昆明红星国际广场写字楼基础知识培训85p.ppt
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1、写字楼基础知识培训,Taotao,Taotao,Page 2,培训大纲,Taotao,一写字楼发展历程,Taotao,20世纪7080年代,昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心,单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。 到了上世纪90年代,受世博会利好的影响,昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期,如火如荼的盲目开发,孕育出大批良莠不齐的写字楼项目,供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。 经过数年的沉寂后,市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇,大湄公河次区域经济交流合作的加强,昆明这
2、个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡,着力开启了新城的建设。招商引资下,一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻,一个个商业园区、工业园区的诞生,积聚数年的商务办公需求终于爆发,高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生,而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。 近两年来,星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门这些已建和待建项目的亮相,开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭,第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹:城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花
3、园写字楼,配合着城市经济发展的需求,商务楼宇建设驶入快车道。,1-1、写字楼发展概述,Taotao,1997年,1999年,2000年,90年代,2009年,萌芽期,启动期,成熟期,2008年,发展期,写字楼定向开发,初步成雏,硬件配置逐步专业化,配套日益成熟,硬件配置跨入新时代,产品多元化发展,配套完善度;商务聚焦度,幻想时代,概念时代,产品时代,资源时代,昆明写字楼发展历程 昆明商务市场趋于成熟化,Taotao,昆明写字楼发展趋势 由产品功能向人性化、环保化发展趋势,Taotao,深圳写字楼发展趋势,第一代写字楼 仅能满足基本使用功能,第二代写字楼 逐步体现智能化 电子科技大厦,第三代写字
4、楼 具有5A级智能化和初 级环保理念 赛格广场,第四代写字楼 体现生态健康和人性 化理念 半润大厦,第五代写字楼 高智能化、生态化 个性化 安联大厦,Taotao,二写字楼发展趋势,Taotao,中心区,联盟商圈,世纪城版块,滇池路、广福路版块,北辰商圈,区域供应分庭抗争:中心区、北市区、南市区、西市区齐头并进,本次调研采集写字楼数据共52份: 其中中心区30份; 南市区7份 北市区10份 西市区5个 其中在售或展示期写字楼17个占32%,在用商住楼9个占17%。,昆明写字楼发展趋势 随着商圈多元化发展,市场细分初见端倪,西市区版块,Taotao,2012年商务市场供应包含写字楼及商务公寓在售
5、项目15个,在建将售项目13个,1-2、写字楼分布状况,Taotao,昆明在用写字楼主要分布 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路沿线,Taotao,西山/高新区写字楼 存量房;汇金大厦、和成大厦、西山新城 待售;保利六合、经典双城、联邦国际、西城时代 在售; 滇池柏悦、大观文化广场、人民路一号、金泰国际,Taotao,昆明写字楼发展日益成熟,多元化发展,配套日益完善; 未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势; 商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势,除中心区外,南市区 西山区 和北市区是未来写字楼主要聚集地; 未来写字楼发展将以高档租务市场为主; 一手写字楼售价处于倒挂现象
6、,写字楼市场发展空间大; 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线。,小结,Taotao,三写字楼分类,Taotao,写字楼分类培训,美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级,其中A级为投资级,该类写字楼最适合市场要求,该类写字楼最适合市场要求,高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升,B和C级写字楼一般比较陈旧,设计和功能跟不上现代潮流,部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短,分类标准还不成熟。目前,国内关于写字楼的划分有如下三种标准; “甲”系列分
7、类、 As系列分类、按功能复合程度分类。,Taotao,Page 16,“甲”系列分类,Taotao,顶级,顶级写字楼: 在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标;其次是具有代表性和标志性,在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。 例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场,不但城内的百姓知晓,全国各地的人也略知一二。,Taotao,甲级,甲级写字楼 硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店,达到5A级写字楼水平,设备设施基本与世界同步,如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管
8、式,软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。,Taotao,乙级,乙级写字楼 硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差,部分达到5 A级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式;软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。,Taotao,丙级,丙级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料,基本的通讯设施及办公服务,设备实施基本为国产电梯、分体空调等;软件方面为传统的物业管理服务。,Taotao,As系列分类,As系列分类,即按写字楼的自动化(automation)水平分类,自动化水平越高,舒适度增加,办公的效率也越高,所
9、以在自动化被人们广泛重视的情况下,As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中,自动化被诠释成智能化,常常以智能化替代自动化的称谓。,Taotao,3A是指3种自动化系统,包括楼宇自动化(Building Automation System)、办公自动化(Office Automation System)和通讯自动化(Communication System)。由于楼宇自动化较复杂,专家们把它分为三类:楼宇自动化、保安自动化系统(Safeguard Automation System)、消防自动化系统(Fire Automation System),合起来称为5A。由此看,不能认为5A就高于
10、3A。各系统包含的内容主要有: 通讯自动化系统;包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 楼宇自动化系统;包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。 办公自动化系统;包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。 安保自动化系统;包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 消防自动化系统;消防联动、自动喷淋、自动报警等。,写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说,Taotao,功能复合程度分类,按功能复合程度分类 分为纯写字楼、综合楼和
11、商务综合体。 纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型,底层虽然有商业,但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。,Taotao,当有两种或者两种以上的主要功能并存时,我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型,如北京的丰联广场,昆太国际大厦、万通大厦等。 综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市,其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”,在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色,如曼哈顿的洛克菲勒中
12、心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要,如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地,是地标性建筑,反映城市风貌和经济实力,有着大批的白领阶层和成熟的公司企业,是高档消费活动场所。,综合楼,Taotao,商务综合楼,商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮(高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧)、特色超市、精品购物店(世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品)、银行、商务服务中心(票务代理、图文制作、速递)等。 北京华润置地开
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