杭州 半山田园项目初步定位报告.ppt
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1、半山田园项目初步定位报告,市场研究部 东部公司 2009-10-15,项目定位思路,项目本体认识,项目问题界定,案例与致胜因素分析,项目定位 与建议,地块属性,区域属性,项目本体认识,黄龙体育中心,武林广场,城站火车站,九堡,临平,西湖,钱塘江,区域位置:项目所处区位,地块与几个主要地点的距离:,笕桥机场,区域交通图,由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。,由地块向东经临丁路可到达临平区。,由地块向北走沈半路,向东北可到达临平区,向西可到达康桥镇或崇贤镇,也可上绕城高速;待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。,虎山公园,上塘河,
2、依山路,广济路,虎山路,临丁路,地块周边情况,秋石快速路:高架+半山隧道,环境卫生设施用地(U4),市政备用地(U10),供水用地(U11),社会停车场库用地(S3),给水加压泵站(U11),规划移动基站,依锦苑(拆迁安置小区,495户),9班幼儿园,36班小学(在建),龙山公园,项目地块分析40#地块规划条件,成交时间:2009.9.10 交地时间:2010.9.27 开工时间:2011.3.17前 竣工时间:2013.3.17前,规划条件: 1、地上总建筑面积不大于69828平方米; 2、建筑密度不大于30%; 3、容积率小于2.0; 5、建筑限高控制在50米以内; 4、套型建筑面积90平
3、方米以下住宅面积所占比重,必须达到开发建设总面积的50%以上; 5、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路; 6、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。,项目地块分析41#地块规划条件,成交时间:2009.9.10 交地时间:2010.9.27 开工时间:2011.3.17前 竣工时间:2013.3.17前,规划条件: 1、地上总建筑面积不大于52560平方米; 2、建筑密度不大于30%; 3、容积率小于1.8; 5、建筑限高控制在36米以内; 4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上; 5、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路; 6、公建总量控制在容
4、积率折合的建筑面积的10%以内; 7、图示建筑控制区内不允许布置建筑,且应设置软硬结合的步行设施。,项目地块分析40#地块现状及四至,2009.10.13拍摄,项目地块分析41#地块现状及四至,地块北面的依山路,地块南面的广济路,地块西面的华中路,从地块北面的山坡向南所拍摄实景(左东右西),2009.10.13拍摄,项目所在区块土地利用规划,中区,东区,西区,半山地区的规划定位: 未来半山地区按横向带状地形依托金星路、半山路、广济路将形成“一线贯三区(以石桥路、沈半路为界)依山(半山)面水(上塘河)”的用地结构:,中区:用地范围为石桥路以西,320国道以东,临丁路以北、半山以南;以半山镇区为中
5、心,包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。,西区:用地范围为金昌路以南,沈半路以西,铁路北站以北范围区域。,东区:用地范围为笕丁路以西,上塘河以北,半山以南,石桥路以东形成的新城市景观居住区,并合理安排该区块的配套公建设施。东区将建成最重要的居住区。,半山隧道:将是杭州市区最大的穿山交通隧道,位于秋石快速路的北段,两边是高架。南起半山路交叉口,北至320国道绕城公路石塘收费口,隧道呈南北走向穿越半山、老虎山,双向6车道,西线隧道长2200米,东线隧道长2184米,工程总投资约6.1亿元,预计将在2011年前竣工通车。,区块周边情况,皋亭山(海拔361.1米),浙江省肿瘤医院:1963年10月成立
6、,为国内最早的4家肿瘤医院之一。医院现有职工近1122人,开放床位1393张,设有19个病区,占地面积63880平方米,建筑面积64297平方米,其中门诊大楼6402平方米,住院大楼23086平方米,绿化面积35779平方米。,半山公墓:创办于1987年,总占地182亩,已建入土墓穴35000余穴。,规划地铁3号线:西起留下,沿天目山路,向东至武林广场,与1号线形成换乘; 而后向北直至临平,在藕花洲大街与1号线相交。(2011-2020期间建设),地块周边规划道路及建设情况,附:广济路以南地块的标高均在5.0米以上。区内有上塘河,常水位2.35米,控制高水位4.35米。上塘河规划通航,通航等级
7、为六级,通航水位3.13米,通航净空4.5米,通航净宽不小于22米。,项目位置,项目所处板块地位,杭州市2009年各板块成交情况,(截至9月底普通住宅、别墅),杭州市2009年各板块成交面积,(单位:平方米),杭州市2009年各板块成交均价,(单位:元/平方米),杭州市2008年各板块成交情况,(普通住宅、别墅),杭州市2008年各板块成交面积,(单位:平方米),杭州市2008年各板块成交均价,(单位:元/平方米),杭州市2007年各板块成交情况,(普通住宅、别墅),杭州市2007年各板块成交面积,(单位:平方米),杭州市2007年各板块成交均价,(单位:元/平方米),2007-2009类似板
8、块成交均价变动情况,2007,2008,2009,三墩板块 14047元,下沙板块 8212元,钱江新城 27208元,黄龙、城西 28102元,武林板块 19633元,湖滨板块 55532元,城北板块 13374元,滨江区板块 11813元,九堡板块 11012元,西溪留下板块 16656元,杭州市主要板块的层次划分,我们将杭州主城区的房地产市场细分为20板块,本项目隶属于新城北板块。 从2009年成交水平来看,新城北板块属于成交价格偏低的板块,成交量也偏低。,新城北板块 8274元,2009年主要板块成交均价(普通住宅、别墅),度假区、转塘 9192元,2009年杭州市已出让土地分布图,类
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