无锡商业广场项目定位报告2011-108页.ppt
《无锡商业广场项目定位报告2011-108页.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《无锡商业广场项目定位报告2011-108页.ppt(108页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、无锡商业广场项目定位报告2011 前期策划报告,Document number,报告结构,立题基准:项目企业开发价值序列排定 项目破题:定位核心问题界定 项目立题:物业选型研判及定位策略 客户对接: 客户定位策略研判 定型标准:项目整体定位确立,Document number,立题基准:项目企业开发价值序列排定,1、万达出售、持有物业模式分析 2、项目企业开发价值序列排定 3、项目物业选型及定位的盈利模式基点,本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项目。,52.5万平米大型城市综合体,规划分为住宅、商业两大组团,其中住宅组团为中等规模的高端社区,三大类办公单体,室内步行街,室外金街
2、,住宅底商,住宅,三块商业中心集群,整体物业选型及定位基点是考虑短期投入,快速产出的物业产品。,Document number,项目破题:定位核心问题确定,1、三大类销售物业核心问题分析 类办公单体(三幢) 商业街 (室内/室外/住宅底商) 住宅 (两大组团) 2、一大类持有物业核心问题分析 商业中心(三个商业楼集群),核心课题界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类办公单体: A-1 10万方的建筑体量,若都设置办公,是否存在市场空间? A-2 若分物业类型选型,何类类办公物业具有市场空间及需求? 商业街: B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判? B-2 室内步
3、行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定? 住宅: C-1 江阴住宅市场空间及需求研判? C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定?,核心课题界定持有物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三块商业中心集群: D-1 商业中心的万达模式总结? D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判? D-3 本案商业中心的定位空间研判?,Document number,项目立题:物业选型研判及定位策略,1、三大类销售物业选型研判 类办公单体(三幢) 商业街 (室内/室外/住宅底商) 住宅 (两大组团) 2、一大类持有物业选型研判 商业中心(三个商业楼集群),核心课题
4、界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类办公单体: A-1 10万方的建筑体量,若都设置办公,是否存在市场空间? A-2 若分物业类型选型,何类类办公物业具有市场空间及需求? 商业街: B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判? B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定? 住宅: C-1 江阴住宅市场空间及需求研判? C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定?,十万方办公的市场空间供应明显增大,需求缓慢上升,2009-2010年,2007-2008年,2005-2006年,09年至今办公供应量明显放大,09年至今办公成交量仅
5、为5.44万方,市场竞争加剧, 10年9月市场成交明显放量,主要是新中心成交拉升;,07-08年市场成交虽有所放大,但市场容量仍较小,市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展;,2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方,成交均价亦低于6000元,市场正处于缓慢起步阶段;,办公市场整体成交走势,办公市场目前库存量偏大,去化周期较长,10年6月江阴办公市场容量明显较小,市场库存量不超过2万平米,受此作用,市场库存去化周期亦较低,基本在10个月以下; 10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市,市场库存上涨极为明显,存货去化周期最高飙至112个月,截至目前,办公市场库存去化周
6、期亦在21个月左右,市场库存压力依旧较大。,办公市场存量分析,十万方办公的市场空间未来办公市场空间稀薄,08年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市,未来市场竞争压力加剧,未来市场潜在供应,十万方办公的市场空间未来供应竞争增大,制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户,海澜国际大厦 入住业态以国际贸易、化工为主,江苏航吉国际货运代理有限公司 (12C) 海澜国际贸易有限公司(21楼) 江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司(19楼) 捷晟进出口有限公司(18C) 江阴东鹏化工有限公司(6F) 江阴市金桥化工有限公司(10楼) 江苏天水雅居餐饮管理有限公司(6F) 江
7、苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司 (6A-B) 江阴瀚房贸易有限公司(7G),国际商务中心 入住业态以机械、贸易为主,上海法尔胜达罗进出口有限公司 (1706室) 双华钻石工具厂(1602室) 江阴联光控制系统有限公司(1709室) 金蝶软件有限公司(1502室) 江阴托利称重设备有限公司(1106室) 信拓贸易有限公司 (1508室) 江阴嘉祥贸易有限公司 (605室) 泽达化工商贸有限公司 (1809室) 海澜永晟进出口有限公司 (1407室),名都国际 入住业态以贸易为主,江苏中燃油品储运有限公司(2001-2003) 奥登贸易有限公司(1507) 宇通对外合作咨询有限公司(905) 江
8、阴东禾国贸有限公司(1602) 上海创侨进出口有限公司江阴分公司 (1209),泓昇苑(鸿昇商务楼) 入住业态以房地产为主,江阴嘉运房地产开发有限公司 (11楼) 江阴市泰昌房地产开发有限公司(19B) 府顺工程技术有限公司(12G) 江阴鸿佳置业有限公司(10楼),入驻公司分析,十万方办公的市场空间江阴办公客户分析,办公目标客户由三个层面组成,即投资客群、企业经营者、终极消费客群,偶得客群,游离客群,重点客群,核心客群,周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业,项目周边公司、生产厂; 大型企业总部;,工商局注册登记的中小型企业,各地商会、工商联合会,全市现有办公楼租用客户;广告公司、
9、会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类机构;软件设计企业、动画企业、服务外包企业;,经 营 客 群,核心客群,重点客群,游离客群,偶得客群,客户分析,十万方办公的市场空间江阴办公客户分析,办公借鉴个案小结,主流项目均采用工建化的外立面以打造现代气息 部分产品通过厚板楼的方式提供较大面积的产品,主力产品仍停留在6080平米左右 智能化及物业已达到较高水平,部分项目已开始提供全装修产品,十万方办公的市场空间江阴借鉴案例小结,一方面大面积的已建写字楼空置,另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是20112013年期间将有大量的写字楼项目面市,给市场更大的去化压力。,住宅市场价格的坚挺
10、和不断攀升,使大量的投资者更倾向于投资住宅项目,加上江阴市第三产业相对于第二产业比例过小,导致集中式办公楼的总需求不足。,写字楼的营销尚处在初级阶段,对大成本投入的硬件建设比较重视,但对于轻成本高回报的软件建设(如品牌、服务、增值方案等)相当忽视。,经市场调研的结果显示绝大多数中小型公司愿意租赁精装修的办公室,而不愿意自行装修或自行购买办公室。主要原因是大量的首付款影响了公司经营资金的流动性。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。,办公市场小结,十万方办公的市场空间江阴办公市场小结,城中,城东,城西,概述:商业商务金融文化中心,写字楼最为集中,租金/售价较高,写字楼品质普遍不高; 代表项目:
11、联合大厦、嘉福豪庭 、新百业广场,城中,城东,城西,江阴办公项目多集中在城中、城东,城西办公目前处于起步阶段,需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展,概述:江阴经济开发区催生了本区写字楼市场的发展,区域新建办公项目品质均比较高; 代表项目:海澜国贸大厦、新中心,概述:区域尚无较好品质写字楼,以商住楼代替,未来区域高品质写字楼将会不断涌现; 代表项目:总部壹号、汇鑫大厦,相对成熟期,上升期,尚处于初期,办公市场分布格局,十万方办公的市场空间区域发展处于起步阶段,江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东,中心区租金明显高于东区,东区、西区租金目前基本在1元/平米/天,入驻办公项目概况,十万方
12、办公的市场空间区域入住及租金情况较低,09年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售,该项目8月底开盘后仅仅成交0.65万平米,去化率明显偏低; 从总部壹号开盘三月来的成交均价看,价格基本保持在6500-7000元间,而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内,办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率;,10年城东办公项目是市场的主力,依旧占据市场份额的半壁江山,城中目前无较高品质办公出售,城西市场份额仅占到12%,城西办公目前处于起步阶段,需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展,城西办公目前市场占有率明显较低,同区域内办公物业与高层物业价格无明显落差,城西成交体量分析,十万方办公的市
13、场空间区域市场占有率低,价格与住宅形成倒挂,江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯,加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型,很多企业将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心,但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业(商业、金融等),但办公类产品的消化将极大程度上依赖于整体发展,缺乏足够的发展主动权。,目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品,存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面对诸多业已先行入市、先行发售的项目,不论在市场形象、市场认可度,甚至是资金压力等方面,都十分被动。进行中高端产品建设,在规划之初,即已树立了众多强大的竞争对手
14、。,固有的区位观念造成的影响,中高档定位产品的市场竞争激烈,城西办公市场小结,十万方办公的市场空间区域办公市场小结,市场需求有限年极限供应量为10万方,年去化量为2万方左右,库存周期约为21个月,区域处于起步阶段,故不建议三幢类办公单体都做办公物业,建议设置一幢办公; 办公经营客户多为产业企业及第三产业,整体定位可偏向企业总部基地结合新型国际化办公集群; 继承办公市场规律,主流面积单套控制在60-80,企业总部基地部分可灵活分割,适应企业标准; 整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。,十万方办公的市场空间项目办公物业选型及考量,核心课题界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少
15、商业持有、大量去化,三大类办公单体: A-1 10万方的建筑体量,若都设置办公,是否存在市场空间? A-2 若分物业类型选型,何类类办公物业具有市场空间及需求? 商业街: B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判? B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定? 住宅: C-1 江阴住宅市场空间及需求研判? C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定?,在售项目极少,酒店式公寓市场容量较为有限,整体成交均价波动明显,江阴酒店式公寓目前仅有长晟豪生环球公寓 、总部壹号、戴斯国际等零星项目在售,整个市场的体量较少,供应量、成交量的波动极为明显,10年4月供应
16、量主要是由于长晟豪生环球公寓 、戴斯国际共同上市所致; 酒店式公寓市场成交均价波动极为明显,在长晟豪生环球公寓等高档酒店公寓成交占主导的时候,均价拉升极为明显;,类住宅整体成交,类办公市场需求空间分析酒店式公寓容量有限,均价项目性明显,酒店式公寓户型较集中,主力面积集中在55-70平米,从供应来看,江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间,主力户型的面积多集中在55-70平米内;在售项目中仅戴斯国际(85套)、总部壹号(126套)会有部分挑高式酒店式公寓,挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致;,类住宅供应面积分布,类办公市场需求空间分析酒店式公寓户型面积集中化,酒店式公寓市场库
17、存多集中的总部壹号、长晟豪生环球公寓内,从面积段来看,两个项目库存的主力均在50-60平米内; 目前市场中在售的三个酒店式公寓中,总部壹号、戴斯国际有部分挑高式公寓,戴斯目前仅剩余29套房源未售,总部壹号由于刚开盘不久,库存量较大,市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓,平层公寓库存量较大,类住宅库存结构分析,类办公市场需求空间分析酒店式公寓平层库存量大,1.城中板块,城市中心,目前已经初具规模,已有酒店式公寓项目交付,中心 代表项目:名人国际 目前价格: 未来项目:江南尚城,2.城东板块,自然环境相对优势,靠近江阴经济开发区产业导入 代表项目:戴斯国际 目前价格: 13000元/平米 未来
18、项目:嘉年华,3.城西板块,靠近临港新城,在长晟豪生环球公寓的促动下,区域内酒店及酒店式公寓市场将会得到较好的发展 代表项目:长晟豪生环球公寓 目前价格:13000元/平米 未来项目:新长江雅阁,城西,城中,城东,酒店式公寓分布较集中,但项目量较少,类办公市场需求空间分析酒店式公寓区域分布集中,目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期,在售项目较少,但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市,市场竞争压力加剧,起步期,萌芽期,发展期,2006,2008,2010,本时期仅名人国际公寓、丽都公寓等类酒店式公寓项目面市,市场中尚无酒店式公寓的概念,酒店式公寓项目仍不多,但戴斯国际、长晟豪生环球公寓等一批高端
19、酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的真正开始,随着长晟豪生环球公寓的销售,真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前,而江南尚城等一批高档酒店式公寓出现,整个酒店式公寓市场扩容难免,类住宅市场发展历程,类办公市场需求空间分析酒店式公寓处于发展中期,江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期,仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售,均依靠投资回报来吸引客户,类住宅产品模式,类办公市场需求空间分析高端酒店式公寓缺乏,未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大,项目多集中在城中、城市客厅、临港新城片区,未来市场潜在供应,类办公市场需求空间分析未来高端酒店式公寓供应量大,酒店式公寓市场一般分为服务式公寓
20、、酒店式公寓、产权式酒店三种,江阴市场上服务式公寓尚未出现,类住宅运营模式,类办公市场需求空间分析未来服务式公寓市场存在空间,类住宅借鉴个案小结,目前江阴市场类住宅产品已与其他城市高端类住宅产品无异,挑高、精装、智能化系统等均已得到市场认可 由于缺乏旅游资源及足够的投资回报比例,相比于商业等其他形式,在江阴市场类住宅产品受关注程度并不高。,类办公市场需求空间分析借鉴个案小结,目前市场仅有2-3个酒店式公寓项目在售;但着众多品牌开发商入驻,多个酒店式公寓将进入市场,同时众多顶级五星级酒店品牌,高端酒店公寓市场整体竞争压力增加,目前市场中酒店式公寓主打户型在55-70平米间,高端酒店公寓均以五星级
21、标准配置,在硬件方面已经达到高端酒店公寓的要求,由于目前尚无项目交付,软件配置方面仍待检验,目前市场中销售较好的酒店式公寓均主打“投资回报”牌,由经营公司统一经营,但项目交付后若无法达到购房者先前的预期,将会对购房者信心打击极大,未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性,我们建议项目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小户型为主打产品,由于目前市场及未来市区内高端酒店式公寓量仍较大,依旧众多星级酒店的进驻,建议本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主,类住宅市场小结,类办公市场需求空间分析市场小结,前期多个精装酒店式公寓交付,普通公寓市场亦开始有精装房源入市,市场开始步入精装房时代,长晟豪生、戴斯国
22、际 等精装酒店式公寓入市,仅名人国际等少量小户型精装物业,1、江阴“精装”步伐滞后于无锡 2、江阴人购买力强,经济基础决定上层建筑,追求个性化特征,由此也在一定程度上制约了精装修市场的发展 3、10年新政以来,精装修市场成为新的产品塑造点,开始逐渐出现多个精装项目,整体发展区域有所抬头,但依旧处于起步阶段,2006,2010,2012,江阴政府从上世纪90年代末期就开始推广住宅精装修,但当时正在起步的房地产开发并不具备相应的市场条件,09年前江阴仅在名人国际等小户型的商住楼中有装修物业。江阴精装房的市场需求量在逐年增大,但从目前江阴房地产市场来看,精装项目多集中一些小户型、酒店式公寓等,普通住
23、宅类物业目前尚无精装修物业面世;但随着未来政府对低碳的倡导,精装物业的出现将不可避免;,类办公市场需求空间分析精装修市场,基本概况,戴斯国际、长晟豪生环球公寓目前已经销售,总部壹号的精装修公寓目前尚未正式推出,预计在11年年初将会入市;但未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主,戴斯国际,长晟豪生环球公寓,总部壹号,类办公市场需求空间分析精装修市场,目前城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市,市场中精装修项目仅长晟豪生环球公寓,项目目前对外宣传的装修标准为3000元/平米,近三月销售均价在12000元/平米左右,城西毛坯高层物业目前基本成交均价在7500元/左右。扣去精装修成本,
24、二者价差在2500元,但是加上建安成本以及未来的租金返利,作为高端的精装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。,精装修与毛胚物业对比,类办公市场需求空间分析精装修市场,江阴精装房的市场需求量在逐年增大,比如酒店式公寓、单间公寓等面积较小的项目,由于其一般针对商务人士、投资客和年轻人等客户群体,这些人群对精装修住宅的接受度高。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。,在全球积极响应低碳主义的环保趋势下,精装房无疑将成为未来市场的主流。而房产新政下,精装修房也有愈演愈烈之势。无论是豪宅还是公寓,精装修都将能够体现出其品质程度,是未来楼市发展的趋势之一,但目前并不成熟,我们建议项目的普通高层物业不求标新
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 无锡 商业广场 项目 定位 报告 2011 108
链接地址:https://www.31doc.com/p-3053171.html