杭州映像江南项目房地产市场报告(下).ppt
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1、楼盘类型:商业 公寓 酒店 所属片区:转塘 项目位置: 西湖 转塘街道美院南路(中国美术学院南大门) 价格说明:公寓均价12000元/平米,商铺均价25000元/平米,象山国际广场总建筑面积15万平米,项目采用国际先进的豪布斯卡商业模式,规划有像素公寓、华润万家华东区旗舰店超市,象山艺文中心、象品魅力商街及艺术酒店等多种业态,建成之后将成为之江新城功能最强,设备最好,配套最全的一站式商业中心。,象山国际广场,动态:象山国际广场目前在售一期1号楼11-13层SOHO公寓,户型面积在30-45,均价12000元/方,整层出售,该批房源于2012年底交付。二期规划2幢多层商铺,2幢写字楼,预计5、6
2、月份动工,下半年预售,产权可分割到户。 物业地址:杭州之江之江转塘街道美院南路南侧,区域商业分析,楼盘位置:云溪印象位于邻中国美院象山校区,北依象山,西靠望江山 主力户型:37-70平米 物业类型:公寓,写字楼,商铺,之江创意园业就坐落于项目正对面。,云溪印象是以创意产业为核心,集商务办公、购物休闲、文化娱乐为一体的多功能、高效率建筑聚落。总建筑面积约3.1万平方米,里面聚合了创意写字楼、精贵小户、艺术LOFT、休闲商铺,未来这里将吸引设计事务所、文化传播公司、书店、酒吧、饭店、时尚专卖、图文公司等文化创意产业,锻造杭城首个艺术综合体街区。,云溪印象,区域商业分析,总占地面积10008平方米,
3、建筑面积25432平方米,主楼十层,建筑高度39.6米,其中1-4层为商业、休闲及影视娱乐,5-10层为办公、商务楼,地下两层为停车场,项目总投资8000万元。,现已引进了杭州银行之江度假区支行、杭州美铭酒店、中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司、杭州转塘时代电影大世界有限公司、杭州圣的冷暖设备有限公司等入驻企业14家,还引进了无资源招商企业27家,累计注册资金1.4亿元,有望打造成之江新城第二幢千万税收楼宇。,龙心田城,区域商业分析,地址:项目位于之江旅游度假区转塘美院南路和象山路交叉口东南侧 开发商:转塘万邦旅游开发有限公司 建筑类型:高层 物业类别:酒店式公寓,商住,建筑综合体 开盘时间
4、:2012年2月 入住时间:2013年5月31日,项目属于商业性质,总建筑面积为38000方,以一栋精品酒店和2栋高层商住楼围合中心园林组成,整体规划有艺术主题星级酒店、酒店式平层公馆、创意空间,结合概念店、画廊、艺术品展拍等商业,共同组成具有鲜明艺术特色的商住综合体。,美原中心,区域商业分析,作为之江转塘板块目前规划中最大的商业综合体,昊元之江时代中心拥有Phoenix商业中心、昊轩、元府、之江时代商务楼等四大物业类别,其中Phoenix商业中心功能涵盖:风情餐饮、大型购物超市、时尚影城、国际名品店、游戏电玩、电器卖场、教育文化、儿童天地等都市时尚消费元素。,预计2012年4季度开盘,目前项
5、目已2011年9月11日全面进入开工建设阶段,预计将于2014年竣工。,地址:西湖区320国道与象山路交叉口东南角 户型面积:46.9-100平米 建筑类型:低层,高层 物业类别:公寓,写字楼,商铺,建筑综合体,昊元之江时代广场,区域商业分析,其他三种物业类型分别为:昊轩,主力户型在41-90精装全配私寓;元府,主力户型为696-1015,是之江稀缺的低层大宅;之江时代商务楼,具备写字楼办公与商业的双重功能价值。三种物业类型均不限购、不限贷,并且购买不限户籍。,开设约25000平方米的世纪联华之江店,八厅星级影院也已顺利签约落户;同时,风情餐饮等定向招商工作正全面铺开。,区域商业分析,昊元之江
6、时代广场,预算投资总额:16000万元 占地面积:32545平方米 地址:文化路42号 预计开建年月:2012年03月 预计竣工年月:2013年6月 总建筑面积:58581平方米,工程计划新建酒店式公寓、1栋酒店,地上9层,设有70至80间客房、底层商业、3栋办公楼,地上9层、1栋展览馆,地上2层,设有两层高的地下车库。主体为框架结构,外墙采用玻璃幕墙,石材幕墙装饰,安装大型中央空调,直梯。,中国美术学院大学科技(创意)园的组成项目之一凤凰大厦,区域商业分析,中国美术学院大学科技(创意)园的管理与服务、展示与交流平台,为整个园区进行入园服务与管理,提供创意展示与交流、知识产权转让与交易、投融资
7、平台等各方面的服务支持,同时也将是创意产业的示范平台。,凤凰大厦,凤凰大厦位于凤凰山脚下,紧邻凤凰创意国际园区,占地48.8亩 ,规划建筑面积5.8万平方米,预计将容纳300家以上创意企业入驻。由中国美术学院主持设计的凤凰大厦在设计中通过功能主题和空间营造,体现多样化和多空间,如创意办公、创意超市、创意LOFT、艺术酒店、综合管理、会议、地下展览空间的功能设计、到空中的二、三廊道的设置,体现了丰富的空间感和创意感。,区域商业分析,现有商业市场档次低,与众多发展商希望打造的高品质居住区的商业配套不匹配; 现有商业市场发展的水平也决定了本区域内生活水平及消费水平的档次。就目前商业市场情况看,中、高
8、档消费的市场需求还未被挖掘; 商业布局呈现出分散发展的趋势。目前部分项目对商业的定位及租售策略均不明确; 区域内缺乏政府商业规划,现有商业放量基本为开发商行为,很难控制商业整体形象及档次的定位; 具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势; 区域商业项目均处于规划阶段,集中放量多在2013年及2014年,未来商业市场竞争比较激烈。,小 结,象山国际广场 物业类型:综合体 写字楼均价:12000元/平方米 地址:美院南路南侧,昊元之江时代中心 物业类型:综合体 写字楼价格:暂无 地址:象山路与320国道交叉口,美原中心 物业类型:商住楼 均价:12000元/平方米 地址:云
9、溪香山南面,毗邻中国美院象山校区,区域目前在售写字楼项目有三个,分别是美原中心、昊元之江时代中心、象山国际广场,区域写字楼分析,美原中心,区域分布着众多楼盘,显然该区域因为良好的自然环境已经成为新兴的住宅区. 之江转塘区域目前在售和待售的住宅项目有13个,销售状况一般、个别高端项目销售进度缓慢。,大量分布的住宅项目表明本区域已成为房地产开发的热点区域,区域住宅分析,预售项目,区域住宅分析,在售项目,区域住宅分析,已投入使用,未投入使用,4,之江酒店以度假型酒店为主,平均入住率60%左右,区域内酒店档次较高,多以五星级标准建造,位于宋城附近,主要面向旅游度假人群。,目前区域内酒店主要以度假型为主
10、、低密度花园型,主要分布在高档别墅物业内部,如玫瑰园、阳明谷等。,区域酒店业分析,由于已有项目容积率限制,之江度假区酒店都以低密度花园酒店为主,存在同质化竞争,国都阳明谷度假酒店 欧式别墅风格,华庭云栖度假酒店 围合式院落古典风格设计;内部景观区以云栖竹径为主题,造就一种极具江南文化内涵的室外园林环境,绿城玫瑰园度假酒店 新古典主义风格,区域酒店业分析,之江现有酒店设施情况:,现有五星级酒店客房总量在400间左右,客房面积35方以上,舒适性较强,配套项目比较丰富,区域酒店业分析,客户来源,入住目的,之江国家旅游度假区旅游市场近年来不断“升温”,也带动区域酒店发展契机,之江现有酒店入住客户以省外
11、及省内客户为主,本地客户相对较少。客户入住目的以旅游度假为主,商务需求为次。,以其他城市旅游度假客户为主,省内客户比例较高。,区域酒店业分析,项目优势:跟中国美院象山校区旁边,项目将设有地铁4号线一个换乘站,交通方便。总价低对于首次置业的客户来说吸引力较大。,象山国际广场目前在售一期1号楼11-13层SOHO公寓,户型面积在30-45,均价12000元/M2,整层出售,该批房源于2012年底交付。二期规划2幢商业,2幢写字楼,预计5、6月份动工,下半年预售。,象山国际广场,区域酒店式公寓分析,项目优势:开盘时是之江是目前唯一小户型小区,周边无竞争楼盘-主力户型都是70平方,4.75米的层高,装
12、修后为两层,另赠送8平方,起价18650元/平方,总价130136万,算上总面积,价格低。楼盘东面是之江公交总站,交通较为便利。不受“限购令”、“限贷令”“房产税”等政策影响。,云溪印象,区域酒店式公寓分析,项目优势:配套完善自身有4万多平方米开放式商业综合体,项目已与世纪联华签约,开设约25000平方米的世纪联华之江店,八厅星级影院也已顺利签约落户;同时,风情餐饮等定向招商工作正全面铺开。浙一之江医院(三级甲等医院在建)、浙江省人民医院望江山院区、西湖区第二人民医院形成医疗配套体系。,昊元之江时代中心商业综合体项目,为2011年3月份拿的土地的,目前在做项目的基础施工阶段,规划有1条开放式商
13、业街区、1座商务综合楼、5幢高层精装商务公馆和12幢低层墅式会所,预计在2012年四季度(可能十月或十一月份)首推,其中高层精装商务公馆,由46.9100平方米平层和LOFT组成,LOFT层高4.78米,其他信息待定,项目为不限购、不限贷、不限户籍,预计2014年交付。,区域酒店式公寓分析,昊元之江时代中心,区域酒店式公寓分析,之江转塘区域因为拥有中国美院象山校区的缘故,酒店式公寓销售状况良好,区域文化创意氛围浓厚,酒店式公寓七成以上做为办公之用。 随着中国美术学院文化创意产业园的建成,越来越多的企业入驻该区域,这也给该区域的酒店式公寓的销售提供了一个有力的保证。但目前由于“禁酒”政策的颁布,
14、区域内的酒店式公寓项目多为2012年2月11日前成功报批的项目。,杭州之江国家旅游度假区,是国务院1992年10月批准建立的12个国家级旅游度假区之一。 度假区南频钱塘江,北依五云山,紧靠西湖景区,是三江两湖黄金旅游路线的必经之路。 经两次管理体制调整,度假区规划面积已由最初的9.88平方公里扩大至50.68平方公里。 建区20年来,主要建成了宋城,西湖国际高尔夫、金都极地海洋公园国际童玩节等主题旅游项目和华庭云栖海航度假酒店,玫瑰园度假酒店,希尔假日酒店等众多度假单元。 累计接待中外游客超过2900万人次。其中2008年共接待游客284.33万人次,门票收入15104.72万元,同比分别增长
15、2.12%和20.32 %。 基础设施建设投入30多亿元资金,基础配套日趋完善,生态环境改善明显。,目前区内以主题旅游项目和度假酒店项目为主突出项目主题是成功的关键,区域旅游业分析,区域旅游业分析,之江国家旅游度假区是国务院批准建立的十二个国家旅游度假区之一。度假区南濒钱塘江、北依五云山,总面积9.88平方公里。区内修篁滴翠、林木森森、清秀幽雅;登山远眺,西湖之静美、之江之壮丽,尽收眼底;沿江而下,可观赏冠绝古今的钱江潮;溯江而上,又可饱览“两江一湖”的湖光山色,为西湖和“两江一湖”风景名胜的最佳结合部。目前建成并已开放的有宋城、未来世界公园、西湖国际高尔夫球场等。,宋城,宋城是反映两宋文化内
16、涵的杭州第一个主题公园,国家AAAA级景区,首批“国家文化产业示范基地”,是由宋城集团投资兴建的中国最大的宋文化主题公园,年接待游客量达200多万人次。西湖观光,宋城怀古,是杭州21世纪以来主流的旅游线路。,杭州金都童玩节已经成功举办了两届,坚持以“童玩”为主题概念,掌握每次主题活动的原创性,已成了童玩节的重要指标。在每次主题创意的内容和形式上,强调交互式体验,将教育游戏化。并且期望通过杭州童玩节的举办,为杭州乃至长三角地区广大青少年提供一个放松身心、增进亲子互动、亲水嬉戏、寓教于乐的全新平台,进一步丰富杭州作为生活品质之城的休闲文化内涵。,金都国际童玩节,宋城古代宋文化主题、童玩节童玩主题,
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