杭州房地产市场2015半年报.ppt
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1、,5个预判检验,5个基本面,1个股市,3个市场趋势,目录,Tips:5个预判检验,预判五大趋势,2015年初,政府主城、萧山、余杭同城化的领域将逐步放开,力度将进一步加大。 轨道、交通骨架继续延伸,教育配套快速落地,公积金等政策同城实施。,Tips:5个预判检验,趋势一(同城化)检验,Tips:5个预判检验,趋势二(企业区域分化)检验,对企业、区域分化,我们认为会有进一步的深化。 企业“森林法则”愈演愈烈,集中度持续强化,连续3个月呈上升趋势,二十强市场份额维持在50%左右。 区域“城区突围,郊区低迷”,城区率先步入“蓝海”,部分郊区仍处于“红色预警”。,企业集中度,区域去化周期,Tips:5
2、个预判检验,趋势三(市场容量)检验,我们将对市场容量的判断给予修正。 在去年的年报中,我们预测15年的市场容量基本与14年持平,商品住宅成交总量维持在7-7.5万套。主要基于两个方面,一是需求透支,尤其是刚需萎缩,拉动减弱;二是政策宽松带来的效用将被低通胀、汇率贬值等负面因素稀释,导致楼市信心持续低位。 但,今年“330新政”、“三次降准降息”等新政带来的直接作用和股市暴涨的间接作用不断刺激楼市,成交结构发生变化,不仅保持刚需成交量稳定,而且带动大量改善涌入。,改善释放,二手房置换,Tips:5个预判检验,趋势四(价格)检验,对价格的预判,我们依然维持14年年底原有的判断结果。 第一点:价格上
3、涨的趋势不可逆转,但离普涨的环境尚未成熟; 第二点:品牌房企将利润诉求放在第一位,带头回调价格; 第三点:个别主流区域价格筑底回升,多数区域维持原有的价格体系,而仅有少数供求失衡的区域依旧以价换量。,板块价格降幅,区域价格走势,Tips:5个预判检验,趋势五(企业竞争力)检验,对企业强化竞争力的预判,我们认为企业在产品、营销等方面转变正在不断深化,在拿地投资、布局方面更趋于理性。 拿地范围:放弃市场环境恶劣的区域,偏向于主流区域,如申花、未来科技城; 拿地价格:利润第一,严格控制成本,避免高价拿地; 拿地方式:多家企业合作,包括与金融、基金公司合作,降低资金投入,避免资金链吃紧。,溢价率,拿地
4、范围,目录,Tips:市场面-全国楼市,全国:整体企稳,城市分化加剧。一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃,多数二线和三四线城市依旧低迷。杭州回暖速度优于全国。,同比平均值:18%,同比平均值:37%,同比平均值:37%,1、全国57个主要城市上半年成交总量同比上涨23%。 2、一线城市市场回暖较为快速,其中深圳涨幅最高,达到108%。 3、二线城市整体需求相对疲软。其中杭州涨幅最大,同比上涨104%,而成都、合肥、贵阳、南昌、厦门、西宁均有不同程度的下滑。 4、三、四线城市由于14年上半年市场成交量处于历史低位,因而同比涨幅较大,达到37%。其中,温州市场在限购取消、330新政等政策
5、刺激下,同比涨幅高达458%。,Tips:市场面-杭州楼市,杭州在“救市”上的政策,紧跟中央。主要体现在降低公积金首付、提高公积金贷款额、人才购房补贴、拆迁赔偿货币化等方面。,杭州政策: 1、杭州一体化 2、人才新政27条,全国政策: 1、央行降准0.5% 2、央行降息0.25%,存款利率浮动区间上限扩大至1.3倍,全国政策: 1、330新政,公积金首付比例下调,二套最低4成 杭州政策: 1、“商品房预售条件”听证会,完成主体结构才能销售,全国政策: 1、央行降准1% 杭州政策: 1、公积金最高额度上调至100万元,启动公转商贴息贷款,全国政策: 1、央行降息0.25%,存款利率浮动区间上限扩
6、大至1.5倍 杭州政策: 1、推进住房保障货币化,奖励标准最高提高42%,全国政策: 1、央行降息0.25%,定向降准0.5% 2、取消商业银行存贷比 杭州政策: 1、“商品房预售条件”,主体结构完成不低于10层,Tips:市场面-杭州楼市,杭州:上半年商品住宅、二手房市场表现强劲,量价齐升。二季度优于一季度,商品住宅占比69%,二手房占比67%。,注:2009年系统缺失余杭、萧山部分数据。实际商品住宅成交95140套。,*区域:杭州八区;数据来源:CRIC2014;数据口径:商品住宅,含别墅,不含酒店式公寓。数据截至日期2015.06.30,Tips:市场面-杭州楼市,成交结构:刚需下滑(绝
7、对值并未出现下滑),改善释放。,2013-2015年成交结构对比,Tips:市场面-杭州楼市,区域:主城优于余杭、萧山,均价连续三年上涨。拱墅、江干成交占比逾5成。,注:透明柱体表示商品住宅供应套数,有色柱体表示商品住宅成交套数,Tips:市场面-杭州楼市,板块走势:全市整体价格逐步抬升,余杭、萧山大部分板块尚未走出困境,主城区形势较好,板块分化加剧。,Tips:市场面-房企,业绩排行榜:房企格局分化加剧。绿城、万科、滨江等前五为第一梯队,具有极大的优势;远洋、世茂、金地等为第二梯队,互相差距小,排名竞争激烈。 。,Tips:市场面-房企,集中度: “丛林法则”愈演愈烈。前二十家房企吞噬市场5
8、0%的份额,且仍然在上升。,Tips:市场面-项目,上半年商品住宅519个项目,成交金额833亿,平均成交金额为1.6亿。其中金额大于0.5亿的项目有280个,大于1亿212个,大于2亿135个,大于3亿90个。,主城商品住宅成交金额排行榜,余杭商品住宅成交金额排行榜,萧山商品住宅成交金额排行榜,酒店式公寓成交金额排行榜,办公成交金额排行榜,商业成交金额排行榜,Tips:市场面-项目,项目集中度:区域寡头“成群结队”,明星房企的明星项目占主导地位。,成交金额占比平均值:31%,Tips:市场面-房企,企业投资:房企信心加强,拿地布局、补仓态度坚定,但战略不变。,1、土地市场回暖。从2015年的
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