杭州自在城工作汇报59p.ppt
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1、,自在城工作汇报,同策咨询 2010-11-3,杭州市主城区住宅市场概况,杭州主城区商品住宅市场概况,量价走势:成交量大幅降低,价格环比略微下跌 10月由于政策影响,市场持观望状态,成交量下跌。成交量环比涨跌幅分别为:9月93.63%、10月-42.28%;但10月成交量总体好于4月新政之后; 总体成交价格趋于平稳:9月成交价格环比上升3.94%,10月环比下降1.77%;城北丁桥板块和滨江板块下沙板块的楼盘开盘,大量均价在15000元/平方米左右的低价楼盘进入市场,少许拉低全市成交价格,实际成交价格趋于平稳。,10月由于政策影响,成交量大幅下跌,达到42.28%,杭州主城区商品住宅市场概况,
2、10月开盘情况,杭州主城区商品住宅市场概况,10月主城区共开盘10个项目(包括商用性质的酒店式公寓),较7-9月(26个批次)并没有明显减少,个案推盘节奏加快,世茂江滨花园开盘2次;,楼盘绿城明月江南,开发商品牌好,楼盘品质高,去化率达到54%。雅戈尔御西湖位于市中心位置,且36000元/平米的开盘价属于低开,所以去化率达到77%。 桦枫居、世茂江滨花园开盘优惠大,且开盘价格低,所以预订率在80%左右,去化30%左右。 湖左岸开发商品牌较好,且产品户型有做出创新,开盘优惠大,所以预订率在80%。 远洋公馆、丁桥颐景园开盘价格较周边地区高,优惠措施少,导致成交预定惨淡。 价格下降并未带来销量增长
3、,且约有7成的项目去化仍不理想,可以看出新政策对于市场影响较大。,10月表现较好的楼盘有如下特征:开发商品牌较好,如明月江南、入市价格相对较低,如御西湖、户型有创新,如湖左岸、优惠措施大,如世茂江滨花园等,西湖区住宅市场概况,西湖区住宅市场概况,量价走势:价涨量跌,成交量略微下跌、价格上涨至29443元/平米。 西湖区10月成交量下跌,一方面是限购令的出台,导致成交量下跌,另一方面是西湖区本月开盘项目较少,开盘项目价格较高,导致部分刚需客户流向其他板块低单价楼盘; 由于本月新开楼盘御西湖,以及9月开盘的西溪诚园等高价项目在本月大量签约,直接拉高了本月均价,10月均价环比上涨15.7%。,本案,
4、西湖区住宅市场概况,西溪诚园,西溪里,西溪蝶园,和家园,城市芯宇,御西湖,蓝郡,紫藤苑,紫郡,东方福邸,和润园,区域内项目分布: 西湖区目前在售住宅项目较少,且主要分布在西溪湿地附近; 本案所在板块住宅项目仅本案在售,本案附近将售住宅项目有3个,未来竞争较激烈;,西溪晴雪,翡翠城,万家星城,竞品概况,区域市场特征:大盘集中,物业品质较高,产品类型丰富,后期推盘项目较多,竞争激烈,注:红色字体为本案重点监测的竞品项目,本案竞品主要分布在西湖区与闲林板块,为更好的分析目前的市场形势,我们将选取在售的翡翠城、西溪蝶园、万家星城(区位、开发商、价格、产品等具有相似性)等竞品个案进行详细分析。,在售竞争
5、个案分析,项目简介,开发商:杭州万坤置业有限公司 占地面积:50000平方米 建筑面积:310000平方米 容积率:2.3 绿化率:30% 区位:西溪蝶园位于西湖区西溪板块,西城广场西侧 物业类型:高层,西溪蝶园,营销手段,开盘当日公开折扣为96.8折,5月5日前签约94.8折,3天内签约优惠10万; 一次性付款优惠10万; 摇号前200组客户 “存10万抵20万”。,优惠 活动:,营销手段: 二期开盘优惠措施多样,幅度大,虽然价格相比一期大幅上涨,但在同区域内仍具价格优势。 8月21日开盘最高可总价优惠30万元,以当天去化最快的138方为例,最高优惠后相当于23926元/平米。优惠活动大大提
6、升了去化率。 近期优惠活动仅有按揭98折一次性付款99折的优惠,优惠幅度减小;,西溪蝶园,现场表现: 项目案场最近一段时间来人量不大,由于项目处于续销阶段,加上新政的影响,持币观望的人群增多,近期项目去化速度有所减慢。,175方户型最多可优惠17万,135方户型最多优惠11万,按揭98折,一次性99折,翡翠城,项目简介,开发商:杭州绿城 占地面积:933338平方米 建筑面积:1500000平方米 容积率:1.3 绿化率:40% 区位:西溪湿地以西约1公里,高教路、五常大道交汇处。开车至西湖景区十分钟,距黄龙商务区10公里。 在售产品:今年1月和4月分别推出高层公寓,6月推出法式花园洋房,营销
7、手段,翡翠城,99折优惠,买房同时买车位可享受98折。如买三房以上房源送车位。,开盘9.8折,在此基础上按揭9.8折,全款9.7折。 开盘当天购面积超过160平米,可获赠2个车位;低于160平米,获赠1个车位。,三房及三房以上的户型房源每户可获赠车位一个,优惠 活动:,营销手段: 1-6促销手段逐步升级,折扣力度放大。 高层公寓4月开盘价格提高,但有99/98折折扣,促成销售; 6月开盘的多层房源优惠力度加大,大面积房源赠送车位可达2个,带动了销售。 现阶段优惠活动减少。 现阶段翡翠城在售楼盘为二期法式花园洋房和高层小高层尾房,存量并不大,所以近期优惠活动还是以按揭98折一次性97折的优惠为主
8、。,案场情况: 翡翠城案场情况表现为,来人量相比新政前有所减少,存量去化速度减慢。这些情况与优惠活动的减少有一定的关系。 翡翠城项目本身还有一些存量,预计未来项目将采取一些营销手段加快去化,按揭享受99折,全款98折,项目简介,投 资 商: 杭州滨江房产集团有限公司 开发商:杭州万家星城房地产开发有限公司 占地面积: 190000平方米 建筑面积: 700000平方米 容积率:3 绿化率:30% 物业类型:高层,万家星城,营销手段,一次性付款97折,优惠 活动:,营销手段: 二期开盘直接调低均价,优惠仅限于一次性付款97折。 由于后期推出的房源位置差异,价格上调1000元/平米;价格上调后,去
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