无锡旺庄融智大厦营销方案2012年1月 67p.ppt
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1、融智大厦营销思路沟通,2012年1月,本次汇报思路,明晰项目目标,本体分析,竞争角色定位,影响目标达成难点解决方案,客群研判,营销执行策略,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 Interpretation of goals and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locating.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubt
2、ful points.,Part two 本体/产品解读 内部环境研判 Own interpretation,那么我们项目的目标是什么?,目标是项目的指导思想,所有的营销策略和执行方案都是在目标的指导下完成的!,在2012年6月完成销售95%,7个月销售周期内即完成15726*0.95=14939平米的产品去化!,我们的销售任务,总销售量:1.5万方 月均销售量:1250平米,整体目标/任务解读 项目销售任务,在保证销售速度的情况下尽可能的实现项目品牌及开发商品牌目标!,本案解决的核心营销目标是,整体目标/任务解读 本项目的营销目标,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 I
3、nterpretation of goals and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locating.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubtful points.,Part two 本体/产品解读 内部环境研判 Own interpretation,区域价值 规划中的大型居住、商贸区及金融街区,具有成为新区高档商业中心、商务中心的潜力,长
4、江路,太科园,1、旺庄路以北长江路沿线主要以居住类为主,同时辅以商业; 2、项目周边以大型商业中心为主,也是距离长江最近的商业,目前以宝龙城市广场和茂业长江一号为代表,以中高端商业百货为主,具有成为新区商业中心的条件; 3、区域远景规划将打造成旺庄科技金融街区。,旺庄路,区域配套与交通 地铁3号线、政府公建配套为主,未来远景值得期待,新区医院,新区人才大厦,旺庄中学,旺庄小学,宝龙城市广场,农行,建行,新区公安局,润泽东都,长江一号,本项目,旺庄派出所,新区邮政局,交行,中行,中信银行,长欣农贸市场,江海超市,新区行政中心,1、项目地块区域目前各项生活配套欠缺,刚交付使用的宝龙城市广场并不能完
5、全满足生活所需; 2、周边以政府公建配套为主,主要集中在长江路沿线; 3、项目南部目前现状是众多的工厂,整体商业办公氛围受到影响。,百盛百货,家乐福超市,未来地铁3号线将会给本区域带来无限的便利以及区域价值的无限提升空间,项目四至情况 四至以正在或即将开发的住宅区以及已经运营的科技园为主,北面与西面交通通达性较好,项目区域属性小结 有地缘优势,商务氛围已经形成,1、项目处于新城商业中心,占据核心商圈,地缘优势明显; 2、区域商务氛围已经形成,依托整体科技金融街区的规划远景,未来商务价值值得期待;,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 Interpretation of go
6、als and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locating.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubtful points.,Part two 本体/产品解读 内部环境研判 Own interpretation,竞争定位 项目市场定位,金融街核心,科技金融孵化器,通过对区域、本体分析,以及目标匹配度分析项目定位为:,竞争定位 最佳定位下的
7、目标达成分析,我们的目标是:在市场正常速度的情况下尽可能的实现项目品牌及开发商品牌目标!,通过市场竞争、本体匹配度等条件结论,本项目在产品定位上能形成差异化,在市场没有直接竞争的情况下本项目的定位能保证速度目标,并能达到一定价格目标值,但本项目应该如何实现更高的品牌目标?,下面我们将解决在保证速度的前提下如何 尽可能实现项目品牌及开发商品牌目标!,博思堂认为:,竞争策略分析 最佳定位下的目标达成分析,博思堂认为: 实现尽可能的品牌目标,在本体产品的价值体系中,已难以提升,因此需要通过软性上进行提升,其中主要策略是以形象包装及营销手段来实现。 形象包装上尽可能树立项目形象,提高客户心理预期,通过
8、营销手段找到目标客户,以此实现目标: 通过形象包装与服务的提升来实现形象上的拔高,解决项目的认知问题,从而提高客户对项目心理预期。,竞争策略定位,在形象上超过科技园一期写字楼,通过概念来实现价值提升的竞争策略:,所以我们的核心解决策略是:,5A甲级写字楼,拔高形象,做领导者,产品物理属性定位通过概念来形成差异化竞争策略,向甲级写字楼靠拢,拔高形象,竞争策略定位,5A甲级写字楼形象的树立,不只是概念 更需要产品硬软性两方面尽可能的予以支撑,支撑甲级形象的硬性指标 一般中高端写字楼配置标准之内部装修特征参考,黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材,在大堂上,甲级写字
9、楼面积控制为150300平米区间,挑高两层。,支撑甲级形象的软性指标 参考中高端写字楼配置标准之物管服务及配套设施,一般引进国外知名物管公司,或者自己持有物管管理,一般写字楼引进国内物业管理公司,但服务均较差,影响物业形象,市场竞争角色定位 形象的领导者,区域产品的补缺者,实现项目品牌与开发商品牌目标,补缺者定位描述:优势地段,产品升级 价值优势成为市场同类产品的竞争者; 发展轨道:形象上的领导者,产品补缺者 金融街核心,科技金融孵化器,次主流市场,敏锐的机会主义者,领导者 1、价值标杆 2、产品有不可重复性 3、形象高端,挑战者 1、改变游戏规则 2、强调新的评估标准 3、强调产品特色和价值
10、,追随者 1、搭顺风车 2、以小博大,杀伤战术 3、价格战的制造者,补缺者 1、目标明确,挖掘客户 2、瞄准市场缝隙 3、创新产品和需求点,角色 定位,领导者,补缺者,拔高形象,产品角度,市场竞争角色定位 形象的领导者,区域产品的补缺者,实现项目品牌与开发商品牌目标,在确定项目的核心竞争定位后我们再寻找影响竞争角色定位实施的难点,并实施对应的解决手法,从而完成项目营销目标!,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 Interpretation of goals and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locati
11、ng.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubtful points.,Part two 本体/产品解读 内部环境研判 Own interpretation,营销角色定位的难点所在 项目定位下的难点所在,在确定项目的物业定位为甲级写字楼及竞争定位为科技金融孵化器后,再回顾与思考影响项目定位及营销目标难点,并采取对应的解决之道,实现目标!,营销角色定位的难点所在 定位影响项目目标达成的核心难点,本体,区域,竞
12、争,宏观,视角,金融街概念的远景透支,商业部分面临着招商难点,产品自身的不确定性,三大核心问题,营销角色定位的难点所在 突破核心难点是营销的前提,解决三大核心问题,是实施项目竞争定位的关键所在! 那么我们如何解决?,金融街概念的远景透支,商业部分面临着招商难点,产品自身的不确定性,产品硬件设施的不明确,现 状,营销角色定位的难点所在 突破核心难点是营销的前提,难点问题解决之道 突破核心难点是营销的前提,解决问题之道 甲乙双方紧密沟通,甲方尽快确定物业的软硬件标准。,金融街概念的远景透支,商业部分面临着招商难点,产品自身的不确定性,金融街还只是一副规划馆里的蓝图,现 状,营销角色定位的难点所在
13、突破核心难点是营销的前提,难点问题解决之道 突破核心难点是营销的前提,解决问题之道 唤起他们对金融街的热情,描绘金融街怎样的未来,便许给融智大厦怎样的未来 融智大厦,代表金融街,开始发言,Question:怎样的金融街?,为什么无锡需要金融街?,无锡的现在,发展稳健 苏锡常重要节点城市 全国重要的交通、铁路枢纽 物联网基地 乡镇企业发达 无锡的未来,无限前景 长三角地区规划建设的区域性中心城市之一 中国经济最发达的长江三角洲中心地带、区域性交通枢纽 长三角一小时都市圈的中心城市,金融街概念导入,以融智大厦为金融街第一发言人, 包装金融街概念, 完成融智大厦品牌形象建立和金融街形象建立的仸务 关
14、键词:大亊件营销,主推:金融街论坛 辅推:金融街雕塑落成仪式 知名大型企业签约仪式 作为第一发言人,必须有足够的公信力和宣传气势,亊件与政府、无锡主流媒体通力合作推广,在短期内达到最高关注度。,金融街概念的远景透支,商业部分面临着招商难点,产品自身的不确定性,商业体量较大,开发商对商业档次要求较高,现阶段招商有一定难度,现 状,营销角色定位的难点所在 突破核心难点是营销的前提,难点问题解决之道 突破核心难点是营销的前提,解决问题之道 博思堂商业地产事业部招商团队&博济堂招商团队 强强联手,先期招商启动,利用招商的成功进一步加深客户对项目的信心,在写字楼入驻之际商业即可开业,增加商业氛围及商务人
15、气。,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 Interpretation of goals and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locating.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubtful points.,Part two 本体/产品解读 内部环境研判 Own interpretation,目标客户界定 三个标准,
16、1产品取向,2区域取向,3升级取向,目标客户界定 产品VS客户,金融、科技企业。 IT网络及相关产业公司。 成长型中小企业。 投资客。,目录,CONTENTS,Part one 目标/任务解读 Interpretation of goals and tasks,Part three 市场竞争角色定位 The act or process of locating.,Part six 营销执行方案 Implementation of the program,Part five 项目客群研判 Customer judged,Part four 难点解决策略 difficult and doubtfu
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