无锡明发商业广场项目销售执行方案2010.ppt
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1、无锡明发商业广场项目销售执行方案,上海中原无锡事业部 ShangHai.08.2010,方案说明,本项目内涉及到的可售面积计算依据来自于贵公司提供建筑预测面积,可能会引发的一定的面积计算差别,最终实际操作时以建筑的实测面积为准。,Part 5,Part 1,Part 3,Table of Contents 目 录,中原渠道营销与人员配备,业态规划及可售物业确定,价格策略,Part 2,目标客群,Part 4,营销策略,业态规划及可售物业确定,Part 1,1,B,A,D,C,E,F,百货 大卖场 家居卖场 苏宁电器 outlets 娱乐城,电子数码城 女人服饰街 精品轻纺城 现代建材城 品牌餐
2、饮 运动天地,业态规划、自持与可售物业布局图,自持物业,可售物业,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,6,自持物业以品牌主力店需求为向导来保留,以保持对项目整体形象和发展前景的把控。通过销售可售物业来获取回报,分区面积与业态详细表,根据目前建筑规划图计算:可销售面积为194145(含车库) /184151(不含车库),目标客群,Part 2,长三角投资客,外围预热,带动内圈,相互促进,苏锡常投资客,目标客群,待无锡市场形成热度后,开始深耕苏锡常投资客,1,2,3,从上海启动,吸引沪、温、甬、杭长三角投资客,依靠异地客源持续热销,带动本地客源跟风购买,以上海为龙头的长三角区域是中国第一经济增
3、长极,积累了大量财富,聚集于私营业主、公务员、企业高官和白领,拥有较为丰厚的收入、时尚的观念和多种投资经验,认同本区域,他们将是本项目主要针对的目标客群,价格策略,Part 3,为提升原有购买客户满意度和形成良好的投资回报口碑,中原建议在原有售价的基础上采用高开高走的价格策略,项目整体销售均价提高至:14000元/,定价前提,已售商铺价格表,根据部分E区已售商铺价格和商铺所处位置、楼层与业态等因素来核定A区-F区各分区均价,整体租售平衡表(静态),以整体销售均价约为14000元/平米计算,通过对项目5年租售情况的静态估算,可实现收益25亿元。,分区楼层均价表(静态),32269.5,32269
4、.5,36584.5,28173,27209,27645,*分区面积不含车库面积,C区未算1-11F的建筑面积21610.5,营销策略,Part 4,推盘策略:工程配合招商和销售,先外后内,外紧内松,按主题分区域推售,推盘计划,A区电子数码城位于苏宁和outlets中间,且兼具优势地段,所以成为首选推售区 随后推售与A区相仿的B区,最后由外而内依次推售 A区 B区 C区 D区 F区( E区在各区内连带推售),在前一区域去化7成以后再推售下一区域,保持限量供应,人为制作稀缺感。,推盘次序:,重要时间节点及销售目标分解,B,A,D,C,E,F,电子数码城,女人服饰街,精品轻纺城,现代建材城,品牌餐
5、饮,运动天地,2010.09,2010.10,2010.12,2011.01,2011.02,2011.03,2011.04,2011.06,2011.07,2011.08,2011.09,2011.10,2011.11,2011.12,2012.01,2012.02,2012.03,2012.04,2012.05,2012.06,2012.07,2012.08,2012.09,2012.10,2012.11,2012.12,1M准备期+6Ms销售期,1M准备期+4Ms销售期,1M准备期+6Ms销售期/去化7成,达25609.15,1M准备期+4Ms销售期/去化7成,达19721.1 ,由于本
6、区已经处于售卖中,余铺放在各区中同时销售/去化7成,达19046.3,1M准备期+4Ms销售期/去化7成,达19351.5,2013.01,2013.02,总计销售周期为2年5个月,去化可销售面积的70%以上,即:194145*0.7=135901.5(含车库) /184151.5*0.7=128906.05(不含车库),*分区面积不含车库面积,32269.5,32269.5,36584.5,28173,27209,27645,均价16000元/ 销售约8亿,均价14000元/ 销售约3.59亿,均价13000元/ 销售约2.56亿,均价12000元/ 销售约2.32亿,整体均价14000元/
7、 总销金额约18.76亿,均价12000元/ 销售约2.29亿,2011.05开业,开业前去化A/B两区的77.5%,达5万左右,“典藏,一座城市商业的荣耀”无锡明发国际商业广场 (Intl Super Shopping Mall) 50万苏锡常都市圈首席国际商业广场,主题形象定位,主题形象定位解析 作为苏锡常都市圈首席shopping mall国际商业广场,其价值在于树立起区域内的商业标杆,让无锡乃至苏锡常都市圈内的人们引以为豪,成为一座城市的商业荣耀,进而让无锡明发商业广场的客户拥有一份成就感,“与OUTLETS一起分享无锡的财富” 无锡明发国际商业广场 (Intl Super Shopp
8、ing Mall) 50万苏锡常都市圈首席国际商业广场,主题形象定位,主题形象定位解析 作为苏锡常都市圈首席shopping mall国际商业广场,其价值在于树立起区域内的商业标杆,让无锡乃至苏锡常都市圈内的人们引以为豪,成为一座城市的商业荣耀,进而让无锡明发商业广场的客户拥有一份成就感,推广总原则,引爆策略:充分整合开发商上市公司的品牌信用、经管公司的运营实力和中原强大的品牌和销售渠道等三者的价值,重塑项目形象,以优惠的招商条件吸引主力店进驻来带动销售,销售反哺招商,媒介策略:通过阵地包装、媒体投放、政府公关和促销活动等全方位、集中式的营销方式使项目强势出击,极速预热,创造轰动效应,改变项目
9、原有形象,重点拦截客群,引爆购买欲望,推盘策略:全面跟踪招商销售进度,按照分区分主题招商销售,根据政策与行业环境变化、项目租售成果来进行动态的调整和把控,逐步提价,实现价值最大化,关键词:量、价、速 / 短、平、快,销售中心,外墙广告,带看路线,导视系统,项目本体是项目推广的前沿阵地,其形象好坏直接关系到项目的品质,形成客户的第一印象,影响其购买信心和意愿,其重要性不言而喻,项目本体包装计划,带看路线包装,工程进度配合销售,先外再内进行施工,项目本体包装风格需彰显大气豪华、凸显商业气息。在2010年10月1日前全部完成,设置交通导视系统、公交线路及站点 作为无锡的商业旗舰,其商业辐射力将直达苏
10、锡常都市圈乃至长三角。建议进行政府公关,与有关部门协商,在主要的干道交通指示牌添加本案名称,在本项目设置更多公交线路,既起到交通指引的作用,能借力政府宣传和提升本项目的形象和加深信任,又对吸引客群和招商起到很大的促进作用,项目提升计划,申请国家3A级旅游购物市场景点 建议申请国家3A或4A级旅游购物市场,提升本项目的知名度,可以加速商贸形态向购物旅游形态的提升,与旅行社合作,通过以游带商,以商促游,吸引众多消费者前来购物观光,可以带来巨大的人流量,也是解决目前区域消费人口较少的方法之一,常熟服装城,推广总预算,推广费用按总销金额的1.5%的比例进行预算: 18.76亿元1.5%= 281400
11、00元 按销售期29个月,平均每月预算970000元,推广预算分期图,推广预算分类图,推广执行计划,推广任务,推广诉求,推广主题,上海媒体,无锡媒体,推广预算,2010.09,2010.10,2010.12,2011.01,2011.02,2011.03,2011.04,2011.05开业,2011.06,2011.07,2011.08,2011.09,2011.10,2011.11,2011.12,2012.01,2012.02,2012.03,2012.04,2012.05,2012.06,2012.07,2012.08,2012.09,2012.10,2012.11,2012.12,20
12、13.01,2013.02,总销金额预算比例阶段使用比例 18.76亿1.5%70%=19698000,总销金额预算比例阶段使用比例 18.76亿1.5%30%=8442000,短信/彩信/直邮 中原200多家中介门店和网上联动平台推广 搜房网广告页/软文报道,短信500万条 ,彩信250万条, DM直邮150万份,道旗、高炮、车体;报纸;夹报;电视;网络;短信(集中推广),高炮、道旗;报纸;夹报;电视;网络;短信(持续推广),提高知名度/形象宣传/造势/开盘引爆,提升美誉度/投资价值深度挖掘/续势,上市公司品牌、宏大规模保障、一站式商业广场、低门槛高回报、稳健收益、便捷交通网、招商意向与财富
13、,盛大开业典礼、火爆销售炒作、专业运营管理、招商活动配合、品牌商家进驻、商场活动等宣传,华东商界无锡门户超规模财富综合体(上海),锡城首席 50万方财富休闲之都(无锡),合计:28140000,“典藏,一座城市商业的荣耀”,“买大品牌铺位,做大品牌业主”,“旺市在即 现买现赚!”,“财富发现”双赢创富,租铺不如买铺!,“看得见的升值,摸得到的财富!”,“铺王中的明星,铺王中的铺王”,50万苏锡常都市圈首席国际商业广场,SP/PR,上海outlets财富体验之旅,品牌入驻发布会,温州商会项目投资洽谈会,明发集团(00846.HK)品牌宣讲会,国家3A或4A级旅游购物市场申办新闻发布会,中原客户看
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