市大动脉,将东江新城的城市空间距离拉近到15分钟。,26,东江新城交通将从根本上重新定义区域的价值,东江新城独立、纯粹、便利的区域价值将被发现。 金山大
14、桥连接东平、河南岸,一方面克服三环路的影响,另一方面拉近与主城区的距离,使东江新城真正意义上成为惠城区内最后的舞者。 金山大道把江北、东江新城、南部新城、东南两新城串联起来,形成惠州东南部的整个新城区,东部通道的贯通,将会给东南部新城区带来发展新际遇,最后肯定会形成类似人人乐商圈的“新惠州商业区域”;与此同时,金山大道、金山大桥的走向,将整个惠城东南部平坦、无工业的优质地带连接为一个整体,很多楼盘在三环路两侧拿地,东江新城与南部新城房地产开发呈现出融合之势。,区域规划发展分析,27,项目地块综合资源分析,区域城市功能定位分析 东江新城总面积约为3平方公里,将被规划成一个人口规模为6.5万人的居
15、住区。居住区以鹿江沥排洪渠(该排洪渠将被建设成公园)为中心,南北两侧各建一个居住区。规划中的东江新城是一个配套设施完善、社会服务功能齐全的居住区;将建设成为惠州市区两江四岸风景带的重要景观节点,并且是惠城中心组团的辐射,承接相应的城市功能。 区域配套情况分析 文化休闲配套:大区域内目前有东平中心公园、东江沙公园等,未来规划有排洪渠公园,沿江景观带等。 商业配套:大区域内汇聚了东平水果批发市场、东平家禽批发市场、吉之岛等大型集中式或批发式商业。其中部分小区还有充足的社区商业配套。 教育/医疗:大区域内有北师大附中、规划中的惠州中、小学,第四人民医院及规划中的医院等等。 交通规划:贯穿本区域纵向主
16、要交通干道有金山大道;周边环绕有三环过境路,西枝江沿江景观大道及惠州大道东段。内外交通相互贯通,构成区域内外四通八达的交通网络,且道路规划宽阔,交通十分便利。 区域房地产位置 东江新城是江北片区、水口片区、南部新城的中间承接地。通过金山大道、金山大桥、东平下沉式通道,可以快速来回以上三个区域。未来,随着南部新城的不断揭起,东江新城的房地产发展将发挥越来越重要的作用。 目前,东江新城的房地产发展在惠城中心城区内仍然是空白点,但是,其区域内的土地已基本全部出让,不久的将来将迎来大的发展时机。,28,1、户型分析,江南御都1期:(目前销售率80%),珠光御景湾1期:(目前销售率60%),二、片区典型
17、项目概况,29,世纪东方城1期: (目前销售率30%),合生上观国际1期:(目前销售率40%),30,东方威尼斯2期: (09年7月份推售产品基本售完),长湖苑2期组团户型配比 (目前销售率60%),31,中信东江新城:(预计2010年推出),32,综上所述,东平-水口片区商品住宅可售产品仍以大户型为主,占区域商品住宅供应七成以上,其中又以三房为主,五房及四房为辅。在产品面积方面,三房以110-130平米为主,其次是100-110平米,而130平米左右或以上的三房较少;四房以 140-150平米为主,165-200平米为辅,而150-160平米的四房较少;五房以170-190平米为主,达到21
18、0平米。在销售时间上,到2011年可以基本消化,但新开的项目,如中信和沿海也将是我们的主要竞争对手。,33,三、未来同区域同销售期的竞争项目概况,未来供应分析:东平-水口片区商品住宅未来竞争依然激烈,34,以上分析我们知道,未来东平水口片区的竞争虽然激烈, 但从他们项目的位置和其产品类型分析看来,在2011年的五一 黄金假期将是湾区豪宅市场整体供应比较缺乏的时机,这也是 我们项目入市的好时机,产品不但有市场填白的优势,也能和 中信等项目形成片区的衬托和良好竞争。,35,四、项目SWOT分析,36,在城市空间上,金山湖大道的开通将江北行政中心区与未来城市主要的发展方向近距离连接,而东江新城正处于
19、该连接带的中间位置,对惠州未来城市发展方向起着“承上启下”的作用。 在文化发展上,惠州目前存在:历史的融合与现状的区隔,岭南风情的城市核心+欧洲建筑群区分及柔合,因此,东江新城结合滨水特色,打造具有惠州特色的“根”;以传承岭南名城的发展。,五、本部分小结,未来,我们是做市场的领跑者还是追随者?,城市发展的传承者 新城开发的开拓者 便捷交通的实用者 滨江高尚物业的领跑者,领跑者,37,一、项目核心价值的提炼,二、项目的定位思路,三、项目的客户研判和定位,四、产品的研判和定位,第三部分:项目定位,38,一、项目核心价值的提炼,现在是“稀缺决定价值”的时 代。上善若水,利万物而不争。,惠州的城市中心
20、区域是“两江四 岸接八桥”,在东江、西枝江上的合 生大桥、惠州大桥、东江大桥、中信 大桥、合江大桥、水门大桥、西枝江 大桥和金山湖大桥这八座大桥的区域 内。 本项目地处城区核心湾区“两桥四 地达三江”,由东江大桥和金山湖大桥 将江北、东平、东江新城、南部新城 联系在一起,构成惠州城区的中轴线。,39,项目如何定位?,价值点一:项目属于三环内,惠城区中心轴线内 价值点二:新开河中心江景资源 价值点三:发展商全力打造的品质建筑及公共空间 价值点四:东湖公园资源 价值点五:教育资源的配套,首先,必须发现项目价值,40,教育资源及公园资源并非独有,属共享资源,而城市中心的发展前景、产品品质及项目的稀缺
21、江景资源,均属项目独有价值,通过对项目核心价值的提炼,将其转化为卖点,融入到物业定位中,一方面可以体现江景稀缺资源,另外,项目所处的区位价值使其具有与生俱来的贵族气质。另外,东湖公园虽然与我们有一支流相隔,但未来还是能作为我们项目的卖点来营销包装。,教育资源,公园资源,城市中心,稀缺江景,产品品质,41,二、项目的定位思路,惠州豪宅进入湾区时代,在惠州的城市中心区“两江四岸”,成功江景产品开始涌现。金裕碧水湾、合生帝景湾、富力丽港银湾、光耀翡翠湾等,都是真正零距离接触一线江景的惠州湾区豪宅代表。,42,点名区位及江景资源,通过客户属性体现高端生活圈层社区,“湾区”,因为相比惠州山水资源等高端项
22、目,本项目缺乏稀缺的山的资源和私密的环境;但是本项目有非常好的水资源,处于西枝江与新开河交汇处,水面宽阔,形成真正的“湾”,具有打造高品质社区的元素。 东江新城是惠州市政府最新规划发展的区域,具有最为先进的规划设计及合理的、现代化的配套,本项目具有领导者风范,领航区域发展。,隐喻项目品质并体现项目独特的新贵韵味,低调中渗透着贵气,城市湾区.新城领袖,1、项目属性定位,43,2、项目的案名建议,龙光龙景湾 龙光金龙湾 龙光东江春城 龙光万象东江 龙光东江水岸 龙光御龙湾 龙光金桥湾,主推案名:,备选案名:,龙光紫荆湾,紫荆树既为惠州市市树,紫荆花是香港特别行政区区花; 寓意和谐、和睦、亲情、兴旺
23、发达!,44,3、项目的整体形象,城市江景大宅,尊贵湾区生活,价值感受:居城市中心,享天地大美,城市湾区生活圈:借力、借势城区成熟而成功的湾区大盘形象, 打造本项目城市湾区生活圈的高贵特质。,碧水湾、翡翠湾、帝景湾、丽港银湾,更有紫荆湾,湾湾出彩; 高尚区、豪宅区、富人区、标杆社区,都是江景区,区区生辉。,45,紫荆湾,我们希望未来她是惠州市标杆性项目,它不仅是属于龙光的, 她更多的是属于惠州人民的。打造最美最好的生活港湾,为那样一群社会 高资人群,也为我们自己。 也因此我们提出了这样的一个口号 ,城市湾区,让品质生活交汇未来,46,三、项目的客户研判和定位,各片区的客户群特征,客户年龄判定:
24、中青年,25-45岁之间,其中以31-35岁的为主。从上表可以看出, 31-35岁间的潜在客户对购房需求比其他年龄段的更加强烈。 客户职业判定:以个体私营老板、企业中层管理者为主、公务员为主;另外还有 一部分的深圳投资客、深圳、珠三角等三缘客、港澳台客户等。 客户籍贯判定:惠州为主,内地及广东其它区域为辅。,各项目来访客户特征判定,1、典型片区和项目访客的特征,47,2、客户定位策略,把握现状客户,a、刚性的首次置业者,b、实力雄厚的换房客户,c、长期的理性投资者及关系客户,他们是目前70-120平米左右的二、三房的主要买家,关注总价、户型。,他们是目前150-180平米左右四房、五房中大户型
25、及高价的主要买家, 关注提高居住档次及高质量的生活方式,体现身份地位,关注户型舒 适度及江景资源的享有性。,他们是目前70-120m2左右的二、三房主要买家之一,关注产品、折 扣及升值空间。,48,把握趋势客户,a、趋势客户一:产业人,b、趋势客户二:深圳等珠三角客户,c、趋势客户三:港台客户,d、趋势客户四:车位“挤压”型客户,49,3、本项目的客户定位,目标客户定位背景,1)惠州精神:崇文厚德,敬业乐群,包容四海。 新客家老客家,来到惠州是一家; 本地人外地人在惠工作是惠州人。 2)惠州文化: “四东文化”东江文化、东坡文化、东樵文化、东纵文化。 3)客户核心价值需求: 浓郁的城区情结,希
26、望体现尊贵身份和享受品质生活! 需要的不仅仅是一个建筑,更是带来一种尊贵与优雅的品质生活!,50,本项目的客户定位,51,1、典型片区的产品特征,在物业类型方面,均以高层及小高层为主,较少部分的联排别墅;在户 型面积方面,东平-水口片区主力户型3房为100-148平米,4房120-180平米。,四、产品的研判和定位,52,2、典型楼盘的产品特征,在物业类型方面,以高层及小高层为主,及少量联排别墅。在户型结构占比及面积方面,以上典型楼盘几乎都是以上3-5房为主,其中:小3房100-140平米,大3房180-210平米;小4房120-140平米,大4房140-190平米之间;小5房140-160平
27、米,大5房200-240平米;联排别墅与复式产品250-350平米 。,53,典型楼盘客户的成交物业分析参考,54,3、产品/户型定位策略,典型楼盘产品及需求分析,150 平米以上高档楼盘开盘 销售率在40%左右,持续销售比 较平稳,月均10套左右,累计销 售率60%以上,有利于提升项目 形象,但持续销售速度慢,回现 目标实现存在市场障碍。,55,120-150平米高档楼盘市场目前 供应以尾盘为主,据不完全统计累计 销售率在70%以上,持续期月均销售 20套左右,以本地自住客为主。,56,90-120 平米总价控制性好,且 不损害居住舒适度,对收入较为宽 松的自住型客户吸引力大,因此销 售速度
28、快。开盘销售率在60%以上, 持续期月均销售25-35套。,57,90平米以下小户型(60以下小 户型占80%)市场表现因区位不同差 异明显。城市核心区位小户型畅销, 而老城区等非核心城区小户型销售不 畅,开盘销售率在20%以下。,58,典型楼盘产品及需求分析,目标一:实现快速回现,规避风险, 同时支持项目下一期的发展。 目标二:在不成熟片区树立项目的体高 端形象,为后期产品实现最大溢价。,主推60-120 平米户型锁定刚性需求客户,推售150-180 平米锁定改善型中年 自住客户,少量推售180平米以上户型争取部分边缘客户。,59,4、本项目的产品/户型定位,物业类型,联排别墅+高层 以联排
29、别墅来提升项目整体的品质、档次,实现项目的超额利润, 但高层可能会略高,如果在限高可以解决的范围内我们建议做别墅加高 层的组合 。,60,户型配比,61,5、规划设计建议,项目价值分区,62,价值分区与产品规划之间的关系,滨江御景大宅:平层大户型、复式大户型、三错层大户型,园林景观洋房:三房、两房(N+2灵动户型),城市别墅:四联排别墅、六联排别墅、临街联排商墅,园林景观公寓:一房、两房,幼儿园,主题园林景观,说明:,在项目价值分区明显的情况下,除了要实现最大的价值区域,也要考虑利用朝向、园林景观等因素 来弥补其他区域的价值,达到整体提升。,充分利用规划中公园、临江景观、中心园林优势; 在充分
30、利用江景资源的同时,尽量让大部分的建筑朝向符合人居需求; 沿城市主干道及商业地块边设计为商铺,充分利用资源互补,相得益彰。,63,6、物业发展建议,户型设计建议,A、典型楼盘主力户型分析,64,B、本项目产品设计建议,a、户型尺度建议,b、户型布局建议,建议多采用大开间、小进深的楼体形式。,c、特色买点设计建议, 立体花园, 空中花园, 入户花园,d、特色户型设计建议, 三错层, 亲情居, 错跃式,65,C、特色户型参考图, 三错层,66, 亲情居,特色户型亲情居,67, 错跃式,68,园林风格建议,A、打造特色园林景观的必要性,B、本项目园林风格建议,建议采用:水主题现代园林,水主题现代园林
31、:构成元素比较多,也比较杂,其中以水为主。东江有丰富 的水资源,因此在园林打造成本上较优于中式园林,而且后期也比较容易维护。,69,园林、水体设计参考图片,70,园林道设计参考:,园林小品设计参考:,会所园林设计参考:,71,建筑风格建议,A、惠州热销楼盘建筑风格现状剖析,72,B、本项目建筑风格建议,建议采用:欧式风格,欧式建筑风格,产生于上世纪八十年代末, 主要运用现代技术材料制作出古典的形式,借 此再现区域的文化和传统。喷泉、罗马柱、雕 塑、尖塔、八角房这些都是欧式建筑的典型标志。,欧洲风格在建造形态上的特点是:简洁、线条分 明、讲究对称、运用色彩的明暗,鲜淡来对视觉 进行冲击。在意态上
32、则使人感到壅容华贵。典雅, 富有浪漫主义色彩。,73,别墅和外立面参考图,74,配套设施建议,主题会所配套,75,休闲设施建议,A、社区集中式商业广场 与5号商业用地结合,沿城市主干道边打造的商业街前,通过休闲椅、遮阳伞、景观树、铺砖形成一个休闲的商业广场。,76,B、社区内部园林广场 打造为社区休闲运动公园,可以考虑以景观环绕的休闲广场,并设置如运动休闲设施,如:音乐溪;叠落花院、叠水台、闲聊亭等,共同组成小区的“亲邻语庭”广场。,77,物业管理建议,*附加值物管服务*,聘请世界知名的物业管理,从细节着手,通过软件品质亦提升项目档次,烘托豪宅气质 “隐式”服务“平常在小区里可能看不到服务人员
33、,但一旦你您有需要,服务人员即能马上出现在您面前”。在小区每隔一段位置设置一个物业呼叫按钮,一按即可与服务人员进行通话并要求服务。,78,车位配比建议,A、建议依据,在讲究效率的当代,总平面设计必须有良好的交通组织: 合理分设出入口及步行道、自行车道、汽车道与停车场。,B、惠州典型楼盘车位状况,C、建议内容,车辆配置建议:车位配置比例建议为1.5比1; 其 它 建 议:根据惠州实况建议适当考虑摩托车位及商业车位。,79,想作为市场的领跑者或者说是能实现价值的标杆项目,光喊口号 是不符合现在的市场了;只有迎合消费者的品质需求,做出客户认同 并能让他们引以为傲的居住环境,这不但能实现我们的价值体系
34、,更 能树立龙光的社会品牌!,专筑城市理想,龙光能做到!,80,第四部分:项目运营战略,一、开发序列建议,二、产品定价建议,三、项目入市时机,四、营销,81,1、总体分三期开发。(如图),一期开发范围:滨江御景大宅两栋、 园林景观洋房两栋、 北面别墅两排。 二期开发范围:南部别墅。 三期开发范围:东部园林景观公寓、 综合市场、幼儿园、 南边滨江御景大宅 一栋(楼王单位),一期开发范围,三期开发范围,三期开发范围,二期开发范围,2、开发周期:三年。,一、开发序列建议,82,1、定价原则:定价的原则采用 市场比较和产品导向的方法,2、定价依据:根据项目周边供 应量及附近项目销售现状, 结合市场比较
35、法进行对本项 目的整体均价进行市场对比, 结合考虑项目自身的价值。,二、产品定价建议,83,三、项目入市时机,84,四、营销,85,本项目的营销策略方向:,86,提升品牌及满意度,东江水岸 城市核心 标杆品质,外形象 包装建立,炒作城市水岸,提升形象和档次,简约欧式 新城生活 宣传造势,(修内功),(拉调性),(推产品),(引爆点),第一阶段 2010年10月上旬 2010年11月下旬,第二阶段 2010年12月 2011年1月底,2011年2月下旬 2011年4月中旬,第四阶段 2011年4月下旬 2011年5月,阶段目标,推广主题,城市中心两桥相通接南北 湾区核心三江交汇联东西,城市江景大宅 尊贵湾区生活,突显产品创新 营造人文社区生活氛围,圈层活动 传递信息 报广炒作,前期客户调研和积累,凸显片区的城市核心位置,城市水岸,让品质生活交汇未来,品质之邦 梦想生活,居城市中心 享天地大美,第三阶段,营销思路,本项目的营销节点安排,87,【入市】,惠州等待,龙光启航,带给市场“期待感”、“神秘感”,龙光紫荆湾龙光地产,震撼东江,【区域炒作】,龙光紫荆湾创想东江之巅豪宅典范,【整体形象炒作】,88,感谢聆听!,报告结束,惠州大亚湾龙光房地产有限公司 出品 2009.09.28,
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