景观提升产品价值-关注客户需求(下).ppt
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1、第三章:景观的功能设计 关注客户需求,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,1. 概述 万科集团满意度调查,规划设计满意度07年86,08年79 活动场地和设施满意度07年62,08年58均为最低,资料来源:集团08年盖洛普满意度调查报告,资料来源:集团2002-2008盖洛普满意度调查数据;其中业主总量根据该年截至9月份统计数据,“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低,K=千户,1. 概述 万科集团满意度调查,1.概述 客户投诉,客户最不满意:配置少;不便捷,资料来源:集团客户投诉,数据来源:08年深圳万科成交客户调查统计(营销系统),调查客户量为3041
2、户,运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地,1.概述 成交客户对活动场地关注率与满意率,“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大,1.概述 集团活动配置标准现状,上海公司,深圳区域,2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准,执行较早,控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定,按品类控制户均指标,集团标准,“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板,1.概述 小结,万科集团内对于活动配套标准不完善,执行不规范,最不满意:配置不足;不便捷,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,2. 指标分析:集团内部标杆,资讯来源:根据所属
3、项目物业公司提供,a.确定原则,在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目,选择标准:入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区,2.01 /户,2. 指标分析:集团内部标杆,因纬度和气候不同,平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低,均值为2.01 /户,b.活动场地面积分析 (含游泳池),3个标杆活动场地均值,不含泳池,不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致,2. 指标分析:集团内部标杆,c.活动场地面积分析 (不含游泳池),运动场地配置普遍较低,平均只达标杆值的42%,2. 指标分析:集团52项
4、目与标杆比较,a.运动场地,儿童活动场地配置尚好,个别公司差距较大,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,b.儿童活动场地,数据来源:选取入住2年或以上社区作为样本,根据各一线公司物业实际统计数据汇总,老人活动场地:指供老人活动使用的器械,棋牌和舞蹈聚会等场地,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,老人活动场地配置普遍不足,平均仅达标杆值68%,c.老人活动场地,数据来源:选取入住2年或以上社区作为样本,根据各一线公司物业实际统计数据汇总,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,除去泳池,综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%,d.总活动场地户均面积,e.分析小结,2. 指标分
5、析:集团52项目与标杆比较,项目普遍存在综合配置较低的局面,运动场地配置严重不足,老人活动场地关注不够,资料来源:对方公司操业人员提供,上海浦东仁恒河滨城,上海浦东绿城,上海天山仁恒河滨花园,选取项目特点:社区规模大,户数多,在业内评价较高,a.标杆确定,2. 指标分析:行业内标杆分析,选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆,泳 池,0.44,/户,儿童活动场地,老人活动场地,运动场地,1.11,0.26,0.25,b.活动场地内外标杆比较,2. 指标分析:行业内标杆分析,与行业标杆相比较,我司标杆值除“运动场地”略低外,“儿童和老人活动场地”配置差距较大,集团3个标杆项目均值,/户,集
6、团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,2. 指标分析: 主流产品集团活动配置标准,针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,户均面积指标合计, 1.60 /户,依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成,2. 数据分析:标准配置深化探讨,主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别,G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10%,G3 青年之家 85% 青年持家 15%,C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5%,16.
7、1% 12.9% 58.1% 12.9% 21.9% 6.3% 59.4% 12.5% 5.0% 0.0% 65.0% 30.0% 11.1% 0.0% 66.7% 22.2%,2. 数据分析:标准配置深化探讨,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上,T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%,按两大类制定各区域活动配套建议标准,2. 数据分析: 制定按品类地域分类制定配套标准,产品随着市场的变化,客户人群对于活动场地的需求不同,2. 数据分析:衍生探讨,产品客户聚焦细分之后,还可分化为以下类型产品: 人群混合型社区 青年公寓社区
8、 度假类社区 商务综合类社区,-人群结构复杂,社区需提供充足各类场地,-人群结构年轻化,社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地,对儿童及老人可忽略,-需求特殊化,更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间,景观需求加强,-对会所功能需求加强,其余活动场地可借助周 边或城市配套,注重品质,以建筑面积20 万某项目为例 按平均每户面积100 计算 居住户数 2000 户 目前集团活动场地均值为 0.88 /户 规定配置活动面积标准为 1.60 /户 差额为 0.72 /户 活动场地平均单方造价为 620 元/ ,单方造价增加,(2000 0.72 620 ) 200000 = 4.46
9、4 4.5,4.5元/,2. 指标分析: 活动场地成本,增加4.5元单方造价,即可满足活动场地配置要求,2. 指标分析: 小结,集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。,儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,社区规模较小时(500户),配套标准应适当增大。,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,商业步行街,儿童活动场地,运动场地,会所,泳池,老人活动场地/架空层,主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局;儿童活动场地组团式布局,容积率 1.45,3. 布置方式: 内部标杆之一:深圳四季花城,服务半径50米,服务半径250米,运动场地,建筑,
10、儿童活动场地,会所,泳池,中心广场,大型场地结合会所和滨河绿化带布置,儿童场地分散布置,容积率 1.70,3. 布置方式: 内部标杆之二:上海春申,服务半径250米,服务半径50米,服务半径250米,步行景观轴线,会所,运动广场,儿童活动场地,大型场地沿景观轴集中布局,儿童场地以组团为单位布局,容积率 2.01,服务半径45m,3. 布置方式: 内部标杆之三:天津水晶城,所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局,3. 布置方式: 行业内标杆之一:上海浦东仁恒河滨城,所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局,3. 布置方式: 行业内标杆之二:上海天山仁恒河滨花园,服务半径200米,会所区集中泳
11、池及运动场地,其余均衡按组团分散布局,3. 布置方式: 行业内标杆之三:上海浦东绿城,3. 布置方式: 投诉较多项目之一,儿童场地不足且服务半径大于50米,缺少运动场地,3. 布置方式: 投诉较多项目之二,缺少运动场地与老人活动场地,会所配套服务半径大于250米,3. 布置方式: 投诉较多项目之三,运动场地配置不足,儿童场地服务半径大于50米,各类活动场地布置必须考虑服务半径,否则降低使用率 正常情况下:成人250米,老人200米,儿童50米,资料来源:美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture,3. 布置方式: 服务半径标准,
12、3. 布置方式: 小结,服务半径为:成人250m,老人200m,儿童50m,运动场地应相对集中布局,儿童活动场地应均匀布局,狭长地块应沿人行路布局,方正地块应中心辐射布局,案例分享,1.成都万科金色海蓉二期,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,4. 场地设计五要素 客户关注度,资料提供:上海公司设计部,根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围,4. 场地设计五要素 营销卖点,资料提供:上海公司设计部,特殊客群关注,营销卖点,品质的基本保证,功能与细节应保证品质,更应重视营销卖点,4. 场地设计五要素 成本控制,资料提供:上海公司设计部,成本高,成本低,全区无
13、障碍设计 高差较大处设置栏杆 贯穿全区的步行系统 儿童游乐区的周界安全 各种铺装材料的安全交接 结合儿童游乐区设置成人健身设施 大面积的起伏变化的草坪 安全的沙坑,高品质进口儿童游乐设备 专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施 一定面积的木平台交流休息场地 室外儿童游泳池 安全的儿童水景,儿童游乐场周边设置洗手洗脚处 增加儿童游乐区的背景音乐设置 环保的分类垃圾桶 儿童区增加太阳能时钟 适合儿童尺度的室外标示系统 四季变化的观花观果的植物,旱冰场 游乐场周边设计厕所 增加带长度的儿童专用自行车道 增设“百草园” 增设“自留地” 增加一些冒险儿童游乐设施,滑板攀岩 增加“故事雕塑” 动物乐园,选定
14、实施,选择实施,选择实施,暂不实施,关注度低(特殊功能+教育),关注度高(安全+基本功能),根据成本要求和客户关注度选定实施内容,根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种),资料来源: 深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查,4. 场地设计五要素 使用者喜好,资料提供:上海公司设计部,针对项目定期审核,确保实施完成度,4. 场地设计五要素 定期审核,4. 场地设计五要素 小结,1.,2.,3.,4.,5.,设计应全方位关注,把好 5个控制关,资料提供:上海公司设计部,4. 场地设计五要素 儿童活动场地实施效果,4. 场地设计五要素 儿童活动场地案例,儿童活动场地设计应考虑儿童群
15、戏的心理,设置大型综合 场地为宜,同时介入绿化设计,使场地同时具有景观效果,4. 场地设计五要素 相关知识,目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176,U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelines for Public Playground Equipment (CPSC) 美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则,分2-5,5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围(固定值) 临界下坠高度,New European
16、Standards (EN 1176) 新欧共体标准(游戏场设备),3-14岁统一年龄层 提供5种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围(计算式) 临界下坠高度和铺装面范围,资料提供:play & safe 游乐安全顾问公司(香港),4. 场地设计五要素 相关知识,游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求, 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求,50mm CFH - 1.5m,75mm CFH 1.9m,110mm CFH 2.6m,资料提供:play & safe 游乐安全顾问公司(香港),概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计
17、指引 操作指引,5. 设计指引 配置场地指标,根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后,即应针对此场地指标进行核算,如不满足应适当调整规划,以深圳区域某G2项目为例: 项目占地 42000 规划户数 2140户 景观面积 28900 ,运动场地面积= 1.1 2140 = 2354 ,集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户 运动场地1.1 /户,儿童场地面积= 0.25 2140 = 535 ,老人场地面积= 0.25 2140 = 535 ,合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12%,5. 设计指引 配置场地内容,5. 设计指引 儿童场地标准配置参考,小
18、型儿童活动场地可选用标准配置,大型由专业单位设计,5. 设计指引 泳池平面布置标准,泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观,泳池区可容纳人数(M)= 成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5,泳池休息区面积() = M 0.8,洗手蹲位个数= M / 60,淋浴间个数= M / 30,更衣柜个数= M / 5,以上三项男女更衣室均分,5. 设计指引 泳池更衣室布置标准,更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求,5. 设计指引 宠物公园布置标准,宠物活动规范化,降低邻里纠纷和干扰,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理,合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标
19、准,管线布置合理,合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理,合理分配宅间距离,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,6. 操作指引 操作步骤,规划确定之后根据场地指标复核,如不满足则应调整规划。,Step 1,Step 2,Step 3,根据指标选择场地基本布局和内容,拟定设计任务书。,审核场地设计面积和内容,检查细节设计。,根据设计任务书进行设计,可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。,提交深化方案图纸,提交任务书和设计指引,提交图纸和数据指标,6. 操作指引 根据社区规模制定所需活动配套面积和内容,惠州金域华庭配套表
20、品类:G2 项目占地:3.96万m2 户数:1000 泳池(共900m2) 泳池总水面面积:900m2 儿童池:200m2 成人池:700m2 运动场地(共700m2) 羽毛球场:100m2 架空层乒乓:50m2 架空层练舞室:200m2 多功能场地:350m2 老人活动场地(共260m2) 跳操广场:150m2 按摩走道:30m2 架空层棋牌:50m2 锻炼器械:30m2 儿童活动场地 (300m2) 滑梯:120m2 秋千:50m2 木马:40m2 跷跷板:30m2 沙池:30m2 平衡木:20m2 爬网:80m2 宠物活动场地:100m2,如规划布局不满足场地需求,则应调整规划,Step
21、 1,主要人行系统,景观轴线,人行系统宜简洁布置,6. 操作指引 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,Step 2,场地布局要点 游泳池居中布置,可作为销售工具。 室外运动场地考虑充分日照,考虑噪音问题,避免离住宅过近,贴近商业用房布置。 儿童活动场地就近住宅布置,考虑日照和成年人看护区。 建议老人活动场地和中心广场结合,充分考虑日照,应充分考虑可达性和无障碍通道,跳操广场应远离住宅布置。,不同活动场地对日照需求不同,应对应考虑布局,6. 操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,Step 2,惠州金域华庭 品类:G2 户数:1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 泳池
22、(共900m2) 泳池总水面面积:900m2 儿童池:200m2 成人池:700m2 运动场地(共700m2) 羽毛球场:100m2 架空层乒乓:50m2 架空层练舞室:200m2 多功能场地:350m2,服务半径+布置规则 游泳池 250米-成人3分钟步行距离 布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求 运动场地 250米-成人3分钟步行距离 室外运动场地考虑充分日照 架空层配置要考虑一定的隔音措施 宠物活动场地 无服务半径要求 可布置偏僻处,考虑日照 老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离 应充分考虑可达性和无障碍通道,跳操广场应远离住宅布置 儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离 就近
23、住宅布置,考虑日照和成年人看护区,230m,6. 操作指引 运动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,儿童池,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,架空层乒乓,架空层练舞室,惠州金域华庭 品类:G2 户数:1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 老人活动场地(共260m2) 跳操广场:150m2 按摩走道:30m2 架空层棋牌:50m2 锻炼器械:30m2,多功能场地,6. 操作指引 老人活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,惠州
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