思源-2010年保利成都贝森路项目定位报告.ppt
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1、,城市,让生活更美好!,谨呈:保利(成都)实业有限公司,【地块经济指标】,项目占地:34.7039亩 容积率 3.8 总建筑面积 87916平米 建筑密度 30%(基地面积 6940平米) 限高 73.9米 (层数 24层) 商业 10% 楼面地价6000元/平米,【项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心;北至紫云金沙、香格里拉花园商品房;西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园;南至贝森路荷塘月色社区商业街。边界清晰,方正,道路通达性好,地块闹中取静。,东侧临中国电信成都枢纽及工人文化宫。,北侧临商品住宅小区大陆紫云金沙、香格里拉花园、金沙揽胜,具有一定居住品质。,西侧临贝森休闲运动广场和二十一
2、世纪花园。,南侧临贝森路、荷塘月色、博瑞都市花园。有一条以餐饮为主的社区商业街。,苏坡东路,本案,贝森路,青羊大道,中国电信 成都枢纽,紫云金沙,香格里拉,金沙揽胜,文化宫,香格里拉花园,大陆紫云金沙,金沙揽胜,成都枢纽中心,成都工人文化宫,贝森休闲运动广场,二十一世纪花园,贝森路,荷塘月色,博瑞都市花园,本宗地距离金沙车站直线距离:500米; 公交线路:5、13、35、37、58、63、83、84、111、309、403、409、503、523、 545、809、904共17路。 距离规划的地铁4号线、7号线最近出口:500米 本案临路距离: 青羊大道50米 苏坡东路200米 瑞联路300米
3、 三环路2000米,-1500米-,-200M-,-50M-,-300M-,【交通状况】本案交通状况便利,驱车出行、公交出行(17条线路)、地铁出行(4、7号线)均能达到便利状况。,清水河公园,东坡体育公园,工人文化宫,金沙遗址博物馆,西南财经大学,乐宾百货,人人乐,西单商场,公园设施: 清水河公园、天鹅湖公园、东坡体育公园、摸底河公园。 文化设施: 金沙遗址博物馆、工人文化宫、西南财经大学 商业配套: 乐宾百货、人人乐、西单商场、仁和春天、醉江湖,【公共配套】 区域各项公共配套设施齐备且成熟,属高成熟度的城市稀缺地块。,地块资源综合评价,整体规模不大,3.8容积率,最大建筑面积8万余方。 满
4、足容积率的前提下,建筑密度和限高均有上限空间。,地块周边城市配套齐全。 4大公园、3大文化设施、3大商业卖场。,道路通达性好,路网发达,驱车出行便利。 17条公交线路,两条待建地铁线路,公共交通便利,规模上,城市资源,交通资源,地块资源,地块平整,规则,呈长方形,边界清晰。 地块西南角有7亩多待征地。,【本项目可能面临的问题】,明年的政策环境怎样?,周边普通住宅项目平均价格约为7500-8500元/平米,本项目6000元/平米的楼面地价,怎么来突破此价格体系?,我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应,竞争策略是什么?,项目定位方向的可行性及解决方案,如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的
5、问题?,思考1 consider 明年的房产市场预期,2010年政策现状 政策频出,打压高房价的决心不减,2010.1,2010.9,调控力度走势,2010.01.10 国务院办公厅 关于促进市场平稳健康发展通知,2010.02.12 中国人民银行上调人民币存款准备金率0.5个百分点,2010.03.10 国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 2010.03 国资委责令78家央企限时推出房地产行业,2010.04.17 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台,2010.05.10 央行宣布上调存款准备金率0.5%,2010.06 17省市追缴750亿土地款,201
6、0.07 国土部联手银监会密查1436宗闲置土地,同时修改招拍挂制度,2010.08 房产税改革持续推进,2010.3,2010年1月-2010年8月主要政策调控节点,2010.09 首套房3成以上 二套房5成以上 3套房不放贷 房产税试点,现象2:新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策,众多城市并未出台细化政 策,新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因;,现象3:各地房地产市场供应不足,需求被压抑,也是造成市场反弹的重要因素;,现象1:4.17新政后,政策调控在5-7月份起到作用,但进入8月各地楼市的迅速反 弹,政策 影响力持续减弱;,现象盘点,目前已有三大城市出台细化政策,对其
7、调控的城市影响较将较为严重;而目前成都市场整体稳定,不属于涨幅过高、供应紧张的城市,是否出台细化政策还有待观察,但根据目前的情况,成都出台限购政策的可能性较小,强调前期政策执行可能性较大。,中央的问责制将在一定程度上已经促使更多地方政府出台执行细则控制房价,思考2 consider 本项目竞争环境解读,交大片区,羊西片区,光华片区,武侯片区,红牌楼片区,金沙片区,光华,高品质大盘聚集区,生态环境良好,蓉城最为成熟生活区之一,光华片区七年成就的西中心生活圈,2004年,2006年,2008年,2005年,2007年,2009年,2010年,区域开发起步期,区域开发发展期,代表项目: 成都花园、优
8、品道、光华馨地,代表项目: 仁和世代春天、成都花园、天合凯旋城、优品道、水木光华,区域发展特性: 还在同期进行原住民拆迁,多采取就地安置形式。商业进驻仅家乐福,居民多以原住民为主。,两年初创,五年初定,七年初成,区域发展特性: 拆迁基本完成,房地产项目明显增多,以 博瑞、天合、仁和、大地地产为代表,开发了系列改善型产品,并开始引入集中商业,打造商业氛围。,区域开发成熟期,代表项目: 仁和时代产品、成都花园、天合凯旋城、优品道、水木光华,区域发展特性: 大地新光华、光华馨地、成都花园等大型社区的商业进驻,区域生活氛围成熟,但住宅供应相对不足。【此期间,城西住宅供应集中在金沙板块,成都购房注意力转
9、向城南、东。,老产品搭台唱戏 新增供应不足,光华板块主要竞争板块集中在金沙和外双楠,其中,尤以金沙板块为主。,【板块竞争竞争态势】,光华PK羊西,竞争优势: 发展更早 商业更成熟 校园经济 交通便利,光华PK外双楠,竞争优势: 外双楠受武侯大道及物流基地影响,宜居气候尚未形成,同时,往外拓为金花镇、簇桥等传统“脏乱差”生产区域,周边市貌较差。,光华胜,光华胜,光华PK金沙,规划,金沙借遗址之势,规划为高尚居住片区,配套,交通,产品,金沙片区纯居性突出,但主要商业及生活配套依靠羊西线和光华板块。,综合交通条件也较为成熟,金沙可预见推量品质更优、品牌更强,光华板块由于开发较早,后续可开发用地少,目
10、前主要优质竞争来源于优品道和天合的存量。,贴身肉搏,肉搏区域竞品市场分析: 以光华板块在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象,在售项目,潜在项目,优品道曦岸,该组团为优品道的最后批次,以追求高利润为目的,该项目以河景改善类产品为主,当前均价12000-13000;自8月开盘以来,累计认购84套,当前月均去化约40套/月,去化速度较慢;,优品道曦岸,双玺 该项目与本案经济指标相似,但该项目由于品牌、产品力等因素,价格始终未能拔高,处于区域较低水平;,该项目主力户型为81-90平米两房产品,目前余量约100余套,以5月开盘计算,除团购外月均去化70-80套左右,为光华板块销量最高的项目;开盘均价
11、仅7500,目前均价8450,项目溢价能力不强;,双玺,凯旋天际湾 该项目利用高品质精装、结合河景资源,克服高地价,实现项目高价格,2号楼配比价格、销售情况,自 2010年7月3日开盘以来,项目累计认购102套,月均去化约30套(临河景改善型124平米户型销售情况最佳),整体认购情况较差。,本项目享清水河资源,楼面地价6300元/平米 装修成本按2800元/平米计算 实际清水价格10200 项目80-110万的豪装2房去化较为困难 124变141总价在160万的户型去化速度最为理想,凯旋天际湾,蓝光云鼎 该项目以精装品质小户定位,实现项目高溢价;,1栋户型配比,该项目1批次以小户型精装产品入市
12、,单价12500,总价在60万左右,从8月开盘至今,累计备案仅57套,月均去化低于35套,销售情况不理想;,蓝光云鼎,金沙鹭岛 该项目以低建筑密度规划、项目品质,结合一期的高性价比实现快销,但项目二期或将改变高性价比路线,采取高价格策略,项目以再改型项目规划,一期项目目前基本售罄,最后收盘均价仅8000左右,金沙鹭岛,中海 金沙府: 该项目以板式高层、结合豪装及项目周边资源实现高溢价,号称比肩誉峰,中海 金沙府 高端再改规划,对外报价17000-22000(5000元/平米装修标准),预计入市售价16000,高层总价200-300万间;,金沙云庭 金沙西园5期,利用地块的稀缺性、低容积率,在金
13、沙板块规划出12、13层的板式建筑,实现高溢价;,金沙云庭 141-160面积段产品占据主力,预计售价10000-11000,西贵金沙 项目以利用低容积率指标,规划低密、低层、板式产品,实现项目高端定位;,项目户型全为再改类大户型,预计单价在10000-11000之间,总价预计在135万以上,西贵金沙,建发金沙里 利用地块稀缺性,规划板式高层、层高3.15米,实现项目高品质,建发金沙里规划图,主力户型(2-3房)占边距,出面积。 中庭点缀套四楼王产品。 地块边缘规划SOHO产品。,建发金沙里户型配比,套二,套三,套四,五房,项目主力户型为再改类大户型,预计单价在10000-11000之间,主力
14、总价在130万以上,区域市场竞争格局对本案项目定位的启示:,与本项目土地属性和规划指标最相似的双玺,以7500-8500,2梯4户首置产品定位为主,虽然能快销,但无法支撑高价格,按照双玺的打造模式不支持与本项目6000元/平米的楼面地价;,?,走精装房路线的天际湾、蓝光云鼎等,虽然可以通过精装达到溢价的目的,但由于高总价,导致首置类产品的去化速度过慢;,潜在入市项目如西贵金沙、金沙云庭、建发金沙里、中海金沙府基本以高品质舒居改善类产品为主,预售单价都在10000以上,具备实现项目高价格的基础;以上项目虽然还没有开盘,其去化速度和市场的认可度还有待观察,但 入市项目趋同的高品质舒居改善定位,值得
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